普華永道辭任

鐘黛

房企年報季，審計師壓力大。

近日，市場資訊機構(gòu)REDD援引知情人士消息稱，普華永道計劃逐步退出民營房企的審計業(yè)務?！捌杖A永道可能會對財務狀況較好的開發(fā)商出具保留意見或者無保留意見帶強調(diào)事項段，也可能直接拒絕簽字?！?/p>

一位在四大會計師事務所工作過的人士解釋道：“如果一家地產(chǎn)公司的財務信息披露大體上沒毛病，可其中部分重要信息沒有得到證據(jù)支持，或者支持力很低，需要raise concern（引起關(guān)注），普華永道就不會簽無保留意見?！?/p>

當下，房企接連走向債務展期或違約。提供審計服務的會計事務所，如果不能及時提示財務風險，或?qū)⒚媾R來自監(jiān)管和債權(quán)人的雙重壓力。

普華永道與房企的分手大戲，自1月開始上演。

1月27日，合生創(chuàng)展公告普華永道辭任。就分手原因，合生創(chuàng)展給出的說法是：“審計費用未能達成共識?！?/p>

在辭任函中，普華永道提請合生創(chuàng)展股東和債權(quán)人注意，其要求合生創(chuàng)展管理層就以下事項提供進一步的數(shù)據(jù)，包括：合生創(chuàng)展的若干股權(quán)投資及物業(yè)項目的會計處理，投資物業(yè)的估值。因未取得所需數(shù)據(jù)，無法完成審計程序。

3月，年報季到來，普華永道與越來越多的房企及其物企分道揚鑣。房企方面給出的原因多為審核費用未談攏，或者疫情影響審計流程。

普華永道在辭任函中，多次提到了對房企銀行存款的審計。通常而言，房企會在財報中披露“貨幣資金及現(xiàn)金等價物”，而這其中有部分資金受限制，不能即時調(diào)動以用于償還短期債務。

3月21日，融信中國公告，普華永道會計師事務所已辭任公司核數(shù)師。

普華永道在辭任函中指出：（1）針對銀行回復的詢證函中所述融信的個別銀行存款抵押，集團管理層須作出進一步澄清;（2）所要求資料的提供及銀行確認函的收發(fā)工作落后于計劃。

3天后，寶龍地產(chǎn)和寶龍商業(yè)雙雙公告，普華永道辭任公司核數(shù)師，委任開元信德為新任核數(shù)師。

普華永道在辭任函中稱，已取得有關(guān)公司附屬公司兩筆存款的銀行確認，須公司管理層進一步厘清及與審核委員會討論。辭任函還稱，疫情影響了多筆銀行及其他賬款結(jié)余的確認進度。

在今年的財報季，據(jù)《21CBR》記者不完全統(tǒng)計，截至3月30日，普華永道已在越秀地產(chǎn)、港龍地產(chǎn)、美的置業(yè)、遠洋集團、碧桂園集團、新城控股、佳源國際控股、景瑞控股的年報上簽了字;已辭任世茂集團、融信、寶龍地產(chǎn)、合生創(chuàng)展的年報審計工作;仍負責審計的融創(chuàng)、雅居樂、德信宣布推遲刊發(fā)業(yè)績。

值得注意的是，分手之前，普華永道與世茂集團合作了27個財年，與合生創(chuàng)展合作了18個財年，與寶龍地產(chǎn)合作了13個財年，和融信合作了6個財年。

2021年10月15日，香港財務匯報局公告稱，就一房企2020年度賬目和2021年中期賬目的財務報表展開查訊。同時，對普華永道就2020年度賬目進行的審計展開調(diào)查。

“在2020年度賬目的核數(shù)師報告中，普華永道發(fā)表了無保留意見，沒有提及持續(xù)經(jīng)營的重大不確定性?！毕愀圬攧諈R報局稱。

收到來自香港監(jiān)管機構(gòu)的警告后，普華永道今年重點審查了房企的銀行存款、合聯(lián)營項目、少數(shù)股東權(quán)益，以及物企的貿(mào)易應收款項。

有固收業(yè)內(nèi)人士公開表示，其從多名房企人士處獲悉，普華永道對于合營項目的并表口徑提出了更加苛刻的要求。

合營項目并表與否，是房企調(diào)節(jié)負債及利潤的利器。如果在項目投入及開發(fā)期并表，將提高房企的負債水平。如果在項目的銷售期并表，將提高房企的營收及利潤。

他寫道，過往，合營項目的并表條件較為寬松，現(xiàn)在普華永道要求合營方出具放棄相關(guān)權(quán)益的確認書才可以認定并表。

“不讓（處于銷售期的）優(yōu)質(zhì)項目并表，可能導致房地產(chǎn)公司的報表規(guī)模驟降，利潤驟降，杠桿飆升。這是房企不能接受的?！痹撁耸糠Q。

有機構(gòu)投資者對《21CBR》記者表示，其從三個渠道獲悉，普華永道今年重點審核房企的少數(shù)股東權(quán)益問題，要求出具函證說明，“沒有保底，沒有明股實債”。

“沒法出具函證，很困難?！痹撁顿Y者稱。

物業(yè)公司方面，普華永道的審計重點指向了貿(mào)易應收款。物業(yè)公司通常能接到關(guān)聯(lián)房企的單子，這保障了物企的營收及利潤。硬幣的另一面，房企可能拖欠物業(yè)費，進而形成壞賬。

3月22日，融信服務公告，普華永道會計師事務所已辭任公司核數(shù)師，公司董事會正在委任新核數(shù)師。

普華永道在辭任函中稱，截至2021年12月31日，融信服務應收融信中國及其合聯(lián)營公司的貿(mào)易應收款項結(jié)余，同比大幅增加，“考慮到中國房地產(chǎn)行業(yè)自2021年下半年開始的市場及融資環(huán)境波動，可能存在潛在信貸風險”。

普華永道指出，尚未獲得足夠資料，用來評估該等應收款中，有多少預期信貸虧損撥備。

四大會計師事務所幾乎包攬了頭部房企客戶資源。

截至2021年上半年，安永為22家頭部內(nèi)資房企提供審計服務，普華永道與18家達成合作，畢馬威和德勤分別是8家。

四大會計師事務所的內(nèi)房審計業(yè)務（ 截至2021 年6 月末）

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

數(shù)據(jù)來源： 普華永道2021財年報告

普華永道2021財年報告顯示，其審計服務面向的客戶中，金融服務行業(yè)占了38% ，健康行業(yè)占了29%，技術(shù)、媒體以及電信行業(yè)占了29%，未提及房地產(chǎn)行業(yè)。

而在普華永道中國地區(qū)的官網(wǎng)上，“房地產(chǎn)”是其重點服務的行業(yè)之一。

有分析指出，審計師如果因出具不適當意見，被監(jiān)管機構(gòu)調(diào)查，白做之余還要賠錢，簽字的會計師還可能遭受停牌處分。

“在某個產(chǎn)業(yè)密集暴雷的時刻，會計師事務所尤其需要管理風險，否則有可能變成下一個安達信?！眳f(xié)縱策略管理集團創(chuàng)始人黃立沖對《21CBR》記者表示。

此外，黃立沖表示，如果房企債務展期或違約，會計事務所有可能被債權(quán)人起訴，“這幫債權(quán)人虧損很大，他們告多一些人，可以減少點損失”。

黃立沖稱，一般審計機構(gòu)與公司會在合同中約定，披露信息和資料是公司管理層的責任，審計機構(gòu)沒有責任，“這不能防止別人上訴，如果被起訴，審計機構(gòu)的品牌影響以及潛在的法律費用，需要自行承擔”。

“小公司支付的審計費用，一年一般是一兩百萬元，大公司一年可能是500萬或1000萬。但是一場官司打下來，光是律師費用，可能就要花兩三千萬元，甚至三四千萬元。審計公司退出地產(chǎn)行業(yè)，減少自身風險，我覺得是個理性抉擇?！秉S立沖表示。

2020年財報，在4家地產(chǎn)老主顧身上，普華永道共收了3482萬元的審計費用，其中融信的審計費用771萬元，世茂的審計費用1300萬元，寶龍800萬元，合生創(chuàng)展611萬元。

若加上每年一定漲幅，4家合同總價預估約在4000萬元左右。算上某頭部房企4500萬元的審計費，僅5家就收入8500萬元。

普華永道并非地產(chǎn)行業(yè)的生意都不做，只是放棄了部分單子。這家精明的會計事務所，或許看到了，有些項目風險遠大于收益，賭上公司信譽簽字，不劃算。