新時(shí)期房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的政策及建議

杜威 王榿倫 朱毅

2021年三季度以來，房地產(chǎn)市場遇冷，土地市場、房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)銷售均出現(xiàn)下滑。本文從房地產(chǎn)政策角度，分析“集中供地”“二手房參考價(jià)”“限跌令”等政策的影響及房地產(chǎn)調(diào)控政策的邏輯，建議從健全房地產(chǎn)長效機(jī)制以及發(fā)揮商業(yè)銀行的作用兩個(gè)方面，不斷完善政策體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

2021年主要房地產(chǎn)政策及影響

2021年是房地產(chǎn)政策出臺(tái)較為密集、監(jiān)管力度較大的一年。2021年8月住建部提到要建立“人、房、地、錢”四位一體的聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，以此為框架，可以更好地認(rèn)識(shí)當(dāng)前的房地產(chǎn)政策。

集中供地政策的目的主要在于穩(wěn)地價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)成本中，土地成本占比40%左右，土地的稀缺性導(dǎo)致房地產(chǎn)供給缺乏彈性，供給緊張推動(dòng)地價(jià)上漲，進(jìn)而傳導(dǎo)至房價(jià)。2021年前兩輪集中供地的成交結(jié)果形成鮮明對比：在第一輪中，房企競拍熱度不減，溢價(jià)率較高，部分熱點(diǎn)城市熱度仍居高不下;而在第二輪中，房企拿地?zé)岫绒D(zhuǎn)冷，流拍撤牌率明顯上升，溢價(jià)率明顯下降。其中土地出讓規(guī)則和競拍規(guī)則等政策調(diào)整起了關(guān)鍵作用，如限制溢價(jià)率、加強(qiáng)購地資金審查、競品質(zhì)方案、禁“馬甲”等。在第一輪“競配建”“競自持”的出讓規(guī)則下，房企通過高額的配建或自持面積轉(zhuǎn)嫁購地成本，從而變相抬升土地價(jià)格;第二輪變?yōu)椤案偲焚|(zhì)”方案，實(shí)際上減少了房企轉(zhuǎn)移購地成本的機(jī)會(huì)，房企利潤將受到進(jìn)一步擠壓，從而倒逼房企優(yōu)化經(jīng)營管理。因此，房企分化是必然結(jié)果，資金實(shí)力雄厚，成本控制好的房企將更具競爭優(yōu)勢。2020年年末，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量達(dá)10萬多家，數(shù)量眾多，通過收并購方式提高房企集中度是必然趨勢。

房地產(chǎn)金融審慎管理制度的目的主要在于防風(fēng)險(xiǎn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)，一是從資金供給端限制資金流向房地產(chǎn)企業(yè)，如房地產(chǎn)信托貸款等非標(biāo)融資不斷下降，房地產(chǎn)貸款集中度管理制約下房企貸款下降;二是從資金需求端把房企劃分為紅、橙、黃、綠四檔，直接控制房地產(chǎn)企業(yè)的加杠桿的幅度。而對于居民，主要涉及銀行的抵押貸款額度、首付比例和貸款利率等政策，對居民購房有直接影響。政策的主要訴求是減弱房地產(chǎn)部分風(fēng)險(xiǎn)向金融體系的傳染性，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。

需求端政策主要是限制房地產(chǎn)投資需求、管控價(jià)格和穩(wěn)定預(yù)期。直接調(diào)控房地產(chǎn)需求端是用得較多的常規(guī)政策，2021年比較有代表性的是“二手住房成交參考價(jià)”和房價(jià)“限跌令”這兩項(xiàng)政策，它們都是直接控制價(jià)格，進(jìn)而穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期。一方面，商業(yè)銀行發(fā)放二手住房貸款會(huì)以官方參考價(jià)作為重要參考，雖然成交價(jià)可以高于參考價(jià)，但實(shí)際上提高了購買二手房的首付比例;另一方面，通過規(guī)范中介機(jī)構(gòu)的掛牌行為，能夠合理引導(dǎo)房價(jià)預(yù)期，促進(jìn)市場理性交易。對于主要集中在三四線城市的房價(jià)“限跌令”政策，本質(zhì)還是直接限制價(jià)格，只不過由以前的限漲變成了限跌，最終目的還是維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。房價(jià)下跌的預(yù)期甚至比房價(jià)上漲的預(yù)期危害更大，可能會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表衰退，“限跌令”能夠防止出現(xiàn)房價(jià)過快下降的預(yù)期，防止引發(fā)連鎖反應(yīng)和恐慌性拋售（見表1）。

供給端政策主要是通過構(gòu)建多層次住房體系增加房地產(chǎn)供給。除優(yōu)化市場化住房供給體系，增加商品房供給外，建立以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系成為政策重點(diǎn)。2021年政府工作報(bào)告明確要求重點(diǎn)城市在土地供應(yīng)計(jì)劃中單列租賃用地，明確供給比例下限;2021年6月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，首次明確住房保障體系頂層設(shè)計(jì)，從土地、審批、費(fèi)用、金融等方面支持保障性租賃住房發(fā)展;2021年9月，發(fā)改委強(qiáng)調(diào)要確保專項(xiàng)債券用途合規(guī)，不得安排用于租賃住房建設(shè)以外的項(xiàng)目，保證租賃住房建設(shè)資金。同時(shí)，政策也不斷強(qiáng)調(diào)緩解大中城市新市民、青年人等的住房困難，預(yù)計(jì)將會(huì)出臺(tái)進(jìn)一步支持長租房和保障性住房發(fā)展的土地、財(cái)稅和金融支持政策。

把握房地產(chǎn)調(diào)控政策的邏輯

房住不炒的基調(diào)始終未變。在我國進(jìn)入新發(fā)展階段后，高質(zhì)量發(fā)展需要改變依賴房地產(chǎn)的發(fā)展方式。自2016年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段的政策基調(diào)始終未變。其中關(guān)鍵是執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，落實(shí)好房地產(chǎn)長效機(jī)制，加快完善住房租賃金融政策體系，以實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)。但也應(yīng)該看到，無論是房企還是地方政府，都具有“走老路”的路徑依賴。而且未來房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場區(qū)域分化更加明顯，在房住不炒的基調(diào)下，未來房地產(chǎn)政策將更加強(qiáng)調(diào)“因城施策”。

防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)向金融體系傳染是底線。自2017年以來，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)不斷推進(jìn)化解重大金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)。2019年中小銀行風(fēng)險(xiǎn)、2020年國企信用風(fēng)險(xiǎn)都得到平穩(wěn)釋放。當(dāng)前房地產(chǎn)仍是金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大灰犀牛，防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)向金融體系傳染是政策底線。而在防范上，不僅需要降低房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，更重要的是降低房地產(chǎn)和金融體系的深度關(guān)聯(lián)。因此，進(jìn)入2020年以來，約束房地產(chǎn)企業(yè)加杠桿行為，合理規(guī)范金融體系資金流向房地產(chǎn)業(yè)一直是房地產(chǎn)監(jiān)管最主要的工作。三道紅線從房企自身角度，直接限制其加杠桿的能力。而貸款集中度管理，不僅限制了企業(yè)的融資渠道和規(guī)模，更重要的是減弱了銀行體系對房地產(chǎn)部分的依賴，以防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)向金融體系傳染。

穩(wěn)發(fā)展和防風(fēng)險(xiǎn)需要?jiǎng)討B(tài)平衡。在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)釋放的過程中，政策由“三穩(wěn)”轉(zhuǎn)向“兩維護(hù)”是底線思維的體現(xiàn)。2021年央行三季度貨幣政策例會(huì)及房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)都強(qiáng)調(diào)“維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者權(quán)益”。在市場化、法制化的原則下，高杠桿經(jīng)營導(dǎo)致的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)市場化出清是必然結(jié)果。此外，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，房地產(chǎn)政策融資情況的邊際改善不僅有利于平穩(wěn)釋放房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，也是穩(wěn)發(fā)展和防風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)平衡的結(jié)果。

房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的政策建議

穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制是根本

維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，從根本上講需要建立“人、房、地、錢”為核心的房地產(chǎn)長效機(jī)制?！叭恕钡姆矫妫瑧艏贫雀母?、調(diào)節(jié)收入分配政策、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、人口和生育政策等都是影響房地產(chǎn)需求的長期因素，需要從完善機(jī)制和制度的角度去考慮?！胺俊钡姆矫?，主要是通過財(cái)稅、金融、土地等政策，大力發(fā)展長租房和保障性住房，豐富和完善多層次住房供給體系?！暗亍钡姆矫?，進(jìn)一步推動(dòng)農(nóng)地入市等制度改革，完善土地指標(biāo)的跨區(qū)域調(diào)劑等制度性措施?！板X”的方面，房地產(chǎn)貸款集中度已經(jīng)實(shí)施，后續(xù)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重、居民債務(wù)收入比等或也將迎來新的規(guī)定，不斷完善房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

房地產(chǎn)長效機(jī)制中房地產(chǎn)稅又是重中之重。房地產(chǎn)稅之所以被寄以厚望，是由以下幾點(diǎn)原因決定的：一是通過征收房地產(chǎn)稅，可以擴(kuò)展地方政府的財(cái)政收入來源，減少對土地出讓金的依賴，進(jìn)而降低土地價(jià)格;二是通過累計(jì)稅率和差別化稅率，起到抑制投資性需求，防止房價(jià)過快增長的目的，同時(shí)也是調(diào)節(jié)收入分配的重要手段。房地產(chǎn)稅征收涉及到拿地、交易和保有三個(gè)環(huán)節(jié)，是一個(gè)系統(tǒng)性工程，具體稅收設(shè)計(jì)仍需在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上不斷調(diào)整。短期看，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)將進(jìn)一步強(qiáng)化“房住不炒”的調(diào)控預(yù)期，長期將帶來“人、房、地、錢”四位一體聯(lián)動(dòng)新機(jī)制的深刻調(diào)整。

商業(yè)銀行應(yīng)主動(dòng)作為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展

主動(dòng)擔(dān)當(dāng)責(zé)任，深刻理解房地產(chǎn)政策的內(nèi)涵。2021年10月，三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)就指出，部分金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，“誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款”。因此，商業(yè)銀行應(yīng)深刻理解房地產(chǎn)政策內(nèi)涵，一方面，應(yīng)準(zhǔn)確把握和執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，滿足房地產(chǎn)市場合理融資需求;另一方面，穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企并購困難的大型房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，以市場化方式支持房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解和行業(yè)出清。

提升經(jīng)營能力，做好風(fēng)險(xiǎn)和效益的統(tǒng)一。從商業(yè)銀行資產(chǎn)配置角度看，房地產(chǎn)貸款抵押品充足，仍是銀行較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。一方面，商業(yè)銀行要關(guān)注房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)的信用資質(zhì)審查;另一方面，商業(yè)銀行要關(guān)注房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)可能引發(fā)的次生風(fēng)險(xiǎn)，針對優(yōu)質(zhì)核心房企的上游建筑和基建類企業(yè)進(jìn)行貸款結(jié)構(gòu)優(yōu)化，加大對新興產(chǎn)業(yè)的支持力度，動(dòng)態(tài)調(diào)整資產(chǎn)擺布。

把握高質(zhì)量發(fā)展，順應(yīng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。在“因城施策”“一城一策”的指引下，房地產(chǎn)區(qū)域分化和房企分化是必然結(jié)果，商業(yè)銀行應(yīng)提前布局，主動(dòng)作為，滿足區(qū)域住房需求和優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。同時(shí)，長期租賃住房政策不斷出臺(tái)，政策主要通過融資支持、增加租賃住房的供給、租賃稅收的優(yōu)惠等方面強(qiáng)化對住房租賃的支持，把握長租房和城市更新帶來的長租房開發(fā)貸和更新貸機(jī)會(huì)。助力房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，關(guān)注“地產(chǎn)+養(yǎng)老醫(yī)療”“地產(chǎn)+物業(yè)管理”、綠色和標(biāo)準(zhǔn)化、長租公寓等轉(zhuǎn)型方向。

滿足剛性住房信貸需求，維護(hù)住房消費(fèi)者權(quán)益。銀保監(jiān)會(huì)指出，目前銀行個(gè)人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款，要在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。一方面，商業(yè)銀行應(yīng)積極配合各地做好房地產(chǎn)調(diào)控、保障剛需群體信貸需求;另一方面，在推進(jìn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展中，商業(yè)銀行也應(yīng)主動(dòng)加強(qiáng)資金的監(jiān)控，防止預(yù)售款等資金被挪用，維護(hù)住房消費(fèi)者權(quán)益。

（作者單位：中信銀行博士后科研工作站，

中信銀行資產(chǎn)負(fù)債部）

責(zé)任編輯：孫 爽

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