房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控體系建設探究

張倩 中交立達（天津）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

宏觀角度看，現(xiàn)階段我國經(jīng)濟受疫情影響，增速整體較慢。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更是受到政策、市場及自身管理水平等因素的影響，面臨著較大的經(jīng)營風險和生存壓力。尤其是當前我國經(jīng)濟發(fā)展進入到新態(tài)勢，房地產(chǎn)行業(yè)更需要放慢腳步，找準定位的制定經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，不受經(jīng)濟發(fā)展速度的制約，能夠為人們提供更多優(yōu)質(zhì)住房的同時，為國家經(jīng)濟發(fā)展貢獻力量。

此外，從微觀角度看，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模普遍較大，因此，無論是整體經(jīng)營還是內(nèi)部管理，各個方面都可能潛藏著各種各樣的風險與隱患，故面對各種風險隱患，房地產(chǎn)企業(yè)有必要從當前內(nèi)控體系現(xiàn)狀出發(fā)，對其優(yōu)化途徑進行剖析，尤其是內(nèi)部控制方面，應注意結合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展需要以及實際經(jīng)營規(guī)模，對當前使用的內(nèi)控制度進行科學性的測量，并結合實際以及與時俱進的作出調(diào)整，如此才能確保房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理水平得到提高。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的意義

房地產(chǎn)企業(yè)是國民經(jīng)濟支柱性企業(yè)之一，具有受宏觀政策影響大、財務風險高、開發(fā)周期長、資金投入大，涉及業(yè)務復雜等特點，要使房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，必須重視內(nèi)控體系建設，完善內(nèi)部控制制度。[1]通過加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設，一方面能幫助管理層及時獲得相關信息，規(guī)范公司治理結構，提高經(jīng)營管理水平；另一方面還能建立起有效的協(xié)作機制，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的整體運作水平，提升工作效率。圖1為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控的框架示意圖。

圖1 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控的框架

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理體系建設的重要性

（一）可幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)既定目標

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，就會給自己設定一個經(jīng)濟目標，并且在進行經(jīng)濟活動時，要不斷地去努力達成目標，房地產(chǎn)企業(yè)達成目標還需要以內(nèi)控體系的完備和能有效地運作作為前提。在中國經(jīng)濟飛速發(fā)展的今天，市場瞬息萬變，這給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了更大的發(fā)展機遇，但與此同時也會帶來更加嚴峻的考驗，因此，加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的建設，對我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到了積極作用[2]。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度的建立與健全，有利于完善房地產(chǎn)企業(yè)的各種制度，并為房地產(chǎn)企業(yè)管理奠定基礎，遵循相關制度開展工作有助于房地產(chǎn)企業(yè)理性規(guī)避風險，從而實現(xiàn)其良性發(fā)展。

（二）可幫助房地產(chǎn)企業(yè)防范經(jīng)營風險

新世紀以來，隨著我國經(jīng)濟進一步騰飛，企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了巨大的變遷。無論是企業(yè)當前面臨的市場經(jīng)營風險，還是行業(yè)中的競爭對手，都出現(xiàn)了明顯的增加趨勢。因此，企業(yè)想要在激烈的市場競爭中獲取更多經(jīng)營發(fā)展機會并占據(jù)有利位置，就必須重視內(nèi)控體系的建設。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說也是如此，科學且適宜的內(nèi)控體系不僅可以增強房產(chǎn)企業(yè)的抗風險能力，還可及時通過管理與評估等管理流程及時發(fā)現(xiàn)經(jīng)營過程中潛藏的風險性因素種類以及各類風險性因素的大小。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設現(xiàn)狀

（一）風險控制薄弱

隨著我國工業(yè)結構的調(diào)整和經(jīng)濟發(fā)展的新常態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)所承受的壓力與挑戰(zhàn)也不斷增加，如何識別、評價和控制風險，是房地產(chǎn)企業(yè)應重視的問題。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)僅關注于發(fā)展速度，追求短期收益，缺乏有效的管理與員工風險控制能力，同時也存在資金、管理及技術上的缺陷，導致房地產(chǎn)企業(yè)風險識別與控制能力薄弱，極大地影響著房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制實施成效。此外，房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要問題是風險管理理念落后。目前，仍有房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立起完善的風險管理體系，導致風險管理流于形式，缺乏全面系統(tǒng)的風險管理制度，缺乏專業(yè)人員，表1為企業(yè)內(nèi)控風險評估中的風險因素來源表。盡管有部分房地產(chǎn)企業(yè)組織結構較為完善，并建立了風險管控專業(yè)隊伍，但其在風險控制方面仍然缺乏經(jīng)驗[4]。

表1 企業(yè)內(nèi)控風險評估中的風險因素來源表

（二）內(nèi)控體系的科學性欠缺

首先，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系在內(nèi)容上不能同時具備系統(tǒng)性與整體性。這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度及內(nèi)控理論體系不能很好地聯(lián)系實際，從而導致內(nèi)控制度不能很好地規(guī)范房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理活動，不能很好地適應財務管理的信息要求；其次，內(nèi)控體系內(nèi)容并不能有效推動房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各個部門之間的合作，這種現(xiàn)象表現(xiàn)為：房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)各個職能部門之間缺乏溝通聯(lián)系，導致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系無法發(fā)揮其應有的效用；最后，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制體系存在問題較多，不利于房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，導致內(nèi)控體系并不能為其正常生產(chǎn)經(jīng)營提供幫助與促進，所以房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系有用性也就不能得到體現(xiàn)[5]。另外，一些房產(chǎn)企業(yè)借鑒或者學習其他房產(chǎn)企業(yè)好的內(nèi)控體系，卻沒有把內(nèi)控體系的重要東西學進去、領進去，從而導致內(nèi)控體系沒有發(fā)揮應有的作用，甚至事與愿違，影響了房產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營。

（三）內(nèi)部控制意識不足

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)管理層對于企業(yè)內(nèi)部控制認識度不夠。內(nèi)部控制不是簡單的文字性規(guī)章制度，它是企業(yè)為保證日常經(jīng)營管理合法合規(guī)、資產(chǎn)安全，財務報告等信息真實完整，提高經(jīng)營效率和效果，促進企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展目標的一個過程。

四、對新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系構建的建議

（一）加強內(nèi)控風險機制建設

風險控制對于內(nèi)控建設來說至關重要，但同時又是當前我國部分房地產(chǎn)企業(yè)最為薄弱的一部分，因此房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設應把重心轉移到風險識別與控制上來。建立完善的風險識別與控制措施，需要從以下幾個方面入手：一是房地產(chǎn)企業(yè)要引進高素質(zhì)的人才，運用自身工作經(jīng)驗，不斷健全與完善風險管控機制，同時房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過培訓來增強員工自身日常工作中風險識別能力與風險控制意識；二是房地產(chǎn)企業(yè)要建立專業(yè)的風險管控團隊來對房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的各種風險進行識別與分析，評估這些風險出現(xiàn)的概率以及帶來的沖擊，并且給予相關解決措施來把風險降低到能夠接受的水平。

（二）完善企業(yè)內(nèi)控體系內(nèi)容，提高內(nèi)控體系的科學性

房地產(chǎn)企業(yè)想要提升內(nèi)控體系科學性，就必須從內(nèi)控體系內(nèi)容出發(fā)，主要有內(nèi)控管理制度、內(nèi)控監(jiān)督與評價機制等。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須先保證內(nèi)控體系的系統(tǒng)性與整體性同時具備，使內(nèi)控管理制度與理論可以應用到自身的控制環(huán)境中去，從而使內(nèi)控制度可以有效地對企業(yè)經(jīng)管活動進行調(diào)節(jié)，最終全面地滿足企業(yè)管理所需要的巨大信息需求。另外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系能夠推動企業(yè)內(nèi)部各個部門之間合作，只有在內(nèi)部管理中形成良好的團隊合作氛圍，才能保障各項工作都能有序開展。最后，必須重視內(nèi)部審計的作用，只有保證了審計質(zhì)量，才可以更好地實現(xiàn)內(nèi)部審計工作，這就需要企業(yè)盡可能地應對內(nèi)外部因素對于內(nèi)控體系所造成的沖擊，并最終推動其內(nèi)控體系。與此同時，也要避免照搬內(nèi)控體系的現(xiàn)象發(fā)生，保證房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系建立在實際情況之上，并最終推動內(nèi)控體系足夠科學。表2為企業(yè)內(nèi)控制度配套的指引總體框架。

表2 企業(yè)內(nèi)部控制配套指引總體框架

（三）健全內(nèi)部控制監(jiān)督機制

1.提高審計部門的獨立性

在內(nèi)控監(jiān)管中，審計機關必不可少，要發(fā)揮其監(jiān)督功能，必須保持其獨立性，必須給予審計機關足夠的權限，以保證其內(nèi)部的監(jiān)督功能。

2.構建專門的審計數(shù)據(jù)信息庫

房地產(chǎn)企業(yè)每項業(yè)務都離不開內(nèi)部控制，為了減少審計人員的工作量，提高審計工作的效率，可通過建立專用的審計信息庫把資料匯總到審計部門，審計人員也可通過查詢數(shù)據(jù)庫來監(jiān)督、評價內(nèi)部控制活動。

五、結語

綜合來看，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系是從整體觀與長遠觀出發(fā)的一種管理工具，所以其對于整個企業(yè)的長遠良性發(fā)展至關重要。然而目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控制度并不健全，這就導致在其經(jīng)營管理過程中出現(xiàn)諸多弊端。而這些問題如果得不到及時解決將會嚴重影響到房地產(chǎn)企業(yè)未來的持續(xù)發(fā)展。在此背景下，企業(yè)利益相關者必須結合自身情況，對內(nèi)控制度進行深入的探討，以達到使其更好地運作、提高效益的目的。