房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資問題及管理策略研究

童鋒

（永康市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司，浙江 永康 321300）

1 引言

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，開發(fā)項(xiàng)目業(yè)務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)往往要大規(guī)模資金的支持。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)營發(fā)展中，往往會(huì)對(duì)資金提出較高的需求。但是，大量資金支付可能會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來巨大的資金壓力，且可能出現(xiàn)資金鏈斷裂問題，這樣不僅影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)，還可能威脅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為滿足開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)對(duì)資金的基本需求，往往會(huì)對(duì)資金供給匹配度進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，且會(huì)采取融資方式來保障資金充足供應(yīng)。但是，由于種種因素的制約，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資過程中仍然面臨一定的問題，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資質(zhì)量。因此，基于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資管理水平提升角度考慮，本文從融資問題、管理策略兩方面，深入研究“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資”具有顯著的價(jià)值意義。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式概述

2.1 金融機(jī)構(gòu)貸款

金融機(jī)構(gòu)貸款是當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要方式之一，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過抵押土地使用權(quán)、房屋建筑等方式，向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款獲得相應(yīng)的資金支持。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)隨著城市化進(jìn)程加快而不斷發(fā)展，相應(yīng)的融資規(guī)模也不斷擴(kuò)大，但銀行貸款總量占比呈現(xiàn)逐年下降態(tài)勢(shì)，一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)營發(fā)展中，對(duì)融資方式進(jìn)行了創(chuàng)新，其融資資金來源呈現(xiàn)多樣化發(fā)展態(tài)勢(shì)，銀行貸款融資占比因此不斷減少；另一方面國家基于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展需求，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，避免出現(xiàn)市場(chǎng)過熱現(xiàn)象，在此背景下，金融機(jī)構(gòu)在給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供貸款時(shí)，紛紛提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)，使企業(yè)貸款資金審批更加規(guī)范化、更加嚴(yán)格，由此一定程度上減少了金融機(jī)構(gòu)貸款融資的占比[1]。

2.2 債券融資

在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以結(jié)合自身運(yùn)營發(fā)展實(shí)際來科學(xué)控制債券融資?；趥袌?chǎng)投資表現(xiàn)角度而言，資本市場(chǎng)投資者往往青睞于債券投資，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債券收益具有較高的穩(wěn)定性[2]。同時(shí)，當(dāng)前國家針對(duì)債券問題，已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)政策措施來推動(dòng)債券市場(chǎng)深化改革，由此推動(dòng)債券市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展，為企業(yè)提供了更加廣泛的融資渠道[3]。為此，債券融資在未來一段時(shí)間內(nèi)會(huì)逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的融資方式之一。

2.3 內(nèi)源融資

所謂“內(nèi)源融資”，指的是企業(yè)資金來源于內(nèi)部，包括折舊構(gòu)成、留存收益等。內(nèi)源融資往往是企業(yè)自有資金，具有原始性、低風(fēng)險(xiǎn)、低成本等特點(diǎn)。因此，內(nèi)源融資常見于市場(chǎng)效益較高的企業(yè)融資工作中[4]。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)往往要大規(guī)模資金的支持，但內(nèi)源融資資金的規(guī)模有限，難以滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)對(duì)資金的基本需求。為此，拓展外源融資渠道是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得充足資金的主要渠道。

2.4 股權(quán)融資

相比其他融資方式，股權(quán)融資具有資金使用期限長、無到期還本壓力等，但在成本方面要高于債券融資。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)融資具有多樣化方式，如IPO、私募股權(quán)融資等方式[5]。其中，IPO即為上市融資，具體是通過首次公開發(fā)行股份，從資本市場(chǎng)中獲得資金。但是，IPO準(zhǔn)入門檻較高，且審核工作尤為嚴(yán)格，使一些綜合實(shí)力不達(dá)標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過借殼上市方式來實(shí)現(xiàn)融資。而私募股權(quán)融資則是在不公開情況下，融資負(fù)責(zé)人私下與特定的投資人、債務(wù)人進(jìn)行洽談，以招標(biāo)等方式來獲得相應(yīng)資金的融資方式[6]。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資問題分析

雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式較多，但從現(xiàn)狀來看，仍然存在一些有待解決的問題。具體如下：

3.1 融資渠道單一化、融資成本過高

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施階段，往往需要?dú)v經(jīng)土地資源獲取、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工、房地產(chǎn)產(chǎn)品預(yù)售和交付等開發(fā)工作，在此過程中，各環(huán)節(jié)的工作都要大規(guī)模資金的支持[7]。但是，就當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資工作落實(shí)情況來看，仍然面臨融資渠道狹窄、融資成本高等一系列問題，導(dǎo)致其在短期內(nèi)通過融資方式獲得的資金難以維持項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)需求，這種情況下，難以保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正常運(yùn)行，一定程度上影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營效益的提升[8]。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然拓展了股權(quán)、債券、金融貸款等融資方式，但是就目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資角度而言，絕大部分以銀行信貸方式為主。在國家大力調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的前提下，導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸準(zhǔn)入門檻不斷提高，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資方面面臨巨大的挑戰(zhàn)。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)營期間，往往是同步落實(shí)多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)工作，無形中增加了企業(yè)資金壓力。在此形勢(shì)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為保證項(xiàng)目順利落地，往往會(huì)考慮資產(chǎn)抵押方式來獲得更高的貸款額度。但是，在此過程中，資產(chǎn)抵押需要?dú)v經(jīng)價(jià)值評(píng)估這一操作環(huán)節(jié)，要支付大量的評(píng)估費(fèi)用。同時(shí)，由于融資貸款規(guī)模較大，導(dǎo)致企業(yè)既要消耗大量的融資成本，又要面臨巨大的潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這種情況下，金融機(jī)構(gòu)因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)謹(jǐn)慎考慮而要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用信貸利率較高的方式進(jìn)行貸款，進(jìn)而直接增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本。

3.2 缺乏健全的融資市場(chǎng)管理制度

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但是相配套的制度建設(shè)存在滯后問題，尤其在融資制度建設(shè)方面，更是沒有結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際來建立相對(duì)完善的市場(chǎng)管理機(jī)制。在缺乏市場(chǎng)管理制度的支撐下，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和創(chuàng)新受阻，一定程度上影響我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的健康、長遠(yuǎn)發(fā)展。首先，由于缺乏具體且明確的管理制度和規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)相關(guān)主體單位在項(xiàng)目參與過程中，可能因?yàn)槔娌煌嬖诤献?、操作等方面的挑?zhàn)問題，從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資工作的有序展開造成負(fù)面影響。其次，房地產(chǎn)政策更新不及時(shí)，一定程度上影響項(xiàng)目的有序進(jìn)行。如在房地產(chǎn)基金出現(xiàn)初期，則備受房地產(chǎn)市場(chǎng)的青睞。但是此刻的基金政策尚未出臺(tái)，這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在金融領(lǐng)域的創(chuàng)新操作都將缺乏有關(guān)政策依據(jù)導(dǎo)致其金融措施難以落地，自然而然無法通過此金融項(xiàng)目來獲得項(xiàng)目資金，從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利實(shí)施造成阻礙，最終影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的穩(wěn)定、持續(xù)增長。

3.3 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金需求量巨大，無論是投資方面，還是融資方面，都需要龐大規(guī)模資金的支持。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)營期間，因?yàn)檫^度依靠銀行信貸，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨凈負(fù)債率高的問題，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨巨大的債務(wù)償還壓力。與此同時(shí)，當(dāng)前，國家基于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展角度考慮，不斷加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，由此陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，這使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)始終處于不確定的運(yùn)營環(huán)境中，直接增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)難度。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一旦受到調(diào)控的影響，可能出現(xiàn)滯銷情況，進(jìn)而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨資金周轉(zhuǎn)問題，這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂現(xiàn)象，則有極大可能出現(xiàn)資不抵債的現(xiàn)象，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)陷入爛尾境地。

3.4 股權(quán)融資問題

結(jié)合前文分析可知，股權(quán)融資是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得資金的重要方式之一，具體是通過股權(quán)稀釋來增加新股東，并從新股東手中獲得一定的資金，以維持房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)活動(dòng)正常進(jìn)行。相比債權(quán)融資來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與股東獲得的實(shí)際收益息息相關(guān)，且由于股東本身是開發(fā)生產(chǎn)活動(dòng)的參與主體，兩者之間不存在任何形式的借貸關(guān)系，這意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無需承擔(dān)相應(yīng)的還本付息的責(zé)任。正因如此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大時(shí)，往往會(huì)優(yōu)選考慮股權(quán)融資方式進(jìn)行上市經(jīng)營。但事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市融資是優(yōu)勢(shì)和缺陷并存的，尤其基于長遠(yuǎn)發(fā)展角度來看，股權(quán)融資只能夠保證短期的資金需求，不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。除此之外，相比其他方式而言，上市融資在市場(chǎng)準(zhǔn)入方面具有較高的要求，這意味著部分資金規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)難以實(shí)現(xiàn)上市融資，尤其是證券市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律，更是使房地產(chǎn)企業(yè)面臨上市資金周轉(zhuǎn)等問題。

4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資管理策略分析

4.1 拓寬融資渠道，降低融資成本

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資過程中，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)對(duì)資金的基本需求，通過創(chuàng)新、組合等方式來拓寬融資渠道，有效降低融資成本。首先，適當(dāng)放寬股票融資的限制條件，旨在進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金融資渠道，并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，為其長遠(yuǎn)發(fā)展解決資金渠道狹窄的問題。其次，深度凈化債券市場(chǎng)環(huán)境，降低準(zhǔn)入門檻，同時(shí)考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金需求規(guī)模龐大的因素，為確保其開發(fā)生產(chǎn)活動(dòng)不受短期資金壓力限制，可以考慮以增加方式來調(diào)整長期債券的額度。此外，發(fā)揮供應(yīng)鏈作用，做好供應(yīng)鏈各環(huán)節(jié)的管理工作，由此降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行中面臨的短期資金壓力。不僅如此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以根據(jù)自身運(yùn)營規(guī)模情況及特點(diǎn)，積極探索適合自身的融資渠道?？傊煌娜谫Y方式具有相應(yīng)的優(yōu)缺點(diǎn)，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因情況而做出科學(xué)的選擇，才能保證融資資金的充足性，同時(shí)有效降低融資成本，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常開展項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)提供資金支持。

4.2 完善融資市場(chǎng)管理制度

當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)秩序規(guī)范化、制度化是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)健康、長遠(yuǎn)發(fā)展的重要保障和基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的規(guī)范化、制度化發(fā)展，離不開健全融資法律法規(guī)的支撐。因此，完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資市場(chǎng)管理制度至關(guān)重要。首先，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)融資管理制度的解讀，且在研究分析房地產(chǎn)開發(fā)融資市場(chǎng)現(xiàn)狀的前提下，有針對(duì)性地加快完善房地產(chǎn)融資管理制度[9]。但是要值得一提的是，在房地產(chǎn)融資管理制度完善時(shí)，一定要結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H情況，有針對(duì)性的立法，才能保證法律政策的可行性和可操作性。當(dāng)然，在制度完善的前提下，還要遵循動(dòng)態(tài)完善原則，針對(duì)融資市場(chǎng)管理制度實(shí)施中的問題，及時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行糾正，才能最大程度保證制度和法規(guī)的可操作性和可行性，為融資市場(chǎng)規(guī)范化、制度化、法律化發(fā)展保駕護(hù)航。其次，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化需求，對(duì)法律政策進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整[10]。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)發(fā)展迅速，在不同發(fā)展階段面臨的挑戰(zhàn)和機(jī)遇都存在顯著的差異性，這使得法律政策在適用性方面會(huì)發(fā)生變化。為此，為保證房地產(chǎn)開發(fā)融資行為的正常進(jìn)行，往往要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，以確保法律政策與房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)相匹配，進(jìn)而才能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資、投資等主體創(chuàng)造更好的資金環(huán)境，充分發(fā)揮出管理制度的引導(dǎo)、監(jiān)管等職能作用，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境。

4.3 加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資行為發(fā)生時(shí)，應(yīng)增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，不斷完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范能力。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)預(yù)算管理，通過全面預(yù)算管理來實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的優(yōu)化配置，以期在提高資金利用率的同時(shí)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立科學(xué)完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，將風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍內(nèi)，以便房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)時(shí)刻關(guān)注潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并制定具體可行的防范措施，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最低水平。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以對(duì)現(xiàn)金流變化進(jìn)行全方位監(jiān)控，并關(guān)注企業(yè)償債能力變化情況，以此為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)。此外，建立風(fēng)險(xiǎn)反饋機(jī)制，詳細(xì)記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)營期間面臨的潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，具體記錄好風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)防范措施等，目的在于積累房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控經(jīng)驗(yàn)，為后續(xù)發(fā)生類似風(fēng)險(xiǎn)問題的及時(shí)解決提供支持，由此才能在今后的項(xiàng)目實(shí)施活動(dòng)中提前采取措施予以應(yīng)對(duì)，這樣即可明顯減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正常實(shí)施提供充足的資金支持。

5 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)隨經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展而快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)環(huán)境日漸復(fù)雜，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要通過融資來保障資金的充足，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利實(shí)施提供支持，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)營期間，需要正視融資問題，且要在融資行為發(fā)生后，積極落實(shí)拓寬融資渠道，降低融資成本、完善融資市場(chǎng)管理制度等措施，才能提高企業(yè)融資質(zhì)量，進(jìn)一步為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常運(yùn)營提供充足的資金支持。