重慶市房產(chǎn)稅改革對(duì)住房租賃價(jià)格的影響研究

文/田潘婷（北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

一、引言

我國一直十分注重房產(chǎn)稅的改革，2021年3月《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中提出，要推進(jìn)房地產(chǎn)稅的立法；2021年5月，財(cái)政部等4部門召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，分析目前我國房地產(chǎn)相關(guān)稅種存在的問題，探究房地產(chǎn)稅的開征問題；2021年10月，第十三屆全國人大常委會(huì)第三十一次會(huì)議決定授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，這意味著我國房產(chǎn)稅的改革進(jìn)入新的階段。

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展對(duì)整體經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展有重要作用，然而住房問題卻成為社會(huì)重點(diǎn)關(guān)注的問題，高昂的房?jī)r(jià)導(dǎo)致大部分居民只能選擇租房，而目前我國住房租賃市場(chǎng)存在嚴(yán)重的供需結(jié)構(gòu)錯(cuò)配問題。

為盤活存量房市場(chǎng)，對(duì)個(gè)人持有住房的保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅無疑是一個(gè)有效的辦法，但由于房產(chǎn)稅改革會(huì)對(duì)住房租賃市場(chǎng)產(chǎn)生影響，因此本文選擇重慶作為研究對(duì)象，比較試點(diǎn)前后房租的變化，分析房產(chǎn)稅改革對(duì)住房租賃價(jià)格的影響，從而為我國后續(xù)推行房產(chǎn)稅改革提供更加全面的建議。

二、房產(chǎn)稅對(duì)房租影響的機(jī)理分析

（一）基于供求彈性理論

首先，當(dāng)對(duì)住房征收持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅時(shí)，房屋所有人的保有成本會(huì)增加。如果租賃市場(chǎng)上供大于求，則所有人難以通過提高房租的方式將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給承租者，此時(shí)所有人會(huì)更傾向于將住房出售進(jìn)而導(dǎo)致租賃市場(chǎng)上供給數(shù)量減少，促使房租上漲。當(dāng)供小于求時(shí)，所有人可以較容易地通過提高房租的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁，此時(shí)房屋租賃的價(jià)格也會(huì)增加。其次，房產(chǎn)稅改革會(huì)在一定程度上減少房屋的購買量，進(jìn)而導(dǎo)致住房租賃需求的增加，從而推動(dòng)房租的升高。最后，由于增加房屋所有人的保有成本，因此會(huì)減少人們通過購買房屋后再將房屋出租收取租金的數(shù)量，從而推動(dòng)住房租賃價(jià)格的上升。

因此，對(duì)個(gè)人持有住房的保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅最終會(huì)導(dǎo)致房租升高。

（二）基于一般均衡理論

由于市場(chǎng)具有自發(fā)調(diào)節(jié)的功能，所以市場(chǎng)總能夠達(dá)到穩(wěn)定的均衡狀態(tài)，因此當(dāng)住房租賃市場(chǎng)受到開征房產(chǎn)稅的影響進(jìn)而影響供求均衡的平衡狀態(tài)時(shí)，住房租賃市場(chǎng)會(huì)通過調(diào)節(jié)作用逐步達(dá)到新的均衡狀態(tài)。開征房產(chǎn)稅后會(huì)使得住房租賃市場(chǎng)上供給數(shù)量的減少以及需求數(shù)量的增加，從而最終推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)上均衡價(jià)格的上升。

（三）基于稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁理論

開征房產(chǎn)稅后，由于人們難以將住房租賃需求轉(zhuǎn)化為住房購買需求，因此需求彈性較??；由于房屋所有人可以根據(jù)市場(chǎng)狀況決定是否出租或者銷售，兩者之間的轉(zhuǎn)換較為容易，因此供給彈性較大，即住房租賃市場(chǎng)上需求彈性較小而供給彈性較大，因此開征房產(chǎn)稅后，房屋所有人可以通過提高租金的方式，將一部分稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給承租人，最終導(dǎo)致房租上漲。

三、重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的效果

重慶市房產(chǎn)稅改革政策為：對(duì)主城九區(qū)，個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅以及個(gè)人新購的高檔住房，按照房產(chǎn)的交易價(jià)格，采用0.5%、0.1%和1.2%的稅率征收。其中，0.5%適用的是獨(dú)棟商品住宅和高檔住房的建筑面積交易單價(jià)達(dá)到之前兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積平均單價(jià)的3倍以下的住房；1%適用的是達(dá)到前述情況的3倍至4倍的住房；1.2%適用的是達(dá)到4倍以上的住房。

由于2017 年重慶市政府決定將《重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》中關(guān)于“征收對(duì)象”和“稅率”中的“在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的第二套( 含第二套) 以上的普通住房”修改為“在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的首套及以上的普通住房”，并于1月14日起施行。因此，本文將分別分析2010年~2016年重慶市的房租水平，以及2017年~2020年的房租水平，進(jìn)而明確重慶市房產(chǎn)稅改革政策對(duì)房租價(jià)格的影響。

（一）2010年~2016年間重慶市房租水平（圖1）

圖1 房租價(jià)格 單位：元/平方米

本文根據(jù)中指研究院提供的重慶市的房租價(jià)格月度數(shù)據(jù)制作出如圖折線圖，通過圖表可以看出，重慶市在2011年實(shí)施房產(chǎn)稅改革開始，雖然過程中存在小幅度的下降，但是房租整體呈現(xiàn)出上漲的趨勢(shì)。其中試點(diǎn)政策實(shí)施后的第一年，房租價(jià)格變化不明顯，但是從2012年4月份開始，房租水平有顯著的上升，之后保持一段時(shí)間的平穩(wěn)，2014年2月份開始，房租水平上升到新的高度，最高達(dá)到24.35元/平方米，較2011年1月份的19.01元/平方米上漲了5.34元/平方米，隨后2015年房租水平有較小幅度的下降，盡管如此，房租水平仍然顯著高于未進(jìn)行試點(diǎn)前的2011年。

為更加直觀地看出房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)前后租金的變化情況，本文根據(jù)中指研究院提供的月度數(shù)據(jù)計(jì)算出2010年~2016年平均每年的房租水平，并制作出如下折線圖（圖2）。

圖2 住宅租金平均價(jià)格 單位：元/平方米

從折線圖中可以看出，在實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策后，重慶市的住宅租金年度平均價(jià)格呈現(xiàn)出整體上升的趨勢(shì)，并在2015年達(dá)到峰值23.78元/平方米，而2016年略有下降，2015年較未實(shí)施試點(diǎn)政策的2010年房租漲幅達(dá)到31.67%。

無論是月度數(shù)據(jù)還是年度數(shù)據(jù)，均表現(xiàn)出逐步上升的趨勢(shì)，這說明重慶市進(jìn)行的試點(diǎn)工作，顯著推動(dòng)了房租水平的進(jìn)一步上升。

（二）2017年-2020年間重慶市房租水平（圖3）

圖3 房租價(jià)格 單位：元/平方米

通過折線圖可以看出，2016年房租價(jià)格降至21.17元/平方米，但是在2017年，重慶市更改了個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則后，房租價(jià)格顯著上升，這一上升趨勢(shì)持續(xù)到2019年2月份，之后在27.93元/平方米的價(jià)格上小幅度波動(dòng)。

（三）2010年-2020年間重慶市新增租賃住房供給量（圖4）

圖4 新增租賃住房供給量 單位：套

根據(jù)中指研究院提供的重慶市2010年~2020年間新增租賃住房的供給量月度數(shù)據(jù)求出年度平均新增供給量，從上圖可以看出，2014年~2015年重慶市新增租賃住房供給量顯著增加，而2017年~2018年新增租賃住房供給量顯著減少。

（四）結(jié)論

通過上述分析結(jié)果發(fā)現(xiàn)，重慶市在2011年實(shí)施房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)后，房租整體呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)，并在2017年重慶市政府更改了實(shí)施細(xì)則后，房租價(jià)格有了新一輪的增長(zhǎng)，因此可以得出，重慶市房產(chǎn)稅改革推動(dòng)了住房租賃價(jià)格的上升，并且修改后的政策對(duì)于房租水平的提高有著更大的推動(dòng)作用。

四、重慶市住房租賃價(jià)格上升的原因分析

（1）根據(jù)重慶市2010年~2020年間新增租賃住房的供給量變化可以看出，2010年~2016年間供給量呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，同時(shí)房租價(jià)格也處于上升趨勢(shì)。這是因?yàn)?，一方面，由于?duì)個(gè)人持有住房開征房產(chǎn)稅導(dǎo)致房屋持有人成本的增加，因此出租人通過稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的形式提高房租；另一方面，房產(chǎn)稅改革使住房銷售市場(chǎng)上房屋購買量減少，從而推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)需求的增加，進(jìn)而推動(dòng)房租上漲。

（2）2017年-2018年房租顯著上升的原因是隨著我國房?jī)r(jià)逐步升高，住房購買難度增加，因此住房租賃的需求也逐步上升。但由于2017年重慶市將“三無”人員購買的第二套（含）住房更改為新購的首套及以上住房，導(dǎo)致一部分住房持有人對(duì)房?jī)r(jià)的未來預(yù)期變得悲觀，從而快速退出住房租賃市場(chǎng)，轉(zhuǎn)而將住房作為二手房出售，導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)上新增住房供給量下降，需求的增加以及供給的減少共同推動(dòng)了房租的上漲。

（3）由于重慶市的試點(diǎn)政策未包含存量的高檔住宅和所有的普通住宅，所以無形中向社會(huì)傳達(dá)出一種房產(chǎn)稅的改革并不能夠長(zhǎng)期、大幅度提升住房持有成本的信號(hào)，因此隨著時(shí)間的推移，住房持有人將原打算售賣的住房進(jìn)行出租，并通過提高房租的方式獲取更多收益。

五、建議

本文發(fā)現(xiàn)重慶市的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)在一定程度上推動(dòng)了住房租賃價(jià)格的上升，這對(duì)于買不起房，只能選擇租房方式解決住房需求的人來講，增加了住房壓力，而我國房產(chǎn)稅試點(diǎn)的目的是解決居民住房難的問題。為此，本文為未來全面進(jìn)行房產(chǎn)稅改革提出以下建議：

（一）加大房產(chǎn)稅改革對(duì)住房租賃市場(chǎng)的關(guān)注度

未來在設(shè)置房產(chǎn)稅改革政策時(shí)，既要考慮房屋購買人也要考慮住房承租人，尤其是承租者，因?yàn)樗麄兺ǔＪ峭鈦韯?wù)工人員、剛畢業(yè)的大學(xué)生以及收入低下、難以承受購房壓力的居民，所以在進(jìn)行稅率設(shè)計(jì)、減免稅設(shè)計(jì)等規(guī)定時(shí)，需要系統(tǒng)地考慮如何才能真正有效地發(fā)揮房產(chǎn)稅對(duì)住房市場(chǎng)的調(diào)控作用，切實(shí)解決群眾住房難的問題。

（二）完善房產(chǎn)稅的稅制設(shè)計(jì)

房產(chǎn)稅改革方向是加大對(duì)持有環(huán)節(jié)的征收，而只有保證征稅范圍，才能更好地發(fā)揮調(diào)控作用。因此，未來要將存量房、增量房、普通住房、高檔住房均考慮進(jìn)去；同時(shí)應(yīng)該區(qū)分不同類型的出租住房，設(shè)置不同的減免政策，調(diào)控住房市場(chǎng)的同時(shí)也體現(xiàn)對(duì)群眾的關(guān)懷。

（三）因地制宜的設(shè)置政策，提升住房租賃保障力度

首先，房產(chǎn)稅改革時(shí)要因地制宜，因?yàn)槲覈煌鞘凶》孔赓U市場(chǎng)的發(fā)展水平不同，通常一線城市外來務(wù)工人員較多，同時(shí)也是大學(xué)生求職的第一選擇，因此一線城市住房租賃市場(chǎng)會(huì)較二三線城市更發(fā)達(dá)。其次，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅改革會(huì)導(dǎo)致房租的上漲，因此應(yīng)該提升住房租賃市場(chǎng)的保障力度，一方面可適當(dāng)提升房租抵扣個(gè)人所得稅的水平，另一方面可以對(duì)積極登記信息的出租人給予一定程度上的稅收優(yōu)惠。