論新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)

舒啟茹

【摘要】2010年至今，為了使房地產(chǎn)市場達(dá)到長效平穩(wěn)發(fā)展，國務(wù)院、財政部、銀保監(jiān)會、住建部等國家政府部門先后出臺了一系列政策文件，組織多次會議，房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷增加。隨著“三道紅線”政策的出臺與正式實施，房地產(chǎn)市場發(fā)生明顯波動，市場信貸趨于保守，該政策在抑制房價過快增長、收縮市場擴(kuò)張等方面起到重要作用。同時房地產(chǎn)稅改革試點工作陸續(xù)進(jìn)行，房地產(chǎn)稅正在逐漸發(fā)揮其威力，成為國內(nèi)樓市中的一大變量。近期在多種因素影響下行業(yè)前十多家企業(yè)面臨到期債不能兌付的問題，面臨債券價格下跌、信用評級降低、后續(xù)融資困難等困境。另因土地市場“集中供應(yīng)”與全面“限價”，如今房地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間縮減，盈利模式也將發(fā)生變革，要求房企更加精耕細(xì)作，準(zhǔn)確把握地產(chǎn)周期。面對復(fù)雜且競爭激烈的外部市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)必須牢牢抓住機(jī)遇、直面挑戰(zhàn)，從企業(yè)內(nèi)部管理著手，重視內(nèi)部控制體系的建立健全，強(qiáng)化內(nèi)控約束力，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，對企業(yè)各項經(jīng)營活動展開全面監(jiān)督，同步提升競爭實力與盈利水平。本文對房地產(chǎn)企業(yè)的特點以及內(nèi)部控制要點進(jìn)行分析，探究目前內(nèi)控體系建設(shè)面臨的困境，從多個方面討論了加強(qiáng)內(nèi)控體系建設(shè)的措施，旨在幫助房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步建立完善的內(nèi)控體系。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部控制;體系建設(shè);措施

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.03.

引言：

房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系國計民生，是我國的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。面對國家宏觀調(diào)控以及復(fù)雜多變的外部市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)穩(wěn)定運(yùn)營與長遠(yuǎn)發(fā)展，必須更加重視內(nèi)部控制體系建設(shè)，從內(nèi)控角度出發(fā)做好各項工作，確保內(nèi)控制度的貫徹落實，將內(nèi)部控制的作用充分發(fā)揮。但是在諸多因素的影響下，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系建設(shè)仍面臨一些困境，如內(nèi)控環(huán)境薄弱、風(fēng)險評估體系不完善、內(nèi)控監(jiān)督機(jī)制缺失等，影響內(nèi)控管理工作的有序推進(jìn)。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)的研究具有十分重要的意義。

1、房地產(chǎn)企業(yè)的特點以及其內(nèi)部控制的要點

1.1房地產(chǎn)企業(yè)的特點

房地產(chǎn)開發(fā)活動的經(jīng)濟(jì)特征十分明顯，結(jié)合這一特征，對房地產(chǎn)企業(yè)的特點總結(jié)如下：第一，項目建設(shè)的各個環(huán)節(jié)都需要充足的資金為保障，通常情況下企業(yè)會以銀行貸款的方式籌集資金，但是這一融資方式與國家財政、貨幣政策息息相關(guān)，極有可能形成資金短缺風(fēng)險，企業(yè)更會面臨資金籌集、運(yùn)轉(zhuǎn)等多重難題，導(dǎo)致開發(fā)成本更高;第二，房地產(chǎn)項目較為分散，不同地區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售等不盡相同，原材料采購、銷售價格等存在一定差異，各地區(qū)市場各成體系，企業(yè)的利潤空間也會受到市場環(huán)境的直接影響。

1.2房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的要點

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的要點主要有：第一，采購與付款循環(huán)，重點把握招投標(biāo)管理、采購范圍、供應(yīng)商選擇、崗位設(shè)置與職責(zé)劃分、工程款項支付等，必須優(yōu)化采購流程，有序展開各項工作，加大信用風(fēng)險、違約風(fēng)險等有效控制;第二，貨幣資金活動，因房地產(chǎn)企業(yè)受宏觀政策調(diào)控的影響較大，項目分散且業(yè)務(wù)流程復(fù)雜，這也就造就了企業(yè)資金活動中存在諸多薄弱環(huán)節(jié)，如何合理規(guī)避資金風(fēng)險，維護(hù)資金使用安全是內(nèi)控管理工作的關(guān)鍵所在;第三，預(yù)算控制活動，基于內(nèi)部控制視角，需要做好各階段的預(yù)算管理工作，以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，參照預(yù)算政策，從預(yù)算編制到最終的預(yù)算績效考核，應(yīng)使預(yù)算指導(dǎo)工程建設(shè)的全過程，嚴(yán)控成本費(fèi)用支出，保證預(yù)算利潤的實現(xiàn);第四，銷售與收款循環(huán)，重點加強(qiáng)銷售回款的內(nèi)控貫徹實施，在預(yù)測市場信息、建立健全規(guī)章制度的基礎(chǔ)上，對此環(huán)節(jié)可能存在的違規(guī)違紀(jì)行為加以約束，加速資金回籠[1]。

2、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系建設(shè)面臨的困境

2.1內(nèi)控環(huán)境薄弱，控制機(jī)制不健全

完整的內(nèi)控機(jī)制可為房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)控體系建設(shè)、全面提升內(nèi)控有效性等提供基礎(chǔ)保障。總的來說，需要為建設(shè)內(nèi)控體系營造更加良好的環(huán)境。但是目前，內(nèi)控環(huán)境薄弱卻是我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題，主要體現(xiàn)為：第一，思想層面并未高度重視內(nèi)部控制，尤其是企業(yè)管理層未能給予內(nèi)控體系建設(shè)大力支持，僅將此項工作交由財務(wù)部門，其他各部門的內(nèi)控意識不足;第二，崗位職責(zé)劃分不明確，部分崗位職務(wù)交叉，出現(xiàn)有問題相互推諉的現(xiàn)象，顯然不利于實施內(nèi)控;第三，人員培訓(xùn)與考核不到位，致使企業(yè)在內(nèi)控管理方面缺少更加專業(yè)的復(fù)合型人才，且部門相關(guān)人員工作積極性有待提升。

2.2控制活動有待規(guī)范，執(zhí)行效率低

房地產(chǎn)內(nèi)控中的控制活動多種多樣，包括貨幣資金控制、投資活動控制、預(yù)算控制等，控制活動與風(fēng)險反應(yīng)銜接，規(guī)范控制活動，實現(xiàn)對風(fēng)險的有效控制與合理規(guī)避。然而實際上，部分房企的控制活動有待規(guī)范，以預(yù)算控制為例：企業(yè)并沒有實施全面預(yù)算管理，整體來看預(yù)算管理流程不嚴(yán)謹(jǐn)，預(yù)算編制過程中未能強(qiáng)調(diào)全員參與，一般只是有財務(wù)人員根據(jù)上年預(yù)算情況進(jìn)行編制;預(yù)算執(zhí)行時缺少對執(zhí)行過程的全面監(jiān)控，不能及時發(fā)現(xiàn)預(yù)實偏差問題并查明原因，導(dǎo)致執(zhí)行效率偏低;預(yù)算績效考核缺失，無法起到進(jìn)一步的監(jiān)督、規(guī)范等作用。

2.3風(fēng)險評估體系有待完善，風(fēng)控工作不到位

風(fēng)險無處不在，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險存在于各個環(huán)節(jié)，必須加強(qiáng)風(fēng)險評估與控制，才能將內(nèi)控的優(yōu)勢體現(xiàn)出來。但是現(xiàn)階段仍有相當(dāng)一部分房企的風(fēng)險評估體系不完善，缺少相應(yīng)的風(fēng)險評估機(jī)制，不能在風(fēng)險未發(fā)生之前做好一系列準(zhǔn)備工作，往往只是針對風(fēng)險問題造成的損失進(jìn)行補(bǔ)救，難以實現(xiàn)防患于未然。此外，尤其是針對房企工程項目、物料采購等，沒有及時建立完整的風(fēng)險管理制度，難以進(jìn)行風(fēng)險預(yù)測、識別、評估以及有效處理，一定程度上還會增加風(fēng)控成本，不利于提升風(fēng)險管理的最終質(zhì)量。

2.4信息與溝通存在缺陷，信息化建設(shè)不足

我國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展正在面臨新形勢，而在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代，大量信息技術(shù)不斷涌現(xiàn)并在各行各業(yè)中得以應(yīng)用，不僅為經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來新的空間，而且為現(xiàn)代企業(yè)運(yùn)營發(fā)展提供創(chuàng)新之路。部分房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)控方面的信息化不足，內(nèi)部信息化程度亟待提升，各部門之間的信息與溝通存在缺陷，未能實現(xiàn)數(shù)據(jù)信息的傳遞與共享。還有企業(yè)財務(wù)系統(tǒng)與其他業(yè)務(wù)系統(tǒng)之間的對接性不強(qiáng)，各類數(shù)據(jù)信息難以跨系統(tǒng)傳輸，顯然會對財務(wù)管理與內(nèi)控管理工作的開展帶來不利影響，無法真正地提升工作效率。

2.5內(nèi)控監(jiān)督機(jī)制缺失，審計職能難發(fā)揮

做好監(jiān)督工作是房地產(chǎn)企業(yè)提升內(nèi)控有效性的必要前提之一，但是目前部分房企的內(nèi)控監(jiān)督機(jī)制缺失，監(jiān)督機(jī)構(gòu)形如虛設(shè)，隨意調(diào)用資金等現(xiàn)象屢禁不止。歸根結(jié)底，是因內(nèi)審監(jiān)督部門的獨(dú)立性嚴(yán)重不足，未能將審計監(jiān)督與財務(wù)監(jiān)督相區(qū)分，一定程度上弱化了內(nèi)審監(jiān)督職能，往往只是將側(cè)重點放在會計賬目上，監(jiān)督工作不能對內(nèi)控制度的建立、執(zhí)行以及內(nèi)控有效性進(jìn)行評價，管控作用無法真正發(fā)揮，且存在較大的風(fēng)險，對企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)營與發(fā)展帶來隱患[2]。

3、新形勢下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系建設(shè)的有效措施

3.1夯實內(nèi)部控制體系建設(shè)基礎(chǔ)，健全內(nèi)控機(jī)制

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從管理層開始，加強(qiáng)對內(nèi)部控制的重視，使其可給予內(nèi)控體系建設(shè)大力支持。設(shè)立內(nèi)控工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)研究制定內(nèi)控基本制度、工作標(biāo)準(zhǔn)等，組織領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)內(nèi)控工作的開展以及內(nèi)控工作的協(xié)調(diào)聯(lián)系，并由各部門負(fù)責(zé)人主動參與到內(nèi)控相關(guān)工作中，包括設(shè)計、工程負(fù)責(zé)人、財務(wù)負(fù)責(zé)人、營銷負(fù)責(zé)人等，形成管理合力;督促各部門員工主動學(xué)習(xí)內(nèi)控方面的理論，并在實踐中積累更多的工作經(jīng)驗。其次，嚴(yán)格遵循不相容崗位相分離的原則，梳理崗位設(shè)置與職責(zé)劃分，確保不同崗位的職能適應(yīng)性與匹配性，實施責(zé)任管理，做好崗位職責(zé)約束、專業(yè)技能培訓(xùn)等一系列工作，逐步優(yōu)化內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)。再者，完善人力資源建設(shè)，注重復(fù)合型管理人才的選用與培養(yǎng)，在人才選拔的過程中依托績效管理，既要合理選擇考核指標(biāo)，做好定性與定量分析，又要結(jié)合實際與房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特征，選擇適宜的考核方法，如KPI、平衡計分卡等。定期進(jìn)行測試選拔，將能力更強(qiáng)的員工提拔到與之相符的崗位，并采取適當(dāng)競爭的方式，在內(nèi)部形成你追我趕的緊迫機(jī)制，可以有效督促企業(yè)員工;在人才培養(yǎng)方面，需科學(xué)制定培訓(xùn)計劃，將內(nèi)部控制、管理會計、業(yè)財融合等作為重點培訓(xùn)內(nèi)容，且實現(xiàn)培訓(xùn)工作的全覆蓋，強(qiáng)化企業(yè)全體人員對自覺遵守、嚴(yán)格執(zhí)行內(nèi)控制度的重視，同步提升相關(guān)人員的專業(yè)水平與綜合素養(yǎng)，以更加符合新時期的內(nèi)控管理崗位工作需求[3]。

3.2規(guī)范控制活動，確?？刂苹顒拥膱?zhí)行效率

新形勢下，房企必須選擇相應(yīng)的控制方法，完善業(yè)務(wù)流程改造，嚴(yán)格規(guī)范控制活動，確保控制活動的執(zhí)行效率，達(dá)成企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)營與戰(zhàn)略發(fā)展的目標(biāo)。以某房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算控制活動為例，企業(yè)大力推行全面預(yù)算管理，重新優(yōu)化預(yù)算業(yè)務(wù)的整個流程，明確全面預(yù)算實施的具體步驟：第一，預(yù)算編制階段。設(shè)立預(yù)算管理委員會，由委員會確定預(yù)算目標(biāo)、提出預(yù)算編制方針等，成立預(yù)算管理辦公室，起到管理、協(xié)調(diào)等作用，由預(yù)算工作人員分析內(nèi)外環(huán)境，收集各方面的信息資料，遵循上下結(jié)合的原則，分解預(yù)算指標(biāo)，各部門根據(jù)實際需求如實填寫并編制預(yù)算草案，經(jīng)多次反饋、修改以及完善之后，再上報至預(yù)算管理委員會，完整編制企業(yè)年度預(yù)算方案，并將預(yù)算方案分解成指標(biāo)，下達(dá)至責(zé)任部門予以執(zhí)行;第二，預(yù)算執(zhí)行階段。建立預(yù)算責(zé)任制，加強(qiáng)對預(yù)算執(zhí)行過程的控制與監(jiān)督，全面掌握預(yù)算項目的實際情況，及時發(fā)現(xiàn)其中的異常情況，第一時間采取措施，避免形成更加嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險;第三，預(yù)算分析與調(diào)整。應(yīng)對預(yù)算執(zhí)行展開深入分析，尤其是查明導(dǎo)致預(yù)算偏差問題的主要因素，對此提出相應(yīng)的改進(jìn)意見，同時做好分析記錄工作，對于不可抗力因素，必須明確原因并提出新的預(yù)算方案，經(jīng)審批之后可予以調(diào)整，而對于人為因素造成，原則上不得調(diào)整，以防出現(xiàn)預(yù)算調(diào)整過于隨意、預(yù)算執(zhí)行剛性不足等問題;第四，預(yù)算績效考核。應(yīng)將預(yù)算目標(biāo)納入績效指標(biāo)體系，定性分析與定量分析相結(jié)合，對于預(yù)算執(zhí)行過程給予客觀且公正的評價，必要時將評價結(jié)果公開，充分運(yùn)用這一結(jié)果，加大獎懲力度，并將評價分析報告作為下一年度預(yù)算管理工作的主要參考依據(jù)。

3.3完善風(fēng)險評估體系，有序推進(jìn)風(fēng)控工作

風(fēng)險評估是內(nèi)控的重要要素之一，面對經(jīng)濟(jì)新形勢，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)控體系建設(shè)的重要前提則是做好風(fēng)險評估工作，建立健全的風(fēng)險管控機(jī)制，有序推進(jìn)風(fēng)控工作，實現(xiàn)風(fēng)險的有效控制與合理規(guī)避。一方面，成立專門的風(fēng)控小組，指定更加專業(yè)的人員對企業(yè)內(nèi)外環(huán)境展開調(diào)研與分析，重點把握各個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，如資金分配與使用、合同簽訂、工程建設(shè)各階段等，分析其中存在的潛在風(fēng)險因素，對風(fēng)險發(fā)展趨勢展開合理的預(yù)測，提前制定針對性的風(fēng)險防控方案，以防出現(xiàn)高風(fēng)險問題，對企業(yè)帶來不可預(yù)估的經(jīng)濟(jì)損失。另一方面，規(guī)范風(fēng)險控制與管理的整個流程，首先要準(zhǔn)確定位企業(yè)風(fēng)險承受能力，基于此鑒別一系列風(fēng)險問題，并做好風(fēng)險的準(zhǔn)確識別工作;其次要建立風(fēng)險評估機(jī)制，判斷風(fēng)險的影響范圍，對不同風(fēng)險進(jìn)行合理分類，形成風(fēng)險清單，依據(jù)評估結(jié)果，選擇應(yīng)對策略，包括規(guī)避、承擔(dān)、分擔(dān)等，盡可能降低風(fēng)險的負(fù)面影響，以使風(fēng)險評估效果更為明顯，實現(xiàn)提前控制;最后要要合理利用信息技術(shù)，通過應(yīng)用信息系統(tǒng)，對房地產(chǎn)企業(yè)各項業(yè)務(wù)與經(jīng)濟(jì)活動展開全方位監(jiān)督與管理，以便及時發(fā)現(xiàn)其中的風(fēng)險問題，并設(shè)立相應(yīng)的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，當(dāng)出現(xiàn)問題后第一時間發(fā)出信號，便于企業(yè)風(fēng)控人員采取措施，提高工作效率。

3.4重視內(nèi)控方面信息化建設(shè)，確保信息與溝通順暢

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想貫徹實施內(nèi)部控制規(guī)范，既要以國家有關(guān)部門下達(dá)的政策文件為指導(dǎo)，更要充分認(rèn)識信息技術(shù)的應(yīng)用優(yōu)勢，從思想層面引起高度重視，加強(qiáng)內(nèi)控信息化建設(shè)，解決傳統(tǒng)管理模式下信息溝通不暢、數(shù)據(jù)信息丟失嚴(yán)重等問題[4]。

以XX房地產(chǎn)的明源地產(chǎn)ERP系統(tǒng)建設(shè)為例，該企業(yè)主營項目為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，現(xiàn)已在杭州、合肥、黃山、安慶等地?fù)碛卸鄠€優(yōu)秀項目。為了進(jìn)一步完善內(nèi)控體系建設(shè)，全面提升內(nèi)控有效性，企業(yè)在信息化環(huán)境下把握信息技術(shù)帶來的機(jī)遇，在內(nèi)控方面加強(qiáng)信息化建設(shè)，積極引進(jìn)明源ERP系統(tǒng)，搭建完整的信息集成平臺，其中CRM系統(tǒng)與房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營特點相符，形成了規(guī)范化的管控流程。POM項目運(yùn)營平臺中，設(shè)有成本管理系統(tǒng)，實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的成本控制與管理，確保工程成本從拿地到竣工結(jié)算的動態(tài)可控。XX房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)明源地產(chǎn)ERP系統(tǒng)，在系統(tǒng)的支撐下，逐漸改變傳統(tǒng)的財務(wù)業(yè)務(wù)管理模式，以先進(jìn)信息技術(shù)為依托，一體化處理各種業(yè)務(wù)流程，財務(wù)部門與項目部、銷售部等各部門之間的信息溝通更加順暢，通過系統(tǒng)平臺實現(xiàn)數(shù)據(jù)信息的高效對接與共享，建立內(nèi)部雙向交流反饋機(jī)制，達(dá)到協(xié)同合作、利益共享的目的。與此同時，加強(qiáng)系統(tǒng)安全管理，利用合理授權(quán)、層層加密、數(shù)字簽名、防火墻等，增強(qiáng)系統(tǒng)的安全性能，以防出現(xiàn)數(shù)據(jù)信息丟失、信息被篡改等問題。

3.5建立內(nèi)控監(jiān)督機(jī)制，全面提升內(nèi)控有效性

新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立完善的內(nèi)控監(jiān)督機(jī)制，充分體現(xiàn)監(jiān)督職能，對內(nèi)控制度建立、內(nèi)控有效性等展開判斷與評估。以M房地產(chǎn)企業(yè)為例，該企業(yè)在強(qiáng)化內(nèi)控監(jiān)督方面做出如下努力：第一，調(diào)整內(nèi)審部門，增強(qiáng)該部門的獨(dú)立性與權(quán)威性。合理設(shè)置部門崗位，確保各項審計活動有兩人以上參與，形成相互監(jiān)督、相互制約機(jī)制，同時要保證審計人員既要熟練掌握財務(wù)管理、內(nèi)部審計等基礎(chǔ)理論與專業(yè)技能，更要具備法律、經(jīng)濟(jì)、工程項目施工等更多知識;第二，結(jié)合內(nèi)部控制的工作重點，對審計職能進(jìn)行規(guī)定，主要是對企業(yè)資金收支、賬務(wù)、內(nèi)控制度執(zhí)行等的審計，要嚴(yán)格執(zhí)行審計章程，規(guī)范審計工作的具體操作，將實際工作中存在的問題與漏洞上報至管理層，從審計角度提出整改建議，并跟蹤后續(xù)整改情況，確保審計監(jiān)督職能的落實;第三，建立企業(yè)內(nèi)控自我評估系統(tǒng)，重視企業(yè)全體員工的參與和配合，明確內(nèi)部控制體系建設(shè)是為實現(xiàn)企業(yè)與員工的雙贏，端正他們思想態(tài)度，并選擇適宜的評價方法，如引導(dǎo)會議法、問卷調(diào)查法等，以科學(xué)的自評來提升內(nèi)控有效性[5]。

結(jié)束語：

根據(jù)上述的分析可知，新形勢下如何加強(qiáng)內(nèi)控體系建設(shè)顯然已經(jīng)成為各行業(yè)的企業(yè)最為關(guān)注的一項問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時發(fā)現(xiàn)目前內(nèi)控方面的問題，可通過采取規(guī)范控制活動、完善風(fēng)險評估體系、加強(qiáng)信息化建設(shè)等針對性措施，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)逐漸走出內(nèi)控體系建設(shè)的困境。將內(nèi)部控制作為增強(qiáng)企業(yè)核心價值與競爭實力的關(guān)鍵點，規(guī)范企業(yè)各項經(jīng)營活動，促使企業(yè)內(nèi)控管理水平與經(jīng)濟(jì)效益同步提升，從而助推房地產(chǎn)企業(yè)邁向可持續(xù)發(fā)展之路。

參考文獻(xiàn)：

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