風險導向下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計優(yōu)化研究

耿慧霞

（河南孟電集團有限公司，河南 輝縣 453600）

1 引言

房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國國民經(jīng)濟中的支柱性行業(yè)，由于市場可觀且進入的技術與政策門檻不高，因此每年都有大量新的房地產(chǎn)企業(yè)涌入市場。房地產(chǎn)不僅關乎百姓民生問題，還涉及多個行業(yè)以及國家經(jīng)濟的發(fā)展，所以房地產(chǎn)行業(yè)的良性運轉至關重要。但是，房地產(chǎn)行業(yè)也存在競爭激烈，政策、融資和市場風險諸多現(xiàn)實問題。為了確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地健康發(fā)展，企業(yè)需要通過內(nèi)部審計提高管理水平以及風險管控能力[1]。傳統(tǒng)的內(nèi)部審計側重于對問題的發(fā)現(xiàn)以及糾錯，容易使管理行為產(chǎn)生滯后性。風險導向作為一種新的風險管控理念，可以與內(nèi)部審計相結合，即側重企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略與經(jīng)營業(yè)務的結合，基于此確定內(nèi)部審計目標、提前識別風險、評估風險，防止內(nèi)部審計孤立以及與企業(yè)的戰(zhàn)略愿景相互脫離。風險導向下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計更有利于審計與業(yè)務的結合，有益于企業(yè)對風險的把控。

2 房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要風險

2.1 國家政策風險

隨著房價的持續(xù)高升，為了緩解百姓購房壓力，國家近年來加大了對房地產(chǎn)市場的管控力度。中央及地方相繼出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。例如，通過限購、限貸等提高購房門檻；增加個人房產(chǎn)稅；加大對購買者征信審查以及已有貸款使用情況、增加公租房的供應等。國家的宏觀調(diào)控勢必影響房地產(chǎn)的市場需求量，同時也在獲取土地和進行融資等方面增加了房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務成本。

2.2 資金風險

房地產(chǎn)行業(yè)不同于一般的制造業(yè)，其產(chǎn)品開發(fā)周期較長，一般長達數(shù)年。有的房地產(chǎn)企業(yè)甚至跨區(qū)域經(jīng)營多個項目，因此工程造價較高，需要大量資金支持。資金對于房地產(chǎn)企業(yè)而言更是存活的命脈。房地產(chǎn)企業(yè)的啟動就需要大量資金，因此其資金運作流程為融資-開發(fā)-銷售-還款-再融資-再開發(fā)銷售-再還款[2]。一旦中間某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)中斷，就會造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，項目爛尾，甚至企業(yè)破產(chǎn)等嚴重后果，更為關鍵的是最終造成購房者的巨大損失。但現(xiàn)實中不乏有一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有正確應對資金風險，一方面沒有科學的融資策略導致融資成本較高，另一方面銷售回款政策不佳，無法進行資金回籠。

2.3 內(nèi)部管控風險

房地產(chǎn)行業(yè)中的企業(yè)規(guī)模不一，尤其是小的房地產(chǎn)開發(fā)商，自身內(nèi)部管理體系不健全，內(nèi)控意識不強，內(nèi)部審計效果不佳，導致企業(yè)不能及時正確識別和、評估風險與應對風險。另外，房地產(chǎn)企業(yè)本身業(yè)務環(huán)節(jié)較多，例如，投資、施工、質(zhì)量驗收、銷售回款等每個環(huán)節(jié)都可能存在諸多風險，如何結合自身業(yè)務把控各個風險點，規(guī)范風險控制流程也是至關重要的。

3 企業(yè)實行風險導向審計的必要性

3.1 提高房地產(chǎn)企業(yè)審計工作的效能

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動復雜，面臨風險較多，競爭環(huán)境激烈，因此采用風險導向審計能夠提高企業(yè)對高風險的識別與把控能力，是該行業(yè)的內(nèi)在要求。傳統(tǒng)的內(nèi)部審計制度不完善、效率低下、對風險的應對較為滯后。風險導向審計側重于重大風險的提早識別與評估，即目標-風險-控制-審計的模式。這樣有利于企業(yè)結合自身經(jīng)營戰(zhàn)略和業(yè)務目標來確定內(nèi)控目標，確定各個環(huán)境重大風險事項，并結合事中監(jiān)控和事后反饋，及時對風險進行應對和消除[3]。大大提高了內(nèi)部審計工作的效能，為管理層提供了更加準確及時的內(nèi)部控制信息，提高了房地產(chǎn)企業(yè)對風險的管理水平。

3.2 降低房地產(chǎn)企業(yè)審計風險

風險導向內(nèi)部審計更側重于對風險進行科學有效的管控，進而提高審計的質(zhì)量和效率。因此這種以風險為核心與起點的審計流程一方面能夠提高審計人員的風險意識、專業(yè)人員素質(zhì)、樹立企業(yè)內(nèi)部管理層及其他工作者的風險理念，另一方面風向導向審計較于傳統(tǒng)內(nèi)部審計流程更加科學完善，大大降低了企業(yè)的審計風險，提高審計質(zhì)量[4]。

3.3 完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計部門的建設

目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)設立有內(nèi)部審計部門，且賦予一定的審計職責。但其在人員規(guī)模、人員專業(yè)素養(yǎng)和資源分配等方面存在建設不完善或投入不足的現(xiàn)狀。尤其是與財務部門、業(yè)務部門相比，內(nèi)部審計部門的受重視程度遠遠不夠。這就導致內(nèi)部審計工作的開展阻礙重重，實施效果可想而知。風險導向內(nèi)部審計的積極推行，使管理層認識到審計部門工作的重要性，進而加大內(nèi)部審計部門的建設力度，更加科學合理的分配審計資源，規(guī)范業(yè)務程序，完善內(nèi)控制度。

4 風險導向下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作難點

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動周期長、資金占用量大、而且大多為集團性企業(yè)，因此在進行內(nèi)部審計時業(yè)務環(huán)節(jié)多而繁雜，具有一定難度。房地產(chǎn)企業(yè)通常自身尚未形成較為完善的管理體系，管理制度存在漏洞，也沒有合理的監(jiān)督機制與獎懲措施，導致內(nèi)部審計環(huán)境惡劣。尤其是規(guī)模較大存在跨區(qū)域經(jīng)營現(xiàn)象的房地產(chǎn)企業(yè)，為了能夠縮短跨區(qū)域項目的市場反應時間，會設置相應分支機構對跨區(qū)項目進行管理。這種分散狹長的管理結構不利于總公司的監(jiān)督和管理，容易隱藏風險。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品根據(jù)項目特點在產(chǎn)品設計和工程造價方面會千差萬別，這種多樣性勢必會增加財務舞弊風險。另外，異地項目成員可能存在早日擺脫異地工作狀態(tài)的想法，采取快速結束項目，迅速回籠資金的行為，導致出現(xiàn)短期牟利等不合理行徑[5]。

房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全問題比較突出，一方面是融資方式不科學、融資成本高，另一方面是在企業(yè)采購、施工、銷售等各個環(huán)節(jié)會涉及大量的資金收付。如果內(nèi)部控制不足，就會引發(fā)資金安全風險。

5 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計存在的問題

5.1 對內(nèi)部審計重視不夠

不只是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，多數(shù)其他行業(yè)的企業(yè)也存在這樣的誤解，認為業(yè)務部門、銷售部門和財務部門才是公司的核心。對內(nèi)部審計部門的態(tài)度則是可有可無，相關工作也流于形式，沒有充分發(fā)揮內(nèi)部審計工作的監(jiān)督職能。甚至有的內(nèi)部審計部門都沒有專門的職員，而是從其他部門直接調(diào)用或者兼職，一方面這些人員沒有內(nèi)控方面的專業(yè)知識，另一方面兼職會增加員工的工作壓力，不僅內(nèi)控工作沒有做好，反而影響了本職工作[6]。內(nèi)部審計部門被忽視或閑置的現(xiàn)象屢見不鮮。企業(yè)的管理層應當提高審計意識，并且積極學習內(nèi)控知識，提升自身管理水平。現(xiàn)代內(nèi)部審計不再是簡單的針對財務報表進行數(shù)據(jù)核對以及糾錯，而是要對業(yè)務流程和內(nèi)容進行制度規(guī)范和風險識別，充分發(fā)揮內(nèi)部審計的監(jiān)督與控制風險職能以及咨詢職能。

5.2 風險管控理念樹立不到位

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風險諸多，且潛藏在業(yè)務活動的各個環(huán)節(jié)。除了政策風險、資金風險，房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)全過程中風險不斷。例如，投資風險、投標風險、施工風險、質(zhì)檢風險、銷售風險、回款風險等。如果管理層沒有足夠的風險意識，沒有樹立風險防范理念，就無法在管理過程當中合理規(guī)避風險。再加上企業(yè)本身對內(nèi)部審計意識不強，就更無法將風險導向理念納入內(nèi)控流程的設計當中。導致企業(yè)無法及時識別風險、正確評估風險、有效應對風險。

5.3 內(nèi)部審計質(zhì)量難以保證

內(nèi)部審計質(zhì)量難以保證主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，由于對內(nèi)部審計不重視，目前一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有一套完整科學的內(nèi)部審計制度，即使是有內(nèi)部審計制度，也是網(wǎng)上下載或者參照其他企業(yè)經(jīng)驗制定而成，并沒有結合企業(yè)自身實際，導致內(nèi)部審計的工作指引文件缺乏有效性，最終引發(fā)后續(xù)審計工作的推行失去意義。其次，為了節(jié)省工作時間部分審計工作的執(zhí)行出現(xiàn)崗位職責交叉、代為審核現(xiàn)象，致使審計工作效果大打折扣，嚴重影響了審計工作質(zhì)量。最后，審計工作質(zhì)量的好壞需要有相應的評價機制來進行考核和評判，目前大多房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部審計工作執(zhí)行的效果缺乏評價機制，或者即使有評價機制但卻缺少“風險”這一關鍵評價要素。通常企業(yè)認為簡單地按照日常流程走程序簽字就會規(guī)避風險，并沒有對風險給予足夠的關注[7]。評價機制的缺失使內(nèi)部審計工作執(zhí)行的質(zhì)量不能得到有效控制，不利于內(nèi)審工作的總結與改進。

6 房地產(chǎn)企業(yè)風險導向內(nèi)部審計模式的構建與優(yōu)化

6.1 風險導向內(nèi)部審計流程構建

基于本文以上論述，對房地產(chǎn)行業(yè)的風險導向內(nèi)部審計流程設計如下：首先，是審計的準備階段。房地產(chǎn)企業(yè)需要結合企業(yè)自身戰(zhàn)略目標和經(jīng)營目標，采取諸如“頭腦風暴”等方法列示出企業(yè)可能面臨的所有風險。通過建立風險評估體系，將所有風險按照風險程度進行排序。對于風險程度較高的經(jīng)營活動，優(yōu)先分配審計資源，最終編制審計計劃表。其次，是審計實施階段，根據(jù)風險的重要程度采取不同的方式和方法進行控制測試或實質(zhì)性測試[8]。再次，是審計報告階段。審計實施階段識別的風險是審計控制之后的剩余風險，對剩余風險進行再測試，編制內(nèi)部審計報告并出具審計意見提交給管理層，其中要注明風險內(nèi)容、類別和建議。最后，是后續(xù)審計階段。即對審計報告的執(zhí)行情況進行跟蹤并及時進行修正。

6.2 風險導向內(nèi)部審計優(yōu)化建議

6.2.1 提高管理層內(nèi)審意識，加強內(nèi)部審計組織建設

房地產(chǎn)企業(yè)管理層要提高內(nèi)部審計意識，內(nèi)部審計不僅能起到監(jiān)督作用，還能發(fā)揮咨詢職能，是企業(yè)管理活動中必不可少的一部分。內(nèi)部審計范圍不僅僅是對財務核算進行監(jiān)督審查糾錯，還要對企業(yè)業(yè)務環(huán)節(jié)風險進行識別控制，甚至為企業(yè)提供管理方面的建議。所以，首先，要建立一個單獨的正式的內(nèi)部審計部門，并配備專業(yè)的內(nèi)部審計人員，進行崗前培訓和日常進修學習，確保內(nèi)審人才儲備充足，內(nèi)審實力扎實穩(wěn)健。其次，管理層要拓寬內(nèi)部審計視野?，F(xiàn)在的企業(yè)內(nèi)部治理賦予內(nèi)部審計更多的職能和任務，要把“增加企業(yè)價值”融入內(nèi)部審計目標。內(nèi)部審計在諸多方面可以為企業(yè)增值發(fā)揮作用。例如，對采購和施工環(huán)節(jié)進行監(jiān)控能夠節(jié)約企業(yè)直接成本，對項目質(zhì)量進行監(jiān)控能夠減少二次返工從而降低企業(yè)成本，對業(yè)務流程進行監(jiān)控避免出現(xiàn)貪污舞弊行為給企業(yè)造成損失。

6.2.2 將風險理念全面融入房企內(nèi)審制度體系

房地產(chǎn)企業(yè)管理層要樹立全面風險理念，并滲透到企業(yè)內(nèi)部各個部門，為風險導向內(nèi)部審計提供良好的內(nèi)部環(huán)境。另外，房地產(chǎn)企業(yè)要結合自身特點把全面風險管理理念融入內(nèi)部審計制度體系建設中，不能將風險管理與內(nèi)部審計分割開來。風險導向內(nèi)部審計制度體系的完善擴寬了內(nèi)部審計的職能，也提高了企業(yè)風險管控能力[9]。具體來講，企業(yè)在確定審計目標時要結合風險管理目標；確定審計范圍時要結合企業(yè)總體戰(zhàn)略與管理層意愿進行綜合考慮；在審計活動實施時要時刻關注風險識別、評估與應對。以上內(nèi)容都要細則化、標準化、規(guī)范化，在企業(yè)內(nèi)部審計制度中予以明確，進行落實。將風險導向融入內(nèi)審制度，為企業(yè)更好規(guī)避風險，發(fā)揮內(nèi)審作用提供方向。

6.3 建立完善的評價機制，提高內(nèi)部審計質(zhì)量

房地產(chǎn)企業(yè)需對內(nèi)部審計部門相關工作執(zhí)行情況進行評估和考核，防止工作流于形式或滋生腐敗舞弊行為。這樣才能有利于提高內(nèi)部審計質(zhì)量，真正發(fā)揮內(nèi)審工作的職能。房地產(chǎn)企業(yè)可以借助“平衡計分卡”對內(nèi)部審計質(zhì)量進行評估和考核。在財務業(yè)績維度可以考查內(nèi)審工作投入產(chǎn)出比和內(nèi)審問題發(fā)現(xiàn)與修正情況。其中投入產(chǎn)出比主要考核內(nèi)審部門的投入成本，有沒有出現(xiàn)資源浪費情況，內(nèi)審部門發(fā)現(xiàn)的問題與修正情況能體現(xiàn)內(nèi)審意見的效果[10]。這兩個指標可以結合定性和定量指標綜合考查，尋找到企業(yè)自身的一個合理恰當數(shù)值，這樣才有利于提高企業(yè)運營效率。在顧客維度方面，主要體現(xiàn)內(nèi)部審計報告的使用者。既包括公司管理層，也包括各個職能部門和員工。管理層需要在管理角度考查內(nèi)部審計是否達到控制風險、有效監(jiān)督的作用。員工則需根據(jù)審計報告內(nèi)容進行改進并接受跟蹤審計。這個更多是定性指標，但也可結合定量指標豐富評價體系[11]。

7 結語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)周期長、跨區(qū)域經(jīng)營、資金占用大、內(nèi)外風險因素多等特點決定了其需要扭轉傳統(tǒng)內(nèi)審觀念，結合風險導向進行內(nèi)部審計工作的完善。面對內(nèi)部審計重視不夠、風險管控理念樹立不到位、內(nèi)部審計質(zhì)量難以保證等現(xiàn)實，需要房地產(chǎn)企業(yè)基于風險導向構建內(nèi)部審計流程：審計的準備階段-審計實施階段-審計報告階段-后續(xù)審計階段，然后在提高管理層內(nèi)審意識、將風險理念全面融入房企內(nèi)審制度體系和建立完善的評價機制方面提高內(nèi)部審計質(zhì)量和效果，對內(nèi)部審計活動進行優(yōu)化。以此來幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避各類復雜的風險，實現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展。