淺談低碳經(jīng)濟(jì)背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的創(chuàng)新發(fā)展

宋春玫 北京天圓開資產(chǎn)評估有限公司煙臺分公司

近年來，在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得重大突破的背景下，人們對可持續(xù)發(fā)展也有了更為深刻的認(rèn)識，同時加大了對低碳經(jīng)濟(jì)的探究。一方面，節(jié)能減排、環(huán)境保護(hù)是社會未來主要的發(fā)展方向，也是可持續(xù)發(fā)展理念得到落實的根本保障，降低社會資源能耗的概念也逐漸滲透到房地產(chǎn)行業(yè)中。另一方面，在低碳經(jīng)濟(jì)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)時會更加注重環(huán)境保護(hù)，加強經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)效益這三者之間的聯(lián)系，這對其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和調(diào)整都有著重要促進(jìn)作用。但在低碳經(jīng)濟(jì)理念下，房地產(chǎn)企業(yè)原有的管理方法也要作出較大改變，如何在新的時代背景下進(jìn)行創(chuàng)新，是需要思考和解決的問題，這也是推動我國房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。因此，對低碳經(jīng)濟(jì)模式下房地產(chǎn)管理創(chuàng)新策略進(jìn)行研究具有重要意義。

一、低碳經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵

低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式，是以節(jié)能降耗為基礎(chǔ)的，也是實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，將生態(tài)和經(jīng)濟(jì)效益相結(jié)合的重要概念。該理念的提出，能夠有效規(guī)范我國各行業(yè)、各企業(yè)的行為。當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為迅速，很多企業(yè)為了獲取更多利益，會以破壞自然環(huán)境、加大污染物的排放作為代價，從長遠(yuǎn)來看，這種做法有百害而無一利，對社會資源的合理分配造成嚴(yán)重影響。低碳經(jīng)濟(jì)、可持續(xù)發(fā)展理念的應(yīng)用，就能夠解決這一問題，可以從政策、法律的角度，對違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。房地產(chǎn)作為資源消耗量較大的行業(yè)，隨著低碳經(jīng)濟(jì)模式的實施，要求各企業(yè)在管理模式上進(jìn)行不斷創(chuàng)新，以更好順應(yīng)時代發(fā)展需求。

二、低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景和優(yōu)勢

（一）低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景

隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，人們在改變傳統(tǒng)理念的基礎(chǔ)上追求高質(zhì)量生活品質(zhì)，更重視環(huán)境保護(hù)帶來的經(jīng)濟(jì)效益。國家從可持續(xù)發(fā)展角度出發(fā)，利用低碳經(jīng)濟(jì)理念增強大眾的環(huán)保意識。該經(jīng)濟(jì)理念能有效控制環(huán)境污染帶來的危害，有效推進(jìn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，深入分析低碳經(jīng)濟(jì)的社會價值和經(jīng)濟(jì)價值，進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展效益。低碳經(jīng)濟(jì)是在國家可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下形成的一種新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，能提高能源的使用效率，為新舊能源提供更大的使用和發(fā)展空間。高碳經(jīng)濟(jì)有其固有缺陷，如浪費能源、危害環(huán)境。為了提升社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效性，我國從低碳經(jīng)濟(jì)的概念和內(nèi)涵出發(fā)，對社會發(fā)展的轉(zhuǎn)型提出了新的要求。為了有效踐行低碳經(jīng)濟(jì)理念，房地產(chǎn)行業(yè)需從制度創(chuàng)新方面落實國家相關(guān)政策，提高產(chǎn)業(yè)的技術(shù)革新水平，促進(jìn)自身從高消耗、高浪費轉(zhuǎn)為低消耗、環(huán)保型企業(yè)。傳統(tǒng)的高消耗經(jīng)濟(jì)常以石油和煤礦等為基本原料，會對環(huán)境和生態(tài)造成很大的破壞。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對環(huán)保的重視程度逐漸提高，為了實現(xiàn)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)的雙贏目標(biāo)，新型的低碳經(jīng)濟(jì)環(huán)保理念應(yīng)運而生，并進(jìn)一步成為我國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)之一。

（二）低碳經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢

首先，其能有效遵循市場化、經(jīng)營化原則，提高可持續(xù)發(fā)展的有效性。其次，環(huán)境與經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展是提高居民生活水平的基本要素，有了良好的生態(tài)環(huán)境才能促進(jìn)生態(tài)和經(jīng)濟(jì)的交互發(fā)展。低碳經(jīng)濟(jì)以節(jié)能減排為基本原則，能有效呼應(yīng)新時代人們的消費要求。人們生活水平的提升，不僅需要國家在政策上進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控，還需限制資源的使用，轉(zhuǎn)變大眾的消費和生活習(xí)慣，以降低環(huán)境污染的危害，促進(jìn)居民身心的健康發(fā)展。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度看，低碳經(jīng)濟(jì)的社會價值更高，能有效推動社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，調(diào)節(jié)輕工業(yè)與重工業(yè)的比例，增加經(jīng)濟(jì)收入，是解決社會矛盾的有效手段。在全球化發(fā)展與融合的過程中，將低碳經(jīng)濟(jì)融入全球經(jīng)濟(jì)研究和國家合作，能有效緩解環(huán)境與發(fā)展的矛盾，改變原有的經(jīng)濟(jì)模式，讓節(jié)能減排成為改變經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后的有利因素。在低碳經(jīng)濟(jì)的影響下，全球各國能以生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)，充分考慮環(huán)境因素帶來的發(fā)展阻力，有效制定新部署，選擇新方向，低碳經(jīng)濟(jì)理論成為構(gòu)建新型發(fā)展模式的基礎(chǔ)。

三、低碳經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理產(chǎn)生的影響

（一）房地產(chǎn)業(yè)成本增加

房地產(chǎn)業(yè)作為我國傳統(tǒng)行業(yè)，在低碳技術(shù)起步與發(fā)展方面，比發(fā)達(dá)國家要晚，在這種情況下，技術(shù)理論與實際應(yīng)用存在著較大的差距。因此，為了實現(xiàn)房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，相關(guān)企業(yè)需要投入更多的財力與物力，在項目建設(shè)初期，應(yīng)用一些先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)和環(huán)保材料。與傳統(tǒng)施工生產(chǎn)工藝及工程材料相比，這些環(huán)保型材料往往都比較昂貴，所以會增加項目生產(chǎn)成本。另外，研發(fā)這些先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)與新型環(huán)保施工材料需要較多的資金，這無疑也增加了房地產(chǎn)前期投入，使得房地產(chǎn)生產(chǎn)成本變高。

（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡

房地產(chǎn)在發(fā)展過程中普遍存在市場發(fā)展不平衡的問題，在很多地區(qū)，房地產(chǎn)投資較大，人們的需求較多，一味過度開發(fā)會導(dǎo)致房產(chǎn)空置率高、企業(yè)成本過高等問題出現(xiàn)。另外，在房地產(chǎn)領(lǐng)域存在投資不足的問題，特別是改善性投資不足，制約了綜合發(fā)展水平。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以房地產(chǎn)市場的具體運行為載體，其存在的不公平競爭和結(jié)構(gòu)不平衡問題制約了綜合發(fā)展效能的進(jìn)一步提升。房地產(chǎn)市場一旦供求關(guān)系不平衡，就會嚴(yán)重影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。如果房地產(chǎn)行業(yè)一味依托市場經(jīng)濟(jì)的自我調(diào)節(jié)，則會進(jìn)一步強化這種不平衡，進(jìn)而影響整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（三）對能源資源運用提出新要求

木材、煤炭都是房地產(chǎn)項目開發(fā)和施工中會應(yīng)用到的材料，都會產(chǎn)生巨大的環(huán)境破壞，以及對不可再生資源的消耗。在低碳經(jīng)濟(jì)模式的應(yīng)用下，房地產(chǎn)企業(yè)對傳統(tǒng)能源的使用量會大大降低，在能夠替代的材料研發(fā)成功并廣泛投入使用之前，房地產(chǎn)行業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)水平會受到較大影響。

（四）房地產(chǎn)公司管理經(jīng)營不當(dāng)

隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，許多地產(chǎn)公司涌入該領(lǐng)域，同時部分房地產(chǎn)公司缺乏有效的經(jīng)營管理理念，很難在眾多競爭者中脫穎而出。房地產(chǎn)公司數(shù)量多、業(yè)務(wù)能力差、樓盤開發(fā)不健全、配套設(shè)施薄弱等都會嚴(yán)重影響其經(jīng)濟(jì)效益。由此可見，只有專業(yè)能力較強的房地產(chǎn)公司才能避免炒樓和投機帶來的不利影響，成為行業(yè)發(fā)展的佼佼者。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需依托市場與國家這兩個主體，部分房地產(chǎn)公司缺乏一定的風(fēng)險防范意識，存在一定的盲目性，遇到問題沒有有效的預(yù)警機制，只能在風(fēng)險到來時臨時補救，造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。此外，對經(jīng)濟(jì)信息的把握也會影響房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險能力，處于被動地位的房地產(chǎn)公司必然會受到惡性經(jīng)濟(jì)行為的波及與攻擊。

（五）房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展在短期內(nèi)受到抑制

除此之外，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)也會使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展在短期內(nèi)受到抑制。當(dāng)下國內(nèi)房屋消費水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法與房價上漲的速度相比，在這種情況下，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，會給房地產(chǎn)銷售帶來巨大的挑戰(zhàn)。在短時間內(nèi)，成本與售價的上升會導(dǎo)致房屋銷售量下降，從而阻礙該行業(yè)的發(fā)展。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)是一個高能耗產(chǎn)業(yè)，低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展與當(dāng)下的實際情況還存在著較大的差距，并且房地產(chǎn)行業(yè)與人們生命財產(chǎn)安全有著密切的關(guān)系，無疑會在短期內(nèi)給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來阻礙。

四、低碳經(jīng)濟(jì)下房地產(chǎn)企業(yè)管理模式創(chuàng)新的策略

（一）嚴(yán)格控制成本損耗

房地產(chǎn)行業(yè)較為特殊，屬于高能耗、高資源占有率的社會經(jīng)濟(jì)型行業(yè)，在低碳經(jīng)濟(jì)模式下，要改變原有高消耗的管理方式，以更好順應(yīng)時代發(fā)展需求。首先，在各項目開發(fā)之前，要對現(xiàn)場環(huán)境進(jìn)行全面考察，深入分析能夠?qū)こ淘斐捎绊懙母鞣矫嬉蛩?，為后續(xù)工作的順利開展奠定良好基礎(chǔ)。其次，在施工中要引用經(jīng)濟(jì)環(huán)保型建筑材料，加大技術(shù)研發(fā)力度，將更先進(jìn)的施工技術(shù)應(yīng)用到工程中。最后，當(dāng)前我國科學(xué)技術(shù)發(fā)展迅速，越來越多的新型材料都被廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)項目中，要保證在不影響工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，盡可能降低成本支出。比如，在材料采購環(huán)節(jié)，要做到貨比三家，選擇價格稍低的材料供應(yīng)商，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

（二）制定長期的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)

為了更好地促進(jìn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要從宏觀角度來制定一個長期的發(fā)展目標(biāo)。在具體操作中，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人員在制定階段性目標(biāo)時，需要充分結(jié)合企業(yè)實際情況，制訂科學(xué)有效的短期規(guī)劃。在這一過程中，企業(yè)相關(guān)人員需要充分考慮以下幾個方面的內(nèi)容：（1）房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模情況，其中包括房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型時需要投入多少資金和生產(chǎn)成本。因為房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)升級初期會遇到資金短缺的情況，所以需要足夠的資金來維持運轉(zhuǎn)[4]。（2）房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。主要涉及企業(yè)對未來的規(guī)劃。在制訂短期規(guī)劃時，相關(guān)人員需要根據(jù)自身的實際情況來保證目標(biāo)的合理性和科學(xué)性，同時根據(jù)發(fā)展時間，細(xì)分發(fā)展目標(biāo)。（3）房地產(chǎn)企業(yè)需要有效管理人力資源，做好培訓(xùn)管理工作。企業(yè)負(fù)責(zé)人需要根據(jù)員工實際情況，制訂合理的職業(yè)規(guī)劃，從而保證員工良好發(fā)展，還需要引進(jìn)優(yōu)秀的管理人才，特別是低碳技術(shù)型人才，從而保證人才資源充足供應(yīng)。

（三）完善法律法規(guī)，增強房地產(chǎn)從業(yè)者的法律意識和行為規(guī)范性

低碳經(jīng)濟(jì)理念是基于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境而提出的。為了發(fā)揮環(huán)境保護(hù)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動作用，強化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性，要在房地產(chǎn)行業(yè)中落實低碳經(jīng)濟(jì)理念，這既是對國家政策的有效響應(yīng)，也能有效應(yīng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中面臨的問題。為了充分發(fā)揮低碳經(jīng)濟(jì)理念在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的積極作用，需依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)增強從業(yè)者的法律意識，有效約束違法行為。房地產(chǎn)行業(yè)違規(guī)行為成本低，能獲得較高的利潤，因此弄虛作假屢見不鮮。為了肅清這些問題，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)制定和實施更完善的管理制度，強化法律的約束力，進(jìn)一步凈化房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境，讓從業(yè)者從法律的角度規(guī)范自身行為。市場經(jīng)濟(jì)的運行必然存在一定的問題，相應(yīng)政策能起到宏觀調(diào)控的作用。我國經(jīng)濟(jì)體制改革是在遵循社會發(fā)展總體特點上進(jìn)行的。低碳經(jīng)濟(jì)理念的提出能有效發(fā)揮節(jié)能減排對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的作用。國家與政府的適當(dāng)干預(yù)能增加經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供更好的規(guī)劃，進(jìn)一步促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的健康與穩(wěn)定發(fā)展。

（四）建立健全的管理制度體系

房地產(chǎn)行業(yè)在我國發(fā)展規(guī)模不斷擴大，其中的矛盾也日益凸顯，主要就包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)之間的矛盾，內(nèi)部管理和外部環(huán)境之間的矛盾，發(fā)展目標(biāo)和實際不相符的矛盾等，在低碳經(jīng)濟(jì)的作用下，企業(yè)自身需要完善內(nèi)部管理制度，以更好應(yīng)對來自各方面的挑戰(zhàn)。有關(guān)人員要根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展的實際情況，將企業(yè)內(nèi)部管理和市場經(jīng)濟(jì)的外部環(huán)境相結(jié)合，加強兩者之間的聯(lián)系，為其未來的發(fā)展指明方向。在低碳經(jīng)濟(jì)模式下，不能一味地追求經(jīng)濟(jì)效益，而是要將其和節(jié)能減排、資源合理分配將結(jié)合，以完善的制度體系，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、生態(tài)效益的最大化。

（五）調(diào)整和優(yōu)化財稅政策

在低碳經(jīng)濟(jì)模式的應(yīng)用下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益勢必會受到影響，不管是在項目開發(fā)還是在資源分配中，都要遵循精細(xì)化的管理原則，而項目的順利開展，離不開資金支持。在房地產(chǎn)企業(yè)開展業(yè)務(wù)時，前期需要大量的資金投入，很多企業(yè)都會選擇利用銀行貸款的方式，但由于房地產(chǎn)項目回報周期長，如果只依靠這一種方式來獲得資金，很容易受到市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展、利率、國家政策等影響，為其帶來財務(wù)風(fēng)險。因此，為了給我國房地產(chǎn)企業(yè)營造更良好的發(fā)展環(huán)境，國家和政府要充分發(fā)揮其引導(dǎo)作用，制定合理的財稅政策，將低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式落到實處，國家可以加大房地產(chǎn)企業(yè)污染稅的征收力度；還可以為企業(yè)發(fā)展提供資金補貼，在政策上向其進(jìn)行傾斜，推動房地產(chǎn)企業(yè)朝著低碳經(jīng)濟(jì)的方向發(fā)展。

五、結(jié)論

在低碳經(jīng)濟(jì)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)迎來了新的發(fā)展機遇，其成本投入的增加會嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)效益。為了實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就要將重點放在節(jié)能減排、降低消耗上，要根據(jù)自身發(fā)展特點和經(jīng)濟(jì)市場的變化規(guī)律，制定科學(xué)的未來發(fā)展規(guī)劃，嚴(yán)格控制成本損耗。從宏觀的角度來看，國家和政府也要充分發(fā)揮引導(dǎo)作用，從法律、財政政策等各方面，為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展?fàn)I造良好的市場環(huán)境，同時還要加大技術(shù)研發(fā)力度，將節(jié)能技術(shù)、綠色施工材料等應(yīng)用到實處。利用以上種種手段，推動我國房地產(chǎn)行業(yè)朝著低碳模式的方向穩(wěn)定發(fā)展。