淺析我國房地產價格影響因素及政策建議

黃雪 楚萃錕

摘要：商品房市場化起以來，城鎮(zhèn)化加劇了城市人口不斷增加，住房需求也相應大量增加，房地產價格的持續(xù)震動攀升將導致家庭購買力不足，其價格波動變化會直接影響百姓的正常生活。本文通過分析我國房地產價格波動因素，提出政策建議。

關鍵詞：房地產價格、居民杠桿率、城鎮(zhèn)化、房地產行業(yè)支柱性地位、房住不炒

自商品房市場化以來，商品房作為大件商品在市場中流通，城鎮(zhèn)化加劇，城市人口不斷增加，使廣大人民群眾衣食住行中“住”的需求使商品房購買需求增加，購買商品房成為絕大多數人都要經歷的大事，這關系到老百姓安居樂業(yè)。住宅房屋作為商品，也是衣食住行四項基本生活必需品之一，住房價格比起家庭日常生活需品來說，購買所需求的資金是相當巨大的，房地產價格的持續(xù)震動攀升將導致家庭購買力不足，直接影響百姓的正常生活。本文通過梳理導致我國房地產價格波動的因素，找出穩(wěn)定房地產價格的積極有利舉措。

現(xiàn)狀：

根據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計年鑒顯示，從2000年全國商品房住宅銷售價格1948元/平方米，到2010年的4725元/平方米，再到2020年價格為9980元/平方米，房價在以每十年超過一倍的速度遞增。截止2020年12月份，70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比上漲的城市個數為60個，下降的僅為10個。以北京為例，2017年住宅平均價格為28489元/m2，到2021年北京住宅平均價格已上漲至42684元/m2。東部以上海為例，上海2017年住宅平均價格為25910元/m2，截止2021年上海住宅平均價格已上漲至36741元/m2。我國南部以廣東為例，廣東省2017年住宅平均價格為10936元/m2，至2021年住宅平均價格已上漲至15335元/m2。我國西部以陜西為例，陜西房價在2017-2021年間增長非常迅猛，短短五年間，住宅平均價格從5264元/m2迅速上漲至9624元/m2。各地房地產價格增幅均超過40%，尤其西部陜西省增幅超80%。

我國房地產價格水平影響因素：

房地產價格攀升的主要原因，黃燕芬等（2016）認為居民部門加杠桿導致資金加速流入房地產領域，推動房價攀升，不利于我國實體經濟發(fā)展及經濟轉型升級，也不利于房地產市場穩(wěn)健發(fā)展[1]。葛正燦（2019）指出近年來消費下滑趨勢與房地產價格、居民杠桿率水平不斷提升密切相關。 特別是 2012 年以來，居民杠桿率快速上升強化了房地產價格上漲的擠出效應，使得房價上漲的負面影響已經高于其本身對消費的帶動作用[2]。周小寒（2020）闡述了居民購房貸款規(guī)模擴張是居民杠桿率上升的重要因素[3]。劉金全（2018）指出居民杠桿率不是房地產價格變動的主要驅動力，房價波動受其自身影響最大，其次是貨幣政策和經濟發(fā)展水平，最后才是居民杠桿率[4]。

現(xiàn)從以下幾方面分析我國房地產價格波動因素：

一、居民杠桿率

房價持續(xù)近二十年上漲，大多數家庭購買力有限，需要依靠貸款解決住房問題，居民杠桿率隨著房價也在日益增高，國家金融與發(fā)展實驗室數據顯示，2002年12月居民杠桿率僅為14.6%，截止2020年12月居民杠桿率已增長至62.1%，貸款增加促進了房地產需求增長，房地產根據供求關系影響，價格也相應不斷上漲，同時家庭債務增加產生的風險加劇，加重經濟系統(tǒng)的風險。因此控制居民杠桿率增幅加劇，保證在合理的區(qū)間，是穩(wěn)定房地產價格的關鍵。為促進經濟發(fā)展的動力，同時加強信貸調控及信貸審核管理，以減小金融風險。維持穩(wěn)定的房地產價格，是減小房地產價格泡沫的主要手段。促進居民消費，以刺激經濟循環(huán)發(fā)展。

二、城鎮(zhèn)化

工業(yè)化、信息化、農業(yè)現(xiàn)代化使城鎮(zhèn)化進程加劇，城鎮(zhèn)涌入的人口不斷增加，由此也拉動了房地產需求，增加需求帶動供給，進而推動GDP增長。我國2000年城鎮(zhèn)人口4.5906億，城鎮(zhèn)化比重為36.22%，經過二十年城鎮(zhèn)化改革，城鎮(zhèn)人口已經達到9.022億，城鎮(zhèn)化比重為63.89%。截止2021年，北京、上海、天津的城鎮(zhèn)化比重分別高達87.55%、89.3%、84.7%，城市人口比重高，相對住房稀缺性，房價也相應偏高。

近年來各個對大中小型城市為引進人才，放寬落戶政策，使大中專院校畢業(yè)生留在城市中發(fā)展，從而產生大批剛需購房者。2010年新增大中專畢業(yè)生575.4萬人，每年人數還在不斷增加，2020年新增大中專畢業(yè)生797.2萬人。尤其2021年全國中央經濟會議提出“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的”定位，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。剛需購房政策在各個大中小城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)中制定和貫徹執(zhí)行。

三、房地產行業(yè)支柱性地位

房屋所占用的土地作為政府收入主要來源，房企和房屋業(yè)主的稅費也為政府增加收益，房屋平地而起的各個環(huán)節(jié)為主要組成經濟推動力，房地產行業(yè)已然成為我國支柱產業(yè)，2020年房地產行業(yè)占我國GDP比重占比13.92%，2020年度房地產投資額141443億元，相較于2015年房地產投資額95979億元，增加了47.37%，對國內生產總值貢獻相當巨大。房地產投資增速，為國家經濟發(fā)展增速打好了基礎，也為國家的稅費增收提速。房價的波動直接影響到社會穩(wěn)定、經濟發(fā)展等方方面面問題。

作為支柱產業(yè)的房地產價格增長帶動了我國GDP的增加，但支柱性過強必然影響和阻礙其他行業(yè)消費增長和發(fā)展，房地產行業(yè)的企業(yè)杠桿率過高，房地產行業(yè)過熱，也將帶來一定經濟風險。房地產價格持續(xù)過高，房地產泡沫終將破滅，會使我國經濟脫離良性發(fā)展。房地產價格穩(wěn)定性至關重要。合理經濟手段調控和政府相關管理政策干預，使商品房作為商品的消費增長適度，讓房地產價格對經濟增長最有效、對經濟穩(wěn)定最可靠、對當前經濟風險影響最小。

四、中央經濟會議目標

多年來中央經濟工作會議制定下一年度工作任務時，都圍繞著住房：“房地產去庫存、房住不炒”。抑制炒房，保證剛需人群有房住，拉動需求帶動供給，推動經濟增長，同時維持房價穩(wěn)定。

在2012年中央經濟工作會議中，提出2013年國家經濟任務“穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化”，轉移大量人口進入城鎮(zhèn)，使得購房成為剛需，有效去房地產庫存。2015年中央經濟工作會議提出：在適度擴大總需求的同時，去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板，明確了2016年國家經濟任務“化解房地產庫存”。強調去庫存的重要性，合理配置資源，推動GDP增長，降低房地產市場金融風險。2016年中央經濟工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，穩(wěn)中求進。提出通過各種經濟、法律等手段制定各種調控政策、制度，抑制房地產泡沫，穩(wěn)定房地產價格。2020年中央工作會議提出2021年任務“解決好大城市住房突出問題”，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。2021年中央工作會議再次提出：“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的”定位，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

政策建議：

1.防范高杠桿率的風險。居民杠桿率的水平不斷攀升，防止居民杠桿率增幅加劇，居民杠桿率維持在一定合理范圍內，能夠幫助有效去房地產庫存，拉動消費，促進經濟增長，同時加強信貸調控及信貸審核管理，以減小金融風險。減小房地產價格泡沫，是穩(wěn)定房地產價格的關鍵。

2.房屋平地而起的各個環(huán)節(jié)為主要組成經濟推動力，房地產行業(yè)已然成為我國支柱產業(yè)，能夠有效拉動我國經濟飛速發(fā)展，因此合理健全的發(fā)展房地產業(yè)，才能穩(wěn)定房價，是保證社會穩(wěn)定、經濟發(fā)展等方方面面問題。平衡各產業(yè)占總經濟發(fā)展的比重，避免房地產行業(yè)比重過大，防止削弱其他行業(yè)增長，使社會經濟風險增加。

3.促進居民消費，以刺激經濟循環(huán)發(fā)展。各地政府出臺不同的購房政策，如：一、二套房首付比例、貸款利率、住宅指導價及限價等調控手段，保證滿足剛需需求，抑制商品房投資。使商品房作為商品的價格增長適度，維穩(wěn)房地產價格，減小房地產價格泡沫，保持經濟穩(wěn)定、可靠。

4.堅持房子是用來住的，不是用來炒的，保證剛需人群有房住，拉動需求帶動供給，推動經濟增長，同時維持房價穩(wěn)定，避免炒房，又維持了經濟健康增長。在良性發(fā)展城鎮(zhèn)化進程、引進人才、放寬落戶政策的同時，保證剛需購房政策在各個大中小城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)中制定和貫徹執(zhí)行。

5.推動科技進步，提高生產率，增強國家經濟實力，提高全民收入水平，收入增加了，消費才能進一步增加，使我國經濟加速增長。人民群眾購房才不是一件難事，保證供需平衡，以有效穩(wěn)定房地產價格。

參考文獻：

[1]黃燕芬、趙永生、夏方舟.中國房地產市場居民加杠桿：現(xiàn)狀、機理、風險及對策.[J].價格理論與實踐.2016（8）：12-16

[2]葛正燦.房地產價格、居民杠桿率與消費擠出問題研究.[J].福建金融2019（12）：24-31

[3]周小寒.基于 VAR 模型的居民杠桿率與住房價格關系研究.[J].工程管理學報.2020（8）：141-146

[4]劉金全、呂夢菲.我國居民杠桿率驅動了房地產價格嗎？.[J].社會科學戰(zhàn)線.2018（6）：58-63