2021年土地科學(xué)研究重點(diǎn)進(jìn)展評(píng)述及2022年展望
——土地經(jīng)濟(jì)分報(bào)告

張清勇，杜 輝，吳欣怡，阿英·葉爾里克，仲濟(jì)香，豐 雷

（1.中國(guó)人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院，北京 100872；2. 中國(guó)國(guó)土勘測(cè)規(guī)劃院，北京 100035；3.中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院，北京 100872）

1 引言

2021年，國(guó)內(nèi)外學(xué)者針對(duì)土地經(jīng)濟(jì)問(wèn)題展開(kāi)了大量研究，取得了不少進(jìn)展。本文采用文獻(xiàn)回顧法，基于中國(guó)知網(wǎng)、萬(wàn)方、Elsevier、Springer、ProQuest和ScienceDirect等電子期刊數(shù)據(jù)庫(kù)，梳理并比較了2021年國(guó)內(nèi)外土地經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的研究進(jìn)展和研究重點(diǎn)，展望2022年土地經(jīng)濟(jì)研究的科技需求、重點(diǎn)問(wèn)題和重點(diǎn)關(guān)注方向。在選擇文獻(xiàn)時(shí)，以“土地利用”（land use/utilization）、“土地價(jià)格”（land price）、“土地市場(chǎng)”（land market）、“土地流轉(zhuǎn)”（land transfer）、“土地制度”（land institutions/system）、“土地所有權(quán)”（land ownership）、“土地征收 /征用”（land expropriation/requisition）、“土地改革”（land reform）等作為關(guān)鍵詞進(jìn)行檢索。共篩選獲得80篇文獻(xiàn)，其中中文文獻(xiàn)53篇，主要發(fā)表于《中國(guó)社會(huì)科學(xué)》 《中國(guó)土地科學(xué)》 《經(jīng)濟(jì)研究》 《管理世界》 《經(jīng)濟(jì)學(xué)（季刊）》 《中國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)》等刊物；外文文獻(xiàn)27篇，主要發(fā)表于Land Economics、Land Use Policy、Journal of Development Economics、Economic Journal、World Development和Urban Studies等期刊；內(nèi)容涵蓋土地經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的各個(gè)方面，遴選文獻(xiàn)分布情況見(jiàn)表1。

表1 2021年土地經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域國(guó)內(nèi)外研究文獻(xiàn)分布情況Tab.1 Domestic and international literature on land economy in 2021

2 2021年國(guó)內(nèi)外重點(diǎn)問(wèn)題研究進(jìn)展

2.1 國(guó)內(nèi)重點(diǎn)領(lǐng)域研究進(jìn)展

2.1.1 土地經(jīng)營(yíng)

（1）城市土地經(jīng)營(yíng)。地方政府的城市土地經(jīng)營(yíng)行為是中國(guó)特色，得到了研究的持續(xù)關(guān)注。隨著外部環(huán)境的復(fù)雜化，政府通過(guò)降低工業(yè)用地價(jià)格來(lái)招商引資的供地策略的效用在下降[1]。地方政府干預(yù)土地出讓造成土地要素價(jià)格的負(fù)向扭曲，導(dǎo)致工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)率下降[2]。土地在工業(yè)領(lǐng)域的偏向性配置，制約了生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚對(duì)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的正向作用[3]。地理稟賦優(yōu)勢(shì)的城市會(huì)更積極地應(yīng)對(duì)工業(yè)用地的市場(chǎng)化改革，而地理稟賦劣勢(shì)的城市會(huì)更積極地執(zhí)行商住用地的市場(chǎng)化改革，以緩解地方財(cái)政壓力[4]。城市建設(shè)用地審批權(quán)的下放總體上促進(jìn)了城市發(fā)展質(zhì)量的提高，具體表現(xiàn)為土地配置效率的提高和基礎(chǔ)設(shè)施水平的提升[5]。

（2）農(nóng)地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營(yíng)。如何建立健全土地流轉(zhuǎn)交易機(jī)制、促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)發(fā)育、實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，是政府和學(xué)界的關(guān)注重點(diǎn)。應(yīng)該推動(dòng)城鄉(xiāng)聯(lián)動(dòng)式改革，降低農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化與土地流轉(zhuǎn)的制度成本[6]，引導(dǎo)村集體參與土地流轉(zhuǎn)的服務(wù)與管理[7]。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押顯著抑制農(nóng)戶(hù)土地轉(zhuǎn)出[8]，而以互聯(lián)網(wǎng)為代表的信息技術(shù)則顯著促進(jìn)了農(nóng)地流轉(zhuǎn)[9]。此外，受資金條件和土地流轉(zhuǎn)成本所限，低收入農(nóng)戶(hù)難以通過(guò)土地流轉(zhuǎn)優(yōu)化家庭資源配置來(lái)實(shí)現(xiàn)收益最大化，使得土地流轉(zhuǎn)僅能在平均意義上提升農(nóng)戶(hù)人均收入水平，而農(nóng)民內(nèi)部的收入差距卻有擴(kuò)大的趨勢(shì)[10]。因地制宜制定規(guī)?；?jīng)營(yíng)政策有利于提高耕地資源配置效率和全要素生產(chǎn)率[11]，農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)發(fā)育會(huì)對(duì)農(nóng)地規(guī)模經(jīng)營(yíng)程度產(chǎn)生正向影響[12]，而農(nóng)民視土地為社會(huì)保障的觀(guān)念限制了規(guī)模經(jīng)營(yíng)[13]。可以根據(jù)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)方式發(fā)展的不同階段，采取對(duì)應(yīng)的信息傳遞方式、健全運(yùn)行機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制等方法激發(fā)農(nóng)戶(hù)參與農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)的積極性[14]。此外，可以通過(guò)發(fā)展合作社、合作農(nóng)場(chǎng)來(lái)達(dá)到效果[15]。

2.1.2 土地市場(chǎng)

（1）土地價(jià)格。對(duì)地價(jià)的理論和實(shí)證研究是土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的核心內(nèi)容。土地的價(jià)格最終來(lái)源于土地產(chǎn)出品價(jià)格，土地的本質(zhì)屬性決定了土地價(jià)格變化的特殊性[16]。政府干預(yù)對(duì)住宅區(qū)土地價(jià)格具有空間外部性，購(gòu)房限制政策會(huì)導(dǎo)致周邊未實(shí)施該政策的城市住宅地價(jià)格上漲[17]。高鐵對(duì)土地價(jià)格有正向影響，政府應(yīng)實(shí)施土地綜合開(kāi)發(fā)政策，將高鐵對(duì)土地市場(chǎng)的外部性?xún)?nèi)部化[18]。房地產(chǎn)建筑業(yè)部門(mén)的擴(kuò)大和土地融資造成了中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，農(nóng)業(yè)土地管制助推了土地相對(duì)價(jià)格的提高，取消土地市場(chǎng)管制能夠迅速降低土地相對(duì)價(jià)格，有助于緩解房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題[19]。宏觀(guān)地域尺度和微觀(guān)村域尺度上宅基地的功能價(jià)值空間分異明顯，不同地域、區(qū)位會(huì)對(duì)宅基地功能價(jià)值構(gòu)成產(chǎn)生影響，且隨著城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的快速推進(jìn)，這種空間分異會(huì)更加明顯[20]。

（2）土地供給和需求。外部沖擊導(dǎo)致以“招商引資”為基礎(chǔ)的“土地財(cái)政”模式難以持續(xù)，地方政府逐步轉(zhuǎn)向以“基建投資”為依托的“土地金融”模式[21]。土地供給規(guī)模與地方研發(fā)投入和研發(fā)績(jī)效密切相關(guān)，其機(jī)制是隨著國(guó)家土地督查等制度的確立，地方政府的供地行為受到越來(lái)越緊的監(jiān)督，不能再自由供地；地方政府轉(zhuǎn)而將更多的財(cái)政支出用于公共研發(fā)支持項(xiàng)目，而企業(yè)獲得政府研發(fā)補(bǔ)貼的可能性和額度也有所增加，從而提高了當(dāng)?shù)氐膭?chuàng)新能力、創(chuàng)新績(jī)效以及用于研發(fā)的財(cái)政支出的效率[22]。

（3）土地市場(chǎng)化進(jìn)程。土地要素市場(chǎng)化問(wèn)題得到較多關(guān)注。改革開(kāi)放以來(lái)，市場(chǎng)在土地資源配置中的作用逐漸加強(qiáng)，土地要素市場(chǎng)化的經(jīng)濟(jì)學(xué)本質(zhì)是土地轉(zhuǎn)讓權(quán)的賦予[23]。關(guān)于農(nóng)地退出，應(yīng)建立政府和市場(chǎng)雙重支持體系下的承包權(quán)退出補(bǔ)償機(jī)制，建立整合土地和完善交易平臺(tái)基礎(chǔ)上的承包權(quán)退出利用機(jī)制，建立多措并舉的承包權(quán)退出風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制[24]。針對(duì)農(nóng)地要素市場(chǎng)化改革中農(nóng)地過(guò)度資本化問(wèn)題，政府應(yīng)有效介入，正確引導(dǎo)和監(jiān)管市場(chǎng)機(jī)制，提高農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼政策效率，完善用途管制制度[25]。

（4）土地財(cái)政。對(duì)中國(guó)特色土地財(cái)政的研究仍是一個(gè)熱點(diǎn)。土地財(cái)政不僅維持著地方政府的基本功能運(yùn)轉(zhuǎn)，還催生出大規(guī)模的土地金融[26]。在財(cái)力緊縮的壓力下，地方政府容易形成對(duì)土地融資的路徑依賴(lài)，尤其是實(shí)行土地儲(chǔ)備制度的地區(qū)[27]。在中國(guó)面臨短期資本外流的壓力下，政策當(dāng)局面臨提高利率穩(wěn)匯率與維持利率水平保房?jī)r(jià)的政策抉擇：提高利率會(huì)導(dǎo)致投資、房?jī)r(jià)和地價(jià)下降，降低土地財(cái)政收入，減少基建支出，致GDP 下降；維持利率水平讓匯率貶值能促進(jìn)出口，但在企業(yè)存在外幣債務(wù)的情形下，會(huì)使債務(wù)負(fù)擔(dān)上升和企業(yè)凈值下降，影響投資和產(chǎn)出。兩者相比，由于土地財(cái)政的存在，穩(wěn)匯率、加息的負(fù)面效果會(huì)被土地財(cái)政進(jìn)一步放大，負(fù)面影響更大，因此保房?jī)r(jià)的政策選擇相對(duì)優(yōu)于穩(wěn)匯率[28]。此外，地方政府通過(guò)大量廉價(jià)供應(yīng)工業(yè)用地、少量高價(jià)供應(yīng)商服用地直接推高商服用地價(jià)格，或以土地為抵押進(jìn)行融資，在獲得收入的同時(shí)卻影響了創(chuàng)新能力的提升[29]。

2.1.3 土地制度

（1）土地產(chǎn)權(quán)制度。完備的集體土地產(chǎn)權(quán)體系是農(nóng)戶(hù)權(quán)益的根本保障，亦是土地可持續(xù)利用、社會(huì)長(zhǎng)治久安的基本制度保障[30]。農(nóng)地確權(quán)可以提升地權(quán)的穩(wěn)定性、安全性和完整性，強(qiáng)化了農(nóng)戶(hù)層面的耕地生態(tài)保護(hù)，使得農(nóng)藥、化肥的施用量有所減少[31]。農(nóng)地確權(quán)對(duì)耕地生態(tài)保護(hù)的激勵(lì)作用受農(nóng)民是否有土地調(diào)整經(jīng)歷的影響[32]。隨著農(nóng)民個(gè)人權(quán)利意識(shí)的增強(qiáng)，必須明確農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶(hù)內(nèi)成員共有權(quán)的結(jié)構(gòu)和功能[33]?！叭龣?quán)分置”問(wèn)題得到較多關(guān)注。“三權(quán)分置”在所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的基礎(chǔ)上，通過(guò)土地要素有償、有序、有度流動(dòng)，達(dá)到合理配置、釋放價(jià)值的效果[34]；其基本方向是在保留農(nóng)戶(hù)承包權(quán)的同時(shí)，推動(dòng)經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)，推動(dòng)多種形式適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)和構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系[35]；農(nóng)地制度創(chuàng)新必須在“三權(quán)分置”的架構(gòu)下持續(xù)開(kāi)展制度創(chuàng)新[36]?！叭龣?quán)分置”后，在“地方政府—村社集體—農(nóng)戶(hù)”階梯型農(nóng)地合約結(jié)構(gòu)下，若相關(guān)利益主體圍繞集體共有農(nóng)地資源利用達(dá)成一致協(xié)定并能實(shí)現(xiàn)共同獲益，集體共有產(chǎn)權(quán)下的農(nóng)地合約即可提高制度績(jī)效[37]。

（2）土地征收制度。扶貧開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)上的鄉(xiāng)村旅游征地在創(chuàng)新安置補(bǔ)償方式、推動(dòng)失地農(nóng)戶(hù)生計(jì)轉(zhuǎn)型、完善基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)等方面發(fā)揮了積極作用，未對(duì)失地農(nóng)戶(hù)的多維福祉造成沖擊，減少了征地的不利影響[38]。征地制度改革關(guān)注點(diǎn)逐漸從注重貨幣補(bǔ)償?shù)冉?jīng)濟(jì)領(lǐng)域過(guò)渡到注重住房、社保安置及程序公正等社會(huì)領(lǐng)域[39]。在征地過(guò)程中必須確保農(nóng)戶(hù)能事前知情、事中協(xié)商，單純地提高征地補(bǔ)償水平而忽視程序公正性問(wèn)題，不一定能顯著改善農(nóng)民的征地滿(mǎn)意度[40]。

（3）土地制度演變。土地不僅是生產(chǎn)資料，也是經(jīng)濟(jì)制度和國(guó)家治理的重要基石，更是關(guān)乎全局的一個(gè)大歷史觀(guān)問(wèn)題[41]。在邁向第二個(gè)百年奮斗目標(biāo)的過(guò)程中，要解決好如何轉(zhuǎn)變小規(guī)模且分散的土地經(jīng)營(yíng)模式促進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，如何改革土地財(cái)政化傾向?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展，如何形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)體系實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)融合，如何轉(zhuǎn)變土地管理方式提高國(guó)家的治理效能等問(wèn)題[42]。

（4）宅基地制度改革。如何激活農(nóng)村宅基地是學(xué)界關(guān)注的熱點(diǎn)。農(nóng)村宅基地制度經(jīng)歷了由權(quán)利開(kāi)放到趨向封閉的變遷，使得制度的公平與效率都受到極大損失[43]。關(guān)于如何深化宅基地制度改革，一方面必須正確認(rèn)識(shí)宅基地的生產(chǎn)資料屬性[44]，另一方面可以通過(guò)厘清村莊內(nèi)部人地關(guān)系，建立外來(lái)農(nóng)民有償使用宅基地制度，優(yōu)化宅基地資源配置[45]；要激活宅基地退出的內(nèi)在動(dòng)力，通過(guò)尊重農(nóng)戶(hù)意愿、推進(jìn)土地資源要素的優(yōu)化配置、發(fā)揮村民自治激活體制效能和分類(lèi)制定差異化的宅基地退出策略?xún)?yōu)化宅基地退出路徑[46]；根據(jù)自然資源稟賦和產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，實(shí)施差異化的盤(pán)活宅基地的政策[47]；要在堅(jiān)持不重新分配宅基地、不大面積調(diào)整宅基地、不新增宅基地面積、不造成農(nóng)村新的不穩(wěn)定原則基礎(chǔ)上，按照尊重歷史、承認(rèn)現(xiàn)實(shí)、確權(quán)登記、鎖死總量、盤(pán)活存量、鼓勵(lì)復(fù)墾、民主決策的思路推進(jìn)宅基地制度改革[48]；建立健全宅基地市場(chǎng)、規(guī)范完善宅基地市場(chǎng)規(guī)則，強(qiáng)化相關(guān)配套制度等有利于激發(fā)鄉(xiāng)村內(nèi)生動(dòng)力，暢通城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)循環(huán)[49]。

（5）土地收益分配制度。收益如何分配取決于具體模式選擇和資金來(lái)源，同時(shí)受到基礎(chǔ)制度的影響。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市打破了農(nóng)民對(duì)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村的依存關(guān)系，導(dǎo)致農(nóng)民集體的群體性特質(zhì)改變[50]。在土地入市過(guò)程中，政府占有過(guò)高的收益會(huì)使得農(nóng)民選擇不參與土地入市過(guò)程，應(yīng)當(dāng)減少政府的收益分配比例，提高集體和農(nóng)民的參與度以及總體收益，進(jìn)而保證入市活動(dòng)穩(wěn)定順利進(jìn)行[51]。

（6）自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革。自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的市場(chǎng)化效應(yīng)、資源配置效應(yīng)、資本化效應(yīng)和生態(tài)化效應(yīng)日益顯現(xiàn)，深化我國(guó)自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革必須解決“巴澤爾困境”，建立公有制下的“雙分”自然資源產(chǎn)權(quán)制度體系[52]。未來(lái)自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革應(yīng)從建構(gòu)二維產(chǎn)權(quán)制度體系、建立新型委托代理關(guān)系、推動(dòng)管制賦權(quán)、優(yōu)化市場(chǎng)與政府關(guān)系，以及促進(jìn)自然資源利用可持續(xù)轉(zhuǎn)型5個(gè)方面推進(jìn)[53]。

2.2 國(guó)外重點(diǎn)領(lǐng)域研究進(jìn)展

2.2.1 土地市場(chǎng)

（1）土地價(jià)格。出行條件的改善能夠顯著提高道路周?chē)耐恋睾头康禺a(chǎn)價(jià)格[54]。在波蘭，具有明確產(chǎn)權(quán)界定的土地往往被賦予較高的價(jià)格，而缺乏發(fā)展前景、土地權(quán)屬并未界定的土地則被賦予較低的價(jià)格[55]?；诘聡?guó)農(nóng)地?cái)?shù)據(jù)，研究發(fā)現(xiàn)農(nóng)地交易市場(chǎng)對(duì)農(nóng)地價(jià)格的變化并不敏感，在多數(shù)情況下，即使農(nóng)地價(jià)格很高，農(nóng)戶(hù)為了擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模也會(huì)接受高昂的價(jià)格[56]。在城市方面，在德國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)和利率大幅下降的背景下，地價(jià)和建筑材料價(jià)格同時(shí)上漲，導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲，而住宅投資下降；在美國(guó)，從2012—2019年數(shù)百萬(wàn)份數(shù)據(jù)可以分析發(fā)現(xiàn)，大城市地區(qū)地價(jià)的上漲速度快于房?jī)r(jià)，提高了房?jī)r(jià)中的地價(jià)占比，而在較小城市，地價(jià)占比則呈現(xiàn)下降趨勢(shì)[57]；在日本偶發(fā)自然災(zāi)害城市，土地價(jià)格和房屋價(jià)格波動(dòng)不明顯，不影響民眾購(gòu)房決策，而在頻繁發(fā)生自然災(zāi)害的地區(qū)，土地價(jià)格和房屋價(jià)格波動(dòng)較為激烈，會(huì)顯著影響民眾的購(gòu)房決策[58]。

（2）土地市場(chǎng)。土地市場(chǎng)與農(nóng)業(yè)發(fā)展、城市發(fā)展的關(guān)系得到較多研究。在危地馬拉，土地市場(chǎng)不完善導(dǎo)致糧食實(shí)際產(chǎn)量與理論產(chǎn)量之間存在較大差距，土地市場(chǎng)扭曲程度越高，地價(jià)離散度越高，租賃市場(chǎng)越不活躍，而扭曲程度與道路可達(dá)性、種族和教育程度密切相關(guān)[59]；在阿爾巴尼亞，土地交易對(duì)土地規(guī)?；?jīng)營(yíng)影響有限，因?yàn)橐允袌?chǎng)為導(dǎo)向的大型農(nóng)場(chǎng)傾向于通過(guò)購(gòu)買(mǎi)土地來(lái)整合農(nóng)場(chǎng)，但同時(shí)整合完成后又面臨勞動(dòng)力短缺的狀況，只能將土地重新分塊出租，無(wú)法實(shí)現(xiàn)真正的規(guī)模化經(jīng)營(yíng)[60]；在柬埔寨，土地大規(guī)模買(mǎi)賣(mài)導(dǎo)致鄰近地區(qū)的農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)轉(zhuǎn)向非農(nóng)就業(yè)，造成家庭支出的下降[61]。城市發(fā)展方面，在德國(guó)，以土地為基礎(chǔ)的融資具有隱性政治選擇和不平衡的分配效應(yīng)，所融資金沒(méi)有用于再分配或者生產(chǎn)，政治家對(duì)于資金支出方向具有主導(dǎo)性，損害了人民權(quán)益[62]；在英國(guó)，住房供應(yīng)的法定規(guī)劃、會(huì)計(jì)程序等在城市發(fā)展的早期階段加重了土地投機(jī)行為[63]。

（3）土地市場(chǎng)參與主體行為。土地市場(chǎng)參與主體的行為影響土地市場(chǎng)的效率。對(duì)烏干達(dá)地塊銷(xiāo)售所作的離散選擇實(shí)驗(yàn)（DCE）發(fā)現(xiàn)，人們更愿意把土地賣(mài)給社會(huì)網(wǎng)絡(luò)內(nèi)的熟人，雖然這樣做可能會(huì)獲得較低的收益；沒(méi)有人傾向于將把容易發(fā)生山體滑坡的地塊賣(mài)給貧窮家庭，以避免他們?cè)馐芨氐膿p失[64]。在撒哈拉以南非洲地區(qū)，土地租賃過(guò)程中的交易成本存在動(dòng)態(tài)外部性，大幅度降低交易成本有利于小農(nóng)戶(hù)實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，提高其未來(lái)發(fā)展能力[65]。在科西嘉，非當(dāng)?shù)刭I(mǎi)家涌入土地市場(chǎng)，由于對(duì)土地市場(chǎng)了解不夠，租賃土地時(shí)往往出價(jià)較高、擠出當(dāng)?shù)刭I(mǎi)家[66]。在墨西哥，非正式的城市擴(kuò)張（如貧民窟）速度超過(guò)了正式的城市化，產(chǎn)生了嚴(yán)重的社會(huì)和環(huán)境問(wèn)題，這主要是地產(chǎn)商以及中介機(jī)構(gòu)操縱非正式土地交易的結(jié)果[67]。

2.2.2 土地制度

（1）土地產(chǎn)權(quán)制度。越南的土地私有化對(duì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平具有正向影響，但是影響程度究竟有多高并未被有效計(jì)算，原因是當(dāng)?shù)氐耐恋厥褂米C書(shū)隨時(shí)可能被國(guó)家收回，并且土地交易面臨相對(duì)較高的稅收和時(shí)間成本[68]。土地確權(quán)頒證會(huì)增加農(nóng)場(chǎng)的平均規(guī)模，對(duì)生產(chǎn)力的提高和現(xiàn)代化都有積極作用[69]，有保障的土地產(chǎn)權(quán)能夠激勵(lì)家庭接受農(nóng)業(yè)發(fā)展干預(yù)措施，促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展和可持續(xù)的土地和水資源管理[70]。在埃塞俄比亞，土地確權(quán)頒證促進(jìn)了土地租賃并提高了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率，從無(wú)租賃到有租賃使地區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率平均提高了43%[71]。對(duì)贊比亞的一項(xiàng)研究則發(fā)現(xiàn)土地確權(quán)雖然改善了人們的認(rèn)知，但是并不會(huì)影響投資，土地使用權(quán)的不安全并非阻礙投資的因素[72]。在土地產(chǎn)權(quán)對(duì)女性福利保障方面，研究發(fā)現(xiàn)擁有正式的土地產(chǎn)權(quán)可以有效地保護(hù)女性免受外部威脅，但由于女性更容易受到來(lái)自家庭、社區(qū)內(nèi)部不安全因素的威脅，因此解決婦女家庭內(nèi)部權(quán)利被剝奪的問(wèn)題至關(guān)重要[73]；在印度，婦女出嫁后無(wú)法獲得原屬于自己的土地，但婦女喪偶后更有可能繼承配偶的土地[74]。

（2）土地征收制度。城市擴(kuò)張使得城郊征地范圍擴(kuò)大，由此產(chǎn)生的土地權(quán)屬變化導(dǎo)致周邊農(nóng)民強(qiáng)烈的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)不安全感，影響了預(yù)期[75]。在南非，政府準(zhǔn)備提出無(wú)償征地法案，以解決土地征用補(bǔ)償資金不足的問(wèn)題。在埃塞俄比亞，政府忽視征收和征地補(bǔ)償?shù)姆沙绦?，?duì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民生活造成了不利影響，使城郊居民面臨糧食安全、社會(huì)以及家庭解體等方面問(wèn)題[76]。在印度，征地后農(nóng)戶(hù)獲得了征地補(bǔ)償，在兒童教育、家庭用品、汽車(chē)、休閑和社會(huì)活動(dòng)方面的支出有所增加，生活狀況得到顯著改善，他們的滿(mǎn)意度較高[77]。

（3）土地制度改革。研究發(fā)現(xiàn)，哈薩克斯坦的土地改革沒(méi)有實(shí)現(xiàn)向技術(shù)較熟練的生產(chǎn)者提供獲得更多土地的目標(biāo)，沒(méi)有提高土地分配的效率[78]；在哥倫比亞，土地改革對(duì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村貧困人口產(chǎn)生了消極作用，加劇了貧困狀況[79]。通過(guò)比較，研究指出韓國(guó)土地改革成功的內(nèi)在原因是美國(guó)為韓國(guó)提供了大量的財(cái)政支持和行政支持[80]。

3 國(guó)內(nèi)外重點(diǎn)問(wèn)題對(duì)比及重點(diǎn)進(jìn)展評(píng)述

3.1 國(guó)內(nèi)外重點(diǎn)問(wèn)題對(duì)比

土地價(jià)格一直是國(guó)內(nèi)外學(xué)者關(guān)注的話(huà)題，國(guó)內(nèi)學(xué)者重點(diǎn)關(guān)注土地價(jià)格的本質(zhì)、來(lái)源及其地域差異和空間差異，國(guó)外則集中于土地價(jià)格的影響因素分析。土地供給與需求方面，國(guó)內(nèi)重點(diǎn)關(guān)注土地供給對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、土地供給的宏觀(guān)調(diào)控、政府干預(yù)對(duì)土地市場(chǎng)的影響等方面，國(guó)外則少有涉及；關(guān)于土地市場(chǎng)化，國(guó)內(nèi)學(xué)者開(kāi)始關(guān)注農(nóng)地退出機(jī)制，以及政府如何有效介入、引導(dǎo)和監(jiān)管，而國(guó)外研究注意土地市場(chǎng)中政府、農(nóng)業(yè)合作社、農(nóng)村集體等主體的行為，重點(diǎn)探討土地市場(chǎng)化與農(nóng)業(yè)發(fā)展、城市發(fā)展之間的關(guān)系。土地財(cái)政問(wèn)題仍是國(guó)內(nèi)學(xué)者關(guān)注的重點(diǎn)，而國(guó)外學(xué)者則在市場(chǎng)參與主體的行為方面有更多研究。

在土地產(chǎn)權(quán)方面，國(guó)內(nèi)關(guān)注“三權(quán)分置”背景下如何深化土地產(chǎn)權(quán)制度改革，關(guān)注土地確權(quán)的形式、土地確權(quán)對(duì)農(nóng)民決策和農(nóng)業(yè)生態(tài)保護(hù)的影響。國(guó)外研究關(guān)注土地產(chǎn)權(quán)的安全效應(yīng)以及土地產(chǎn)權(quán)對(duì)女性的福利保障作用。國(guó)內(nèi)關(guān)注征地對(duì)農(nóng)民福利的影響，探索保障農(nóng)民的權(quán)利在征地過(guò)程中不受到侵犯的途徑以及征地對(duì)農(nóng)民未來(lái)發(fā)展的影響。國(guó)外則關(guān)注征地引起的農(nóng)民福利水平下降問(wèn)題，以及探索緩解負(fù)面福利效應(yīng)的措施。國(guó)內(nèi)持續(xù)關(guān)注“三權(quán)分置”改革在實(shí)踐中面臨的問(wèn)題和探索未來(lái)深化宅基地制度改革的方法，國(guó)外學(xué)者注重研究影響一國(guó)土地改革成敗的因素以及土地改革對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的影響（表2）。

表2 國(guó)內(nèi)外土地經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域研究側(cè)重點(diǎn)比較Tab.2 The comparison of the research focuses on land economy in China and overseas

3.2 2021年重點(diǎn)進(jìn)展評(píng)述

2021年，伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地資源所面臨的新問(wèn)題，土地經(jīng)濟(jì)研究的深度和廣度有所拓展，主要在以下幾個(gè)方面取得了新進(jìn)展。（1）基礎(chǔ)理論方面，深入探討了土地價(jià)格的本質(zhì)、來(lái)源，為理解城市房?jī)r(jià)波動(dòng)和農(nóng)村土地價(jià)格變化提供了理論基礎(chǔ)；明晰了宅基地所有權(quán)、使用權(quán)、資格權(quán)的內(nèi)涵，分析了宅基地的生產(chǎn)資料屬性，為深化宅基地制度改革、激活宅基地財(cái)產(chǎn)權(quán)能提供了理論支持；關(guān)于土地價(jià)格地域差異和空間差異形成原因的探討，可以為探索如何縮小地價(jià)空間差異提供參考。（2）實(shí)踐探索方面，比較深入地解釋了土地確權(quán)對(duì)耕地生態(tài)保護(hù)的影響，為進(jìn)一步明晰土地產(chǎn)權(quán)提供更多證據(jù)；關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的影響因素以及土地流轉(zhuǎn)影響農(nóng)民福利的研究，可以為緩解農(nóng)民內(nèi)部收入差距過(guò)大、實(shí)現(xiàn)共同富裕提供新思路；結(jié)合新時(shí)期農(nóng)村工作重點(diǎn)，探討了明晰宅基地產(chǎn)權(quán)對(duì)農(nóng)民福利的影響，為進(jìn)一步保護(hù)農(nóng)民權(quán)益、推進(jìn)宅基地確權(quán)、激活宅基地資產(chǎn)價(jià)值提供了更多經(jīng)驗(yàn)；圍繞提高土地利用效率的途徑與機(jī)制、推進(jìn)土地市場(chǎng)化進(jìn)程展開(kāi)的熱烈討論，可以為遏制土地?zé)o序擴(kuò)張、實(shí)現(xiàn)城市良性發(fā)展提供支持；探討了提高農(nóng)村土地稟賦效應(yīng)的方式，為實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)高質(zhì)量穩(wěn)步發(fā)展、農(nóng)民生活水平持續(xù)提升、農(nóng)村面貌進(jìn)一步改善提供了指引。這一系列研究成果可為進(jìn)一步深化土地制度改革提供理論和實(shí)踐指導(dǎo)。

在取得上述進(jìn)展的同時(shí)，還存在以下不足：土地經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的基礎(chǔ)研究仍較匱乏。關(guān)于地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲仍主要以土地供給為主要切入點(diǎn)，從需求層面切入的研究相對(duì)缺乏；關(guān)于土地要素市場(chǎng)化制度建設(shè)方面的研究較少，對(duì)于如何促進(jìn)政府和市場(chǎng)機(jī)制相互協(xié)調(diào)、實(shí)現(xiàn)土地有效配置的機(jī)制，研究還沒(méi)有明顯的突破。此外，仍缺乏土地資源資產(chǎn)價(jià)格核算的系統(tǒng)研究。關(guān)于土地確權(quán)，現(xiàn)有研究主要集中在確權(quán)對(duì)農(nóng)地投資的影響以及如何完善確權(quán)的方式上，有關(guān)確權(quán)對(duì)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、鄉(xiāng)村振興等的影響的研究較少。在土地征收方面，關(guān)于失地女性的福利保障問(wèn)題研究較少，對(duì)土地被征收后失地農(nóng)民的可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題也關(guān)注不足。在宅基地制度改革方面，需要結(jié)合改革試點(diǎn)的動(dòng)態(tài)，總結(jié)評(píng)價(jià)改革試點(diǎn)的成效、經(jīng)驗(yàn)，為推進(jìn)改革提供參考?？傮w來(lái)看，土地經(jīng)濟(jì)研究需要進(jìn)一步結(jié)合中國(guó)國(guó)情，著力探索理論創(chuàng)新，為形成有中國(guó)特色的土地經(jīng)濟(jì)理論、更好地為新時(shí)代土地制度改革服務(wù)而努力。

4 2022年研究展望

4.1 重點(diǎn)研究問(wèn)題展望

2021年是“十四五”開(kāi)局之年，是實(shí)現(xiàn)第一個(gè)百年目標(biāo)、開(kāi)啟第二個(gè)百年目標(biāo)之年；2022年是“十四五”規(guī)劃全面推進(jìn)之年，黨的二十大將于2022年下半年召開(kāi)。2021年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，在世紀(jì)疫情沖擊下，百年變局加速演進(jìn)，外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻和不確定，我國(guó)要堅(jiān)定不移做好自己的事情，以高水平開(kāi)放促進(jìn)深層次改革、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展。

在此背景下，黨中央做出了一系列關(guān)于土地的重要部署。2021年中央一號(hào)文件提出完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度和要素市場(chǎng)化配置機(jī)制，堅(jiān)持農(nóng)村土地農(nóng)民集體所有制不動(dòng)搖，堅(jiān)持家庭承包經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)性地位不動(dòng)搖，有序開(kāi)展第二輪土地承包到期后再延長(zhǎng)30年試點(diǎn)，保持農(nóng)村土地承包關(guān)系穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變，健全土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)體系；積極探索實(shí)施農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度；完善盤(pán)活農(nóng)村存量建設(shè)用地政策，優(yōu)先保障鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展、鄉(xiāng)村建設(shè)用地；嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制，堅(jiān)守18億畝耕地紅線(xiàn)。2021年10月全國(guó)落實(shí)土地出讓收入支農(nóng)政策和做好財(cái)政支農(nóng)支出工作會(huì)議要求落實(shí)提高土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例政策，為全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興提供有力資金保障。2021年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，要求加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，要求持續(xù)推進(jìn)高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)，把中國(guó)人的飯碗牢牢端在自己手中；國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《要素市場(chǎng)化配置綜合改革試點(diǎn)總體方案》，要求支持探索土地管理制度改革、鼓勵(lì)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)方式、推動(dòng)以市場(chǎng)化方式盤(pán)活存量用地、建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，創(chuàng)新宅基地收益取得和使用方式，探索讓農(nóng)民長(zhǎng)期分享土地增值收益的有效途徑，合理分配集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市增值收益；中央農(nóng)村工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)明確耕地保護(hù)要求，18億畝耕地必須實(shí)至名歸，農(nóng)田就是農(nóng)田，而且必須是良田。這為當(dāng)前以及今后的土地經(jīng)濟(jì)研究提供了新課題、新思路。

根據(jù)國(guó)家主要科技需求，對(duì)2022年土地經(jīng)濟(jì)的研究重點(diǎn)展望如下。（1）土地市場(chǎng)方面。首先，應(yīng)加強(qiáng)研究土地要素市場(chǎng)化改革的體制機(jī)制建設(shè)，注重發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用；同時(shí)，針對(duì)農(nóng)地要素市場(chǎng)化改革中的農(nóng)地過(guò)度資本化問(wèn)題，應(yīng)研究政府如何有效介入，進(jìn)一步完善用途管制制度建設(shè)。其次，為實(shí)現(xiàn)城市土地高效、高質(zhì)利用，還需要就土地出讓收入收益分配以及新形勢(shì)下城市土地市場(chǎng)上的流拍、價(jià)格波動(dòng)及其影響等話(huà)題展開(kāi)重點(diǎn)研究，著重探索城市土地市場(chǎng)的新動(dòng)態(tài)以及觸發(fā)土地價(jià)格波動(dòng)的成因。再次，還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)政府供地策略與房?jī)r(jià)關(guān)系的理論研究。（2）土地制度方面。在追求實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興的背景下，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注盤(pán)活農(nóng)村建設(shè)用地的制度設(shè)計(jì)，深入分析集體建設(shè)用地與鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系。同時(shí)，完善農(nóng)村土地征收制度和集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度、土地要素市場(chǎng)化配置與土地利用規(guī)劃、耕地保護(hù)、土地用途管制等之間的關(guān)系值得關(guān)注。（3）改革試點(diǎn)方面，重視改革動(dòng)態(tài)跟蹤、成效評(píng)價(jià)以及經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，重點(diǎn)關(guān)注目前正在進(jìn)行的農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)和第二輪土地承包到期后再延長(zhǎng)三十年試點(diǎn)、農(nóng)村閑置宅基地和閑置農(nóng)房盤(pán)活利用試驗(yàn)等。

4.2 《中國(guó)土地科學(xué)》重點(diǎn)關(guān)注方向

2022年，《中國(guó)土地科學(xué)》將重點(diǎn)關(guān)注：（1）土地經(jīng)濟(jì)學(xué)科建設(shè)和基礎(chǔ)理論研究；（2）內(nèi)外部環(huán)境不確定條件下土地市場(chǎng)波動(dòng)與政策取舍的理論和實(shí)證研究；（3）土地要素市場(chǎng)化改革機(jī)制設(shè)計(jì)；（4）宅基地制度改革、征地收益分配改革、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革配套制度研究；（5）承包地和宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證、自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革和確權(quán)登記進(jìn)展與績(jī)效評(píng)估；（6）宅基地改革試點(diǎn)、第二輪土地承包到期后再延長(zhǎng)三十年改革試點(diǎn)的跟蹤與評(píng)價(jià)。