城市土地二級(jí)市場(chǎng)效率評(píng)價(jià)研究
——以南京市為例

張 弨，張敬梓,楊炬烽

(南京市規(guī)劃和自然資源局棲霞分局，江蘇 南京 210046)

1 問(wèn)題的提出

在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展背景下，基于“存量”優(yōu)化調(diào)整的土地二級(jí)市場(chǎng)的作用日益突出。長(zhǎng)期以來(lái)，以政府供應(yīng)為主的土地一級(jí)市場(chǎng)取得長(zhǎng)足發(fā)展，形成了相對(duì)完善的制度體系，而以市場(chǎng)主體之間轉(zhuǎn)讓、出租、抵押為主的城市土地二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后。城市土地二級(jí)市場(chǎng)作為土地市場(chǎng)的重要組成部分，如何提升效率，推動(dòng)土地市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，促進(jìn)節(jié)約集約用地，發(fā)揮好對(duì)土地資源的優(yōu)化配置作用，進(jìn)一步深化“放管服”改革，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，是當(dāng)前亟須解決的重大課題。

2 城市土地二級(jí)市場(chǎng)效率內(nèi)涵

2.1 涵義界定

土地一級(jí)市場(chǎng)體現(xiàn)著政府(土地所有者)與土地使用者的關(guān)系，土地二級(jí)市場(chǎng)則體現(xiàn)著土地使用權(quán)人之間的交易行為，是土地使用者在合同約定的期限內(nèi)，通過(guò)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押等方式將剩余期限進(jìn)行的再交易。由于長(zhǎng)期以來(lái)城市二級(jí)市場(chǎng)存在交易規(guī)則不健全、交易信息不對(duì)稱(chēng)、交易平臺(tái)不規(guī)范等問(wèn)題，需要政府參與二級(jí)市場(chǎng)的監(jiān)管與服務(wù)，因此在全面深化改革、推進(jìn)治理體系和治理能力現(xiàn)代化的總目標(biāo)背景下，我國(guó)城市土地二級(jí)市場(chǎng)效率的研究不僅要看市場(chǎng)機(jī)制在發(fā)揮其資源配置功能時(shí)所體現(xiàn)的效率水平，還要充分考慮到制度、政策、信息、服務(wù)等政府治理體系和治理能力的表現(xiàn)是否能滿(mǎn)足市場(chǎng)高效運(yùn)行的要求。

根據(jù)對(duì)帕累托效率[1]，科斯有關(guān)交易費(fèi)用的效率觀[2]，以及Fama提出的EMH假說(shuō)[3]等重要理論的整合，結(jié)合我國(guó)土地市場(chǎng)的特殊性，本文認(rèn)為，城市土地二級(jí)市場(chǎng)效率是衡量在土地市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，土地、資本、信息、管理等要素為滿(mǎn)足資源最大化利用和政府管控目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的要求而進(jìn)行的持續(xù)整合的能力大小，這一能力以市場(chǎng)為載體體現(xiàn)。

2.2 效率目標(biāo)

基于上述涵義界定及國(guó)家有關(guān)文件要求，本文認(rèn)為，城市土地二級(jí)市場(chǎng)在一定的經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件下，按照不同投入要素的特性，可以將市場(chǎng)高效運(yùn)行的目標(biāo)分解為三個(gè)具體表現(xiàn)點(diǎn)為配置效率、信息效率、運(yùn)行效率，表現(xiàn)形式為產(chǎn)權(quán)明晰、市場(chǎng)定價(jià)、信息集聚、交易安全、監(jiān)管有效。

2.2.1 配置效率

市場(chǎng)的基礎(chǔ)性功能就是實(shí)現(xiàn)資源配置，城市土地二級(jí)市場(chǎng)中資源配置一般認(rèn)為是通過(guò)使用權(quán)交易來(lái)實(shí)現(xiàn)，配置效率高的表現(xiàn)為土地使用價(jià)值或者需求效用的滿(mǎn)足，即市場(chǎng)上產(chǎn)權(quán)明晰的安全交易推動(dòng)實(shí)現(xiàn)土地節(jié)約集約利用。

2.2.2 信息效率

有效市場(chǎng)理論認(rèn)為，如果價(jià)格能夠充分、及時(shí)、準(zhǔn)確地反映市場(chǎng)上所有相關(guān)信息，那么市場(chǎng)是有效率的。因此，信息效率也是價(jià)格效率，是指價(jià)格能夠反映市場(chǎng)各種利好利空信息的能力，在土地市場(chǎng)上主要是指價(jià)格對(duì)于供求變動(dòng)的敏感程度，并且及時(shí)有效做出調(diào)整的能力，能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)定價(jià)和信息集聚[4]。

2.2.3 運(yùn)行效率

市場(chǎng)運(yùn)行離不開(kāi)制度保障與政府行政管理，如果說(shuō)配置效率和信息效率是金字塔基礎(chǔ)，那運(yùn)行效率就是頂層設(shè)計(jì)。運(yùn)行效率是指在政府的服務(wù)和監(jiān)管下，二級(jí)市場(chǎng)正常交易時(shí)的營(yíng)運(yùn)能力，在二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展不太完善的情況下，效率的提升表現(xiàn)為市場(chǎng)交易的活躍與政府合理服務(wù)保障的加碼，即監(jiān)管有效。

3 城市土地二級(jí)市場(chǎng)效率評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

3.1 評(píng)價(jià)指標(biāo)體系框架構(gòu)建

為了保證建立的市場(chǎng)效率評(píng)價(jià)體系的科學(xué)和理性，本文遵從綜合分析與主導(dǎo)因素相結(jié)合、科學(xué)性、動(dòng)態(tài)性、可操作性的原則展開(kāi)指標(biāo)評(píng)價(jià)。在評(píng)價(jià)原則的指導(dǎo)下，結(jié)合上文對(duì)二級(jí)市場(chǎng)效率目標(biāo)的闡述，以及其他專(zhuān)家學(xué)者的意見(jiàn)，構(gòu)建了城市土地二級(jí)市場(chǎng)效率測(cè)度的評(píng)價(jià)框架,如圖1所示。

圖1 城市土地二級(jí)市場(chǎng)效率評(píng)價(jià)框架

3.2 指標(biāo)體系的建立

評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取方法一般有部門(mén)法、問(wèn)題法、因果法、范圍法等，由于效率體現(xiàn)著目標(biāo)管理的理念，本文采用目標(biāo)法進(jìn)行評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇?；谕恋囟?jí)市場(chǎng)效率內(nèi)涵和評(píng)價(jià)原則，評(píng)價(jià)體系以城市土地二級(jí)市場(chǎng)效率為評(píng)價(jià)總目標(biāo)，以配置效率、信息效率、運(yùn)行效率3方面為評(píng)價(jià)準(zhǔn)則層，包括12個(gè)評(píng)價(jià)因子的方案層[5]，詳見(jiàn)表1。

表1 城市土地二級(jí)市場(chǎng)效率評(píng)價(jià)體系

3.3 指標(biāo)釋義

3.3.1 配置效率評(píng)價(jià)指標(biāo)

(1)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓量占交易總量比率，土地轉(zhuǎn)讓對(duì)盤(pán)活存量用地，減少土地閑置具有直接推動(dòng)作用。因此以市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓量/二級(jí)市場(chǎng)交易總量作為指標(biāo)之一表征配置效益。

(2)二級(jí)市場(chǎng)抵押交易對(duì)一級(jí)市場(chǎng)的推動(dòng)率，土地市場(chǎng)的抵押交易獲得金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款，既幫助企業(yè)開(kāi)展進(jìn)一步開(kāi)發(fā)建設(shè)，又緩解企業(yè)資金壓力，幫助企業(yè)在一級(jí)市場(chǎng)繼續(xù)拿地。以二級(jí)市場(chǎng)抵押交易金額/一級(jí)市場(chǎng)交易金額測(cè)算。

(3)工業(yè)科研用地交易對(duì)工業(yè)產(chǎn)值增加的推動(dòng)度、經(jīng)營(yíng)性用地交易對(duì)房地產(chǎn)投資增加的貢獻(xiàn)率，資源合理配置形成的最終結(jié)果必然是經(jīng)濟(jì)效益上提高，因此上述兩個(gè)指標(biāo)也納入配置效率評(píng)價(jià)目標(biāo)層。以工業(yè)科研用地交易金額/工業(yè)增加值，經(jīng)營(yíng)性用地交易額/房地產(chǎn)投資增加額測(cè)算。

3.3.2 信息效率評(píng)價(jià)指標(biāo)

本文選取二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓交易土地價(jià)格需求彈性、二級(jí)市場(chǎng)抵押交易土地價(jià)格需求彈性、二級(jí)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地交易價(jià)格相對(duì)離散度、二級(jí)市場(chǎng)工業(yè)(科研)類(lèi)用地交易價(jià)格相對(duì)離散度表征信息效率。

測(cè)算公式如下：

3.3.3 運(yùn)行效率評(píng)價(jià)指標(biāo)

(1)土地金融深化度，是指土地抵押貸款占金融機(jī)構(gòu)貸款總額的比例。土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)需要投入大量的資金，而且投資周期長(zhǎng)、回收慢，這就決定了土地市場(chǎng)必然依靠金融業(yè)的支持，同時(shí)金融過(guò)度支持會(huì)引起資產(chǎn)泡沫。因此，土地金融深化度應(yīng)控制在一個(gè)適度的區(qū)間。

(2)土地二級(jí)市場(chǎng)活躍度，是直觀反映土地市場(chǎng)供求情況的指標(biāo)，選擇兩年內(nèi)土地出讓面積作為參照,以當(dāng)年土地轉(zhuǎn)讓面積、抵押面積之和與兩年內(nèi)土地出讓面積的比率表示活躍度。

(3)一、二級(jí)市場(chǎng)之間的收益分配合理度，是用二級(jí)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)價(jià)格與一級(jí)出讓市場(chǎng)價(jià)格比值來(lái)表征，因?yàn)檗D(zhuǎn)讓市場(chǎng)在二級(jí)市場(chǎng)中是較完整的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移方式，價(jià)格能夠反映土地真實(shí)價(jià)值。

(4)政策服務(wù)監(jiān)管提升程度，市場(chǎng)的健康發(fā)展離不開(kāi)政府的監(jiān)管與服務(wù)，來(lái)彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈，在不斷完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的背景下，政策完善與服務(wù)監(jiān)管的水平是不斷提升的。該指標(biāo)為定性指標(biāo)，根據(jù)在市場(chǎng)交易主體中開(kāi)展調(diào)研和咨詢(xún)專(zhuān)家打分情況綜合確定指標(biāo)值。

3.4 評(píng)價(jià)過(guò)程與方法

評(píng)價(jià)過(guò)程與方法包括評(píng)價(jià)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化處理、權(quán)重的確定、準(zhǔn)則層具體效率和目標(biāo)效率的計(jì)算方法。

3.4.1 評(píng)價(jià)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化處理

為了比較的科學(xué)性，因此在評(píng)價(jià)之前，需對(duì)各指標(biāo)進(jìn)行無(wú)量綱的標(biāo)準(zhǔn)化處理，本文使用直線型無(wú)量綱標(biāo)準(zhǔn)化方法處理指標(biāo)原始數(shù)據(jù)，使其結(jié)果映射到[0,1]區(qū)間內(nèi)[6]。公式如下：

Xi=(Ci/C0i)n

式中：Xi為單項(xiàng)指標(biāo)值；Ci為指標(biāo)原始值，C0i為該指標(biāo)目標(biāo)值，n為表征方向的系數(shù)。當(dāng)Ci為正向指標(biāo)時(shí)，n=1，當(dāng)Ci為負(fù)向指標(biāo)時(shí)，n=-1[7]。

3.4.2 評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重確定

評(píng)價(jià)決策中的權(quán)重，是體現(xiàn)每項(xiàng)指標(biāo)對(duì)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的貢獻(xiàn)程度，本文選用熵值法對(duì)指標(biāo)體系權(quán)重進(jìn)行確定。熵值法是根據(jù)Shannon的熵值思想來(lái)確定系統(tǒng)權(quán)重，在一定程度上避免主觀性強(qiáng)的缺陷[8]。其計(jì)算步驟為：

(3)將熵值標(biāo)準(zhǔn)化：αj=max(hj)/hj

其中，Xij為樣本i的第j個(gè)指標(biāo)的數(shù)值(i=1,2,…,n；j=1,2,…,p)，n和p分別為樣本個(gè)數(shù)與指標(biāo)個(gè)數(shù)。

3.4.3 準(zhǔn)則層具體效率計(jì)算

本文采用的是多指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)體系，單項(xiàng)指標(biāo)權(quán)重確定之后需要通過(guò)合成得到準(zhǔn)則層的效率指數(shù)。本文用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)的方法合成[9]?；灸Ｐ腿缦拢?/p>

其中，是Wj第j個(gè)指標(biāo)的權(quán)重，Aj是第j個(gè)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化值。

3.4.4 目標(biāo)效率計(jì)算

根據(jù)以上權(quán)重確定和準(zhǔn)則層效率指數(shù)求取方法，同理類(lèi)推目標(biāo)效率指數(shù)，即城市土地二級(jí)市場(chǎng)效率水平。

4 城市土地二級(jí)市場(chǎng)效率評(píng)價(jià)實(shí)證研究——以南京市為例

20多年的實(shí)踐推動(dòng)南京市土地二級(jí)市場(chǎng)逐步完善發(fā)展[10]，2017年，自然資源部在全國(guó)34個(gè)市縣區(qū)開(kāi)展完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的試點(diǎn)工作，南京市是江蘇省唯一試點(diǎn)城市。因此，南京市土地二級(jí)市場(chǎng)的研究對(duì)今后二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展完善具有一定借鑒意義。

4.1 南京市土地二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行情況

選取“十三五”規(guī)劃以來(lái)土地二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展情況作為研究時(shí)間窗口，同一發(fā)展規(guī)劃背景下，更好展現(xiàn)政策服務(wù)改善的微觀變化。

目前，南京市二級(jí)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況良好，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押等交易頻繁。2016—2019年，土地二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)量出現(xiàn)較為明顯的斷層現(xiàn)象，即2017年交易量出現(xiàn)大幅下降，交易宗地?cái)?shù)量下降446幅，主要原因是2017年房地產(chǎn)調(diào)控加碼，金融貨幣政策收緊、貸款門(mén)檻提高，導(dǎo)致抵押量大幅減少，2017—2019年二級(jí)市場(chǎng)交易量與交易金額保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。

比較一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)交易情況，二級(jí)市場(chǎng)在南京市土地市場(chǎng)交易中仍然占據(jù)主要份額，4年間，二級(jí)市場(chǎng)交易數(shù)量、面積、金額分別是一級(jí)市場(chǎng)的3.18、2.30、1.32倍。進(jìn)一步測(cè)算發(fā)現(xiàn)，二級(jí)市場(chǎng)的土地交易具有平均單幅出讓地塊面積小、平均單幅交易金額低等特點(diǎn)，因此很多土地需求者便樂(lè)意于從二級(jí)市場(chǎng)獲取土地，使一些長(zhǎng)期閑置的“問(wèn)題”地塊得以盤(pán)活。

4.2 實(shí)證評(píng)價(jià)過(guò)程

4.2.1 指標(biāo)值與權(quán)重確定

評(píng)價(jià)指標(biāo)原始值如表2所示。在確定標(biāo)準(zhǔn)化值之前，要明確指標(biāo)的目標(biāo)值，本文主要參考長(zhǎng)三角地區(qū)平均值、國(guó)內(nèi)學(xué)者常用值等方法確定，標(biāo)準(zhǔn)值和權(quán)重見(jiàn)表3。

表2 南京市土地二級(jí)市場(chǎng)效率評(píng)價(jià)指標(biāo)原始值

表3 南京市土地二級(jí)市場(chǎng)效率評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化值與權(quán)重

4.2.2 結(jié)果評(píng)價(jià)與分析

南京市土地二級(jí)市場(chǎng)效率評(píng)價(jià)結(jié)果見(jiàn)表4。從表4可以看出，南京市2016-2019年土地二級(jí)市場(chǎng)效率值保持[0.5,0.7]區(qū)間內(nèi)，平均值為0.589，2018、2019年效率值均高于平均水平，按照國(guó)內(nèi)一些學(xué)者對(duì)于效率評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的劃分，處于中等效率水平，發(fā)展態(tài)勢(shì)是向上的，高于0.8屬于高效率。從與市場(chǎng)交易量關(guān)聯(lián)程度來(lái)看，雖然2017年二級(jí)市場(chǎng)交易量降幅明顯，但是市場(chǎng)發(fā)展依然向好；與一級(jí)市場(chǎng)交易關(guān)聯(lián)程度來(lái)看，由于二級(jí)市場(chǎng)交易是一級(jí)市場(chǎng)的延續(xù)，交易的使用權(quán)較一級(jí)市場(chǎng)滯后，所以2018、2019年市場(chǎng)效率攀升與2016、2017年一級(jí)市場(chǎng)土地供應(yīng)量充足有一定關(guān)系。

表4 南京市土地二級(jí)市場(chǎng)效率評(píng)價(jià)結(jié)果

(1)配置效率基本合理。從表4數(shù)據(jù)可以看出，南京市土地二級(jí)市場(chǎng)配置效率水平保持平穩(wěn)，變化幅度較小，平均值為0.51，總體來(lái)說(shuō)基本合理，說(shuō)明南京市土地二級(jí)市場(chǎng)對(duì)于一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、資源有效配置具有較好推動(dòng)作用。在2018年配置效率出現(xiàn)一定幅度下降，主要原因是2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)受調(diào)控影響遇冷，房地產(chǎn)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響較為明顯，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)性用地對(duì)房地產(chǎn)投資推動(dòng)、二級(jí)市場(chǎng)對(duì)一級(jí)市場(chǎng)推動(dòng)力度有所下降。說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)資源的配置受政府管控顯著影響。

(2)信息效率快速提升。信息效率平均值為0.65，在三大具體效率中處于首位，信息效率自2016年開(kāi)始逐步提升，在2018年提升幅度達(dá)28.1%。主要原因是南京市2017年土地市場(chǎng)誠(chéng)信體系建設(shè)完成、二級(jí)市場(chǎng)部級(jí)試點(diǎn)實(shí)施方案實(shí)施以及2018年土地二級(jí)市場(chǎng)交易系統(tǒng)上線等措施對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的正向推動(dòng)，提升市場(chǎng)價(jià)格靈敏程度，促進(jìn)市場(chǎng)秩序規(guī)范與交易信息對(duì)稱(chēng)。但是，從指標(biāo)原始值上可以看出，經(jīng)營(yíng)性用地價(jià)格離散程度較高，說(shuō)明轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)交易價(jià)格與抵押市場(chǎng)交易價(jià)格相差較大，抵押類(lèi)價(jià)格明顯高于轉(zhuǎn)讓類(lèi)價(jià)格，說(shuō)明市場(chǎng)中轉(zhuǎn)讓交易仍然可能存在隱形交易等不規(guī)范行為。

(3)運(yùn)行效率不斷向好。2016—2019年南京市土地二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行效率平均值為0.60，總體呈現(xiàn)逐步上升態(tài)勢(shì)，在2018年，運(yùn)行效率達(dá)到最高值0.786，各項(xiàng)指標(biāo)評(píng)價(jià)值均處于較高水平。主要原因是南京市不斷重視二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的環(huán)境下，出臺(tái)包括試點(diǎn)實(shí)施方案在內(nèi)的各項(xiàng)利好政策，不斷深化二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)成果，優(yōu)化交易系統(tǒng)，簡(jiǎn)化審批流程，開(kāi)發(fā)交易系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)土地二級(jí)市場(chǎng)交易審核、登記一體化，說(shuō)明政府的服務(wù)與監(jiān)管措施是有效的、可行的。從具體指標(biāo)來(lái)看，一、二級(jí)市場(chǎng)收益分配合理度評(píng)價(jià)值在信息效率評(píng)價(jià)中偏低，說(shuō)明可能存在轉(zhuǎn)讓“陰陽(yáng)”合同、或者供需雙方信息不對(duì)稱(chēng)導(dǎo)致區(qū)位好、市場(chǎng)預(yù)估價(jià)值高的產(chǎn)業(yè)用地發(fā)生錯(cuò)配等問(wèn)題，土地資源節(jié)約集約利用未能充分實(shí)現(xiàn)。

5 結(jié)論與建議

總體上，南京市土地二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)中有進(jìn)，趨勢(shì)向好，但是離高效發(fā)展還存在一定差距[11]。針對(duì)存在問(wèn)題，提出如下政策建議：

(1)不斷優(yōu)化政府監(jiān)管與服務(wù)。評(píng)價(jià)結(jié)果充分表明，政府完善監(jiān)管與服務(wù)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展有正向促進(jìn)作用。建議繼續(xù)健全完善服務(wù)和監(jiān)管體系，規(guī)范“信息發(fā)布-交易登記-交易審批-合同簽訂-權(quán)證辦理”的交易流程，加強(qiáng)交易全過(guò)程管理，逐步實(shí)現(xiàn)信息發(fā)布常態(tài)化、交易登記一體化、交易審批標(biāo)準(zhǔn)化、轉(zhuǎn)讓合同規(guī)范化的管理機(jī)制。

(2)嚴(yán)格限制隱形交易。不斷完善相關(guān)法律法規(guī)對(duì)土地市場(chǎng)交易中的隱形交易進(jìn)行限制和處理，建立完善公平、公正、公開(kāi)的交易平臺(tái)，在交易平臺(tái)上普及交易常識(shí)以及隱形交易帶來(lái)的問(wèn)題。進(jìn)一步強(qiáng)化政府部門(mén)聯(lián)席工作機(jī)制，多部門(mén)聯(lián)合共同監(jiān)管市場(chǎng)秩序，建立信息共享機(jī)制。

(3)強(qiáng)化價(jià)格監(jiān)管。以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，重點(diǎn)監(jiān)管市場(chǎng)整體交易價(jià)格和異常交易價(jià)格，保證交易安全性，降低糾紛發(fā)生概率。優(yōu)化交易系統(tǒng)，輸出價(jià)格定量定性分析，及時(shí)將相關(guān)結(jié)果融入土地市場(chǎng)、土地節(jié)約集約綜合發(fā)展考評(píng)體系，便于不斷優(yōu)化完善調(diào)控管理政策。

(4)完善出租機(jī)制。目前南京市土地出租交易方式管理較為寬松，主要是為了充分發(fā)揮市場(chǎng)主體作用，建議重點(diǎn)加強(qiáng)以劃撥方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的出租交易管理，為了避免國(guó)有資產(chǎn)流失，建議推動(dòng)多層面協(xié)同管理，即由市局統(tǒng)一管理，分局組織實(shí)施，基層所加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)巡查核對(duì)和信息搜集，從出租關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)著手，就租前批準(zhǔn)、交易過(guò)程、租后監(jiān)管三大方面進(jìn)行規(guī)范管理。