房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別與控制
——以X地產(chǎn)為例

林仰銓

（福建省嘉盟網(wǎng)絡(luò)科技集團(tuán)有限公司，福建 寧德 352000）

房地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)今社會和現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著關(guān)鍵的作用。為適應(yīng)我國社會經(jīng)濟(jì)的變化和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級，滿足人們對住房日益增長的需求，房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險識別與控制將成為房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險管理的重要部分，而對財務(wù)風(fēng)險科學(xué)識別與控制是處理決策財務(wù)風(fēng)險問題的基礎(chǔ)。因此，只有正確地識別和分析財務(wù)風(fēng)險，才能為企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險的管理和控制提供更多的科學(xué)依據(jù)。

一、X地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險識別與現(xiàn)狀

（一）X地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險識別

X地產(chǎn)2015年至2017年的Z值均≥2.6，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險較?。?018年及2019年的Z值均處于1.10≤Z＜2.60范圍內(nèi)，屬于灰色區(qū)域，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險大。與整個房地產(chǎn)行業(yè)2015-2019年的Z值比較，X地產(chǎn)Z值較小，綜合上述Z風(fēng)險識別模型分析，可以識別出X地產(chǎn)正面臨著較大的財務(wù)風(fēng)險。

（二）X地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀

1.償債能力指標(biāo)分析

通常情況下，流動比率的數(shù)值越大，說明企業(yè)短期償債能力水平較高；流動比率的數(shù)值越小，結(jié)果則相反。一般認(rèn)為合理的最低流動比率為2。從X地產(chǎn)2014-2019年的流動比率數(shù)據(jù)來看，該指標(biāo)結(jié)果較小，公司的短期償債能力較弱。速動比率同樣是用于衡量企業(yè)較短時間范圍內(nèi)償還負(fù)債能力的財務(wù)指標(biāo)，在速動比率大于或等于1的情況下，企業(yè)有足夠的能力償還短期負(fù)債。從X地產(chǎn)2014-2019年的數(shù)據(jù)分析可知，該公司近幾年的速動比率都低于數(shù)值1，說明公司償還短期負(fù)債的能力不足。現(xiàn)金比率的計算公式為企業(yè)現(xiàn)金類資產(chǎn)除以流動負(fù)債的比值。該項指標(biāo)越高，說明企業(yè)的變現(xiàn)能力越強(qiáng)，短期償債能力也越強(qiáng)；若現(xiàn)金比率越低，相應(yīng)的短期償債能力則越弱?，F(xiàn)金比率一般認(rèn)為20%以上為好。從X地產(chǎn)2014-2019年的數(shù)據(jù)分析可知，該公司現(xiàn)金比率總體低于20%，說明其負(fù)債到期時，在現(xiàn)金償還負(fù)債方面有一定的壓力，短期償債能力不足。資產(chǎn)負(fù)債率具有體現(xiàn)資產(chǎn)總額中債權(quán)人資金占比份額多少的作用，一般情況下，資產(chǎn)負(fù)債率被認(rèn)為保持在40%~60%較為合適。從X地產(chǎn)2014-2019年的數(shù)據(jù)分析可知，該公司資產(chǎn)負(fù)債率均接近80%或超過80%，說明在公司的資金來源中，來源于負(fù)債的資金占比較大，來源于所有者權(quán)益的資金占比較小，X地產(chǎn)存在較大的長期償債壓力。權(quán)益乘數(shù)這一指標(biāo)對應(yīng)著企業(yè)的負(fù)債水平，權(quán)益乘數(shù)的大小與企業(yè)負(fù)債多少存在著正相關(guān)關(guān)系，高負(fù)債會引起企業(yè)財務(wù)杠桿率提升，企業(yè)可能面臨財務(wù)危機(jī)。從X地產(chǎn)2014-2019年的數(shù)據(jù)分析可知，該公司總體呈上升趨勢，說明公司的負(fù)債程度較大，存在較大的償債壓力。

2.盈利能力分析

銷售毛利率是毛利占凈值的百分比，從X地產(chǎn)2014-2019年的數(shù)據(jù)分析可知，該公司的銷售毛利率總體呈下降趨勢，說明近幾年來公司的盈利能力有所減弱。自有資本取得凈收益的能力可以用凈資產(chǎn)收益率進(jìn)行描述，能充分體現(xiàn)出企業(yè)當(dāng)前股東權(quán)益的收益能力，凈資產(chǎn)收益率是對自有資本利用率較為直觀地表示。二者之間的關(guān)系表現(xiàn)為正相關(guān)。從X地產(chǎn)2014-2019年的數(shù)據(jù)分析可知，該公司投資收益不穩(wěn)定，公司資產(chǎn)的獲利水平有所下降。

3.營運(yùn)能力分析

計算出的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率數(shù)值越高，說明企業(yè)的銷售能力越強(qiáng)，用于投資的資產(chǎn)效益水平越高。根據(jù)X地產(chǎn)2014-2019年的數(shù)據(jù)分析可知，除2015年該公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有所提升以外，其余年份均較上一年下降，這表明公司的資產(chǎn)效益水平變低，資產(chǎn)有效利用能力逐步下降，運(yùn)營能力也逐步降低。關(guān)于生產(chǎn)經(jīng)營整體過程中的投入情況、產(chǎn)出情況、和管理各類企業(yè)存貨的能力水平都可以通過存貨周轉(zhuǎn)率進(jìn)行判斷。存貨周轉(zhuǎn)率與在資產(chǎn)當(dāng)中歸于存貨大類的變現(xiàn)能力之間的關(guān)系體現(xiàn)為正相關(guān)。從X地產(chǎn)2014-2019年的數(shù)據(jù)分析可知，該公司2016-2019年存貨周轉(zhuǎn)率較前一年降低了，此項數(shù)據(jù)表示公司的存貨處在囤積狀態(tài)，有資金周轉(zhuǎn)困難的可能，營運(yùn)能力有所下降。

4.趨勢分析

X地產(chǎn)2015-2017年的負(fù)債逐年增加，在2017年達(dá)到最高值，2018-2019年有所下降，說明公司為了緩解資金周轉(zhuǎn)的壓力，從而向各專業(yè)銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借入資金款項，用于公司業(yè)務(wù)經(jīng)營，導(dǎo)致資本結(jié)構(gòu)不合理。X地產(chǎn)2015-2018年營業(yè)總收入與營業(yè)總成本均逐年上升，2019年營業(yè)總收入僅略高于營業(yè)總成本，存在財務(wù)風(fēng)險的可能。

二、基于戰(zhàn)略差異度視角的X地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險影響因素分析

（一）戰(zhàn)略差異度

2015-2019年X地產(chǎn)的戰(zhàn)略差異度先上升后下降，而房地產(chǎn)行業(yè)整體的戰(zhàn)略差異度總體呈下降趨勢。2017年X地產(chǎn)的戰(zhàn)略差異度高于行業(yè)整體，意味著X地產(chǎn)當(dāng)年的戰(zhàn)略較為激進(jìn)，與同年度同行的戰(zhàn)略差異較大；2018-2019年X地產(chǎn)的戰(zhàn)略差異減小，說明公司戰(zhàn)略由較為激進(jìn)轉(zhuǎn)為較為保守。公司激進(jìn)的戰(zhàn)略政策造成較高的戰(zhàn)略差異度給企業(yè)自身帶來了更多的經(jīng)營風(fēng)險和信息不對稱，特別是對債務(wù)融資成本的影響，加大公司的財務(wù)風(fēng)險，導(dǎo)致Z值減小，可能面臨破產(chǎn)的危險。

（二）影響因素分析

X地產(chǎn)與房地產(chǎn)的整體行業(yè)值比較，保利地產(chǎn)、華夏幸福、綠地控股的戰(zhàn)略差異度均小于行業(yè)值，說明房地產(chǎn)企業(yè)與同年度同行的戰(zhàn)略差異較小，公司的戰(zhàn)略較為保守，而X地產(chǎn)與同年度同行的戰(zhàn)略差異較大。以下是影響X地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的外部與內(nèi)部因素分析：

1.經(jīng)濟(jì)政策因素的影響

當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展較好，但在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好的形勢下，還缺乏一套比較完善的經(jīng)濟(jì)體制和良好的經(jīng)濟(jì)政策。我國房地產(chǎn)企業(yè)所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境形勢受到國家政策的波動、國家法律法規(guī)制度不夠完善等情形的影響仍較為嚴(yán)峻，這種制度大環(huán)境下使得房地產(chǎn)行業(yè)的生存受到一定的影響。受這樣的外部政策制度環(huán)境影響，X地產(chǎn)與同行的戰(zhàn)略差異度增大，面臨較大的財務(wù)風(fēng)險。

2.稅收政策因素的影響

國家稅收政策的變化無疑會對企業(yè)的資金及財務(wù)狀況造成最直接的影響，所以企業(yè)的財務(wù)管理應(yīng)與稅收籌劃緊密結(jié)合。一般來說，當(dāng)一家公司的稅收成本較低時，它的市場競爭力就會提高，財務(wù)風(fēng)險也會較低；相反，如果企業(yè)承擔(dān)的稅務(wù)成本較大時，其面對的財務(wù)風(fēng)險也會比較大。X地產(chǎn)在今天的發(fā)展中，負(fù)擔(dān)著較大的資本成本，其中稅務(wù)成本的影響不容小覷，較高的稅務(wù)成本在一定程度上加大了X地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險，其對于企業(yè)產(chǎn)生的影響是不容忽視的。

3.毛利率較高

X地產(chǎn)在2015-2018年間的毛利率較高，并且比同行業(yè)的大部分企業(yè)高，有以下兩方面原因：一是財務(wù)杠桿高，很多資金來源于銀行借款；二是開發(fā)商原本的巨大資金壓力因為商品房的預(yù)售方案制度得以減輕，越來越多的資金因此能夠涌入房地產(chǎn)市場。這實際上也是一種利用杠桿作用的方式，使得毛利率處于較高水平，期限配置得好，在畫出圖紙的時候就能向客戶收錢了。據(jù)國家統(tǒng)計局的相關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，2019年定金以及預(yù)收款項占比甚至高于企業(yè)自籌資金的占比，這種預(yù)先銷售的制度方案，最直接的影響就是另一部分銷售收入在前期就得以實現(xiàn)。但是由于錯配周期的原因，營業(yè)收入和相關(guān)利潤需要耗費(fèi)一兩年的時間才能得到清算，受到周期性銷售收入、個別體量大的工程和時間等因素的影響，財務(wù)上的核心指標(biāo)都會呈現(xiàn)出不同程度的波動，結(jié)果導(dǎo)致X地產(chǎn)面臨報告期內(nèi)出現(xiàn)增收不增利的狀態(tài)，多個結(jié)轉(zhuǎn)項目出現(xiàn)虧損等財務(wù)風(fēng)險。

4.資本結(jié)構(gòu)不合理

X地產(chǎn)對于銀行這類金融機(jī)構(gòu)的依賴程度相當(dāng)大，正常情況下房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動都需要得到自有資金和銀行借款的支持。但是，X地產(chǎn)在最初始的建設(shè)期直接從企業(yè)外部獲取所需資金，忽視了挖掘內(nèi)部資金，隨意舉債的后果便是導(dǎo)致償債負(fù)擔(dān)過高，加重了公司在投資運(yùn)營上的財務(wù)風(fēng)險。X地產(chǎn)2015-2019年期間資產(chǎn)負(fù)債率都高于70%，且高于同行業(yè)其他企業(yè)，表明企業(yè)償還各種債務(wù)能力較弱，資本結(jié)構(gòu)不合理。新項目開發(fā)建設(shè)所需資金大都來源于房屋銷售時獲得的預(yù)收資金和工程建設(shè)當(dāng)中的拖欠款，而來自企業(yè)內(nèi)部的自有資金卻很少。在這種背景下，如果X地產(chǎn)遭遇開發(fā)項目的問題，遭遇償還債務(wù)的問題，公司將會很難應(yīng)對，管理上容易出現(xiàn)較大的漏洞，財務(wù)風(fēng)險隱患不斷加深，甚至?xí)＜罢麄€國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性、健康性發(fā)展。

5.資本成本較高、資金周轉(zhuǎn)速度較慢

由X地產(chǎn)銀行借款占比較大導(dǎo)致資本結(jié)構(gòu)不合理可以推出，公司的資本成本必然較高。X地產(chǎn)也不例外，試圖嘗試采用各種方法緩解資金流動性的壓力。資金周轉(zhuǎn)速度是企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度水平最直接的體現(xiàn)，表明企業(yè)在所制定的戰(zhàn)略政策下，利用資產(chǎn)運(yùn)營所創(chuàng)造價值收入的程度。與同行業(yè)的保利地產(chǎn)等三家房地產(chǎn)企業(yè)相比，2015年至2019年期間，X地產(chǎn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度相對較慢，企業(yè)的銷售創(chuàng)收能力相對較低，資產(chǎn)投資效益相對差，資金有效利用率相對低，進(jìn)一步導(dǎo)致運(yùn)營效率低，運(yùn)營效果差，會帶來一定的財務(wù)風(fēng)險。

三、控制X地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的建議

（一）降低毛利率

政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境都會令整個房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率受到不同程度影響，并且在一定程度下售價高低、土地和建筑的相關(guān)成本等成分因素也會造成對整個房地產(chǎn)行業(yè)毛利率不同程度的影響。降低毛利率能夠把房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險控制在相對低水平起到一定的作用。此外，與房地產(chǎn)相關(guān)的預(yù)售政策制度弊端愈發(fā)擴(kuò)大的重要原因在于目前供給大于需求充斥著整個房地產(chǎn)行業(yè)。因此，為減少財務(wù)風(fēng)險，降低房地產(chǎn)行業(yè)毛利率，改革商品房預(yù)售制度勢在必行。但是改革要強(qiáng)調(diào)適當(dāng)?shù)恼吡Χ群驼呒s束范圍，可以考慮以商品房為切入點，加強(qiáng)其預(yù)售資金環(huán)節(jié)的管控力度，加大預(yù)售資金只用于商品房項目構(gòu)建的監(jiān)管力度，規(guī)范資金支取規(guī)范條例。從長遠(yuǎn)角度來看，需要進(jìn)一步抬高行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，把單純追求短期利益、不具備綜合實力的開發(fā)商拒之行業(yè)之外，此舉也能夠促成和提升行業(yè)整體競爭力與美譽(yù)度。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

應(yīng)該采取優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的措施來進(jìn)行風(fēng)險控制。具體有以下方法：第一，合理調(diào)整債務(wù)資本結(jié)構(gòu)。有效使用商業(yè)方面信用度降低償債壓力，調(diào)低資本結(jié)構(gòu)中負(fù)債占比；第二，開辟新融資渠道，嘗試?yán)貌煌谫Y手段，例如海外融資、發(fā)行新股融資、資產(chǎn)合法證券化融資、可轉(zhuǎn)換債券融資等；第三，完善股權(quán)結(jié)構(gòu)，維護(hù)、增加中高管理層占股比率，吸引戰(zhàn)略機(jī)構(gòu)投資方，在利益平衡機(jī)制政策中加入行動人一致性協(xié)議。

（三）降低資本成本

資本是房地產(chǎn)相關(guān)投資項目建設(shè)開發(fā)的物質(zhì)基礎(chǔ)，X地產(chǎn)應(yīng)降低資本成本，進(jìn)而控制項目總投資，降低房地產(chǎn)投資項目開發(fā)風(fēng)險。第一，進(jìn)行合理地安排籌資期限。例如，針對多層類型商品房，相較于長期型融資，其籌資結(jié)構(gòu)適合將短期型融資作為主要部分；針對高層類型商品房，恰恰相反，其融資結(jié)構(gòu)適合將長期型融資作為主要部分。第二，健全財務(wù)管理審核批準(zhǔn)制度，加大對各環(huán)節(jié)資金流向管理到位，杜絕各類越權(quán)行為的產(chǎn)生。第三，開展合理的項目可行性評估分析。房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的可行性評價是降低資本成本，規(guī)避項目資本風(fēng)險的有效方式。

（四）加速資金周轉(zhuǎn)

對于房地產(chǎn)這種資金密集型行業(yè)，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的微弱提高，就能夠節(jié)省大量資金用于其他項目，帶來利潤率的提高。改良財務(wù)管理模式，有效調(diào)整企業(yè)內(nèi)部相關(guān)財務(wù)管理方案，提高有關(guān)財務(wù)人員的專業(yè)知識能力與崗位技能，進(jìn)一步加強(qiáng)關(guān)于財務(wù)的管控工作，提高財務(wù)工作各個環(huán)節(jié)的效率，這類方法都有助于X地產(chǎn)合理有效地降低和規(guī)避企業(yè)面臨的種種財務(wù)風(fēng)險。同時，規(guī)范合理地落實全面預(yù)算等相關(guān)管理工作，對于修建周期相對較長、投資數(shù)額相對較大、整體運(yùn)營期限相對較久的項目，應(yīng)進(jìn)行謹(jǐn)慎正確的評估和判斷。按照實際計劃，制定合理的戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)，做好管理，這樣才能夠?qū)嵭匈Y產(chǎn)穩(wěn)定平穩(wěn)周轉(zhuǎn)。

四、結(jié)束語

財務(wù)風(fēng)險識別與控制作為房地產(chǎn)企業(yè)重要的一項工作內(nèi)容，需要各方不斷加強(qiáng)重視程度，提升警覺性和警惕性，充分意識到財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的內(nèi)因與外因，采取行之有效的針對措施，保證資金流的健康與充足，保障房地產(chǎn)行業(yè)自身長久穩(wěn)定的發(fā)展，需要結(jié)合自身財務(wù)實際情況，積極尋找并識別出其中潛在的風(fēng)險因素，結(jié)合具體的風(fēng)險因素表現(xiàn)，制定針對性的規(guī)避措施，增強(qiáng)對財務(wù)風(fēng)險的控制力，從而用自身良好的發(fā)展態(tài)勢，為我國社會的穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。