居住權(quán)設(shè)立的現(xiàn)狀與思考

杜麗萍

(山西省政法管理干部學(xué)院，山西 太原 030012)

《中華人民共和國民法典》(以下簡稱《民法典》)于2021年1月1日起正式實施，新增設(shè)的居住權(quán)無疑是最大的亮點，從草案討論時起就引得多方關(guān)注，將其最終編入法典是我國法治建設(shè)的一大進(jìn)步。居住權(quán)制度本為舶來品，并非我國的固有制度。這一制度如何進(jìn)行本土化，如何與我國的現(xiàn)實相融合，是司法實踐的一項重大挑戰(zhàn)。居住權(quán)在設(shè)立之初，是為了解決普通老百姓基本的民生題。伴隨著時代的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，事實上的居住權(quán)所起的作用已不局限于此。僅有的6個條文如何來應(yīng)對現(xiàn)實中形形色色的居住權(quán)糾紛，對司法實踐提出了很高的要求。

一、以案釋法

在離婚案件審理過程中，常常會面臨雙方僵持不下、共有房屋難以分割的囧境。2022年4月18日，重慶市榮昌區(qū)人民法院依照民法典居住權(quán)的立法精神和立法目的，在離婚糾紛共有房屋的分割中，為未取得房屋的一方當(dāng)事人設(shè)立居住權(quán)，既遵循了照顧女方的原則，又充分發(fā)揮了房屋的使用價值，實現(xiàn)物盡其用。這是《民法典》實施后，重慶法院首次以判決文書的形式設(shè)立居住權(quán)，為《民法典》居住權(quán)規(guī)定的實踐應(yīng)用提供了范例。

案件中張某(男)和李某(女)是夫妻關(guān)系，二人結(jié)婚多年，育有一子。伴隨著孩子的成長，夫妻二人經(jīng)常因為家庭瑣事爭吵。2019年，妻子懷疑丈夫有外遇，爭吵打斗之后，夫妻開始分居，妻子住到兒子家中。2022年3月，妻子起訴要求解除婚姻關(guān)系，并且分割婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買的唯一住房。訴訟過程中，二人都同意離婚，但是對于房產(chǎn)的分割有較大的分歧。夫妻二人都不想失去共有房屋，丈夫稱自己和老母親一直居住在房子里，沒有別的去處。妻子表示她對家庭付出很多，更應(yīng)該獲得房屋的所有權(quán)。雙方經(jīng)濟(jì)條件都不寬裕，也沒有能力在取得房屋所有權(quán)之后再給予對方經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。[1]辦案的法官綜合房屋的實際功能和價值，原被告雙方的居住狀態(tài)和現(xiàn)實的經(jīng)濟(jì)條件。依據(jù)《民法典》關(guān)于居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定以及最高院關(guān)于婚姻家庭編的解釋(一)的規(guī)定，判決準(zhǔn)許二人離婚，房屋的所有權(quán)歸原告妻子所有，被告丈夫?qū)υ摲课菹碛芯幼?quán)。

案件分析討論的要點：根據(jù)《民法典》條文的規(guī)定，居住權(quán)的設(shè)立只有合同設(shè)立和遺囑設(shè)立兩種方式。如果僅對法條作狹義的理解，在本案之中，原告和被告的家庭糾紛將不能得到圓滿的解決。依據(jù)《民法典》第二百二十九條的規(guī)定，因人民法院法律文書導(dǎo)致物權(quán)變動的，自法律文書生效時發(fā)生效力。依照條文內(nèi)容可以明確物權(quán)的變動也可以依據(jù)司法判決。[2]所以在婚姻家庭領(lǐng)域法官以判決文書的方式為當(dāng)事人設(shè)立居住權(quán)是具有合理合法性的。本案的審理充分踐行了司法為民的宗旨，保護(hù)了當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益，同時具有法律方法論上的意義。

筆者在查閱長沙、上海、唐山等地出臺的關(guān)于居住權(quán)登記的操作規(guī)定時，在登記情形中寫到：依據(jù)人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)法律文書設(shè)立居住權(quán)的當(dāng)事人可以申請居住權(quán)首次登記。充分說明在實踐中，除了通過合同和遺囑的方式設(shè)立居住權(quán)以外，大家已經(jīng)認(rèn)可了依裁判設(shè)立居住權(quán)的方式。重慶市榮昌區(qū)人民法院首次以判決文書的形式設(shè)立居住權(quán)，具有示范性和典型性。

二、設(shè)立居住權(quán)時產(chǎn)生的問題

通過對上述案件的闡述，可以知曉，對于居住權(quán)案件審理過程中遇到的問題，尚有結(jié)合《民法典》的有關(guān)規(guī)定加以研討的必要。筆者結(jié)合司法應(yīng)用、教學(xué)實踐，對《民法典》居住權(quán)制度在實際運(yùn)用過程中發(fā)現(xiàn)的爭議及問題進(jìn)行剖析闡述。

(一)以合同形式設(shè)立的居住權(quán)，與所有權(quán)發(fā)生沖突時的問題

依照《民法典》第三百六十八條的規(guī)定，以合同形式設(shè)立的居住權(quán)，居住權(quán)自登記之時設(shè)立。即居住權(quán)合同生效之后，居住權(quán)并沒有設(shè)立，只有到不動產(chǎn)登記中心完成登記之后，居住權(quán)方能設(shè)立。[3]實踐中，自2021年1月1日起《民法典》正式實施以來，2022年的1月25日，長沙市頒發(fā)了首本不動產(chǎn)居住權(quán)登記證明。可見居住權(quán)辦理登記的并不是很多?；蚴且驗榉沙ＷR的欠缺，不知道需要辦理登記手續(xù)；或是基于親屬關(guān)系，特定身份的當(dāng)事人之間通過贈與的方式設(shè)立居住權(quán)的，認(rèn)為不登記也不會影響到自己的居住權(quán)益；還有是在《民法典》實施之前當(dāng)事人合意設(shè)立居住權(quán)的，沒有法律的依據(jù)也不要求進(jìn)行登記。這些情形之下發(fā)生居住權(quán)糾紛的，如何處理。

(二)以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，居住權(quán)設(shè)立時間的問題

《民法典》第三百七十一條規(guī)定，依照遺囑的方式可以取得居住權(quán)，但對于此種方式下居住權(quán)何時設(shè)立，并沒有通過立法做出規(guī)定。只寫明參照適用本章的規(guī)定。在《民法典》條文中，我們經(jīng)?？梢钥吹健皡⒄者m用”這樣的文字，它的功能在于通過聯(lián)結(jié)不同分編之間的法律規(guī)范適用，來增強(qiáng)《民法典》各個內(nèi)部分編之間的體系結(jié)合。對于在實操過程中無法直接運(yùn)用一般規(guī)范加以解決的問題，就可以使用“參照適用”這一原則，進(jìn)行妥善解決。[4]《民法典》第三百六十八條規(guī)定：居住權(quán)自登記時設(shè)立；第二百三十條規(guī)定：因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時發(fā)生效力。究竟參照哪一條來確立遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的生效時間需要我們來加以分析。

(三)居住權(quán)和抵押權(quán)發(fā)生沖突時的問題

居住權(quán)一種是長時間存在的物權(quán)，它排斥所有權(quán)人的占有、使用、處分的權(quán)能。房屋一旦受到居住權(quán)的限制，就會對它的市場交換價值產(chǎn)生不利的影響?！睹穹ǖ洹芬?guī)定，抵押權(quán)人可以阻止抵押人行使令抵押財產(chǎn)價值減少的行為。從中可看出，對于在抵押房產(chǎn)之上可否再設(shè)立居住權(quán)，抵押權(quán)人是持否定態(tài)度的。但現(xiàn)實中，仍不可避免的產(chǎn)生這樣的問題，同一房產(chǎn)之上既有抵押權(quán)也設(shè)立了居住權(quán)的，兩個物權(quán)誰更為優(yōu)先。

(四)居住權(quán)人權(quán)利、義務(wù)不明的問題

《民法典》物權(quán)編對于用益物權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)都有比較詳盡的規(guī)定，但對于居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)，法律條文中幾乎沒有涉及?！睹穹ǖ洹氛綄嵤┖螅珖鞯叵群笠缘胤叫苑ㄒ?guī)、不動產(chǎn)登記征求意見稿等形式對居住權(quán)的登記進(jìn)行規(guī)定。查閱各地關(guān)于居住權(quán)登記證的內(nèi)容，在登記欄內(nèi)，一般都有證明權(quán)利或事項、權(quán)利人、義務(wù)人、坐落、不動產(chǎn)單元號、其他事項這幾項待填寫內(nèi)容。在其他事項中，不同的地市要求填寫的內(nèi)容不同。有的直接填寫當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)的約定，有的是參照居住權(quán)合同來填寫。登記的標(biāo)準(zhǔn)不同，填寫的內(nèi)容不同。發(fā)生糾紛時是否可以參照登記簿上載明的事項來解決糾紛大有不同。比如，居住權(quán)人對居住房屋可否進(jìn)行修繕和改良的問題，同一房產(chǎn)之上是否可以設(shè)立兩個以上的居住權(quán)，居住權(quán)人可否以邀請對他進(jìn)行照顧的第三人共同居住，同一住宅之上如果有兩個以上的居住權(quán)人，或者是在住宅之內(nèi)既有所有權(quán)人，又有居住權(quán)人，各自的權(quán)利義務(wù)如何遵守。這些在居住權(quán)設(shè)立之后可能會遇到的問題需要我們進(jìn)一步探討。

三、設(shè)立居住權(quán)的完善建議

(一)所有權(quán)和居住權(quán)發(fā)生沖突的處理

整理裁判文書網(wǎng)公布的關(guān)于居住權(quán)糾紛的案例，相關(guān)的糾紛大致有以下幾種：

1.當(dāng)事人之間通過合同形式約定居住權(quán)，但并未按照規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)的登記。設(shè)立居住權(quán)的當(dāng)事人單方反悔，否定居住權(quán)的合同效力的。在此類訴訟中，爭議的關(guān)鍵點在于居住權(quán)契約的效力問題。居住權(quán)是否進(jìn)行登記，居住權(quán)是否已經(jīng)設(shè)立已然不是爭議的焦點。對于效力確認(rèn)，可以依據(jù)《民法典》總則編中，民事法律行為效力這一章節(jié)的規(guī)定來判定。如果訂立契約的雙方當(dāng)事人均具有相應(yīng)的民事行為能力，是真實的意思表達(dá)，且該契約的訂立不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)及公序良俗。這樣的合同就是有效的居住權(quán)合同，可以駁回原告的訴訟請求。如果被告要求辦理居住權(quán)登記的，可以基于居住權(quán)合同的約定，判令原告繼續(xù)履行登記的義務(wù)。

2.當(dāng)事人之間訂立居住權(quán)合同后，在辦理居住權(quán)登記之前，將房產(chǎn)賣給第三人，并辦理過戶登記的。買受人拒絕居住權(quán)人居住的。此類訴訟中涉及到合同當(dāng)事人之外的第三方的利益，如何處理才能更好的平衡居住權(quán)合同當(dāng)事人之間，以及居住權(quán)人和房屋買受人之間的關(guān)系是案件審理時要重點關(guān)注的地方。如果買受人是知情或是惡意取得所有權(quán)的，買受人可以取得所有權(quán)，應(yīng)同時保障居住權(quán)人的居住權(quán)，要求居住權(quán)人盡快補(bǔ)辦居住權(quán)的手續(xù)。如果買受人是善意不知情的，就應(yīng)當(dāng)按照登記生效主義的物權(quán)變動模式。[5]當(dāng)事人在簽訂合同之后，沒有進(jìn)行登記的，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為居住權(quán)沒有設(shè)立，不產(chǎn)生物權(quán)變動的效果。在此種情形之下，居住權(quán)人不得向買受人主張居住權(quán)，只能依照其與原不動產(chǎn)所有人之間的契約要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

(二)以遺囑設(shè)立居住權(quán)的，自繼承開始時發(fā)生效力

《民法典》第二百三十條是針對繼承所引發(fā)的物權(quán)變動的特別規(guī)定。該條規(guī)定因繼承取得物權(quán)的，物權(quán)的生效時間是繼承開始時，而不是權(quán)利登記時。實踐中我們會遇到通過遺囑給繼承人之外的第三人設(shè)立居住權(quán)的情形，如果繼承人在居住權(quán)登記之前就處分了繼承的房產(chǎn)。按照第三百六十八條的規(guī)定，登記時物權(quán)方才設(shè)立的標(biāo)準(zhǔn)，就可能會導(dǎo)致居住權(quán)設(shè)立的目的落空。不符合被繼承人的初衷。所以通過遺囑設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮適用第二百三十條，如果不能適用時，再考慮適用第三百六十八條的規(guī)定。需要進(jìn)一步說明的是：為避免產(chǎn)生權(quán)屬爭議，繼承人需要及時辦理相關(guān)登記，起到公示權(quán)利的作用。

(三)抵押權(quán)和居住權(quán)沖突的處理意見

抵押權(quán)和居住權(quán)并不存在排斥的關(guān)系，鑒于居住權(quán)的行使對抵押權(quán)人來說，在實現(xiàn)抵押權(quán)時會有一定的障礙，處理此類糾紛時應(yīng)將《民法典》生效的時點作為區(qū)分時間點。

1.《民法典》生效之前已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)的。參考《上海市不動產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定》第十一章第一條第四款規(guī)定：《民法典》生效之前，已設(shè)立抵押權(quán)的房地產(chǎn)，在抵押期間，如果第三人申請居住權(quán)相關(guān)登記的，申請人還需要提供抵押權(quán)人同意的書面材料。通過這項規(guī)定，我們得出在民法典生效之前設(shè)立抵押權(quán)的，經(jīng)抵押權(quán)人同意后方能設(shè)立居住權(quán)。

2.《民法典》生效之后設(shè)立抵押權(quán)的。按照抵押權(quán)和居住權(quán)先后設(shè)立的不同順序，分兩種情況來說明：(1)抵押權(quán)設(shè)立在先的，如果抵押權(quán)人在訂立抵押合同之時沒有明確規(guī)定不能在抵押物上設(shè)立居住權(quán)，其后設(shè)立的居住權(quán)就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是合法有效的，同時抵押權(quán)人應(yīng)配合居住權(quán)人進(jìn)行居住權(quán)的登記。在訂立抵押合同時如果抵押權(quán)人對抵押物上設(shè)立居住權(quán)作了相應(yīng)的限制，其后設(shè)立居住權(quán)需爭得抵押權(quán)人的同意，以保障抵押權(quán)順利實現(xiàn)。(2)居住權(quán)設(shè)立在先的，我們可以參考“買賣不破租賃”之原則，適用“抵押不破居住(權(quán))”。[6]我們首先要對居住權(quán)人的利益進(jìn)行保護(hù)，居住權(quán)可以對抗抵押權(quán)，抵押權(quán)人不能限制居住權(quán)人實現(xiàn)其居住利益。

(四)居住權(quán)人權(quán)利義務(wù)的完善建議

1.修繕和維護(hù)義務(wù)人認(rèn)定。對于居住權(quán)人是否可以對居住房屋進(jìn)行修繕和維護(hù)在法律條文中未做出明確規(guī)定。通常認(rèn)為居住權(quán)人有權(quán)對房屋及其附屬設(shè)施改良和修繕，以“必要”為限，以“善良管理人的注意義務(wù)”為限。實踐中，我們分為三種情形；住宅存在危險可能導(dǎo)致毀損等重大安全隱患的，視為所有權(quán)人義務(wù)，所有權(quán)人承擔(dān)修繕義務(wù)；以居住為目的裝修、改良的，應(yīng)當(dāng)視為居住權(quán)人的義務(wù)，應(yīng)由其承擔(dān)相應(yīng)的修繕費用；如果雙方都是以商業(yè)經(jīng)營為目的而進(jìn)行重大改建，應(yīng)由雙方協(xié)商并確定責(zé)任義務(wù)。

2.擴(kuò)大受益主體范圍。對于居住權(quán)人是否可以請求對其生活進(jìn)行照顧的人員共同居住，立法上沒有明確規(guī)定，在辦理居住權(quán)登記時也沒有記錄。通常，我們認(rèn)為，居住權(quán)人可以要求必要的照顧其生活起居人員共同居住，比如保姆、護(hù)工、未成年人的監(jiān)護(hù)人等。但他們沒有居住權(quán)，只照顧居住權(quán)人的日常生活。當(dāng)居住權(quán)消滅時，陪護(hù)人員也就喪失了居住資格。

3.居住權(quán)人相互之間，和房屋所有人之間權(quán)利義務(wù)的劃分。在同一房產(chǎn)之上如果設(shè)立兩個以上的居住權(quán)，在登記之初就應(yīng)該對居住權(quán)設(shè)立的合理性進(jìn)行審查。因為共同居住于同一屋檐之下，長久的和諧和穩(wěn)定是很難保障的。親人之間尚會有各種矛盾的發(fā)生，居住權(quán)人和所有權(quán)人之間、居住權(quán)人相互之間的矛盾就在所難免了。為防患于未然，可以參照群租認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)，居住權(quán)人均享有最低標(biāo)準(zhǔn)生活面積的，方可同時設(shè)立多個居住權(quán)。實踐中，如果當(dāng)事人約定了居住權(quán)針對的具體房屋使用的范圍，并且符合房屋的實際狀況，登記機(jī)關(guān)完成登記之后，就應(yīng)當(dāng)按照登記的事項來明確當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)。如果登記的范圍約定不明確，應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的推定規(guī)則，所有權(quán)人和居住權(quán)人，或是各居住權(quán)人之間，各自對各自專用的區(qū)域享有獨立的使用權(quán)，對于公用的部分比如客廳、廚房、公共的衛(wèi)生間等應(yīng)當(dāng)享有共有的權(quán)利，按照互助原則合理分配。如果發(fā)生糾紛，可以參照物權(quán)編的“相鄰關(guān)系”來進(jìn)行處理。

結(jié)語

《民法典》物權(quán)編對于居住權(quán)的規(guī)定比較單薄，僅以此來解決實踐中產(chǎn)生的糾紛是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。伴隨著《民法典》的實施和相關(guān)案例判決的豐富，從司法判決中提煉有關(guān)問題的判斷標(biāo)準(zhǔn)及本土化的特色司法經(jīng)驗，或能彌補(bǔ)法律正文的缺憾，并逐步完善日益完備的居住權(quán)規(guī)制體系。