加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對策

侯 軍

一、前言

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)隨著社會經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高而得到了較大程度的發(fā)展，在這個過程中也會面臨著很多的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。從目前的情況看來，房地產(chǎn)企業(yè)不僅會對社會發(fā)展帶來一定程度的影響，而且還會與人們的日常生活有著緊密的聯(lián)系，其實(shí)際發(fā)展過程中最為重要的就是內(nèi)部控制，不過部分管理人員并非有對其予以足夠的重視，這樣就會導(dǎo)致各種問題的出現(xiàn)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)要對內(nèi)部控制進(jìn)行充分分析，在此基礎(chǔ)上采取有效的對策來對相關(guān)問題進(jìn)行及時處理，這樣才能夠達(dá)到良好的效果。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制的重要性

（一）建立現(xiàn)代企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理體制的需要

從目前的情況看來，內(nèi)部經(jīng)營管理體系會對內(nèi)部控制管理效果帶來較大程度的影響，這就要求企業(yè)順應(yīng)時代發(fā)展的特點(diǎn)來對內(nèi)部經(jīng)營管理體系進(jìn)行科學(xué)的建立和完善，進(jìn)而才能夠確保內(nèi)部控制管理工作正常開展。在通常的情況下，內(nèi)部經(jīng)營管理體制會涉及到較多的方面，其中包括崗位責(zé)任制度、報告制度、內(nèi)部審計制度等，相關(guān)管理人員要根據(jù)實(shí)際的情況來將內(nèi)部控制力度進(jìn)行不斷提高。另外，內(nèi)部控制與其他方面工作之間存在較大程度的差異，前者有著較為明顯的監(jiān)督職能，工作人員可以對企業(yè)各種經(jīng)營活動的規(guī)范性進(jìn)行監(jiān)督，在這個過程中將經(jīng)營風(fēng)險進(jìn)行降低，在這之后還要嚴(yán)格按照公司計劃來開展各種經(jīng)營活動，最終可以對計劃任務(wù)的完成和經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)起到良好的促進(jìn)作用[1]。

（二）企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的必要措施

在通常的情況下，企業(yè)可以通過內(nèi)部控制來達(dá)到加強(qiáng)管理的效果，管理人員要結(jié)合實(shí)際來將戰(zhàn)略目標(biāo)細(xì)分為各個階段發(fā)展目標(biāo)，這樣能夠在實(shí)現(xiàn)階段發(fā)展目標(biāo)過程中將監(jiān)督和促進(jìn)的作用充分發(fā)揮出來，其也是企業(yè)內(nèi)部管理當(dāng)中不可缺少的工具和手段。目前我國市場競爭變得越來越激烈，再加上消費(fèi)者自身的需求不斷提升，房地產(chǎn)企業(yè)要在實(shí)際的發(fā)展運(yùn)營過程中加大力度對產(chǎn)品和技術(shù)進(jìn)行創(chuàng)新，在提高產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)水平的同時，企業(yè)也能夠更加適應(yīng)市場。企業(yè)開展內(nèi)部控制不僅能夠?qū)Ω鱾€部門之間的溝通和合作起到良好的推動，并且各個部門也能夠相互協(xié)作，不同階段的任務(wù)目標(biāo)也能夠順利完成。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制當(dāng)中存在的問題

（一）組織形式不夠完善

1.內(nèi)控部門設(shè)定不完善。根據(jù)有關(guān)調(diào)查表明，企業(yè)內(nèi)控部門設(shè)定不完善就會導(dǎo)致約束力和控制力比較弱，各個部門的崗位職能權(quán)責(zé)也就無法在日常工作當(dāng)中有效發(fā)揮出來，再加上相關(guān)工作人員無法將監(jiān)督工作落到實(shí)處，那么不相容崗位也就無法有效分離，內(nèi)部控制最終的執(zhí)行效果也就會因此而受到較大程度的影響。內(nèi)部控制管理質(zhì)量會受到各種因素所帶來的影響，其中最為重要的因素就是組織架構(gòu)不完善，在公司法明確規(guī)定下，房地產(chǎn)企業(yè)在組織架構(gòu)當(dāng)中可以分為三個部分，這三個部分分別是股東大會、董事會和管理層[2]。不過部分企業(yè)在日常的發(fā)展運(yùn)營過程中并沒有對治理結(jié)構(gòu)的完善予以足夠重視，這樣就會導(dǎo)致職能劃分和權(quán)限界定方面無法嚴(yán)格按照相關(guān)的要求和規(guī)定來開展相關(guān)工作，從而組織架構(gòu)的約束力也就會有較大程度的降低。部分房地產(chǎn)企業(yè)還會存在一股獨(dú)大的情況，股東在企業(yè)當(dāng)中有著絕對的權(quán)利，他們可以根據(jù)自己的心情來對管理層進(jìn)行任免，這樣就會導(dǎo)致相互監(jiān)督、相互協(xié)調(diào)的內(nèi)控組織體系無法有效形成。

2.各職能部門全面參與度不足。內(nèi)部控制與其他方面工作有著一定程度的差異，前者有著較為明顯的系統(tǒng)性和全面性特點(diǎn)，企業(yè)在開展內(nèi)部控制工作的時候需要與多個部門協(xié)同配合，進(jìn)而才能夠?qū)⑵鋺?yīng)有的作用充分發(fā)揮出來。然而我國部分房地產(chǎn)企業(yè)在開展內(nèi)部控制的時候會存在內(nèi)部各個職能部門對其的響應(yīng)度、配合度等比較低，不僅整體的內(nèi)部控制效率和質(zhì)量降低，而且還會對企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)帶來極為不利的影響。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在日常工作當(dāng)中并沒有對內(nèi)部控制目標(biāo)、內(nèi)部控制要求、內(nèi)部控制職能劃分等方面內(nèi)容進(jìn)行宣傳，從而各個部門工作人員自身的積極性和主動性無法得到進(jìn)一步激發(fā)，他們也無法對內(nèi)部控制的內(nèi)涵和重要性進(jìn)行充分掌握，最終就會導(dǎo)致全面參與度比較低的情況出現(xiàn)。

（二）業(yè)務(wù)層面管理控制環(huán)節(jié)薄弱

1.資金管理環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)展當(dāng)中不可缺少的“命脈”就是資金，如果資金內(nèi)部控制無法達(dá)到預(yù)期的要求，那么房地產(chǎn)企業(yè)整體的資金利用率也就會得到進(jìn)一步降低。首先，房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整無法與企業(yè)資金管理相適應(yīng)，房地產(chǎn)行業(yè)與人們?nèi)粘Ｉ钣兄o密的聯(lián)系，并且價值市場也會出現(xiàn)較大程度的波動。隨著時代的不斷發(fā)展，國家會對房地產(chǎn)市場加大力度進(jìn)行宏觀調(diào)控，然而部分企業(yè)無法結(jié)合實(shí)際的情況來對資金進(jìn)行有效的管理和控制，在后期容易出現(xiàn)資金不合理利用的情況，支出方面的管控力度也無法達(dá)到預(yù)期的要求，進(jìn)而企業(yè)就會面臨著較為嚴(yán)重的資金困境，最終資金鏈也就會發(fā)生斷裂[3]。所以，房地產(chǎn)市場要對結(jié)構(gòu)性調(diào)整予以足夠的重視。其次，缺乏科學(xué)的投融資戰(zhàn)略目標(biāo)和規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)并沒有順應(yīng)時代發(fā)展的特點(diǎn)來對嚴(yán)格的資金授權(quán)、批準(zhǔn)等相關(guān)管理制度進(jìn)行建立和完善，管理人員無法將資金集中歸口管理工作落到實(shí)處，這樣就會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策等方面會對房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來相應(yīng)的影響。

2.工程建設(shè)環(huán)節(jié)。在通常的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在工程建設(shè)過程中往往會經(jīng)歷三個階段，這三個階段分別是事前將工程整體規(guī)劃落實(shí)到位，事中執(zhí)行環(huán)節(jié)要不斷加強(qiáng)監(jiān)督和管控，事后也要負(fù)責(zé)跟進(jìn)和落實(shí)，這三個階段都與內(nèi)部控制之間有著緊密的聯(lián)系，這就要求企業(yè)在工程建設(shè)全過程加強(qiáng)內(nèi)部控制。不過部分工程建設(shè)過程中，相關(guān)企業(yè)無法將內(nèi)部控制工作落實(shí)到項目建設(shè)的每一個環(huán)節(jié)當(dāng)中，不僅前期立項的時候無法開展可行性研究，而且還會導(dǎo)致可行性研究無法發(fā)揮出其應(yīng)有的作用，管理人員會受到多方面因素所帶來的影響，這樣就會導(dǎo)致決策不當(dāng)情況出現(xiàn)，后期無法達(dá)到預(yù)期的收益效果。房地產(chǎn)企業(yè)在后期還要對新的工程建設(shè)項目進(jìn)行不斷開發(fā)，在這個階段需要大量的人力、物力、財力等資源投入到新項目當(dāng)中，從而還在繼續(xù)建設(shè)的工程項目也就會轉(zhuǎn)變?yōu)槔享椖浚瑑?nèi)部控制管理效果也就會不斷降低，最終也就無法達(dá)到預(yù)期的項目內(nèi)控效果。

3.預(yù)算管理方面。根據(jù)有關(guān)調(diào)查表明，房地產(chǎn)開發(fā)項目往往需要較長的周期，并且各個環(huán)節(jié)當(dāng)中還有著多樣性特點(diǎn)，預(yù)算編制會受到國家宏觀調(diào)控、市場波動等因素所帶來的影響，進(jìn)而就會導(dǎo)致整體難度增加。部分工作人員在編制預(yù)算的時候無法結(jié)合實(shí)際的情況來選擇相應(yīng)的預(yù)算編制方法，這樣不僅會導(dǎo)致企業(yè)資源受到較大程度的浪費(fèi)，而且還會導(dǎo)致各個階段的經(jīng)營目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)。部分企業(yè)并沒有對完善的預(yù)算管理制度體系進(jìn)行建立，各個環(huán)節(jié)的預(yù)算工作也就會變得更加松散，預(yù)算編制目標(biāo)無法有效落到實(shí)處，預(yù)算的績效考評和監(jiān)督作用也就無法充分發(fā)揮出來。

4.合同管理方面。房地產(chǎn)企業(yè)在合同簽訂過程中無法對履約主體自身的資質(zhì)和能力進(jìn)行全方位評估和調(diào)查，在這個過程中無法確保履約主體能夠達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而合同權(quán)益也就無法得到進(jìn)一步保障，管理人員在日常工作過程中無法將風(fēng)險性考慮落到實(shí)處，最終就會導(dǎo)致企業(yè)遭受到較大程度的損失。另外，企業(yè)在開展招投標(biāo)的時候并沒有對準(zhǔn)入門檻進(jìn)行科學(xué)的設(shè)置，相關(guān)招標(biāo)人員無法嚴(yán)格按照有關(guān)的規(guī)定和要求來對資質(zhì)進(jìn)行審核，企業(yè)無法對招標(biāo)人自身的信譽(yù)度、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面信息進(jìn)行全面了解，就會導(dǎo)致合同風(fēng)險問題出現(xiàn)。如果合同履行或監(jiān)控方面無法得到有效的處理，那么不僅會導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)訴訟失敗，其自身的經(jīng)濟(jì)利益也會受到較大程度的影響。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)內(nèi)部控制建設(shè)的有效措施

（一）優(yōu)化內(nèi)部控制環(huán)境，完善組織形式

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)開展和運(yùn)營當(dāng)中會與內(nèi)部控制環(huán)境之間有著緊密的聯(lián)系，對于戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)來說也會帶來一定程度的影響。首先，加強(qiáng)人力資源建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)在開展內(nèi)部控制建設(shè)的時候要將人才活力充分發(fā)揮出來，結(jié)合時代發(fā)展的特點(diǎn)來對人才選拔機(jī)制進(jìn)行科學(xué)的建立，在這個過程中可以對具有職業(yè)道德修養(yǎng)和專業(yè)勝任能力的員工進(jìn)行選拔和聘用，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定和要求來進(jìn)行定期組織測試，這樣才能夠?yàn)閱T工提供晉升拓展的渠道，人才流失現(xiàn)象也可以得到有效處理。企業(yè)在對人才進(jìn)行選拔的時候要對崗位匹配性予以足夠重視，確保人員崗位配置的時候其自身能力可以與崗位需求相符合，從而職能效力也可以充分發(fā)揮出來。企業(yè)可以將內(nèi)部競爭制度應(yīng)用到管理層人員當(dāng)中，通過優(yōu)勝劣汰來將他們的積極性進(jìn)行有效調(diào)動，并且還能夠達(dá)到相應(yīng)的經(jīng)營目標(biāo)和業(yè)績指標(biāo)[4]。企業(yè)還要對員工培訓(xùn)和繼續(xù)教育進(jìn)行不斷加強(qiáng)，在提高他們自身綜合素質(zhì)的同時，還能夠通過加強(qiáng)企業(yè)文化培訓(xùn)來讓他們對內(nèi)部控制更加重視，工作人員能夠嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定和要求來開展相關(guān)工作，為后期內(nèi)部控制建設(shè)奠定良好的基礎(chǔ)。

另外，明確機(jī)構(gòu)設(shè)置及權(quán)責(zé)分配。房地產(chǎn)企業(yè)要對股東大會、董事會、執(zhí)行總經(jīng)理這三層之間的權(quán)責(zé)關(guān)系進(jìn)行充分了解，在這個過程中還要對高層管理架構(gòu)進(jìn)行科學(xué)的建立，這樣才能夠達(dá)到相互協(xié)調(diào)和相互約束的效果，決策的科學(xué)性和可行性也就會得到相應(yīng)的提高。管理人員還要對企業(yè)戰(zhàn)略計劃進(jìn)行充分分析，在此基礎(chǔ)上來對控制目標(biāo)進(jìn)行分層次的設(shè)置，對業(yè)務(wù)特點(diǎn)和內(nèi)部控制要求來設(shè)置相應(yīng)的內(nèi)部機(jī)制，從而能夠?qū)β氊?zé)權(quán)限進(jìn)行充分了解，全體工作人員可以對內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置、各種管理制度及業(yè)務(wù)流程進(jìn)行掌握，這個過程中還可以對控制目標(biāo)責(zé)任人進(jìn)行明確，各種風(fēng)險防范工作也能夠落到實(shí)處。每一個部分都要提高對內(nèi)部控制的重視程度，順應(yīng)時代發(fā)展特點(diǎn)來完善各種工作，在這個過程中要制定更加科學(xué)的制度體系，不僅能夠調(diào)動每一位工作人員自身的工作積極性和主動性，而且還能夠?qū)?nèi)部控制目標(biāo)、要求等方面的宣傳工作落實(shí)到位，為后續(xù)內(nèi)部控制工作的正常開展奠定良好的基礎(chǔ)。

（二）加強(qiáng)業(yè)務(wù)層面管理

1.加強(qiáng)資金管理和工程建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)市場變化情況來擴(kuò)展融資渠道，建立更加完善的資金管理體系，這樣才能夠進(jìn)一步提高資金利用率，確保房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)與資金管理相符合。管理人員要對工程建設(shè)當(dāng)中存在的常見問題予以足夠的重視，針對一些問題出現(xiàn)概率比較大或重點(diǎn)環(huán)節(jié)要進(jìn)行嚴(yán)格控制，降低多種因素帶來的影響，決策和管理工作的科學(xué)性和有效性才可以充分發(fā)揮出來，后續(xù)相關(guān)工作也可以正常的開展。

2.加強(qiáng)全面預(yù)算管理。首先，完善全面預(yù)算管理體制。房地產(chǎn)企業(yè)要順應(yīng)時代發(fā)展的潮流來建立科學(xué)的預(yù)算管理體制，在這個過程中將權(quán)責(zé)分配落到實(shí)處，不僅預(yù)算的嚴(yán)肅性得到相應(yīng)的提高，而且還能夠避免相關(guān)工作流于形式。在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中會存在部分企業(yè)無法根據(jù)預(yù)算管理要求來對專崗專職進(jìn)行設(shè)置，進(jìn)而預(yù)算管理當(dāng)中就會出現(xiàn)信息不流暢現(xiàn)象的出現(xiàn)，各個環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)信息無法得到有效傳遞和反饋，這樣就會導(dǎo)致預(yù)算管理的監(jiān)督和約束效果受到較大程度的影響。為此，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)實(shí)際情況來對預(yù)算委和預(yù)算辦進(jìn)行適當(dāng)?shù)脑鲈O(shè)，管理人員還要對權(quán)責(zé)進(jìn)行明確劃分，在完善組織架構(gòu)的同時，還可以對年度或中長期經(jīng)營業(yè)績目標(biāo)進(jìn)行充分了解，這樣才可以制定出更加完善的預(yù)算目標(biāo)分解方案。預(yù)算委要對各個職能部門項目子公司的預(yù)算草案進(jìn)行科學(xué)的審核，還要將審核結(jié)果及時向董事會進(jìn)行反饋，對審批權(quán)限進(jìn)行嚴(yán)格控制，將其作為審查的重點(diǎn)。預(yù)算委還要對各個職能部門、項目公司的預(yù)算口徑進(jìn)行不斷協(xié)調(diào)，每個季度也要召開相應(yīng)的預(yù)算分析會議，進(jìn)而能夠?qū)径阮A(yù)算工作當(dāng)中存在的問題進(jìn)行及時分析，在這之后可以采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理。另外，預(yù)算要將各個職能部門和項目的預(yù)算執(zhí)行過程進(jìn)行動態(tài)監(jiān)督和反饋，每個季度也要對預(yù)算數(shù)據(jù)信息進(jìn)行分析，并且還要制作相應(yīng)的分析報告，將報告及時上報給財務(wù)部門[5]。其次，優(yōu)化預(yù)算編制。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中要對各個部門預(yù)算編制內(nèi)容和職責(zé)進(jìn)行充分分析，其中包括銷售成本預(yù)算、銷售收入預(yù)算等，財務(wù)部門要對財務(wù)費(fèi)用預(yù)算、資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)算、利潤表預(yù)算等進(jìn)行科學(xué)的編制，各個職能部門也要對管理費(fèi)用預(yù)算進(jìn)行科學(xué)的制定。成本部門和規(guī)劃設(shè)計部門要對項目開發(fā)成本預(yù)算進(jìn)行編制，工程管理部門也要對職工薪酬等費(fèi)用進(jìn)行編制。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要根據(jù)實(shí)際情況來對本期末編制下期預(yù)算進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定，企業(yè)預(yù)算委要及時召開相應(yīng)的預(yù)算啟動會，相關(guān)管理人員還要對預(yù)算編制方法、工具等事項進(jìn)行充分了解，對不同階段的戰(zhàn)略目標(biāo)、經(jīng)營現(xiàn)狀等情況進(jìn)行綜合分析，從而能夠?qū)δ甓阮A(yù)算目標(biāo)進(jìn)行明確。在通常的情況下，不同的項目有著不同的層次預(yù)算編制要求，為了能夠達(dá)成這些要求，相關(guān)管理人員要根據(jù)情況來對多元化的預(yù)算編制方式進(jìn)行選擇，這樣不僅能夠確保預(yù)算編制方式的作用可以充分發(fā)揮出來，并且還能夠降低各種問題存在的效率。

3.加強(qiáng)合同管理。根據(jù)有關(guān)調(diào)查表明，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理當(dāng)中最為重要的一個環(huán)節(jié)就是合同管理，如果合同管理無法得到規(guī)范評審，那么在后期就會導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資金風(fēng)險和稅務(wù)風(fēng)險。所以企業(yè)要在合同訂立環(huán)節(jié)當(dāng)中對其相關(guān)條款進(jìn)行科學(xué)的擬訂，在這個過程中要將合同會簽制度落到實(shí)處，財務(wù)部門也要積極的參與到合同規(guī)定評審當(dāng)中。管理人員還要從科學(xué)的角度來開展各個方面的工作，財務(wù)部門要將自身的監(jiān)督作用充分發(fā)揮出來，對結(jié)算方式、涉及稅事項等環(huán)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)管控和監(jiān)督，必要的時候還可以提出針對性的改進(jìn)意見。

五、結(jié)語

由此可見，內(nèi)部控制在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)展運(yùn)營當(dāng)中占據(jù)著非常重要的地位，相關(guān)管理人員要順應(yīng)時代發(fā)展的特點(diǎn)來對內(nèi)部控制制度和體系進(jìn)行不斷的改進(jìn)和完善，對各種先進(jìn)的內(nèi)部控制理念和方式進(jìn)行充分的應(yīng)用，這樣才能夠?qū)⒄w的效果進(jìn)行提高。工作人員也要提高自身的綜合素質(zhì)和專業(yè)知識水平，嚴(yán)格按照規(guī)定和要求來開展工作，從而能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展起到良好的促進(jìn)作用。

引用

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[5]卓寶麗.基于風(fēng)險分析視角的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)路徑探析[J].國際商務(wù)財會,2021(3):66-69.