新常態(tài)下我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法和應(yīng)對(duì)策略研究

劉曉倩 廣東白云學(xué)院

新常態(tài)下，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模收縮，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中面臨的實(shí)際生存壓力加大，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增高、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法不健全、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略不適用等問題日益嚴(yán)重，探索并落實(shí)切實(shí)有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法和應(yīng)對(duì)策略迫在眉睫。

一、企業(yè)概述

某房地產(chǎn)企業(yè)為多元化中型房地產(chǎn)企業(yè)，業(yè)務(wù)范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、酒店管理、物業(yè)管理、園林綠化工程的設(shè)計(jì)施工等。在該企業(yè)的發(fā)展過程中，2017至2021年的資產(chǎn)負(fù)債情況如下所示：

2017年，應(yīng)收賬款50465.43萬元，存貨580421.68萬元，流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)738624.48萬元，資產(chǎn)總計(jì)847816.27萬元，流動(dòng)負(fù)債合計(jì)330023.02萬元，非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)347110.35萬元，負(fù)債合計(jì)677133.37萬元。

2018年，應(yīng)收賬款92495.37萬元，存貨888547.47萬元，流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)1078729.90萬元，資產(chǎn)總計(jì)1233646.97萬元，流動(dòng)負(fù)債合計(jì)434951.74萬元，非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)581533.80萬元，負(fù)債合計(jì)1016485.55萬元。

2019年，應(yīng)收賬款128144.84萬元，存貨1407131.43萬元，流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)1765613.71萬元，資產(chǎn)總計(jì)2064208.89萬元，流動(dòng)負(fù)債合計(jì)869071.08萬元，非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)943949.09萬元，負(fù)債合計(jì)1813020.18萬元。

2020年，應(yīng)收賬款118761.46萬元，存貨1735282.62萬元，流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)2050093.60萬元，資產(chǎn)總計(jì)2431364.07萬元，流動(dòng)負(fù)債合計(jì)1289367.15萬元，非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)823105.10萬元，負(fù)債合計(jì)2112472.25萬元。

2021年，應(yīng)收賬款146901.85萬元，存貨1469647.74萬元，流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)1762101.20萬元，資產(chǎn)總計(jì)2243085.65萬元，流動(dòng)負(fù)債合計(jì)1464303.29萬元，非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)441243.81萬元，負(fù)債合計(jì)1905547.11萬元。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平評(píng)價(jià)

（一）構(gòu)建基于因子分析法的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析模型

1.指標(biāo)選取

在本房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)分析過程中，所選取的財(cái)務(wù)指標(biāo)可以形成如下指標(biāo)體系：企業(yè)償債能力、企業(yè)營運(yùn)能力、企業(yè)盈利能力以及企業(yè)發(fā)展能力為一級(jí)指標(biāo)；在企業(yè)償債能力中，包含的二級(jí)指標(biāo)為流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率；在企業(yè)營運(yùn)能力中，包含的二級(jí)指標(biāo)為存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；在企業(yè)盈利能力中，包含的二級(jí)指標(biāo)為總資產(chǎn)利潤(rùn)率、成本費(fèi)用利潤(rùn)率、總資產(chǎn)凈利潤(rùn)率、銷售凈利率、凈資產(chǎn)收益率；在企業(yè)發(fā)展能力中，包含的二級(jí)指標(biāo)為凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率。

2.基于因子分析法的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)思路

主要選用因子分析法落實(shí)對(duì)本房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)，具體環(huán)節(jié)操作為：第一，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)化處理。第二，組織KMO與Bartlett檢驗(yàn)。第三，提取、旋轉(zhuǎn)因子。第四，對(duì)因子的得分展開計(jì)算。構(gòu)建線性函數(shù)，將權(quán)重設(shè)定為總體累計(jì)方差貢獻(xiàn)率之比，參考各個(gè)因子的得分完成最終綜合得分及其排名的確定[1]。

3.評(píng)價(jià)模型

在本房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)實(shí)踐中，選取初始特征值高于1且的前4個(gè)因子作為公因子，設(shè)定為公因子A、B、C、D。其中，公因子A為營運(yùn)能力因子，對(duì)應(yīng)包含其二級(jí)指標(biāo)，主要對(duì)本房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況進(jìn)行反映。公因子B為盈利與發(fā)展能力因子，主要對(duì)本房地產(chǎn)企業(yè)的盈利現(xiàn)實(shí)情況以及發(fā)展能力水平進(jìn)行反映。公因子C為短期償債能力因子，主要對(duì)本房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力水平進(jìn)行反映。公因子D為長(zhǎng)期償債能力因子，主要對(duì)本房地產(chǎn)企業(yè)獲利能力對(duì)償還到期債務(wù)的保證程度進(jìn)行反映。結(jié)合公因子得分、累計(jì)方差貢獻(xiàn)率之比，完成本房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型的構(gòu)建，如下所示：

F=35.503A+28.047B+17.122C+11.964D

一般來說，當(dāng)F值越大時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在相應(yīng)年度所承擔(dān)著的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更小，當(dāng)F值越小時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在相應(yīng)年度所承擔(dān)著的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更大。

（二）結(jié)果分析

研究主要對(duì)2017年至2021年期間本房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)著的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，選取2021年的分析數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)說明。2021年第一季度，本企業(yè)的公因子A得分為-1.036，公因子B得分為1.27，公因子C得分為-0.888，公因子D得分為0.299，F(xiàn)值為-12.796；2021年第二季度，本企業(yè)的公因子A得分為-0.049，公因子B得分為0.487，公因子C得分為-1.083，公因子D得分為-0.166，F(xiàn)值為-8.58；2021年第三季度，本企業(yè)的公因子A得分為0.626，公因子B得分為0.367，公因子C得分為-1.284，公因子D得分為-0.291，F(xiàn)值為7.05；2021年第四季度，本企業(yè)的公因子A得分為0.748，公因子B得分為-0.504，公因子C得分為-1.247，公因子D得分為-0.268，F(xiàn)值為-12.167。能夠看出，在2021年，除第三季度之外，其余季度的綜合得分均為負(fù)值，企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)先降后升。對(duì)2021年第一季度財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平產(chǎn)生較大影響的因子為短期償債能力因子以及營運(yùn)能力因子；對(duì)2021年第二季度以及第三季度財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平產(chǎn)生較大影響的因子為短期償債能力因子；對(duì)2021年第四季度財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平產(chǎn)生較大影響的因子為盈利與發(fā)展能力因子。綜合來看，2021年，本房地產(chǎn)企業(yè)在短期償債、盈利與發(fā)展、營運(yùn)方面均存在一定不足，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題相對(duì)明顯。

同時(shí)，對(duì)比本企業(yè)在2017年至2021年所得到的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)結(jié)果，能夠得到如下結(jié)論：本房地產(chǎn)企業(yè)在2017年期間得到的F值（綜合得分）相對(duì)較高，主要是因?yàn)槠髽I(yè)積極響應(yīng)國家提出的“去杠桿”以及“去庫存”政策，積極展開供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，由此產(chǎn)生較高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；在2018年本房地產(chǎn)企業(yè)的綜合得分相對(duì)較低，與當(dāng)年我國出臺(tái)地產(chǎn)限價(jià)、限購以及限售政策的背景相匹配；在2021年，受“三條紅線”政策影響，本房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題更為明顯，降低企業(yè)負(fù)債規(guī)模，落實(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的針對(duì)性處理，實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)防控舉措顯得尤為重要。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略探究

（一）依托企業(yè)負(fù)債規(guī)模降低強(qiáng)化資本結(jié)構(gòu)穩(wěn)定程度

結(jié)合前文的分析能夠了解到，本房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力水平并不理想，導(dǎo)致企業(yè)所承擔(dān)著的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增高。基于此，需要持續(xù)強(qiáng)化本房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，減小負(fù)債規(guī)模，并以此提升企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性水平，從而達(dá)到降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的效果。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，可以引入的方法措施如下所示：

第一，對(duì)企業(yè)債務(wù)期限結(jié)構(gòu)實(shí)施更為合理、科學(xué)的配置。2021年，本房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)負(fù)債在負(fù)值總額中所占據(jù)的比例已然達(dá)到76%以上，這使得企業(yè)的短期償債能力大幅下降?；谶@樣的問題現(xiàn)狀，必須要落實(shí)對(duì)長(zhǎng)期以及短期負(fù)債比例的持續(xù)優(yōu)化，以此驅(qū)動(dòng)企業(yè)的負(fù)債規(guī)模恢復(fù)至合理狀態(tài)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其投資項(xiàng)目的開發(fā)周期普遍維持在較高水平，所以若是對(duì)短期籌資模式進(jìn)行過度應(yīng)用，則極容易在項(xiàng)目未完成開發(fā)、投資未得到收益的條件下展開債務(wù)償還操作[2]。為避免上述問題，必須要對(duì)長(zhǎng)期負(fù)債以及流動(dòng)負(fù)債之間的比例進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，對(duì)企業(yè)債務(wù)期限結(jié)構(gòu)實(shí)施更為合理、科學(xué)的配置，從而促使企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)所承擔(dān)著的償債壓力有所緩解。

第二，對(duì)企業(yè)的融資渠道進(jìn)行適當(dāng)拓寬，進(jìn)一步穩(wěn)定企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。誠然，單純選取債務(wù)融資模式獲取融資支持能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的一定程度的實(shí)現(xiàn)，但是這也會(huì)導(dǎo)致企業(yè)所面臨的償債壓力呈現(xiàn)出大幅上升的趨勢(shì)。一旦企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營不當(dāng)?shù)葐栴}，則出現(xiàn)企業(yè)無法償還債務(wù)這一現(xiàn)象的概率大幅上升，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)明顯增高。為避免上述問題，必須要調(diào)整企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，對(duì)于本企業(yè)來說，可以對(duì)權(quán)益資本的比例進(jìn)行適當(dāng)增高，同時(shí)促使企業(yè)的債務(wù)資金比例下降，并切實(shí)參考當(dāng)前的風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力水平、加權(quán)資本成本，完成對(duì)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的合理性確定。與此同時(shí)，還要持續(xù)拓寬企業(yè)的融資渠道，在保留債務(wù)融資模式的基礎(chǔ)上，積極引入可轉(zhuǎn)換債券的發(fā)行、股票增發(fā)、融資租賃等融資模式，提升企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化程度，并同時(shí)達(dá)到分散融資風(fēng)險(xiǎn)的效果。

（二）參考政策與市場(chǎng)變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資規(guī)劃

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其投資活動(dòng)普遍受到政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境的影響，基于這樣的情況，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的經(jīng)營發(fā)展過程中，必須要加大對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化情況、政策變更情況的及時(shí)掌控力度，并以此為參考迅速、合理調(diào)整投資規(guī)劃，從而達(dá)到規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的效果。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下行的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)縮減在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方面的資金投入，結(jié)合限購、限價(jià)等政策的落實(shí)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行著重強(qiáng)調(diào)。同時(shí)，需要加大在納稅籌劃方面的關(guān)注度與投入力度，合理把控現(xiàn)有政策變化，盡可能降低房地產(chǎn)企業(yè)所需要負(fù)擔(dān)的納稅壓力，體現(xiàn)出對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)的合理合法規(guī)避。在此基礎(chǔ)上，還要盡量實(shí)現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)，即提升產(chǎn)品多樣性，避免投資產(chǎn)品項(xiàng)目過于單一。

當(dāng)前，與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的政策存在著不斷變化的現(xiàn)象，包括信貸調(diào)整、土地政策調(diào)整等等[3]?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)必須要及時(shí)把握政策變化內(nèi)容，明確市場(chǎng)環(huán)境走勢(shì)，并在此基礎(chǔ)上迅速更新房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略，調(diào)整投資規(guī)模、投資方向等等，減少資金無法及時(shí)、充分回籠問題的發(fā)生概率，從而達(dá)到更好規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的效果。

（三）持續(xù)強(qiáng)化企業(yè)存貨與應(yīng)收賬款管理

受到存貨管理能力水平較低、應(yīng)收賬款回收率偏低等因素的影響，本企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營發(fā)展中承擔(dān)著的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)偏高，資金實(shí)際利用率維持在偏小水平?；诖?，為進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力，持續(xù)強(qiáng)化企業(yè)存貨與應(yīng)收賬款管理。此時(shí)，可以從以下兩方面入手完成對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)：

第一，加強(qiáng)存貨管理。房地產(chǎn)企業(yè)需要切實(shí)參考自身需求進(jìn)行擴(kuò)張，并結(jié)合銷售能力水平的持續(xù)性提升，促使企業(yè)所具備的庫存量大幅降低。實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)更加關(guān)注對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量以及服務(wù)水平的提升，結(jié)合市場(chǎng)營銷以及宣傳力度的增高，獲取更為理想的銷量，并以此達(dá)到減少庫存的效果。在此基礎(chǔ)上，還要持續(xù)完善存貨管理制度，保證所有存貨均有專人管理，提升企業(yè)對(duì)庫存相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的把控能力，支持經(jīng)營決策的科學(xué)制定，避免企業(yè)產(chǎn)生不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

第二，加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理。在進(jìn)行應(yīng)收賬款管理實(shí)踐中，需要針對(duì)客戶進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，確定給哪些客戶賒銷，規(guī)定賬期[4]；落實(shí)對(duì)客戶信用等級(jí)的動(dòng)態(tài)更新，保證客戶信用評(píng)級(jí)的實(shí)效性；應(yīng)當(dāng)進(jìn)行賬齡分析，并跟蹤客戶的資信情況，組織到期催收；制定并推行信用政策，鼓勵(lì)客戶提前還款，或者尋求保理融資，讓應(yīng)收賬款盡早變現(xiàn)；一旦出現(xiàn)逾期時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)啟動(dòng)法律手段保全債權(quán)；提前制定壞賬計(jì)提辦法，避免出現(xiàn)應(yīng)收賬款管理失控問題。依托應(yīng)收賬款管理工作的優(yōu)化，促使企業(yè)資金能夠迅速回流，避免企業(yè)承擔(dān)更大的負(fù)債壓力。

另外，為了進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用效率，還需要企業(yè)主動(dòng)學(xué)習(xí)、借鑒其他房地產(chǎn)企業(yè)的“高周轉(zhuǎn)”模式，并以此為基礎(chǔ)推出更適合本企業(yè)的營運(yùn)模式，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有力管控[5]。

（四）進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力

就當(dāng)前的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)著的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大幅增高，在產(chǎn)品銷售方面存在的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。此時(shí)，為避免產(chǎn)品滯銷，房地產(chǎn)企業(yè)普遍會(huì)通過增加營銷成本的方式展開市場(chǎng)宣傳，但這也會(huì)導(dǎo)致總體利潤(rùn)的下降。出于對(duì)提升房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的考量，應(yīng)當(dāng)積極打造更為優(yōu)質(zhì)的營銷團(tuán)隊(duì)，利用開設(shè)自媒體賬號(hào)等方式拓寬市場(chǎng)宣傳渠道，并同時(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)營銷成本的更好控制，以此達(dá)到維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)主營業(yè)務(wù)增長(zhǎng)穩(wěn)定性的效果。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)還需要落實(shí)對(duì)收益分配合理水平的提升，在業(yè)績(jī)良好時(shí)對(duì)股利分配比例進(jìn)行適當(dāng)提高，實(shí)現(xiàn)利好信號(hào)的傳遞，在業(yè)績(jī)降低時(shí)對(duì)股利分配比例進(jìn)行適當(dāng)減少，提升內(nèi)部留存。

四、總結(jié)

綜上所述，結(jié)合因子分析法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面評(píng)價(jià)，能夠識(shí)別出在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下相應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理和財(cái)務(wù)管理方面存在的缺陷問題。結(jié)合相應(yīng)評(píng)價(jià)結(jié)果，依托對(duì)企業(yè)債務(wù)期限結(jié)構(gòu)實(shí)施更為合理科學(xué)的配置、對(duì)企業(yè)的融資渠道進(jìn)行適當(dāng)拓寬、加強(qiáng)存貨管理、加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理等措施的落實(shí)，可以提升房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控水平、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力以及實(shí)際盈利能力，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。