房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款問題研究

李仕權(quán) 季瑤 保利里城有限公司

一、前言

房地產(chǎn)開發(fā)貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為彌補(bǔ)項目開發(fā)資金不足而向金融機(jī)構(gòu)申請的資金支持。主要內(nèi)容包括貸款金額、貸款期限、貸款發(fā)放條件、貸款使用范圍、貸款利率、還款約定、貸后管理等內(nèi)容。

房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款金額，住宅項目一般要求土地款要開發(fā)公司支付，自有資金比例不能少于30%。根據(jù)以上兩個條款以及項目總投入等，可以算出資金缺口的金額。資金缺口金額即為項目開發(fā)貸款可審批最大金額，期限一般為3-5年。房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款利率在房地產(chǎn)行業(yè)融資中較低。還款條件一般會設(shè)置兩個維度，一個是時間維度的，每隔半年或者一年需要還款一次。一個是銷售維度，一般約定銷售達(dá)到一定銷售比例開始還款，當(dāng)銷售達(dá)到70%時還清貸款。在銀行的風(fēng)險控制上，一般要求土地抵押，適時轉(zhuǎn)在建工程抵押。一般會要求追加母公司或者集團(tuán)公司的擔(dān)保。

隨著高周轉(zhuǎn)模式的興起，部分房地產(chǎn)企業(yè)將做大規(guī)模作為房地產(chǎn)公司發(fā)展的首要目標(biāo)。在項目獲取時，更加關(guān)注現(xiàn)金流貢獻(xiàn)，項目利潤則被放在了相對次要的位置。隨著“房住不炒”的貫徹執(zhí)行、“三道紅線”的出臺，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道受阻、融資規(guī)模減小。市場遇冷，銷售回籠資金減少，政府資金監(jiān)管政策日趨嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流壓力倍增。部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的外債違約，給房地產(chǎn)市場帶來更多的不穩(wěn)定性，對業(yè)主、供應(yīng)商、員工都帶來較大影響。

房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款是房地產(chǎn)行業(yè)的重要融資模式，是很多企業(yè)實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)模式的重要手段。房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模提取房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款，實際其中有很多貸款并沒有合適的用途，卻一直在消耗企業(yè)利潤。房地產(chǎn)企業(yè)因為開發(fā)貸款帶來表面現(xiàn)金流的充足，而隱藏實際利潤較低、風(fēng)險較大的事實。

二、開發(fā)貸款在房地產(chǎn)項目中的運(yùn)用

（一）開發(fā)貸款能夠有效降低項目資金峰值

資金峰值是一個項目股東需要投入資金的最大金額，一般出現(xiàn)在房地產(chǎn)項目開盤前。在項目開盤之后，隨著預(yù)售資金的流入，就可以使用預(yù)售資金進(jìn)行項目后續(xù)的建設(shè)。資金峰值不同于項目總投入，資金峰值是項目股東需要投入的最大金額，在達(dá)到資金峰值之后，項目就可以利用銷售回款實現(xiàn)后續(xù)建設(shè)。項目總投入是項目共計需要投入的金額，其中包含大量預(yù)售房款的投入。

房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款，放款條件之一是四證齊全。房地產(chǎn)項目在拿到施工許可證之后，就可以投放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。從拿到施工許可證到項目開盤之間的工程款、設(shè)計費(fèi)等開支就不需要股東投入。很多企業(yè)為了降低資金峰值，在房地產(chǎn)開發(fā)貸放款之前會嚴(yán)格控制項目支出。如果施工單位實力較強(qiáng)，可以約定施工單位墊資，以實現(xiàn)項目資金峰值的最小化。

房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款放款之后，利用開發(fā)貸款支付工程款，能夠有效降低資金峰值。這也使得企業(yè)現(xiàn)有的資金就可以支持更多的項目同時開發(fā)，能夠有效助推企業(yè)做大規(guī)模。

（二）開發(fā)貸款能夠有效提升自有資金IRR

內(nèi)含報酬率（簡稱IRR），是使得投資凈現(xiàn)值為零時的折現(xiàn)率。在計算方式上采用插值法，可以計算出該投資方案大概的內(nèi)含報酬率。IRR表示將未來流入的現(xiàn)金流按照一定的折現(xiàn)率，與流出的現(xiàn)金流按照同等折現(xiàn)率相等時的收益率。

IRR能夠很好地反映房地產(chǎn)項目收益率水平，是房地產(chǎn)行業(yè)大運(yùn)營重點關(guān)注的指標(biāo)。一般房地產(chǎn)項目會有兩個IRR，分別是經(jīng)營性IRR和自有資金IRR。經(jīng)營性IRR是項目排除融資之后的報酬率，能夠很好地反映管理團(tuán)隊的經(jīng)營能力等。自有資金IRR考慮了項目融資，是利用了財務(wù)杠桿后，股東能夠?qū)崿F(xiàn)的內(nèi)含報酬率。

房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款作為企業(yè)的融資，具有財務(wù)杠桿作用。對于盈利項目，通過借助融資能夠有效提高項目的收益率。對于虧損項目，財務(wù)杠桿也會放大項目風(fēng)險。當(dāng)項目的預(yù)期收益率高于開發(fā)貸款利率的時候，開發(fā)貸款能夠有助于提升股東收益率。當(dāng)項目預(yù)期收益率低于開發(fā)貸利率時，開發(fā)貸款會降低股東收益率。貸款利率還需要與股東資金成本進(jìn)行比較，如果開發(fā)貸款利率低于股東資金成本時，開發(fā)貸款也是一種可行的融資方式。

（三）房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的有效工具

房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，房地產(chǎn)開發(fā)貸款能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)政府、銀行、開發(fā)商和業(yè)主等多方共贏。但是隨著房價的過快上漲，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)變得尤為重要。通過貫徹落實“房住不炒”、出臺“三道紅線”等措施，控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投放，能夠有效防范房地產(chǎn)公司盲目舉債擴(kuò)張。房地產(chǎn)開發(fā)貸款是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的有效手段，能夠防止房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險的產(chǎn)生。

三、開發(fā)貸款在項目應(yīng)用中存在的問題

（一）存在房地產(chǎn)項目自有資金出資比例不足現(xiàn)象

房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款一般要求項目土地款為房地產(chǎn)企業(yè)出資，項目自有資金比例不低于30%。隨著近幾年地價的上升，一、二線城市只要房地產(chǎn)企業(yè)通過自有資金拿地，基本就可以達(dá)到自有資金出資超過30%的要求。但是在三、四線城市存在很多項目地價較低、房地產(chǎn)企業(yè)實際出資不足等現(xiàn)象。

銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)自有資金出資比例認(rèn)可專項審計報告和財務(wù)報表。但是在實務(wù)操作中，存在人為調(diào)整報表、出具不實專項審計報告的情況，使得房地產(chǎn)企業(yè)實際出資比例并沒有達(dá)到30%，這就增加了銀行投放貸款的風(fēng)險。

人為調(diào)整財務(wù)報表出具審計報告，不只是在出資比例上。在房地產(chǎn)項目注冊時，部分項目注冊資金不足，土地款以股東借款的形式體現(xiàn)，而不是以股東投入的形式進(jìn)行。近幾年合作項目增多，部分項目注冊資金為認(rèn)繳，而不是實繳。這就導(dǎo)致公司實際所有者權(quán)益極低、財務(wù)風(fēng)險增大。

（二）房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款存在超比例投放問題

房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款要求按照項目實際進(jìn)度進(jìn)行投放。在實際操作中，按照實際進(jìn)度，依據(jù)工程款支付進(jìn)行投放相對操作難度較高。房地產(chǎn)企業(yè)普遍對于開發(fā)貸放款時間、金額有著嚴(yán)格的考核。銀行也希望充分利用額度，盡可能多的投放貸款。在雙方相同訴求的驅(qū)使下，存在人為調(diào)整工程進(jìn)度的情況。通過拍攝不實現(xiàn)場進(jìn)度照片、出具不實監(jiān)理報告，以達(dá)到增加工程進(jìn)度的目的。

在銀行放款部門審核時，施工許可證剛獲取不久，工程進(jìn)展就如此之快，與現(xiàn)實情況差距較大。一般對于此類問題的解釋是，房地產(chǎn)企業(yè)存在無證施工，所以工程進(jìn)度較快。但是在實際操作中，工程施工管理越來越嚴(yán)格，很少存在無證施工的情況。銀行審批人員對于現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏更新不夠及時，也存在雖然知道工程進(jìn)度造假但依舊選擇投放貸款的行為。

（三）房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款資金使用用途監(jiān)管困難

房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款要求完全受托支付，但是無法排除房地產(chǎn)企業(yè)與施工單位之間的串通。雖然還是受托支付了，但是資金還是通過各種方式最終回流到房地產(chǎn)企業(yè)。

部分房地產(chǎn)企業(yè)，可能嚴(yán)重拖欠施工單位工程款或者要求施工單位墊資。而本該用于支付工程款的開發(fā)貸款被房企抽調(diào)，本該用于支付工程款的監(jiān)管資金也被房企抽調(diào)。項目公司實際上承擔(dān)了業(yè)主預(yù)售房款的欠款、銀行借款、施工單位欠款，負(fù)債規(guī)模極高。當(dāng)母公司出現(xiàn)風(fēng)險，項目公司沒有足夠資金保障各方權(quán)益。

（四）房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款還款條件落實不嚴(yán)格

房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款一般會設(shè)置時間維度和銷售維度兩個維度的還款計劃，以先到達(dá)的還款維度執(zhí)行。在實際操作中，在預(yù)判無風(fēng)險時，銀行并沒有意愿收回貸款，特別是在沒有新的貸款項目投放的時候。在還款條件的設(shè)置上，部分項目銀行也會有意調(diào)低前期還款金額。

在銀行額度緊張時，部分銀行存在惡意抽回貸款的現(xiàn)象。為了完成貸款指標(biāo)，想盡辦法逼迫開發(fā)商提前還款。部分銀行在預(yù)判開發(fā)商存在一定風(fēng)險時，也有意愿提前抽回貸款。惡意控制監(jiān)管資金解付，為工程款支付制造麻煩，以達(dá)到開發(fā)商提前還款的目的。

不能夠按照還款計劃執(zhí)行開發(fā)貸款還款，給房地產(chǎn)項目開發(fā)增加不確定性。如果到期不收回貸款或者阻撓貸款歸還，存在房地產(chǎn)項目資金閑置或被挪作他用的風(fēng)險。提前收回貸款，會增加項目資金壓力，對工程款支付、稅金繳納等都產(chǎn)生不利影響，嚴(yán)重時可能影響到項目的順利交付。

（五）房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款中土地抵押與按揭回款存在沖突

土地抵押作為房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款的主要擔(dān)保方式，一般貸款批復(fù)條件中，要求土地抵押適時轉(zhuǎn)在建工程抵押。但是在實際操作中，在建工程抵押操作較為復(fù)雜，費(fèi)時費(fèi)力，一般銀行和項目公司都不愿意轉(zhuǎn)在建工程抵押。住宅項目土地抵押率普遍為70%，轉(zhuǎn)在建工程抵押后，抵押率會降低為50%，可能存在抵押物無法覆蓋貸款金額的問題。另外目前按揭市場普遍要求完成預(yù)抵押放款，也就是當(dāng)土地仍在抵押的情況下，是沒有辦法完成按揭放款的。預(yù)售資金被監(jiān)管，按揭無法放款，土地解押需償還貸款，這就形成了一個難題。

四、改善房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款有效性的措施

（一）房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款審批要注重實質(zhì)

對申報材料的審核要更加注重實質(zhì)，而不是流于形式。不能只是審核項目公司提供的資料，還要結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鰧嶋H情況做出合理的判斷。要提升信貸團(tuán)隊的整體實力，同時增加房企的違約成本。

銀行信貸團(tuán)隊要增加相關(guān)培訓(xùn)，及時了解最新的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展。對于業(yè)務(wù)充分了解，才能夠更好地進(jìn)行信貸投放。房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般比較注重戰(zhàn)略合作客戶，但同時也要根據(jù)項目的實際地點、市場行情做出有效的判斷。

（二）房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款投放要結(jié)合項目進(jìn)度

對于房地產(chǎn)項目進(jìn)度的判斷，不應(yīng)該只是審核提報資料，而是應(yīng)該嚴(yán)格進(jìn)行現(xiàn)場核實。在貸后管理中，也應(yīng)該定期、不定期進(jìn)行現(xiàn)場進(jìn)度檢查。在項目出現(xiàn)停工、進(jìn)度緩慢、銷售遲滯等情況時，應(yīng)該進(jìn)行風(fēng)險排查，并且對于沒有投放的貸款重新進(jìn)行判斷是否進(jìn)行投放。

對于監(jiān)理單位要進(jìn)行更為嚴(yán)格的管理。在房地產(chǎn)行業(yè)中，普遍有監(jiān)理單位蓋章難度不大的情況，也就是當(dāng)開發(fā)商有需求的時候，監(jiān)理單位基本都會配合蓋章，這就沒有履行到監(jiān)理單位的項目職責(zé)。監(jiān)理報告的隨意出具，給銀行等相關(guān)機(jī)構(gòu)的判斷增加了困難，增加了項目風(fēng)險。

（三）房地產(chǎn)項目開發(fā)貸資金使用監(jiān)管力度增強(qiáng)

房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款投放要嚴(yán)格按照實際用途進(jìn)行投放。很多看上去明顯不合理的投放計劃，在實際執(zhí)行中，審批部門也是采取默許的態(tài)度。這里邊有銀行考核機(jī)制設(shè)計的問題，也有銀行業(yè)競爭日趨激烈的問題。隨著房地產(chǎn)行業(yè)降溫，出問題的企業(yè)越來越多，更應(yīng)該重視開發(fā)貸款資金用途、嚴(yán)防違規(guī)抽調(diào)貸款、歸還股東投入等情況。

對于企業(yè)支付的工程款，要充分審核工程款的真實性，要嚴(yán)格審核監(jiān)理報告的真實性。工程款的支付與現(xiàn)場工程進(jìn)度要有機(jī)結(jié)合，避免出現(xiàn)工程款大量支付、現(xiàn)場實際進(jìn)度緩慢的情況。

部分房產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)流動性困難，影響了工程進(jìn)度，這里如果涉及房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款的，基本存在違規(guī)抽調(diào)開發(fā)貸款的現(xiàn)象。用本項目的開發(fā)貸款支持其他項目支付土地款，不斷地加杠桿。房地產(chǎn)開發(fā)貸款用于支付工程款，銷售回款在滿足政府資金監(jiān)管的情況下，要優(yōu)先用于歸還貸款。

（四）房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款還款要嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行

房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款資金在項目閉合管理、在銷售維度達(dá)到之后，應(yīng)該及時落實還款。近幾年合作項目較多，合作項目要嚴(yán)格控制資金分配，不能在前期資金分配過多，在后期需要投入或者歸還開發(fā)貸款時，難以籌措資金。嚴(yán)格控制資金超分，是保障項目良好運(yùn)營的重要方式。

部分項目資金封閉管理，除拿回股東投入，其余超出資金在項目結(jié)束后才能夠分配。這時候應(yīng)該積極歸還開發(fā)貸款，以免造成項目資金冗余，承擔(dān)過多利息。

因為疫情等影響，部分房地產(chǎn)開發(fā)商存在還款困難。在時間維度上達(dá)到還款條件，實際項目預(yù)售可能還沒有開始。開發(fā)貸款用于支付工程款、無銷售資金流入或者銷售資金流入較少，銷售資金被政府監(jiān)管，這時候就存在項目無資金歸還貸款的情況。銀行要根據(jù)實際情況，考慮是否給予項目貸款延期，還是增加股東投入償還貸款。避免項目開發(fā)貸款出現(xiàn)風(fēng)險，避免房地產(chǎn)項目因為歸還貸款壓力出現(xiàn)停工。

（五）房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款批復(fù)中應(yīng)明確預(yù)售后土地解壓處理方式

應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行開發(fā)貸款相關(guān)管理辦法，在項目取得預(yù)售許可證后，就應(yīng)該完成土地抵押到在建工程抵押的轉(zhuǎn)換。貸款批復(fù)條件中，貸款風(fēng)險控制應(yīng)該明確在轉(zhuǎn)在建工程操作時，以擔(dān)保的方式進(jìn)行，并且在適當(dāng)情況下可以突破抵押率。如果批復(fù)中沒有說明，就需要在實際土地解押時與銀行溝通處理，每家銀行的處理方式都不一樣，并且存在著較大的違規(guī)風(fēng)險。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支撐行業(yè)，也是關(guān)系到國計民生的重要行業(yè)。隨著高周轉(zhuǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)的興起，融資越來越受到房地產(chǎn)企業(yè)的重視。在企業(yè)不斷追求規(guī)模擴(kuò)張、融資規(guī)模擴(kuò)大的同時，是否能夠很好地控制財務(wù)風(fēng)險存在較大的不確定性。隨著“三道紅線”的出臺，融資端收緊，房地產(chǎn)行業(yè)暴雷頻現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該回歸理性，“房住不炒”是大勢所趨。房地產(chǎn)行業(yè)的去金融化是防范房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險的必要措施。房地產(chǎn)行業(yè)是實體行業(yè)，項目開發(fā)貸款只是作為房地產(chǎn)項目開發(fā)的輔助工具，不應(yīng)該成為房地產(chǎn)企業(yè)追求高增長、資本運(yùn)作的手段。本文通過對房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款的研究，分析了地產(chǎn)行業(yè)中開發(fā)貸款使用不合理的地方，對解決房地產(chǎn)開發(fā)貸款的使用提出了有效建議。