房地產(chǎn)項目管理的風(fēng)險控制建議探討

羅云蕓

［重慶昕暉房地產(chǎn)開發(fā)（集團）有限公司，重慶 400000］

0 引言

房地產(chǎn)項目的管理旨在項目的不同環(huán)節(jié)預(yù)判可能會存在的問題并進行分析和處理，以便于在項目開發(fā)過程中能夠規(guī)避存在的風(fēng)險，使得投入的資金能夠得到合理的利用來實現(xiàn)經(jīng)濟效益的增長，確保項目投資目標的實現(xiàn)。地產(chǎn)風(fēng)險防范如圖1 所示。

圖1 地產(chǎn)風(fēng)險防范

1 新工藝的發(fā)展應(yīng)用與市場環(huán)境的變化

為了更好地推動房地產(chǎn)項目的質(zhì)量和工程進度，需要結(jié)合不同的施工新技術(shù)和工藝來實現(xiàn)項目的質(zhì)量目標和確保開發(fā)節(jié)奏，提升經(jīng)濟效益，如使用高強高性能混凝土。高強高性能混凝土是現(xiàn)代建筑未來發(fā)展使用的主要材料，具有其他材料所不具備的耐久性和強度。在高層建筑施工中，混凝土性能的提升對結(jié)構(gòu)設(shè)計的優(yōu)化從減少受力構(gòu)件截面和布局方面出發(fā)從而起到增加內(nèi)部使用面積的作用[1]。

在局部地質(zhì)條件較差，使用環(huán)境惡劣的地區(qū)，高強性能混凝土主要通過優(yōu)化配比，加入各種外加劑從而起到增加早期強度，降低水化熱，增強抗?jié)B性能等效果。從而使建筑在不同的環(huán)境中使用功能均能得到提升并減少質(zhì)量隱患，提升工期從而對項目的開發(fā)建設(shè)起到促進作用。

裝配式建筑也是近年來受到行業(yè)關(guān)注的一個新的工藝領(lǐng)域，能通過工廠化施工生產(chǎn)預(yù)制構(gòu)件從而實現(xiàn)將工序前置，擴展施工工作面，特別在一線城市核心城區(qū)的項目效益顯著。此類項目投資額相比其他偏遠地區(qū)項目顯著增加，考慮資金成本，項目的開發(fā)節(jié)奏將嚴重影響項目整體的經(jīng)濟效益，且核心城區(qū)地塊普遍狹小，施工場地布置存在較大困難，往往存在材料堆放及加工區(qū)域不足的情況。裝配式建筑可以有效解決此類問題，雖然建筑本身成本有所增加，但是當(dāng)考慮到工期對財務(wù)成本的影響整體來看還是具有顯著的經(jīng)濟效益[2]。

2 建筑工程項目管理要求

項目的開發(fā)過程中的工程運營管理是體現(xiàn)房地產(chǎn)項目管理中最關(guān)鍵的一環(huán)，工程運營管理的水平往往直接影響到項目的經(jīng)營狀況，對項目工程的質(zhì)量、進度和成本三大方面起到了決定性的影響。工程管理水平的高低往往就能體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的競爭力。

要做好房地產(chǎn)項目的工程管理，首先要企業(yè)內(nèi)部的管理人員對建筑行業(yè)專業(yè)知識的具備一定的認知，使其能在工程設(shè)計、施工、招采等不同環(huán)節(jié)具備一定的風(fēng)險預(yù)判能力。由于涉及的專業(yè)面較廣，往往關(guān)鍵崗位的管理人員需要多年的工作經(jīng)驗才能勝任相應(yīng)的管理工作，在項目的開發(fā)過程預(yù)判和規(guī)避風(fēng)險。例如設(shè)計階段的基礎(chǔ)形式選擇、施工階段的供應(yīng)商管理、開發(fā)期區(qū)劃分、招標階段通過合同界面劃分等的前期工作規(guī)劃都將直接關(guān)系到項目后續(xù)建設(shè)運營過程的成敗。

管理過程中遇到的問題也需要項目工程管理者通過自身的經(jīng)驗快速決策處理，選取最優(yōu)處理方案，綜合評估工期、質(zhì)量、成本后進行抉擇。避免項目停滯造成投資周期拉長資金成本增加降低項目利潤，或因方案選擇有誤造成成本增加或者引發(fā)后續(xù)質(zhì)量隱患等。建筑資金流動如圖2 所示。

圖2 建筑資金流動

3 工程質(zhì)量影響因素分析及管理要點

3.1 影響因素分析

①設(shè)計因素。工程設(shè)計人員在進行設(shè)計工作時不夠精細和完善，更有甚者，將項目施工圖紙設(shè)計直接從別的項目套用，導(dǎo)致圖紙內(nèi)容不夠詳細。圖紙交底不詳細，項目設(shè)計負責(zé)人不常去現(xiàn)場，以至于施工時出現(xiàn)的問題無法及時得到解決，圖紙變更下發(fā)慢，導(dǎo)致施工現(xiàn)場進行拆改、返工，就會存在許多問題不易被發(fā)現(xiàn)，為工程的后期施工埋下了質(zhì)量隱患。②監(jiān)理因素。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，目前現(xiàn)有的監(jiān)理人員數(shù)量及綜合素質(zhì)水平不能滿足需求，甚至有的監(jiān)理單位在投標時借助其他企業(yè)的監(jiān)理資質(zhì)，施工現(xiàn)場監(jiān)理人員與投標時完全不符，現(xiàn)場監(jiān)理因無須對工程質(zhì)量負責(zé)，與施工單位串通一氣，隱瞞工程質(zhì)量管理過程中的問題。就算持證上崗，由于監(jiān)理人員的經(jīng)驗、技術(shù)等參差不齊，也會加大工程質(zhì)量管理工作的難度，影響工程質(zhì)量。③施工因素。施工單位是勞動密集型企業(yè)，每年都會在社會上招聘大量的管理人員及勞動人員，導(dǎo)致人員的能力和素質(zhì)差異較大。而在中國，現(xiàn)場施工人員大多都是農(nóng)民工，施工作業(yè)水平低，無法完全按照施工工藝要求進行施工，從而極大影響工程質(zhì)量。④房地產(chǎn)企業(yè)因素。房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量觀念較為薄弱，按照我國現(xiàn)有的商品房預(yù)售政策，在達到銷售環(huán)節(jié)后，企業(yè)即可銷售回款實現(xiàn)盈利，對后期工程質(zhì)量關(guān)注度較低[3]。

3.2 工程質(zhì)量管理要點

①立項階段。房企在土拍前，要對該地塊進行充分的論證，確定產(chǎn)品定位，制定質(zhì)量管理的目標，這個階段是整個工程質(zhì)量管理工作的開始。②設(shè)計階段。在土拍后需要做好施工設(shè)計工作，按照產(chǎn)品定位、土地規(guī)劃要求繪制完善的施工圖紙。③施工階段。在開工前，施工單位要根據(jù)設(shè)計要求編制完善的施工組織設(shè)計方案，對施工工藝流程、技術(shù)方案、質(zhì)量檢測等環(huán)節(jié)進行必要的專家論證。監(jiān)理單位要根據(jù)施工組織設(shè)計方案編制監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理方案，確保施工組織設(shè)計方案能夠落到實處。施工過程中，監(jiān)理單位要進行旁站監(jiān)理、隱蔽工程百分百驗收，驗收合格后進行下一道工序施工。同時，監(jiān)理單位還需對材料、設(shè)備、人員等進行不定期抽查，以降低工程質(zhì)量管理的風(fēng)險。④竣工階段。在交工前要組織房地產(chǎn)企業(yè)、勘察單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位等單位進行竣工驗收，記錄問題并及時進行整改，確保工程質(zhì)量符合設(shè)計、施工規(guī)范要求。

4 市場風(fēng)險規(guī)避方式

市場風(fēng)險指的是在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的工程項目因原材料市場價格波動或者供應(yīng)問題引發(fā)的風(fēng)險。房地產(chǎn)項目涉及諸多專業(yè)，供應(yīng)商較多且開發(fā)周期較長，這就決定了房地產(chǎn)項目容易在開發(fā)過程中面臨市場波動造成的成本上升、建設(shè)周期延長、需要追加投資等風(fēng)險。為了確保利潤，項目工程必須在開發(fā)過程中注意容易引發(fā)風(fēng)險的因素并在不同階段進行規(guī)避。

4.1 設(shè)計環(huán)節(jié)

設(shè)計是項目最初始的環(huán)節(jié)，如果在后續(xù)的工程建設(shè)過程中存在問題需要對方案進行更改，不但會在一定程度上增加了直接的無效成本。另一方面由于施工受方案變更影響會引發(fā)工期延期和索賠等間接損失，因房地產(chǎn)項目因所在地區(qū)不同，其設(shè)計方案也要適應(yīng)當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境，水文地質(zhì)情況及地方監(jiān)管政策的差異。

例如建筑保溫工藝的選擇。隨著新材料新工藝的發(fā)展與應(yīng)用，建筑行業(yè)也在發(fā)展過程中受到其影響隨之發(fā)展，例如保溫材料的選擇，就需要在設(shè)計階段充分考慮。南方地區(qū)更注重隔熱性能，主要問題為夏季陽光直曬造成的影響，相比北方地區(qū)更注重保溫，在節(jié)能設(shè)計上可以選用反射涂層等做法降低保溫材料厚度，從而節(jié)約成本加快工期，且避免傳統(tǒng)保溫砂漿厚度過厚造成墻面開裂等風(fēng)險。且近年來隨著我國越來越重視環(huán)保，逐步淘汰落后產(chǎn)能、河砂水泥等資源和建筑材料，原材料價格不斷上升，通過應(yīng)用新工藝減少對傳統(tǒng)保溫材料的依賴也有利于避免成本受原材料市場價格波動的影響[4]。市場風(fēng)險識別及規(guī)避方式如圖3所示。

圖3 市場風(fēng)險識別及規(guī)避方式

4.2 施工階段

施工階段工藝工法的選擇和現(xiàn)場管理也是規(guī)避市場風(fēng)險的重要環(huán)節(jié)。近年來隨著我國人口老齡化和城鎮(zhèn)化比例不斷提高，建筑行業(yè)勞動力逐步呈現(xiàn)短缺態(tài)勢，導(dǎo)致人工成本不斷抬升，房地產(chǎn)項目開發(fā)應(yīng)該更加重視因用工短缺引發(fā)的風(fēng)險。

在施工工藝的選擇和施工過程的管理中，需更加注重效率，合理安排勞動力投入，充分考慮成本和工效，通過增加機械化施工比例，使用預(yù)制構(gòu)件代替現(xiàn)場制作，采用鋁制模板代替?zhèn)鹘y(tǒng)木質(zhì)模板等手段提升施工速度降低綜合成本。避免因勞動力市場的波動造成項目停工、成本增加等不良影響。

對于供應(yīng)商，也可以通過合理設(shè)計合同相關(guān)違約條款來進行風(fēng)險轉(zhuǎn)移。

4.3 招標采購階段

隨著我國的產(chǎn)業(yè)升級和全球化進程的加快，建筑行業(yè)的原材料和設(shè)備的供應(yīng)鏈不可控因素越來越多，受國際市場和國內(nèi)政策的影響越來越大，也一定程度上影響到了房地產(chǎn)行業(yè)，例如今年鐵礦石價格的波動造成建筑鋼材價格的上漲，嚴重影響行業(yè)供應(yīng)商及開發(fā)商的成本。

在招標采購階段，需要充分考慮此類因素，在合約中設(shè)置對應(yīng)條款，如材料價格調(diào)差的應(yīng)用及設(shè)置預(yù)付款鎖定原材料價格等，規(guī)避原材料價格的過大變化波動影響供應(yīng)商履約，從而影響到項目開發(fā)建設(shè)的進度及成本。

房地產(chǎn)企業(yè)面對風(fēng)險應(yīng)對常用的是風(fēng)險轉(zhuǎn)移。風(fēng)險轉(zhuǎn)移指的是通過承包等方式將風(fēng)險轉(zhuǎn)移到第三方供應(yīng)商，實現(xiàn)減少風(fēng)險的目的。在實際施工過程中常將具有風(fēng)險和需要高標準技術(shù)的項目交給更專業(yè)的隊伍，不僅能夠提高工程的質(zhì)量，讓更有技術(shù)水平的隊伍完成，同時還能夠減少所承擔(dān)的風(fēng)險[5]。

5 工程質(zhì)量風(fēng)險控制模式

房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量風(fēng)險控制是根據(jù)風(fēng)險分析，然后預(yù)先排查問題，針對可能出現(xiàn)的問題采取預(yù)防措施，將工程質(zhì)量風(fēng)險控制在企業(yè)可承受的范圍內(nèi)。

5.1 工程質(zhì)量風(fēng)險分類

根據(jù)工程項目的風(fēng)險來源和性質(zhì)，可以將房地產(chǎn)工程質(zhì)量風(fēng)險分為：技術(shù)性風(fēng)險和非技術(shù)性風(fēng)險。其中屬于技術(shù)性風(fēng)險的有許多，比如：勘察設(shè)計風(fēng)險、施工風(fēng)險等。屬于非技術(shù)性風(fēng)險的也有許多，比如：自然界的風(fēng)險等。

5.2 風(fēng)險控制措施

①收集并整理與工程質(zhì)量風(fēng)險相關(guān)的信息，分析整合信息。②評估風(fēng)險，制定相應(yīng)的質(zhì)量控制措施。③加強要素管理，控制影響風(fēng)險的因素。對施工人員、材料、機器設(shè)備、施工工藝和環(huán)境等因素進行有效的控制，加強對關(guān)鍵工序和重要部位的質(zhì)量驗收。④建立風(fēng)險監(jiān)督管理機制和改進工程質(zhì)量管理體系。在施工過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇定期或不定期的抽查方式，對工程的施工情況、監(jiān)理情況進行監(jiān)督和管理，減少工程質(zhì)量的隱患，降低監(jiān)理過程遺漏的風(fēng)險。

5.3 采用PDCA 循環(huán)的管理模式

全過程、全因素質(zhì)量控制分為4 個階段、8 大步驟，簡稱PDCA 循環(huán)，4 個階段為：計劃、執(zhí)行、檢查和行動。將PDCA 循環(huán)管理模式應(yīng)用于工程質(zhì)量管理的項目立項階段、設(shè)計階段、施工階段、竣工階段，不停的循環(huán)可以改善并解決問題，使得工程質(zhì)量不斷的提高，大大的降低了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險。PDCA 循環(huán)管理模式與傳統(tǒng)的質(zhì)量管理模式相比有更高的優(yōu)越性。傳統(tǒng)的質(zhì)量管理模式主要以事后檢驗為主，而PDCA 循環(huán)管理模式則是以事先預(yù)控風(fēng)險為主。同時，傳統(tǒng)的質(zhì)量管理模式側(cè)重于對結(jié)果的管理和檢驗。而PDCA 循環(huán)管理模式更側(cè)重于查找問題和解決問題。這種管理模式始于工程的開始，終于工程的竣工，可以更加有效的提高工程質(zhì)量的管理效果。

5.4 加強項目成本管理監(jiān)督

加強工程造價管理監(jiān)督工程造價管理的環(huán)節(jié)很多，包括資源配置、成本與成本預(yù)算、成本控制等，每個階段都由專業(yè)人員進行。由于房地產(chǎn)項目涉及大量人員和物資，必須加強對項目成本管理的監(jiān)督，防止不良腐敗行為的發(fā)生。在房地產(chǎn)項目管理過程中，人員素質(zhì)和技術(shù)能力容易偏低，給整個項目造成損失。例如在成本費用預(yù)算方面，執(zhí)行人員對項目所需的材料缺乏了解，對材料的性能和價格沒有做深入的分析，這使得成本費用預(yù)算缺乏科學(xué)性。因此，一方面要加強對項目成本管理人員的監(jiān)督，對其進行評估，了解其能力，避免因能力薄弱而增加成本。另一方面，加強工程造價。例如，對已制定的成本和費用預(yù)算進行科學(xué)分析，對預(yù)算進行重新計算和驗證，以確保預(yù)算滿足項目的要求，并能有效地控制項目成本。

5.5 加強項目成本管理意識

房地產(chǎn)項目是涉及人員眾多、管理復(fù)雜的項目。因此，有必要加強管理人員的成本管理意識。特別是房地產(chǎn)項目的項目負責(zé)人、財務(wù)負責(zé)人和相關(guān)負責(zé)人要加強自身的項目成本管理意識。例如，在制定房地產(chǎn)項目預(yù)算的過程中，項目的主要負責(zé)人要參與其中，根據(jù)項目的實際情況提出問題，討論對策，把成本控制在合理的范圍內(nèi)。同時，每個項目的預(yù)算都必須有依據(jù)，進行合理的成本分攤，既使預(yù)算控制在合理的范圍內(nèi)，又避免了稅收較高的問題。另一方面，項目負責(zé)人及相關(guān)成本管理人員應(yīng)積極加強對項目成本管理知識的學(xué)習(xí)、深入研究，掌握項目成本管理的科學(xué)方法，合理控制項目成本，提高項目的經(jīng)濟效益。

5.6 完善項目預(yù)算采購管理

項目預(yù)算是項目成本管理的源泉?？茖W(xué)的項目成本管理必須有科學(xué)的項目預(yù)算。房地產(chǎn)項目涉及大量的材料使用，材料種類繁多，管理人員眾多。因此，房地產(chǎn)項目必須不斷完善項目預(yù)算采購管理。例如，項目材料的運輸成本、時間成本和施工成本都是房地產(chǎn)項目預(yù)算制定的考慮因素。因此，必須科學(xué)進行項目預(yù)算管理，以項目目標為指導(dǎo)，根據(jù)項目實際情況制定預(yù)計算。同時，項目的預(yù)估要按照國家相關(guān)標準和規(guī)定進行，不能出現(xiàn)因低估利潤、低估資本而導(dǎo)致項目質(zhì)量不高的問題。其次，項目采購管理也是項目成本管理的核心部門。采購關(guān)系到項目的質(zhì)量和時間成本，這也是一個腐敗高發(fā)的階段。因此，房地產(chǎn)項目必須完善采購管理，加強采購產(chǎn)品的驗收，監(jiān)控采購過程，防止不符合國家和行業(yè)標準的材料進入項目，造成項目成本的增加[6]。

5.7 發(fā)揮監(jiān)理的作用

監(jiān)理人員需要持證上崗，并且與中標通知書里的人員保持一致，確保項目終身負責(zé)制。監(jiān)理單位要對施工現(xiàn)場的監(jiān)理人員數(shù)量進行合理配置。在施工過程中，監(jiān)理人員需要對建設(shè)工程的全程進行監(jiān)理，做好日常的檢查和記錄，對達不到要求的人員進行人員變更。

6 結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)的管理人員在工作中，需要了解房地產(chǎn)整個行業(yè)及相關(guān)配套行業(yè)的市場動向，預(yù)判市場因素及地域差異對項目開發(fā)的影響，以及對項目開發(fā)各環(huán)節(jié)可能存在的風(fēng)險提出針對性措施，這樣才能最大程度上減少可預(yù)見的風(fēng)險，保證工程質(zhì)量和效率的同時實現(xiàn)經(jīng)濟效益增長。