無權(quán)處分他人房產(chǎn)的刑行民法律問題研究

梁春程 許雯雯

一、基本案情

徐某與王某系夫妻，二人對涉案房屋有共有產(chǎn)權(quán)。2008年，王某因外欠賭債急需資金，與好友黃某共謀將房產(chǎn)無償出售并過戶給黃某，由黃某以該房作為抵押向銀行貸款20萬元，所得款項歸王某使用。2009年，徐某以雙方惡意串通損害共有人利益為由起訴到法院，嘉定區(qū)人民法院查封涉案房屋，經(jīng)審理判決該合同無效，判令黃某在滌除房屋抵押權(quán)后協(xié)助王某將房屋權(quán)利登記恢復(fù)為王某名下。因黃某未自覺還清貸款，2011年，徐某向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，但由于黃某無錢歸還銀行貸款，法院裁定中止執(zhí)行。2017年，黃某隱瞞上述房屋經(jīng)法院判決屬王某名下的真相，將登記于其名下的上述房屋以250萬元的價格轉(zhuǎn)賣給不知情的劉某，期間房產(chǎn)登記中心工作人員因操作失誤將該房屋錯誤解封，劉某遂順利辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記。黃某售房所得錢款項用于歸還房屋銀行貸款和其他王某所欠債務(wù)。

徐某、王某后向公安機(jī)關(guān)報案，公安機(jī)關(guān)遂以黃某涉嫌合同詐騙罪立案偵查。同時，徐某向法院分別提起民事和行政訴訟，請求判令黃某與劉某之間的房屋買賣合同無效，房產(chǎn)登記中心產(chǎn)權(quán)登記行為違法，劉某應(yīng)退還房屋。劉某則主張，其為善意第三人，依法應(yīng)取得該房屋產(chǎn)權(quán)。

二、分歧意見

第一種意見認(rèn)為，本案程序上應(yīng)先刑后民，黃某構(gòu)成合同詐騙罪，劉某是被害人。因涉嫌犯罪，故該房屋買賣合同無效，房地產(chǎn)登記中心應(yīng)撤銷錯誤登記，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)回歸王某。劉某可以通過訴訟再向黃某追償。

第二種意見認(rèn)為，本案不構(gòu)成犯罪，民事合同有效。黃某向劉某所示證件真實，其雖然隱瞞了法院判決信息，但最終實際履行了房屋買賣的交付、過戶手續(xù)，不存在詐騙故意和結(jié)果。在之前虛假買賣房屋過程中獲得的銀行貸款金額系王某所得，黃某沒有滌除房屋抵押權(quán)的義務(wù)，法院判令黃某一人負(fù)有滌除抵押之責(zé)任并不恰當(dāng)。房屋買受人劉某根據(jù)民法善意取得的規(guī)定，可以取得該房屋產(chǎn)權(quán)。

第三種意見認(rèn)為，本案構(gòu)成合同詐騙罪和拒不執(zhí)行判決罪的競合，應(yīng)擇一重處以合同詐騙罪追究黃某的刑事責(zé)任。在黃某無法退贓的情況下，王某和劉某均為被害人。黃某構(gòu)成合同詐騙罪不必然導(dǎo)致房屋買賣合同無效，根據(jù)民法善意取得的規(guī)定，該房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬劉某所有。

第四種意見認(rèn)為，本案刑事、行政和民事訴訟處理可以并行不悖。黃某沒有非法占有他人財產(chǎn)的故意，不構(gòu)成合同詐騙罪。但黃某擅自處分法院執(zhí)行財產(chǎn)，構(gòu)成拒不執(zhí)行判決罪。劉某屬于善意買受人，該房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬劉某所有。

三、評析意見

筆者同意上述第四種意見。刑法、民法和行政法各自調(diào)整對象及價值取向不同，在多種法律關(guān)系交叉案件中，應(yīng)分別依據(jù)各自法律和原理處理，不存在必然的相互影響。[1]

（一）本案程序上不必遵循“先刑后民”的原則

刑事案件與民事案件性質(zhì)不同，通常情況下相對獨立，但是現(xiàn)實生活中的某些案件事實涉及法律關(guān)系復(fù)雜，刑法、民法都對此予以規(guī)定且競相要求適用，產(chǎn)生了案件刑事部分與民事部分交叉、分立處理的問題。[2]反映在司法層面的操作上，表現(xiàn)為公檢法三機(jī)關(guān)遵循案件處理程序上的固有規(guī)制和司法機(jī)關(guān)的職責(zé)分工，產(chǎn)生和形成了刑民交叉案件在處理上的先后問題。其中，“先刑后民”作為刑民交叉案件中的處理原則被大多數(shù)法律工作者所認(rèn)可，其認(rèn)為在同一案件中，當(dāng)刑事法律關(guān)系與民事法律關(guān)系可能發(fā)生競合、刑事訴訟程序與民事訴訟程序可能發(fā)生交叉、沖突時，刑事訴訟在適用的位階和位序上均應(yīng)優(yōu)先于民事訴訟。[3]對此，案件發(fā)生時部分相關(guān)司法解釋也有相似表述。[4]

從理論上看，刑民交叉案件中犯罪嫌疑人或者被告人可能處于羈押狀態(tài)，會見、詢問存在諸多不便，而刑事訴訟各環(huán)節(jié)時間具有辦理期限要求，對于證明案件事實的證據(jù)要求更高。因此，先進(jìn)行刑事訴訟便于查清案件事實，并作為后續(xù)的民事訴訟依據(jù)。但對于這一原則我們理解和適用不可絕對化和擴(kuò)大化。“先刑后民”的出發(fā)點，并不在于“優(yōu)先保護(hù)一種利益而舍棄另一種應(yīng)受法律保護(hù)的合法權(quán)益”，而在于從邏輯上講，首先查清涉嫌刑事犯罪部分的事實，有利于正確分清民事案件部分的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，即查清刑事責(zé)任是解決民事爭議的先導(dǎo)，只有此時才應(yīng)遵守“先刑后民”原則。[5]至于“先刑后民”有利于確保民事判決和刑事判決不產(chǎn)生矛盾的理由[6]，仔細(xì)推敲并不完全站得住腳。例如本案，如果法院認(rèn)為民事糾紛有經(jīng)濟(jì)犯罪嫌疑裁定駁回起訴，徐某在刑事訴訟結(jié)束后能否再提起訴訟？民事糾紛案件未處理完畢、未確定合同損失承擔(dān)人的，刑事案件中被害人如何確定？如果法院判決黃某構(gòu)成合同詐騙罪，則其房屋買賣行為違反國家法律規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)歸于無效，是否對買受人也不適用善意取得的相關(guān)規(guī)定？但反過來，如果法院判決合同有效，保護(hù)善意取得的買受人，是否意味著就不用追究黃某的刑事法律責(zé)任？

實際上，刑事訴訟解決定罪量刑的國家刑罰問題，而民事訴訟則解決民事糾紛的權(quán)益分配問題，二者總體價值一致但證明標(biāo)準(zhǔn)和審理程序并不完全相同，對同一案件事實的認(rèn)定和處理可能會存在沖突。[7]例如辛普森因證據(jù)不足被宣布無罪，但依照民事訴訟證據(jù)標(biāo)準(zhǔn)其卻構(gòu)成民事侵權(quán)，承擔(dān)民事賠償責(zé)任?！跋刃毯竺瘛辈⒎菍徖砻裥探徊姘讣幕驹瓌t，而只是審理民刑交叉案件的一種處理方式，必須予以合理的限制，否則容易產(chǎn)生公權(quán)力干涉經(jīng)濟(jì)糾紛、私權(quán)利司法救濟(jì)延遲、公檢法三部門互相觀望推諉等問題。

（二）黃某無權(quán)處分房產(chǎn)的行為不構(gòu)成合同詐騙罪，但構(gòu)成拒不執(zhí)行判決罪

刑法視角下的無權(quán)處分，主要是指從刑法規(guī)范角度看“無權(quán)處分”是否符合財產(chǎn)犯罪的成立條件，進(jìn)而厘清財產(chǎn)犯罪與不構(gòu)成財產(chǎn)犯罪的無權(quán)處分的界限。[8]無權(quán)處分與財產(chǎn)犯罪是一種交叉關(guān)系，民事欺詐與詐騙犯罪的界限主要在于行為人的主觀目的不同。民事欺詐是指，一方當(dāng)事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當(dāng)事人作出錯誤意思表示的行為。其主觀意愿并非是非法占有對方財物，而是意圖讓對方作出錯誤的意思表示以達(dá)成有利于自己的民事協(xié)議。例如，4S店銷售人員隱瞞車輛曾發(fā)生過碰撞事故的事實，謊稱新車出賣顧客，其中雖然也有欺詐成分，但應(yīng)由民事法律來調(diào)整。而合同詐騙罪是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當(dāng)事人數(shù)額較大財物的行為。行為人以簽訂合同為名，主觀上具有非法占有對方當(dāng)事人財物的故意，客觀上實施侵占或者詐騙他人金額較大的財產(chǎn)不能歸還時，其主觀惡性和客觀危害后果發(fā)生從量變到質(zhì)變的轉(zhuǎn)化，以至于達(dá)到法律所規(guī)定的觸犯刑律的程度。[9]因此，凡是符合財產(chǎn)犯罪構(gòu)成要件的無權(quán)處分行為即成立財產(chǎn)犯罪，而不必追問該行為在民法上是否有效。

本案中，王某與黃某無真實的房產(chǎn)交易意思，雙方串通虛構(gòu)房屋交易，表面上顯示出房屋買賣合同的特征，實則暗藏騙取銀行貸款之目的，且侵害了徐某作為房產(chǎn)共有人的權(quán)利，符合原《合同法》第52條“惡意串通，損害第三人利益”[10]“以合法形式掩蓋非法目的”的無效情形，法院判決涉買賣合同無效合法有據(jù)。合同被確認(rèn)無效后，其無效后果是至始無效，房產(chǎn)仍應(yīng)歸于王某名下。根據(jù)原《合同法》第58條之規(guī)定[11]，合同無效后，黃某、王某均有義務(wù)將房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)至合同簽訂前的狀態(tài)。其中，由于套取貸款歸于王某使用，因此黃某配合王某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶前，王某應(yīng)當(dāng)負(fù)有返還買賣房款（即套取貸款）之義務(wù)，對此法院判決似乎有所疏忽。[12]黃某隱瞞房屋已經(jīng)法院判決歸屬王某的真相，將登記于其名下的他人房產(chǎn)出售給劉某，民事上屬于無權(quán)處分，但其協(xié)助劉某辦理房產(chǎn)過戶，所得錢款也主要用于歸還王某所負(fù)債務(wù)，其主觀上并沒有財產(chǎn)犯罪的故意與非法占有目的，并不符合財產(chǎn)犯罪的成立條件。

黃某無權(quán)處分涉案房屋的行為雖然不構(gòu)成合同詐騙罪，但卻可能構(gòu)成拒不執(zhí)行判決罪。根據(jù)刑法第313條的規(guī)定，黃某在法院判決生效后，擅自出賣涉案房屋，導(dǎo)致法院判決無法執(zhí)行，情節(jié)嚴(yán)重，應(yīng)當(dāng)以拒不執(zhí)行判決罪定罪處罰。黃某雖然辯解王某不履行還款義務(wù)是其無法履行生效判決的理由，但筆者認(rèn)為，即使如此，由于其客觀上知曉涉案房屋已經(jīng)為法院所判決恢復(fù)原狀，只要其不轉(zhuǎn)賣處分，王某對該房屋所享有的權(quán)利義務(wù)能夠在履行滌除抵押權(quán)的程序后得到實現(xiàn)，其有可能有能力繼續(xù)執(zhí)行該判決。但其采取轉(zhuǎn)賣被執(zhí)行房屋的方式，將財產(chǎn)轉(zhuǎn)移到劉某名下后，致使法院判決客觀上無法執(zhí)行，其辯解無法成為其構(gòu)成拒不執(zhí)行判決罪的違法阻卻事由。

（三）黃某無權(quán)處分房產(chǎn)的行為構(gòu)成拒不執(zhí)行判決罪并不必然導(dǎo)致合同無效

民事行為效力應(yīng)當(dāng)依據(jù)民事法律規(guī)范而非刑法規(guī)范進(jìn)行認(rèn)定，但在一些雙方行為規(guī)制重疊的場合，刑法規(guī)定也會影響民事法律行為效力。例如未經(jīng)國家有關(guān)主管部門批準(zhǔn)的非法經(jīng)營業(yè)務(wù)，其交易行為不僅觸犯非法經(jīng)營罪，民事上也可以援引該刑法規(guī)范作為否定合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定依據(jù)。類似的諸如買賣贓物、假幣、淫穢物品、毒品及槍支彈藥等違禁品，或者賣淫嫖娼、賭博、請托行賄等行為，均因違法或者涉嫌犯罪而不受民法保護(hù)。

但除此之外的場合，刑法上認(rèn)定交易一方犯罪成立并不必然導(dǎo)致其在此過程中所為的民事行為無效。例如，某人從商店購買一把菜刀后砍傷隔壁店鋪里面的人員，不能因為其構(gòu)成故意傷害罪而否定其購買菜刀的民事行為效力。同樣，拒不執(zhí)行判決罪否定評價的對象并非簽訂合同而是被執(zhí)行人拒絕執(zhí)行人民法院生效判決的行為，犯罪嫌疑人侵犯的法益是人民法院的正常活動而不是市場秩序。因此，本案中黃某無權(quán)處分房產(chǎn)的行為構(gòu)成拒不執(zhí)行判決罪不能說明其合同內(nèi)容違法，也并不必然導(dǎo)致其與劉某簽署的房屋買賣合同無效。

實際上，出于維護(hù)市場秩序、交易安全、信賴?yán)娴男枨?，司法認(rèn)定合同無效應(yīng)秉持限制精神。例如，民法典規(guī)定，除了涉及損害國家利益、惡意串通等法定情形，欺詐合同的效力是可撤銷而不是絕對無效。即便是在案件發(fā)生時，對于無權(quán)處分合同，2012年《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》也傾向于肯定合同效力，而賦予買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)臋?quán)利。[13]對此，雖然梁慧星教授認(rèn)為，該項司法解釋規(guī)則起草時針對的是“將來財產(chǎn)買賣合同的效力”，是對原《合同法》沒有規(guī)定將來財產(chǎn)買賣合同的立法漏洞彌補(bǔ)，而不是對無權(quán)處分合同的效力的肯定。[14]但筆者認(rèn)為，從文義表述上并不能排除出賣人締約時沒有處理權(quán)限的情形，且從現(xiàn)有的司法解釋解讀文獻(xiàn)看，最高人民法院還是認(rèn)為該條文主要是彌補(bǔ)原《合同法》第51條立法的缺陷，以適應(yīng)原《物權(quán)法》頒布后的物權(quán)變動模式。

（四）根據(jù)行政誠信原則以及善意取得的規(guī)定，劉某應(yīng)獲得該房屋產(chǎn)權(quán)

1.根據(jù)行政誠信原則，房產(chǎn)登記中心不應(yīng)撤銷錯誤登記行為。行政誠信原則是行政法的基本原則之一，貫穿于行政活動的始終，對行政主體、行政活動起到指引、規(guī)范的作用，并在一定程度上指導(dǎo)司法實踐，相對于法律規(guī)范起到補(bǔ)充和調(diào)節(jié)的作用。我國《行政許可法》中第8條在立法上首次明確了行政誠信原則。[15]本案中劉某在房屋買賣和辦理產(chǎn)權(quán)登記過程中并無欺詐或者惡意串通的行為，當(dāng)行政機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)作出的行政行為對自己不利或者錯誤時，因相對人對原行政處分已經(jīng)產(chǎn)生正當(dāng)合理的信賴?yán)?，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)恪守誠信原則，只要該行為不是重大、明顯違法或由于相對人的過錯造成的，一般不得隨意更改。[16]對相對人信賴?yán)娴谋Ｗo(hù)應(yīng)該成為行政主體自我糾錯的必要限制，在確保相對人信賴?yán)娴幕A(chǔ)上，行政主體應(yīng)當(dāng)采取其他措施妥善解決爭議問題。房產(chǎn)登記中心工作人員操作失誤將該房屋錯誤解封的后果不應(yīng)由劉某承擔(dān)，如果房產(chǎn)登記中心決定撤銷登記行為，也必須補(bǔ)償劉某的信賴?yán)鎿p失。

2.根據(jù)民法善意取得的規(guī)定，劉某應(yīng)獲得該房屋產(chǎn)權(quán)。善意取得制度適用財產(chǎn)為動產(chǎn)范圍是大陸法系民法的基本原則，原《物權(quán)法》除了第16條賦予不動產(chǎn)登記簿物權(quán)推定力和相對公信力外，在第106條又規(guī)定不動產(chǎn)可以適用善意取得制度，二者形成一般規(guī)定與特殊規(guī)定的關(guān)系。[17]立法者之所以這樣規(guī)定，一方面是想將不動產(chǎn)登記公信力制度和動產(chǎn)善意取得制度合并，建立統(tǒng)一的善意第三人保護(hù)制度，同時兼顧采登記對抗主義的不動產(chǎn)物權(quán)，在更大程度上維護(hù)交易安全和秩序;另外就其他方面的因素而言，雖然目前我國已經(jīng)開始推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但整體來看，我國的不動產(chǎn)登記制度還不完善，立法者通過不動產(chǎn)善意取得制度，引入利益衡量之方法，增加了重大過失、合理對價等因素，也可以起到限制不動產(chǎn)登記簿的公信力的作用。[18]關(guān)于出讓人無處分權(quán)的認(rèn)定，目前我國理論和實踐中一般采取“登記錯誤說”，即物權(quán)法上的不動產(chǎn)無權(quán)處分，僅僅發(fā)生于不動產(chǎn)登記簿登記錯誤，錯誤登記的所有權(quán)人擅自處分該不動產(chǎn)的情形。[19]同時要求交易符合以合理的價格有償轉(zhuǎn)讓、不動產(chǎn)已經(jīng)登記、受讓人受讓不動產(chǎn)時須善意等三個要件。本案中買受人劉某購房價格基本符合市場價水平，且已經(jīng)完成房產(chǎn)登記，其基于不動產(chǎn)登記簿的信賴與房產(chǎn)名義登記人黃某簽訂購房合同，且沒有其他證據(jù)證明其簽訂合同、申請登記之前知曉法院先前對該房屋產(chǎn)權(quán)糾紛的判決內(nèi)容，按照善意取得的規(guī)定，該房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬劉某所有。

3.無權(quán)處分的合同有效有利于實現(xiàn)所有人自由意志和社會交易秩序安全的價值平衡。善意取得主要針對的是物權(quán)法領(lǐng)域，合同效力則屬于債權(quán)法領(lǐng)域，合同效力不影響第三人是否能夠主張善意取得，二者互不相關(guān)。合同無效或被撤銷后可能會導(dǎo)致第三人產(chǎn)生不當(dāng)?shù)美姆颠€義務(wù)，但并不能否定第三人主張善意取得的資格，后者只要符合法律規(guī)定的取得的構(gòu)成要件，就可以直接發(fā)生相應(yīng)的法律后果。[20]《物權(quán)法（草案）》第111條忽視了兩岸立法理論模式和無權(quán)處分制度的差異而不當(dāng)引用臺灣地區(qū)民法著作論述，曾經(jīng)將“轉(zhuǎn)讓合同有效”作為善意取得制度的構(gòu)成要件，但最后因為眾多學(xué)者的反對而刪除。[21]筆者認(rèn)為，在漢語語義上轉(zhuǎn)讓合同與買賣合同意思相同，但在法律用語上，尤其是在區(qū)分物權(quán)行為與債權(quán)行為的前提下，二者意思卻存在重大差異，轉(zhuǎn)讓主要是指物權(quán)行為，而買賣則是指債權(quán)行為。按照前文關(guān)于無權(quán)處分行為效力的分析，債權(quán)行為有效而物權(quán)行為效力待定。買受人因為出讓人無權(quán)處分而無法根據(jù)有效的買賣合同取得物權(quán)，正是善意取得制度存在的前提。如果法律將“轉(zhuǎn)讓合同有效”規(guī)定為善意取得制度的構(gòu)成要件，那么受讓人就可以直接根據(jù)有效的合同取得物權(quán)，自無適用善意取得制度的必要，的確存在邏輯上的矛盾。無權(quán)處分是善意取得的適用前提，無權(quán)處分規(guī)則與善意取得制度是一般規(guī)定與特別規(guī)定的關(guān)系，因此在適用善意取得制度時，無需將合同效力作為善意取得制度的構(gòu)成要件，也不需要考慮無權(quán)處分合同的效力問題。

具體司法實踐中，筆者認(rèn)為可以秉承“肯定-否定-肯定”的三層級處理思路，即肯定無權(quán)處分的買賣合同有效，否定物權(quán)行為的效力。對于出賣人無權(quán)處分而導(dǎo)致標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人又不能依善意取得制度獲得保護(hù)的情況，人民法院應(yīng)肯定其合同效力，買受人據(jù)此可以向出賣人主張違約責(zé)任、請求損害賠償。在本案中，原有房產(chǎn)權(quán)利人的損失，既可以通過民事訴訟法向無權(quán)處分人黃某追償，也可以通過行政訴訟，確認(rèn)房產(chǎn)登記中心錯誤解封和房產(chǎn)登記行政行為違法并獲得相應(yīng)賠償，以彌補(bǔ)損失。

* 本文為國家檢察官學(xué)院2021年度科研基金資助項目“行政檢察與促進(jìn)訴源治理”（GJY2021D12）的階段性成果。

[1] 為便于述說，筆者先以刑民交叉案件為例，不再贅述刑行交叉的問題。

[2] 參見江偉、范躍如：《刑民交叉案件處理機(jī)制研究》，《法商研究》2005年第4期。

[3] 參見萬毅：《“先刑后民”原則的實踐困境及其理論破》，《上海交通大學(xué)學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)版）》2007年第2期。

[4] 參見《最高人民法院關(guān)于審理存單糾紛案件的若干規(guī)定》（法釋〔1997〕8號）第3條、《最高人民法院關(guān)于在審理經(jīng)濟(jì)糾紛案件中涉及經(jīng)濟(jì)犯罪嫌疑若干問題的規(guī)定》（法釋〔1998〕7號）第10條、第11條，現(xiàn)已修改。

[5] 參見朱江等：《“先刑后民”司法原則問題研究》，《北京政法職業(yè)學(xué)院學(xué)報》2004年第3期。

[6] 參見張保華、陳裘逸：《質(zhì)疑“先刑后民”——銀廣夏案件的反思》，《證券時報》2003年7月10日。

[7] 參見吳加明：《合同詐騙罪與表見代理之共存及其釋論——一起盜賣房屋案引發(fā)的刑民沖突及釋論》，《政治與法律》2011年第11期。

[8] 參見張明楷：《無權(quán)處分與財產(chǎn)犯罪》，《人民檢察》2012年第7期。

[9] 參見王春麗、梁春程：《房產(chǎn)交易中的詐騙犯罪研究》，《上海政法學(xué)院學(xué)報》2013年第2期。

[10] 現(xiàn)規(guī)定為民法典第154條。

[11] 現(xiàn)規(guī)定為民法典第157條。

[12] 同樣是雙方共謀虛假買賣房屋套取銀行貸款的案件，法院判決合同無效后，還要求原房屋產(chǎn)權(quán)人先向借款銀行清償房屋貸款，然后由銀行注銷抵押權(quán)登記后，虛假買受人再將房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)原狀。參見“滕家樂訴楊漢兄房屋買賣合同糾紛案”，上海市嘉定區(qū)人民法院民事判決書，（2017）滬0114民初6187號。

[13] 參見2012年《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條。

[14] 參見梁慧星：《回應(yīng)對合同法第五十一條的批評》，新浪網(wǎng)http：//blog.sina.com.cn/s/blog_515a207d0101ishw.html，最后訪問日期：2021年11月17日。

[15] 《行政許可法》第8條規(guī)定：“公民、法人或者其他組織依法取得的行政許可受法律保護(hù)，行政機(jī)關(guān)不得擅自改變已經(jīng)生效的行政許可。行政許可所依據(jù)的法律、法規(guī)、規(guī)章修改或者廢止，或者準(zhǔn)予行政許可所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化的，為了公共利益的需要，行政機(jī)關(guān)可以依法變更或者撤回己經(jīng)生效的行政許可。由此給公民、法人或者其他組織造成財產(chǎn)損失的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償?！?/p>

[16] 參見“溫州星泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司墊江分公司訴被告墊江縣國土資源和房屋管理局不履行土地使用權(quán)變更登記發(fā)證法定職責(zé)一案”，重慶市武隆縣人民法院行政判決書，（2008）武法行初字第1號;“張勇訴臨澧縣人民政府案”，湖南省常德市中級人民法院行政判決書，（2010）常行終字第98號。

[17] 現(xiàn)分別規(guī)定為民法典第216條、第311條。

[18] 參見王洪亮：《論登記公信力的相對化》，《比較法研究》2009年第5期。

[19] 參見王利明：《不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件研究》，《政治與法律》2008年第10期。

[20] 參見崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)法》，中國人民大學(xué)出版社2009年版，第77-78頁。

[21] 參見梁慧星：《對物權(quán)法草案的修改意見》，《云南大學(xué)學(xué)報（法學(xué)版）》2006年第6期。

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