以交易管理新理念規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

陳斌

2021年7月13日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等八部門下發(fā)《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）?！锻ㄖ诽岢龌驹瓌t：堅(jiān)持聚焦問(wèn)題、重點(diǎn)整治;堅(jiān)持群眾參與、開(kāi)門整治;堅(jiān)持齊抓共管、綜合整治;堅(jiān)持標(biāo)本兼治、長(zhǎng)效整治。房屋交易管理新理念的核心，是踐行房屋交易管理的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，以建立交易平臺(tái)為根基，實(shí)行登記制，結(jié)合物業(yè)管理之房屋維護(hù)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋生存周期的全過(guò)程溯源管理。登記制是對(duì)擬進(jìn)行房屋交易的雙方實(shí)行登記制度，主要包括讓真實(shí)的房源上市交易、確保房源的唯一性與時(shí)效性、強(qiáng)化對(duì)參與機(jī)構(gòu)的信用評(píng)價(jià)、加強(qiáng)房屋維護(hù)服務(wù)信息管理四個(gè)方面。

可見(jiàn)，新理念與《通知》不謀而合，均是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡健康發(fā)展，聚焦市場(chǎng)的難點(diǎn)和痛點(diǎn)，整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，切實(shí)維護(hù)房屋交易雙方的合法權(quán)益。

新理念是對(duì)人、財(cái)、物、參與機(jī)構(gòu)的管理

新理念通過(guò)推行登記制來(lái)綜合管理各類平臺(tái)房源的線上或線下環(huán)節(jié)，對(duì)房屋交易全過(guò)程進(jìn)行跟蹤管理，主要對(duì)與房屋交易相關(guān)的人、財(cái)、物以及參與機(jī)構(gòu)的管理。

“人”的管理是通過(guò)房源對(duì)房屋所有者、房屋購(gòu)買者、房屋出租者、房屋承租者、房屋管理者等人及其信用信息的管理。

“財(cái)”的管理是通過(guò)房源，對(duì)過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)的房屋交易價(jià)格記載，給關(guān)注房源者提供可以分析的數(shù)據(jù);通過(guò)房屋交易資金監(jiān)管，對(duì)房屋交易資金的支付與結(jié)算進(jìn)行管理，主要涉及房屋交易資金（包括定金、首付款、貸款資金、贖樓款、租金、押金等）、房屋交易的各項(xiàng)稅費(fèi)等。

“物”的管理是對(duì)房源信息的管理，從住房建設(shè)部門申報(bào)建設(shè)手續(xù)確定房源號(hào)之日起，至房屋解體（廢棄）之日止，記載房源所屬小區(qū)的變遷、房屋基本情況、物業(yè)維護(hù)等。

“參與機(jī)構(gòu)”的管理是通過(guò)房屋交易各方對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、租賃企業(yè)、物業(yè)公司等與房屋交易相關(guān)參與機(jī)構(gòu)的評(píng)價(jià)，對(duì)參與機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍、合規(guī)情況等進(jìn)行管理。

新理念的登記制實(shí)現(xiàn)對(duì)房源和交易的管理

對(duì)房源的管理

“人”和“物”的管理，通過(guò)登記制，將擬進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的房源、擬進(jìn)行交易的房源納入房屋交易的全過(guò)程管理;通過(guò)數(shù)據(jù)信息共享，將房屋生存周期中不同時(shí)期的信息進(jìn)行整合，形成房源的標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)信息，服務(wù)于不同管理部門或機(jī)構(gòu)。登記制以房屋交易管理為起點(diǎn)，進(jìn)而擴(kuò)展至對(duì)房源的管理，

擬交易房源登記之后，通過(guò)系統(tǒng)將房源信息進(jìn)行比對(duì)，核實(shí)房源信息的真實(shí)性;運(yùn)用政務(wù)系統(tǒng)信息聯(lián)通，核實(shí)房源是否涉案、是否涉及經(jīng)濟(jì)糾紛等，最后房屋所有者委托的中介機(jī)構(gòu)才能在其內(nèi)部系統(tǒng)上傳該房源信息，從而有效避免房屋交易過(guò)程中中介機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假房源信息等。

擬進(jìn)行交易的房源登記后，一方面，擬購(gòu)房人可以在交易平臺(tái)上查詢其擬交易的房源信息（系統(tǒng)自動(dòng)規(guī)避敏感信息，通過(guò)房源號(hào)查詢?cè)摲吭吹南嚓P(guān)信息），如發(fā)現(xiàn)虛假房源，通過(guò)參與機(jī)構(gòu)評(píng)價(jià)系統(tǒng)舉證，有效避免中介機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捂盤惜售、囤積房源等現(xiàn)象;另一方面，為房地產(chǎn)的市場(chǎng)研究提供數(shù)據(jù)源，結(jié)合房屋交易價(jià)格的波動(dòng)，為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效監(jiān)督提供數(shù)據(jù)支撐，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的指導(dǎo)價(jià)格提供判斷依據(jù)。

對(duì)房屋交易的管理

房屋交易平臺(tái)在房源上的有序管理，為房屋交易的正常開(kāi)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。對(duì)“財(cái)”的管理，通過(guò)登記制，運(yùn)用房屋交易資金監(jiān)管系統(tǒng)對(duì)房屋交易的全過(guò)程進(jìn)行管理。

房屋交易雙方通過(guò)第三方（商業(yè)銀行）簽定房屋交易資金監(jiān)管協(xié)議，通過(guò)房屋交易過(guò)程中房屋交易雙方確認(rèn)的每條信息，滿足房屋交易資金的支付與結(jié)算條款要求，才能如期支付相關(guān)費(fèi)用。如有不妥，商業(yè)銀行客戶經(jīng)理會(huì)介入并核實(shí)房屋交易的具體情況，防范出現(xiàn)房屋交易資金被挪用以及租金押金被克扣等現(xiàn)象，確保房屋交易的順利進(jìn)行。

新理念的登記制實(shí)現(xiàn)對(duì)參與機(jī)構(gòu)的管理

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理

前面提到，“物”的管理是房源信息管理，具體說(shuō)是將房屋

建設(shè)至交付使用過(guò)程中相關(guān)的工程抵押、工程進(jìn)度、工程驗(yàn)收以及是否辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證等數(shù)據(jù)信息在政府間實(shí)時(shí)傳送，減少因數(shù)據(jù)信息滯后帶來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不確定性，從而有效避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的違法違規(guī)開(kāi)工建設(shè)。

通過(guò)登記制中對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信用評(píng)價(jià)信息，實(shí)時(shí)監(jiān)督房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否按施工圖設(shè)計(jì)文件開(kāi)發(fā)建設(shè)、是否未按房屋買賣合同約定如期交付、是否存在房屋建設(shè)的工程質(zhì)量問(wèn)題（如滲漏、開(kāi)裂、空鼓）、是否未按完整居住社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)配套設(shè)施等系列問(wèn)題，從而督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如實(shí)履行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)職責(zé)，保質(zhì)保量如期完工，以維護(hù)其市場(chǎng)形象。

對(duì)中介機(jī)構(gòu)的管理

從深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布的2017年第一季度二手房網(wǎng)簽排名榜單看，某家2155單排第一，某原1345單排第二，某華1110單排第三。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，某家在深圳市場(chǎng)已超過(guò)某原取得領(lǐng)先地位，數(shù)據(jù)表明某家簽單數(shù)據(jù)差不多是第二名跟第三名的總和。某家，2001年起步于北京，在短短十幾年的時(shí)間內(nèi)，能快速成長(zhǎng)為全國(guó)大部分區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的中介寡頭，原因就在于其的房屋交易撮合平臺(tái)。

中介機(jī)構(gòu)是依賴“平臺(tái)”的機(jī)構(gòu)，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)將擬交易的房屋數(shù)據(jù)信息平臺(tái)化，讓坐席式服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人能夠共享數(shù)據(jù)，撮合服務(wù)的分工細(xì)化，使房屋交易的撮合更快捷;利用客戶信息的不對(duì)稱性，通過(guò)信息平臺(tái)，讓房屋交易信息的多樣化，吸引更多的客戶資源;利用壟斷客戶的資源“平臺(tái)”，中介機(jī)構(gòu)把控房?jī)r(jià)和租金的主動(dòng)權(quán)，讓其“衍生”的業(yè)務(wù)集中化，將房屋交易的交易過(guò)戶、金融服務(wù)等規(guī)模化處理，使房屋交易的辦理顯得很便捷。

本來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是服務(wù)于民的，但是房地產(chǎn)中介的文化是追求公司與個(gè)人利益最大化，只要房屋交易撮合成功，就代表著收益就在向你招手，無(wú)形地導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)開(kāi)始嬗變，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上一系列違反國(guó)家有關(guān)政策的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。從2016年上海某家事件來(lái)看，在利益驅(qū)動(dòng)下，一些中介為了尋求利益最大化，利用自身在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的優(yōu)勢(shì)地位，不惜違法操作。主要表現(xiàn)為：編造散布謠言、嚴(yán)重誤導(dǎo)消費(fèi)者、擾亂市場(chǎng)秩序;發(fā)布的房源信息不真實(shí)、不全面、不準(zhǔn)確;隱瞞抵押等影響房屋交易的信息;對(duì)已出售的房屋不及時(shí)從門店網(wǎng)站等發(fā)布渠道上撤除;欺上瞞下，壟斷房源，哄抬房?jī)r(jià)，吃房源差價(jià);侵占、挪用、拖延支付房產(chǎn)交易資金;為不符合條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服務(wù);誘導(dǎo)、唆使、協(xié)助交易當(dāng)事人簽訂“陰陽(yáng)合同”，低報(bào)成交價(jià)格;幫助交易當(dāng)事人偽造虛假證明，騙取稅收優(yōu)惠;倒賣納稅預(yù)約號(hào)碼等違規(guī)違法行為等。

對(duì)“物”的管理，通過(guò)登記制，擬房屋交易的房源注冊(cè)登記，經(jīng)交易平臺(tái)驗(yàn)真且無(wú)瑕疵后，才能在中介機(jī)構(gòu)的平臺(tái)上展示，讓每一套房源唯一化，擬成交的客戶對(duì)房源的可視化，并將已成功交易的房源實(shí)時(shí)下架。規(guī)范中介機(jī)構(gòu)的平臺(tái)運(yùn)維，將中介機(jī)構(gòu)納入交易平臺(tái)的網(wǎng)格化管理，避免中介機(jī)構(gòu)“囤積房源”、捏造散布不實(shí)信息、哄抬市場(chǎng)價(jià)格、擾亂市場(chǎng)秩序。

對(duì)“參與機(jī)構(gòu)”的管理。通過(guò)登記制，房屋交易雙方在房屋交易過(guò)程前、中、后期均可在交易平臺(tái)上對(duì)中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。政府相關(guān)管理部門在常規(guī)檢查時(shí)即可隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，比如住房租賃機(jī)構(gòu)未提交開(kāi)業(yè)報(bào)告即開(kāi)展經(jīng)營(yíng);未按規(guī)定如實(shí)完整報(bào)送相關(guān)租賃信息，等等。

對(duì)租賃機(jī)構(gòu)的管理

對(duì)租賃機(jī)構(gòu)的管理評(píng)價(jià)與中介機(jī)構(gòu)類似，通過(guò)房屋交易雙方可對(duì)租賃機(jī)構(gòu)進(jìn)行線上、線下評(píng)價(jià)，將租賃機(jī)構(gòu)也納入交易平臺(tái)的網(wǎng)格化管理，有效遏制租賃機(jī)構(gòu)采取暴力與威脅等手段強(qiáng)制驅(qū)趕租戶、違規(guī)開(kāi)展住房租賃消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)、開(kāi)展“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為、不按規(guī)定辦理租金監(jiān)管等現(xiàn)象。

對(duì)物業(yè)公司的管理

對(duì)“物”的管理。通過(guò)登記制，將房源的物業(yè)維護(hù)納入房屋交易雙方的視野，對(duì)物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行監(jiān)督管理。

對(duì)“參與機(jī)構(gòu)”的管理。通過(guò)登記制，房屋交易雙方均可在交易平臺(tái)對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行評(píng)價(jià)。政府則可通過(guò)對(duì)中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)公司的服務(wù)評(píng)價(jià)信息的分析，有針對(duì)性地對(duì)中介服務(wù)、物業(yè)服務(wù)中的問(wèn)題進(jìn)行整治，避免諸如物業(yè)服務(wù)未按照物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)（比如小區(qū)建筑物修繕強(qiáng)度有限，主要表現(xiàn)在指示標(biāo)牌不清晰、欄桿銹蝕、門禁損壞、電動(dòng)車隨意停放、綠化露土、外墻磚脫落、路面破損凹凸不平、排污系統(tǒng)管道失修、空調(diào)外機(jī)裝飾缺失等），未按規(guī)定公示物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況、維修資金使用情況等相關(guān)信息，超出合同約定或公示收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用，擅自利用業(yè)主共有部分開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益，物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后無(wú)正當(dāng)理由拒不退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目等。

總之，樹(shù)立新理念促進(jìn)登記制全面鋪開(kāi)，能夠有效對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域進(jìn)行全面排查，結(jié)合“雙隨機(jī)、一公開(kāi)”抽查與專項(xiàng)檢查，逐條分析研判，形成整治問(wèn)題清單，促進(jìn)依法有效開(kāi)展整治工作，持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

（作者單位：中國(guó)建設(shè)銀行總行住房金融與個(gè)人信貸部）

責(zé)任編輯：劉 彪

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