非住宅公開(kāi)招租之利弊分析及對(duì)策

林輝

非住宅 招租 利弊 對(duì)策

引言

我所在的單位經(jīng)營(yíng)管理著一定數(shù)量的非住宅。在2004年以前，因?yàn)殚L(zhǎng)期執(zhí)行在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代形成的非住宅租金標(biāo)準(zhǔn)，致使非住宅的租金水平偏低，與市場(chǎng)租金水平相距甚遠(yuǎn)。這不僅造成國(guó)有房產(chǎn)的貶值，本單位陷入經(jīng)濟(jì)困境，還給一些人留下了牟取私利的空間。為了徹底改變這一現(xiàn)狀，從2004年起，本單位毅然改變沿襲了幾十年的非住宅經(jīng)營(yíng)模式，將非住宅的出租方式由協(xié)議出租轉(zhuǎn)變?yōu)槊嫦蚴袌?chǎng)公開(kāi)招租，即通過(guò)引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，采取公開(kāi)競(jìng)租、價(jià)高者得的經(jīng)營(yíng)方式，一舉擺脫了經(jīng)濟(jì)困境，并使得經(jīng)濟(jì)效益逐年攀升。

我親歷了這一過(guò)程，并具體負(fù)責(zé)非住宅的經(jīng)營(yíng)工作近7年?，F(xiàn)結(jié)合自己的親身經(jīng)歷及思考，談?wù)劮亲≌_(kāi)招租存在的利弊及其對(duì)策。

有利之處

（1）能體現(xiàn)公平、公正的精神。平等自愿、公平公正是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本原則。采取讓非住宅面向市場(chǎng)公開(kāi)招租的經(jīng)營(yíng)方式，就打破了原有的藩籬，讓有意者都有一個(gè)平等參與、公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)，不僅符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，還因公開(kāi)、透明而打消外界對(duì)非住宅經(jīng)營(yíng)工作的猜疑甚至詬病，維護(hù)單位的良好社會(huì)形象。

（2）能取得可觀的經(jīng)濟(jì)收益。引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，可以有力地縮小直至消除非住宅租金水平與市場(chǎng)租金水平之間的差距，不給一些人留下利用租賃價(jià)格差牟取私利的空間，讓單位取得可觀的經(jīng)濟(jì)收益，也堵塞了腐敗的漏洞。

（3）能促進(jìn)非住宅的增值。經(jīng)營(yíng)管理非住宅必須堅(jiān)持“齊頭并進(jìn)”的工作思路，即在保護(hù)其完整與安全的同時(shí)，要促進(jìn)其保值增值，不可偏廢?，F(xiàn)有的非住宅到底價(jià)值幾何，必須經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的驗(yàn)證，才能得出確切的結(jié)果。公開(kāi)招租是最好的“試金石”之一，通過(guò)它拉升非住宅的租金水平，進(jìn)而帶動(dòng)其經(jīng)濟(jì)價(jià)值及知名度的提升，這對(duì)將來(lái)可能發(fā)生的國(guó)有房產(chǎn)的評(píng)估與置換都是十分有利的。

不利之處

它最主要的短板在于難以防范惡意的、過(guò)度的競(jìng)租。惡意競(jìng)租，即競(jìng)租者其實(shí)無(wú)意承租某個(gè)非住宅，只是想通過(guò)拉高租賃價(jià)格來(lái)削弱現(xiàn)承租人的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，使其經(jīng)營(yíng)難以為繼，它往往來(lái)自鄰近的同行，但發(fā)生的概率較低。過(guò)度競(jìng)租，即競(jìng)租者真心想承租某個(gè)非住宅，且抱著志在必得的心理，導(dǎo)致競(jìng)租結(jié)果超出正常、合理值，它發(fā)生的概率較高。出現(xiàn)過(guò)度競(jìng)租行為的人常常是基于三個(gè)動(dòng)因：?jiǎn)适г械慕?jīng)營(yíng)場(chǎng)所，急于找到新的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的；或初來(lái)乍到尚未了解本地市場(chǎng)行情，又急于尋找非住宅開(kāi)店的；或看中了非住宅所在的位置，想搏一搏的。在這些動(dòng)因的驅(qū)使下，競(jìng)租各方你來(lái)我往、互不相讓，逐漸演變成斗氣式的競(jìng)租，使最終成交的租賃價(jià)格成倍甚至數(shù)倍高出原定的招租底價(jià)。

租賃價(jià)格提升對(duì)出租人而言本是好事，但過(guò)猶不及，過(guò)度了對(duì)租賃雙方都將是損害。惡意的、過(guò)度的競(jìng)租造成非住宅租賃價(jià)格的虛高，不僅不能反映出真實(shí)的租金水平，還會(huì)誤導(dǎo)市場(chǎng)行情，進(jìn)而導(dǎo)致群起效尤，哄抬整體租賃價(jià)格的后果，并讓經(jīng)過(guò)“慘烈”競(jìng)租而成交者（承租人）背上過(guò)重的租金負(fù)擔(dān)。當(dāng)承租人無(wú)力支付租金時(shí)，給出租人帶來(lái)的是經(jīng)濟(jì)損失和管理成本的增加。可以說(shuō)，惡意或過(guò)度競(jìng)租非住宅是另一種形態(tài)的“炒房”行為。

解決對(duì)策

（1）相機(jī)選用不同的招租方法

按照競(jìng)租者報(bào)價(jià)的次數(shù)劃分，可將公開(kāi)招租的方法分為多次報(bào)價(jià)法和一次報(bào)價(jià)法。多次報(bào)價(jià)法，即在同一時(shí)段內(nèi)，允許競(jìng)租者對(duì)同一個(gè)標(biāo)的進(jìn)行輪番報(bào)價(jià)，次數(shù)不限，直至報(bào)價(jià)停止，報(bào)價(jià)最高者成交。采用這一做法，極易形成激烈的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，迅速抬高租賃價(jià)格，但容易變成過(guò)度競(jìng)租。一次報(bào)價(jià)法，即在同一時(shí)段內(nèi)，每一個(gè)競(jìng)租者對(duì)同一個(gè)標(biāo)的只能有一次報(bào)價(jià)機(jī)會(huì)，相當(dāng)于一錘定音。采用這一做法，不易出現(xiàn)過(guò)度競(jìng)租，但成交的租賃價(jià)格未必能達(dá)到出租人的心理預(yù)期值。

因此，選用哪一種招租方法，應(yīng)根據(jù)非住宅的具體情況來(lái)決定。憑自己的經(jīng)驗(yàn)，我認(rèn)為，對(duì)于從未經(jīng)過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)驗(yàn)證的非住宅宜選用多次報(bào)價(jià)法；反之，則宜選用一次報(bào)價(jià)法。畢竟，我們對(duì)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)驗(yàn)證的非住宅的價(jià)值已大致心中有數(shù)，為其設(shè)定的招租底價(jià)不會(huì)與市場(chǎng)行情相去甚遠(yuǎn)。

（2）提高競(jìng)租保證金的額度

我們會(huì)向非住宅競(jìng)租者收取一定數(shù)額的競(jìng)租保證金，作為其信用擔(dān)保?？勺们樘岣吒?jìng)租保證金的額度，尤其是在采用多次報(bào)價(jià)法時(shí)。因?yàn)椴徽摳?jìng)租者懷著什么樣的動(dòng)機(jī)，都無(wú)從知曉誰(shuí)將會(huì)是成交者及將以怎樣的價(jià)格成交，誰(shuí)都有可能是成交者。當(dāng)某個(gè)競(jìng)租者以虛高的價(jià)格成交時(shí)，會(huì)面臨兩難境地：要么簽訂租賃合同，但價(jià)格過(guò)高而難以承受；要么不簽訂租賃合同，這屬違約行為，將被沒(méi)收競(jìng)租保證金。提高競(jìng)租保證金的額度，就是增加了競(jìng)租者非理性行為的成本，讓其在報(bào)價(jià)時(shí)有所顧忌，可收到一定的震懾和遏制效果。

（3）不把“價(jià)高者得”作為唯一的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)

價(jià)高者得，是非住宅公開(kāi)招租的基本原則。當(dāng)在公開(kāi)招租中頻頻出現(xiàn)過(guò)度競(jìng)租而亟需回歸理性時(shí)，就不宜繼續(xù)將“價(jià)高者得”作為唯一的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。

面對(duì)這種狀況，我在綜合考慮出租人需求、非住宅特點(diǎn)等情況后，大膽改變招租的方法，在一次報(bào)價(jià)法的框架內(nèi)，先后設(shè)計(jì)了租賃價(jià)格二次平均法、預(yù)付租金加分法等確定競(jìng)租成交者的方法，基本思路就是先設(shè)計(jì)一些評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，然后根據(jù)競(jìng)租者填報(bào)的情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)綜合評(píng)分，得分最高者成交。在其中，競(jìng)爭(zhēng)者的報(bào)價(jià)被作為一項(xiàng)很重要的卻非唯一的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，但它在分值中的占比始終不會(huì)低于70%，因?yàn)椤敖?jīng)濟(jì)收益居首”這一根本原則是不能動(dòng)搖的。依照這些方法確定的成交者，均非報(bào)價(jià)最高者，但其報(bào)價(jià)亦相差不遠(yuǎn)，而且這些成交者在租賃期內(nèi)從未出現(xiàn)拖欠租金的行為，確保了單位獲得穩(wěn)定、持久的收益，也節(jié)約了管理成本。

凡事有利必有弊。非住宅公開(kāi)招租的經(jīng)營(yíng)方式?jīng)Q不會(huì)是完美無(wú)缺的，它是一把“雙刃劍”，關(guān)鍵是利大于弊還是弊大于利。只要是前者，就值得我們堅(jiān)定地做下去，并應(yīng)在做的過(guò)程中，根據(jù)實(shí)際情形不斷地糾偏補(bǔ)漏。況且，興利除弊本就是政府部門(mén)的職責(zé)所在。