試析房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同涉稅條款簽訂及稅務(wù)規(guī)劃

張杭燕 慈溪市人民政府房屋征收管理辦公室

相較于其他企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)十分依賴經(jīng)濟(jì)合同的簽訂進(jìn)行涉稅管理，能夠有效降低稅負(fù)。而對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同涉稅條款簽訂及稅務(wù)規(guī)劃進(jìn)行研究分析，則能為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行涉稅管理提供依據(jù)，進(jìn)而為降低稅負(fù)提供便利。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同及合同控稅概述

（一）經(jīng)濟(jì)合同

所謂經(jīng)濟(jì)合同是直接體現(xiàn)政府意志具有經(jīng)濟(jì)內(nèi)容的合同，是雙方主體為了實現(xiàn)各自經(jīng)濟(jì)目的簽訂的合同。在簽訂經(jīng)濟(jì)合同時，雙方主體必須對合同上的內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，并在合同中明確雙方主體所擁有的權(quán)利以及需要履行的義務(wù)。同時，合同上的內(nèi)容必須符合相關(guān)法律法規(guī)，只有符合法律法規(guī)的經(jīng)濟(jì)合同，才具有法律效應(yīng)，受到國家法律的保護(hù)。

（二）合同控稅

隨著企業(yè)的不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)效益的不斷提高，企業(yè)自身的稅務(wù)也會隨著一同增加，這些稅收數(shù)據(jù)都會在雙方簽訂的合同中反映出來。因此，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了降低稅務(wù)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益，選擇調(diào)整簽訂的經(jīng)濟(jì)合同，以此來降低稅務(wù)成本。通過這種方法，不僅能夠加強(qiáng)對稅務(wù)的控制，還可以有效減少企業(yè)的稅務(wù)成本，緩解企業(yè)所面臨的經(jīng)濟(jì)壓力。所以很多企業(yè)希望以這種方式，用最小的成本支出來獲取更高的利潤。對于簽訂的合同中所涉及的稅務(wù)問題，房地產(chǎn)企業(yè)必須對合同的內(nèi)容進(jìn)行研究分析，掌握合同當(dāng)中所有條款的實際情況，只有這樣才能在加強(qiáng)稅務(wù)控制同時，最大程度上降低稅務(wù)成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益。但需要注意的是，企業(yè)在調(diào)整簽訂的合同時，必須要通過科學(xué)、合理的方法進(jìn)行籌劃。

目前，我國正處于全面推行營業(yè)稅改增值稅的時期，并且增值稅也從原來的三檔轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的兩檔，影響了房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)濟(jì)合同開展稅務(wù)控制。同時在房地產(chǎn)企業(yè)開展經(jīng)濟(jì)活動時，存在多種稅收問題，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動前，必須要對經(jīng)濟(jì)合同進(jìn)行風(fēng)險預(yù)估，判斷可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，然后并制定相應(yīng)的應(yīng)對措施，如此便可以在開展經(jīng)濟(jì)活動時，盡可能避開經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，加強(qiáng)企業(yè)稅收控制。此外，企業(yè)在簽訂合同前，還應(yīng)該核查合同當(dāng)中的內(nèi)容，避免合同當(dāng)中存在稅務(wù)風(fēng)險。

二、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同稅務(wù)風(fēng)險識別

（一）選擇合同交易方

房地產(chǎn)企業(yè)在跟交易對象簽訂經(jīng)濟(jì)合同前，雙方會對合同當(dāng)中的內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，從而明確合同當(dāng)中的各項條款以及雙方各自的職責(zé)，直到合同雙方都滿意后，根據(jù)協(xié)商的結(jié)果簽訂經(jīng)濟(jì)合同。由此可以判斷，稅務(wù)風(fēng)險在經(jīng)濟(jì)合同簽訂前便已經(jīng)存在了，因此為了避免稅務(wù)風(fēng)險，加強(qiáng)稅務(wù)控制，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇合法的交易對象進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動。此外，在簽訂經(jīng)濟(jì)合同前，合同雙方應(yīng)該要了解對方的實際情況，明確對方是否能夠按照合同要求承擔(dān)相關(guān)義務(wù)，是否按時交稅，通過這種方式能夠有效避免稅收風(fēng)險。

不僅如此，合同主體不同，可能對應(yīng)的開票方式、開票的稅種、開票的稅率以及開票的額度都不一樣[1]。因此為了盡可能加強(qiáng)稅務(wù)控制，識別稅務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂合同時，應(yīng)該要讓合同雙方與發(fā)票開具方、接收方以及資金收付方保持一致，從而防止在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動時出現(xiàn)稅收問題，影響自身發(fā)展。并且企業(yè)還應(yīng)該加強(qiáng)對發(fā)票管理，通過加強(qiáng)對發(fā)票信息的監(jiān)管，明確企業(yè)資金的實際流向和稅收負(fù)擔(dān)，繼而確保稅款的準(zhǔn)確性，加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)合同稅務(wù)風(fēng)險識別，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)自身不斷發(fā)展進(jìn)步。

（二）關(guān)注合同價款

合同價款是雙方協(xié)商合同內(nèi)容當(dāng)中至關(guān)重要的一項，其中涉及許多稅收問題，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂經(jīng)濟(jì)合同時，一定要重視合同價款，這樣可以有效避開稅收風(fēng)險，確保企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)不會受到損害。首先，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，合同價款除了經(jīng)濟(jì)合同當(dāng)中的主價款外，還有價外費(fèi)用，這些價外費(fèi)用主要為向購買方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、獎勵費(fèi)、違約金、滯納金等各種性質(zhì)的價外收費(fèi)，所以房地產(chǎn)企業(yè)在明確合同價款時，不僅要明確主價款，還要對主價款以外的收費(fèi)進(jìn)行明確。其次，房地產(chǎn)企業(yè)必須確認(rèn)合同價款當(dāng)中是否包括增值稅，是否明確表明了稅率問題，否則極有可能在開展經(jīng)濟(jì)活動時出現(xiàn)稅務(wù)問題。例如：在簽訂租賃合同時，應(yīng)該在合同中明確約定，由承租方承擔(dān)所有費(fèi)用的“包稅”條款。最后，企業(yè)還需要選擇一個科學(xué)、合理的稅率，通過這種方式來進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險識別，避免出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險。

（三）明確履約期限和資金結(jié)算方式

在簽訂經(jīng)濟(jì)合同時，合同雙方會明確合同完成的時間，這便是明確履約期限。在簽訂合同時確定履約期限，不僅能夠保證合同可以按時完成，而且還是納稅人履行增值稅義務(wù)的關(guān)鍵。此外，合同雙方在簽訂經(jīng)濟(jì)合同時，除了要明確履約時間以外，還要對資金結(jié)算方式進(jìn)行確認(rèn)，如此能夠有效避免在開展經(jīng)濟(jì)活動時合同雙方出現(xiàn)分歧。同時無論是明確履約期限還是資金結(jié)算方式都跟納稅義務(wù)息息相關(guān)，密不可分，甚至關(guān)乎著納稅義務(wù)的履行時間。

不僅如此，合同雙方在明確資金結(jié)算方式時，可以根據(jù)實際情況選擇適合的結(jié)算方式，以此來確保合同雙方能夠不斷發(fā)展。但需要注意的是，每種資金結(jié)算方式的納稅起始期限是不一樣的，所以在確定資金結(jié)算方式時，必須要結(jié)合納稅起始期限來選擇，如此能夠有效控制稅費(fèi)支出時間，讓合同雙方能夠更加合理安排各自的資金。

（四）關(guān)注增值稅發(fā)票

所謂發(fā)票，是指在購買商品或者從事經(jīng)營活動時，開具、收取的收付款憑證。企業(yè)加強(qiáng)對發(fā)票的管控，是進(jìn)行“金稅”三期的核心，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過加強(qiáng)對發(fā)票的監(jiān)管，以此來加強(qiáng)對稅務(wù)風(fēng)險控制。同時在簽訂合同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提前對發(fā)票的使用情況進(jìn)行規(guī)定，從而防止在開展經(jīng)濟(jì)活動時出現(xiàn)爭議。并且將合同中發(fā)票開具時間與收款時間做好明確規(guī)定[2]。

三、新時期房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)規(guī)劃優(yōu)化措施

（一）強(qiáng)化管理機(jī)制建設(shè)

企業(yè)在簽訂合同的過程中，往往只注重合同內(nèi)容的法律風(fēng)險，忽視合同內(nèi)容帶來的企業(yè)稅負(fù)影響[3]。因此為了加強(qiáng)對稅務(wù)風(fēng)險管理，避免在開展經(jīng)濟(jì)過程中出現(xiàn)稅務(wù)問題，房地產(chǎn)企業(yè)就必須制定一個科學(xué)、合理的稅收風(fēng)險管理制度，從而加強(qiáng)稅收風(fēng)險管理。同時企業(yè)內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)人員還應(yīng)該給予稅收風(fēng)險管理足夠的重視，確保稅收風(fēng)險管理能夠得到貫徹落實。例如：房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合自身實際情況，制定稅收風(fēng)險管理制度，明確規(guī)定合同管理準(zhǔn)則，并嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，這樣企業(yè)便會讓專業(yè)人員參與合同簽訂當(dāng)中，通過這種方法，不僅最大程度上避免了稅務(wù)問題，還使企業(yè)加強(qiáng)了稅務(wù)管理。

（二）優(yōu)化稅務(wù)風(fēng)險管控體系

1.事前防范環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對稅務(wù)風(fēng)險的重視，意識到稅務(wù)風(fēng)險對企業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)影響，并在開展經(jīng)濟(jì)活動前，做好識別以及預(yù)防稅務(wù)風(fēng)險工作，從而盡可能避免稅務(wù)風(fēng)險發(fā)生。企業(yè)在開展經(jīng)濟(jì)活動時，通常都是通過簽訂合同為前提，將發(fā)票作為稅務(wù)依據(jù)，所以房地產(chǎn)企業(yè)要想加強(qiáng)稅務(wù)控制，避免稅務(wù)風(fēng)險發(fā)生，就必須加強(qiáng)對上述兩種情況的防范。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂土地出讓合同時，應(yīng)該注意對風(fēng)險的規(guī)避。加強(qiáng)對土地交付的重視，并在簽訂合同前進(jìn)行研究分析，判斷出土地交付對稅負(fù)造成的影響。如果土地交付給第三方，則房地產(chǎn)企業(yè)必須確認(rèn)這種交付行為，是否存在非貨幣性交易，并確認(rèn)通過這種方式是否會對稅負(fù)造成影響。同時企業(yè)在簽訂土地出讓合同時，還應(yīng)該檢查土地面積，避免土地實際面積與合同面積之間存在差異，若是土地實際面積與合同面積不符，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)土地實際面積進(jìn)行交付工作，如此可以有效避免稅務(wù)風(fēng)險，確保企業(yè)能夠有序開展經(jīng)濟(jì)活動。不僅如此，企業(yè)還應(yīng)該將合同當(dāng)中約定的違約金以及滯納金進(jìn)行區(qū)分，這是因為違約金不屬于主價款，而是價外費(fèi)用，并且違約金本身便是土地成本當(dāng)中的一部分。但滯納金與違約金不同，滯納金屬于行政處罰，既不屬于價外費(fèi)用，也不屬于土地成本當(dāng)中的一部分，因此房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂經(jīng)濟(jì)合同時，一定要對違約金和滯納金進(jìn)行區(qū)分，避免出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險，但需要注意的是，企業(yè)所得稅前能否扣除所支付的違約金，要根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)生時開具發(fā)票來定[4]。

其次，在簽訂不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該了解價稅分離對印花稅所造成的影響。并且在協(xié)商經(jīng)濟(jì)合同時，不能將金額和增值稅放在一起注明，這是因為合同當(dāng)中將金額和增值稅分開注明的，可以按照不包括增值稅的金額作為稅務(wù)依據(jù)，未分開注明的，則需要按照合同所記金額來作為稅務(wù)依據(jù)。同時企業(yè)還要在合同當(dāng)中明確預(yù)測面積與實際面積出現(xiàn)差異時的退補(bǔ)方法，為了避免這種情況發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷提高施工技術(shù)以及測量精準(zhǔn)度，以此來保證企業(yè)的計稅收入。

再次，企業(yè)在簽訂工程施工合同時，必須要嚴(yán)格審查交易對方的資質(zhì)以及業(yè)務(wù)等，避免在施工過程中出現(xiàn)債權(quán)糾紛等情況，同時還要在合同當(dāng)中明確施工內(nèi)容，確保所有施工內(nèi)容都符合相關(guān)要求，不會存在稅務(wù)問題，并且在關(guān)于計價方式上，相關(guān)表述要準(zhǔn)確，明確計價方式。只有這樣才能在簽訂工程施工合同時可以有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險。

最后，企業(yè)在簽訂借款合同時，必須在合同中標(biāo)明借款利率，并且在簽訂合同時，不能簽訂免息的借款合同。此外，在簽訂股份轉(zhuǎn)讓合同時，對于股份的轉(zhuǎn)讓價格，必須有專門的稅務(wù)部門進(jìn)行審核查驗，然后根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行股份轉(zhuǎn)讓。

除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)在防范發(fā)票風(fēng)險時，必須要遵循“三流統(tǒng)一”原則，并在日常工作當(dāng)中加強(qiáng)對票據(jù)的監(jiān)管，確保票據(jù)的準(zhǔn)確性，在對發(fā)票進(jìn)行入賬時，財務(wù)人員需要對票據(jù)進(jìn)行審核，以此來避免稅務(wù)風(fēng)險，加強(qiáng)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展進(jìn)步，使企業(yè)在開展經(jīng)濟(jì)活動時自身的經(jīng)濟(jì)效益不會遭到損害。

2.事中預(yù)警環(huán)節(jié)

企業(yè)在履行合同的過程中最好有完整有效的書面往來文件，并將其分類保存好[5]。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在開展經(jīng)濟(jì)活動時，財務(wù)人員需要掌握行業(yè)相關(guān)的稅務(wù)法規(guī)，只有這樣，才能在稅務(wù)法規(guī)出現(xiàn)變化時，及時進(jìn)行調(diào)整，避免稅務(wù)風(fēng)險。例如：企業(yè)在進(jìn)行融資時，為了最大程度降低融資風(fēng)險，企業(yè)管理人員應(yīng)該提前對融資風(fēng)險進(jìn)行判斷，并核算相關(guān)成本。但需要注意的是，在計算融資成本時，企業(yè)應(yīng)該把稅負(fù)算到融資構(gòu)架設(shè)計中，從而進(jìn)行科學(xué)、合理規(guī)劃，確保融資構(gòu)架符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)避免風(fēng)險、降低稅收成本的目的。

3.事后評估環(huán)節(jié)

在合同完成后，企業(yè)應(yīng)該及時對稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行評估，以此來判斷企業(yè)的業(yè)務(wù)，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險。同時對于稅務(wù)機(jī)關(guān)評估的結(jié)果，企業(yè)要通過法律方式進(jìn)行分析研究，確保合同當(dāng)中所使用的法律法規(guī)符合相關(guān)要求，并對合同程序的合法性進(jìn)行檢查，防止企業(yè)自身利益遭到破壞。

（三）健全涉稅信息溝通制度

高效的信息溝通能夠幫助企業(yè)降低稅務(wù)風(fēng)險。因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險管理時，應(yīng)該加強(qiáng)對涉稅信息溝通，為此企業(yè)可以根據(jù)自身實際情況，制定一個科學(xué)、合理的涉稅信息溝通制度，以此來加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部之間的信息溝通，從而降低稅收風(fēng)險，加強(qiáng)稅收風(fēng)險管理。同時還可以在企業(yè)內(nèi)部建立信息溝通平臺，并將企業(yè)的稅務(wù)信息融入信息共享系統(tǒng)當(dāng)中，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部各部門之間的聯(lián)系。不僅如此，為了保證企業(yè)稅務(wù)信息安全，還需要在信息溝通平臺設(shè)定登錄權(quán)限，這樣便可以在實現(xiàn)稅務(wù)信息共享的同時，保障稅務(wù)信息安全。

除此之外，在經(jīng)濟(jì)項目開始階段，財務(wù)人員應(yīng)該要掌握行業(yè)的稅收政策，并以此進(jìn)行稅收調(diào)整，通過這種方式來加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險管理。并且在建設(shè)以及銷售過程中，財務(wù)人員要積極參與到合同擬定當(dāng)中，避免合同條款當(dāng)中存在稅務(wù)風(fēng)險，同時加強(qiáng)監(jiān)督，這樣當(dāng)企業(yè)遇到稅務(wù)風(fēng)險時，財務(wù)人員便能及時發(fā)現(xiàn)，然后采取相應(yīng)措施進(jìn)行調(diào)整，如此能夠最大程度上降低企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。

（四）降低稅負(fù)的目標(biāo)

現(xiàn)階段，經(jīng)濟(jì)合同是房地產(chǎn)企業(yè)用來降稅的主要手段。企業(yè)在簽訂融資與借款合同時，為了避免稅務(wù)風(fēng)險，就必須確保經(jīng)濟(jì)合同的準(zhǔn)確性。首先，企業(yè)在簽訂借款合同時，必須在合同中明確借款利率，從而避免出現(xiàn)債權(quán)糾紛情況。其次，企業(yè)的股東在向銀行進(jìn)行貸款時，必須在借款合同中明確表明所貸資金是用于企業(yè)發(fā)展，并與銀行展開協(xié)商，讓銀行將貸款資金打到企業(yè)的賬戶上。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂統(tǒng)借貸時，不光要在合同當(dāng)中表明貸款的使用情況，還應(yīng)該把所貸資金劃分為利息費(fèi)以及咨詢服務(wù)費(fèi)，通過這種方式可以有效降低企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險，讓企業(yè)在開展經(jīng)濟(jì)活動時實現(xiàn)降低稅負(fù)的目標(biāo)。

（五）減少經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)

為了降低稅務(wù)風(fēng)險，企業(yè)在簽訂經(jīng)濟(jì)合同時，必須按照相關(guān)的稅收政策進(jìn)行簽訂，如此不僅能夠節(jié)約稅收，還能夠提升房地產(chǎn)經(jīng)營情況。同時房地產(chǎn)企業(yè)還需要做好合同設(shè)計工作，這樣可以有效減少經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)上的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，盡可能降低稅務(wù)風(fēng)險。例如：在開展異地購買安置房的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)時，企業(yè)可以與交易對象簽訂三方買賣協(xié)議，通過這種方式來減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，提高節(jié)稅效果。

四、結(jié)論

總而言之，要想加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)規(guī)劃工作，還需要綜合考慮各自稅務(wù)規(guī)劃方法和實際情況，從而進(jìn)行有利方案選擇。在此基礎(chǔ)上，將各自稅務(wù)規(guī)劃方法進(jìn)行有效整合，進(jìn)而加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)規(guī)劃工作。