推動(dòng)武漢樓宇經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展

○ 謝濟(jì)全

黨的十九大以來(lái)，黨中央提出要貫徹新發(fā)展理念，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。湖北省委第十一屆九次全會(huì)提出要深化一主引領(lǐng)、支持武漢做大做強(qiáng)。在現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)中樓宇經(jīng)濟(jì)是主要形態(tài)，要實(shí)現(xiàn)武漢城市經(jīng)濟(jì)做大做強(qiáng)、高質(zhì)量發(fā)展，就必須著力推動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

一、武漢市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的主要問(wèn)題——以武昌區(qū)為例

武漢市武昌區(qū)作為武漢市中心城區(qū)的核心區(qū)之一，其主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)近十年來(lái)一直在武漢市名列前茅，是武漢樓宇經(jīng)濟(jì)極具代表性的區(qū)域。目前，武昌區(qū)剔除如農(nóng)業(yè)銀行湖北省分行大樓等由一家企業(yè)自建自用的樓宇外，另有90棟商務(wù)樓宇。其存在的主要問(wèn)題如下。

（一）低效益樓宇較多，樓宇經(jīng)濟(jì)整體質(zhì)量不高

億元樓宇只有14棟，占比約15%，與上海靜安區(qū)、上海浦東新區(qū)、深圳福田區(qū)、廣州越秀區(qū)等先進(jìn)城區(qū)相比，不足其五分之一。數(shù)據(jù)顯示早在2017年，上海市靜安區(qū)的“億元樓”就已達(dá)到67幢，實(shí)現(xiàn)稅收總收入407.66億元，占全區(qū)總稅收的59.46%；而2018年廣州市僅天河CBD這一區(qū)域內(nèi)就有億元樓宇50多棟，其中年稅收超10億元的樓宇多達(dá)15棟。由此可見(jiàn)，武漢市億元樓宇無(wú)論在質(zhì)量上還是在數(shù)量上都有很長(zhǎng)的一段路要走。

（二）低品質(zhì)樓宇較多，樓宇稅收貢獻(xiàn)不足

一方面，樓宇稅收額和單位面積稅收貢獻(xiàn)低于武昌區(qū)域平均水平50%的商務(wù)樓宇有68棟，占比超過(guò)75%，特別是樓宇稅收額在1千萬(wàn)元以下的有36棟，占比達(dá)40%。另一方面，乙級(jí)及以下的商務(wù)樓宇有58棟，占比約65%，特別是樓宇經(jīng)濟(jì)質(zhì)量極差的“乙級(jí)以下”和“商住兩用”商務(wù)樓宇還有27棟，占比達(dá)30%，其樓宇稅收額和單位面積稅收貢獻(xiàn)低于武昌區(qū)域平均水平的20%，與甲級(jí)及以上的樓宇稅收貢獻(xiàn)差距十分明顯。

（三）樓宇散售現(xiàn)象嚴(yán)重，樓宇管理難度較大

分割成小面積散售的商務(wù)樓宇有58棟，占比約65%。這些散售的商務(wù)樓宇無(wú)論是入駐企業(yè)的平均稅收，還是整棟樓宇的稅收額和單位面積稅收貢獻(xiàn)均遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于業(yè)權(quán)集中的商務(wù)樓宇。商務(wù)樓宇被散售后小業(yè)主眾多，各小業(yè)主往往自定用途或自行招租，使得整棟商務(wù)樓宇的業(yè)態(tài)凌亂，特別是商住兩用或SOHO型樓宇，造成樓宇產(chǎn)業(yè)低端，管理難度很大。

（四）樓宇運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力不足，配套服務(wù)設(shè)施不完善

很多商務(wù)樓宇的物業(yè)服務(wù)還停留在提供公共保潔、公共安全管理及水、電、氣維修等簡(jiǎn)單服務(wù)，不具備提供商務(wù)服務(wù)和便利生活服務(wù)的能力。很多商務(wù)樓宇的配套服務(wù)設(shè)施也不完善，樓宇周邊及樓宇內(nèi)部缺少為入駐企業(yè)提供生活、商務(wù)配套服務(wù)的設(shè)施，如員工食堂、小超市、充足的停車場(chǎng)等。分析這些商務(wù)樓宇的樓宇稅收額和單位面積稅收貢獻(xiàn)，發(fā)現(xiàn)其不足武昌區(qū)域平均水平的20%。

（五）超甲級(jí)商務(wù)樓宇并不代表高質(zhì)量樓宇經(jīng)濟(jì)

所有超甲級(jí)商務(wù)樓的樓宇稅收額和單位面積稅收貢獻(xiàn)，在90棟商務(wù)樓宇里排名并不十分靠前，都未進(jìn)入前5名。分析發(fā)現(xiàn)主要是由于超甲級(jí)商務(wù)樓宇的入駐成本（主要由租金和物業(yè)費(fèi)構(gòu)成）太高，性價(jià)比低，造成部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)放棄入駐超甲級(jí)商務(wù)樓宇，而選擇入駐性價(jià)比更高的甲級(jí)商務(wù)樓宇。

（六）開(kāi)發(fā)商熱衷于建高端商務(wù)樓宇自持或建普通商務(wù)樓宇散售

所有超甲級(jí)商務(wù)樓宇基本都是開(kāi)發(fā)商全部自持，沒(méi)有散售的。樓宇硬件設(shè)施品質(zhì)越低，散售現(xiàn)象越嚴(yán)重。其中：甲級(jí)商務(wù)樓宇散售的占比超過(guò)50%，乙級(jí)及以下散售的超過(guò)65%，商住兩用的100%全部散售了。分析發(fā)現(xiàn)主要是由于樓宇硬件設(shè)施品質(zhì)越高，運(yùn)營(yíng)服務(wù)水平越好，樓宇自持的收益就越高，長(zhǎng)期持有的投資回報(bào)率就高，此時(shí)開(kāi)發(fā)商就會(huì)選擇自持；如果樓宇硬件設(shè)施品質(zhì)較低，租金和物業(yè)費(fèi)水平就不高，樓宇自持收益就低，此時(shí)開(kāi)發(fā)商就會(huì)選擇散售，提前收回投資。

二、推動(dòng)武漢市樓宇經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的路徑

（一）加強(qiáng)樓宇經(jīng)濟(jì)的頂層規(guī)劃

地方政府堅(jiān)持從城市規(guī)劃開(kāi)始，對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)進(jìn)行區(qū)域整體規(guī)劃，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。一是商務(wù)樓宇至少要符合《商務(wù)樓宇等級(jí)劃分要求》（GB/T39069-2020）中“乙級(jí)”及以上硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，在商務(wù)樓宇周邊還應(yīng)配套規(guī)劃建設(shè)餐飲、商業(yè)、高品質(zhì)商務(wù)酒店、公共交通設(shè)施等。二是禁止建設(shè)“乙級(jí)以下”和“商住兩用”的低品質(zhì)商務(wù)樓宇。三是應(yīng)當(dāng)對(duì)“超甲級(jí)”商務(wù)樓宇的數(shù)量做適當(dāng)控制，不提倡大量規(guī)劃建設(shè)“超甲級(jí)”商務(wù)樓宇，而更多鼓勵(lì)規(guī)劃建設(shè)“甲級(jí)”商務(wù)樓宇。

（二）嚴(yán)格開(kāi)發(fā)建設(shè)管理

地方政府嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，選擇實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好的商務(wù)樓宇開(kāi)發(fā)商，在土地掛牌中明確一定自持比例以及至少一整層及一整層以上銷售的開(kāi)發(fā)建設(shè)條件，并在拍地成功后將上述條件寫(xiě)進(jìn)協(xié)議嚴(yán)格履行。禁止將商務(wù)樓宇分割成小面積散售給不同業(yè)主，確保商務(wù)樓宇有較高的業(yè)權(quán)集中度。

（三）提升樓宇運(yùn)營(yíng)服務(wù)水平

鼓勵(lì)商務(wù)樓宇業(yè)主單位（運(yùn)營(yíng)商）聘請(qǐng)一流的物業(yè)管理公司，加強(qiáng)管理，對(duì)入駐企業(yè)的訴求及時(shí)響應(yīng)、處理率應(yīng)達(dá)100%。完善入駐企業(yè)的生活服務(wù)、商務(wù)服務(wù)配套功能，為其提供商務(wù)服務(wù)。優(yōu)化樓宇辦公生態(tài)環(huán)境，為入駐企業(yè)提供綠色、健康、舒適的辦公環(huán)境。加強(qiáng)與政府相關(guān)部門、行業(yè)商協(xié)會(huì)的聯(lián)動(dòng)，延伸政務(wù)服務(wù)進(jìn)樓宇，探索建立樓宇服務(wù)工作站，為入駐企業(yè)提供“綠色通道”“一站式”政務(wù)服務(wù)。

（四）建立樓宇招商緊密聯(lián)動(dòng)機(jī)制

招商部門與商務(wù)樓宇業(yè)主單位（運(yùn)營(yíng)商）建立緊密的聯(lián)合招商機(jī)制，及時(shí)共享招商信息，組建聯(lián)合招商團(tuán)隊(duì)。充分發(fā)揮樓宇硬件設(shè)施品質(zhì)優(yōu)勢(shì)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)優(yōu)勢(shì)和地方政府的招商引資政策優(yōu)勢(shì)、營(yíng)商環(huán)境優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)引進(jìn)世界500強(qiáng)、中國(guó)500強(qiáng)或各細(xì)分產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)的總部或區(qū)域性總部、銷售中心、財(cái)務(wù)資金管理中心、研發(fā)中心等，引進(jìn)市場(chǎng)空間廣闊、成長(zhǎng)潛力巨大的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

（五）制定政策引導(dǎo)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展

一是地方政府建立樓宇信息管理系統(tǒng)，及時(shí)分析研究樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和存在問(wèn)題，適時(shí)關(guān)注并采取有效措施加強(qiáng)商務(wù)樓宇的業(yè)權(quán)狀態(tài)、入駐企業(yè)質(zhì)量、樓宇入駐成本等方面的引導(dǎo)和管理。二是地方政府制定專門的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策，將樓宇經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的各因素落實(shí)到規(guī)劃、開(kāi)發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理各環(huán)節(jié)，從政策上引導(dǎo)支持樓宇自持、整層銷售、整體運(yùn)營(yíng)、改造升級(jí)、招引優(yōu)質(zhì)企業(yè)、提升服務(wù)水平、提高樓宇貢獻(xiàn)、合理控制入駐成本等。

（六）整治提升低質(zhì)低效樓宇

地方政府鼓勵(lì)支持業(yè)權(quán)集中度較高的老舊商務(wù)樓宇實(shí)施建筑功能、立面外形等整體更新改造，對(duì)電梯、空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)、消防、安防、公共區(qū)域提檔升級(jí)，新建或改擴(kuò)建停車場(chǎng)，進(jìn)行智能化和節(jié)能環(huán)保改造。鼓勵(lì)支持社會(huì)資本對(duì)硬件設(shè)施品質(zhì)較好但業(yè)權(quán)分散的商務(wù)樓宇采取統(tǒng)一回購(gòu)或統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)招租等形式進(jìn)行整合。對(duì)提質(zhì)后的商務(wù)樓宇，地方政府與樓宇業(yè)主單位（運(yùn)營(yíng)商）聯(lián)合清理低質(zhì)高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)，實(shí)施“騰籠換鳥(niǎo)”，提升商務(wù)樓宇對(duì)高質(zhì)量企業(yè)的容納力和吸引力。