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    現(xiàn)在是換租好時(shí)機(jī)嗎

    2020-12-21 03:56甄愛軍
    理財(cái)周刊 2020年21期
    關(guān)鍵詞:持平三亞租房

    甄愛軍

    雖然當(dāng)前疫情已經(jīng)逐步受控,但距離租賃市場(chǎng)恢復(fù)到往日水平仍有一段時(shí)間。9月份全國(guó)租金水平仍未見回漲,租賃市場(chǎng)活躍度仍不高,租金呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。這樣的變化對(duì)租房者有利,可選擇在這段時(shí)間換租。

    租金持續(xù)下滑

    9月全國(guó)大中城市租金呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢(shì),跌幅與上月持平。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2020年9月,全國(guó)大中城市租金掛牌均價(jià)為43.21元/平方米/月,環(huán)比微幅下降0.05%,環(huán)比降幅與上月持平;同比下降1.3%。值得留意的是,全國(guó)大中城市租金均價(jià)連續(xù)6個(gè)月下滑,租賃市場(chǎng)恢復(fù)較為緩慢。

    租賃市場(chǎng)與就業(yè)形勢(shì)及收入狀況密切相關(guān),雖然當(dāng)前疫情已經(jīng)逐步受控,但距離租賃市場(chǎng)恢復(fù)到往日水平仍需一段時(shí)間。9月份全國(guó)租金水平仍未見回漲,租賃市場(chǎng)活躍度仍不高,租金延續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。

    一線城市租金環(huán)比下跌,重點(diǎn)二線城市租金繼續(xù)上行。數(shù)據(jù)顯示,2020年9月,一線城市平均租金為92.55元/平方米/月,環(huán)比下跌0.26%,同比上漲0.33%;重點(diǎn)二線城市平均租金為34.5元/平方米/月,環(huán)比上漲0.04%,同比下跌2.08%。

    進(jìn)入9月份,各等級(jí)城市租賃市場(chǎng)恢復(fù)狀況不一。一線城市租金水平繼續(xù)保持小幅下滑態(tài)勢(shì),其中北京、深圳租金水平均下降,分別環(huán)比下跌1.63%和1.55%。但從同比來(lái)看,9月一線城市租金在連續(xù)下跌3個(gè)月后轉(zhuǎn)正,租賃市場(chǎng)好于去年同期。重點(diǎn)二線城市租賃市場(chǎng)繼續(xù)恢復(fù),租金環(huán)比漲幅擴(kuò)大0.01個(gè)百分點(diǎn)。

    從漲跌城市數(shù)量來(lái)看,全國(guó)大中租賃城市中,9月租金均價(jià)上漲城市為9個(gè),與8月相比減少了1個(gè),平均漲幅為1.14%,漲幅擴(kuò)大0.15個(gè)百分點(diǎn);下跌城市數(shù)10個(gè),與8月持平,平均跌幅0.88%,跌幅收窄0.23個(gè)百分點(diǎn),持平城市數(shù)1個(gè)。

    租金收益率下降

    由于住宅租金的持續(xù)下滑,而房?jī)r(jià)保持上漲態(tài)勢(shì),所以租金收益率持續(xù)下降,并創(chuàng)下近年來(lái)的新低。

    根據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,截至2020年9月,根據(jù)城市房產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)測(cè)算,50個(gè)典型城市租金收益率為2.3%,環(huán)比下降2%,同比下降1%。這一收益率創(chuàng)多年來(lái)最低值。

    我國(guó)部分城市長(zhǎng)期以來(lái)租金收益率較低,這主要是由于房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大,租金上漲速度小于房?jī)r(jià)上漲速度。而租金反映房屋的使用價(jià)值,是市場(chǎng)的真實(shí)需求,房?jī)r(jià)與租金背離,說(shuō)明房?jī)r(jià)存在一定程度的泡沫。

    數(shù)據(jù)表明,2020年三季度,4個(gè)一線城市的平均租金收益率為1.5%,環(huán)比下降6%,同比下降10%;31個(gè)二線城市平均租金收益率為2.3%,環(huán)比下降2%,同比下降2%;15個(gè)三線城市租金收益率為2.6%,環(huán)比與上季度持平,同比增長(zhǎng)2%。

    二線城市租金收益率下降是因?yàn)榉績(jī)r(jià)小幅上漲的同時(shí)租金小幅下降,三線城市租金收益率與上季度持平是由于房租上漲的同時(shí)房?jī)r(jià)也有所上漲。由此可以看出,二線城市隨著經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇,購(gòu)房需求有所增加,租房需求有所減少,部分二線城市炒房投機(jī)也是房?jī)r(jià)上漲的原因之一。

    對(duì)三季度全國(guó)50個(gè)典型城市租金收益率進(jìn)行排序發(fā)現(xiàn),排名前5的城市分別為錦州(3.8%)、烏魯木齊(3.5%)、韶關(guān)(3.4%)、宜昌(3.3%)和桂林(3.3%),主要是弱二線城市和三線城市。由于這些城市近幾年房?jī)r(jià)整體漲幅不大,但租金穩(wěn)步上漲,租金上漲幅度與房?jī)r(jià)上漲幅度相近,因此租金收益率可維持在較高水平。

    租金收益率最低的5個(gè)城市分別為廈門(1.2%)、深圳(1.2%)、三亞(1.4%)、青島(1.6%)和廣州(1.6%)。這些城市為熱門城市,房?jī)r(jià)和租金水平均保持上漲態(tài)勢(shì),但由于近幾年房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)大于租金漲幅,所以導(dǎo)致租金收益率被不斷拉低。最典型的是三亞,在本輪房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中,漲幅達(dá)到了28%,積累了一定的泡沫。三亞雖然近兩年房?jī)r(jià)有所調(diào)整,但租金漲幅仍小于房?jī)r(jià)漲幅,因此租金收益率從2016年二季度來(lái)一直維持在50城中較低水平,在三季度中三亞的租金收益率更是創(chuàng)造了4年以來(lái)的最低水平。

    換租時(shí)間可提前

    按照以往的經(jīng)驗(yàn),年底由于住宅租賃市場(chǎng)活躍度不高,租金不會(huì)上漲,而目前不少城市租金出現(xiàn)下跌,因此當(dāng)前已然迎來(lái)最佳換租時(shí)節(jié)。

    從環(huán)比上漲城市來(lái)看,本月租金環(huán)比上漲的TOP5城市為泉州、上海、成都、武漢、南京。疫情后,租賃市場(chǎng)受沖擊較大,恢復(fù)較為緩慢,而上海、南京作為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈重點(diǎn)城市,經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇迅速,人流量大,租賃市場(chǎng)活躍度較高,租金漲幅明顯。成都憑借成渝經(jīng)濟(jì)圈的優(yōu)勢(shì)條件,熱度逐漸提升,人口吸附性較強(qiáng),租賃市場(chǎng)活躍度提高。

    從環(huán)比跌幅TOP5城市來(lái)看,9月份租金跌幅前5城市分別是三亞、北京、深圳、鄭州、廣州。隨著三亞逐步邁入旅游淡季,租賃市場(chǎng)活躍度下降。北京雖然疫情逐步受控,但是租賃市場(chǎng)仍未完全從前一波的疫情沖擊中走出來(lái),租賃市場(chǎng)恢復(fù)緩慢。

    可見,由于北京、深圳、廣州等城市住宅租金水平在9月份出現(xiàn)較為明顯的回落,這給了“租房一族”最好的換租時(shí)機(jī)。因?yàn)檫x擇在這個(gè)時(shí)候換租,有機(jī)會(huì)在租金水平較低的時(shí)候簽下未來(lái)一年的租約,租房成本提前鎖定。大多數(shù)租房協(xié)議簽訂期限為一年,而且在這一年內(nèi)租金水平不變,所以簽約時(shí)租金越低,對(duì)租客越有利。

    另外,從同比變化來(lái)看,目前有不少城市租金水平下降比較明顯,這種情況也有利于換租。數(shù)據(jù)表明,9月,包括三亞、深圳、青島、重慶、鄭州、杭州等城市租金水平出現(xiàn)明顯回落,同比跌幅超過(guò)5%。這意味著,在目前換租,至少可以比在去年同期租房時(shí),租金開支可以縮減5%以上。此外,包括天津、大連、武漢等城市租金,較去年同期也出現(xiàn)了不同程度的下滑,這也意味著目前換租可適度降低成本。

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