關(guān)于加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的思考

王新華

（深圳市融科實業(yè)投資股份公司，新疆 烏魯木齊 830012）

房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展中占有重要的地位，作為房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的重點內(nèi)容，資金管理可以有效地幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決許多問題，但同時也帶來了挑戰(zhàn)和要求。雖然有很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開展了資金管理，但是由于各種各樣的原因，資金管理的效果不強，資金利用率較低，嚴重情況下會導致企業(yè)的資金鏈中斷，不利于企業(yè)的長久發(fā)展。雖然房地產(chǎn)行業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，但受到國家宏觀調(diào)控政策的影響，產(chǎn)生了許多問題，在這種背景下，加強企業(yè)的資金管理工作已經(jīng)成為重中之重。

一、資金管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的重要性

（一）優(yōu)化企業(yè)資金配置

房地產(chǎn)業(yè)不同于其他產(chǎn)業(yè)，具有特殊性，前期需要投入大量的資金用于建設和項目開發(fā)。所以，企業(yè)會通過融資的方式獲取大量的資金，當獲取資金以后，房地產(chǎn)業(yè)就對這些資金進行利用，規(guī)劃籌集資金使用的方向，優(yōu)化企業(yè)的資金配置。資金管理可以結(jié)合企業(yè)實際發(fā)展的情況，有條理性地分配籌集的資金，使其可以有效地實現(xiàn)資金的增值。只有強化資金管理，才能加快資金的回流速度，實現(xiàn)循環(huán)利用的效果。

（二）保障資金合理使用

房地產(chǎn)業(yè)具有投資較大、周期較長的特點，融資取得的大量資金不僅要用于項目前期階段，項目施工建設階段以及項目銷售階段都需要資金的周轉(zhuǎn)?？紤]到房地產(chǎn)項目的復雜性和專業(yè)性，企業(yè)在進行資金投入之前，就要加強對于資金的管理，綜合企業(yè)的全部情況，及時查找在經(jīng)營過程中出現(xiàn)的資金問題，以此來保障合理利用資金，提高資金的利用效率。很多房地產(chǎn)企業(yè)都是依靠銀行貸款進行融資，融資后獲取的大量資金就要進行科學的管控，需要確保每筆資金的合理利用，每筆資金需要用在刀刃上，還需要計劃各個方面的資金使用情況和分配情況，以及劃分出部分資金償還銀行貸款的本金與利息，從而保障資金能夠正常周轉(zhuǎn)和運作，促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（三）規(guī)避現(xiàn)金流的風險

房地產(chǎn)業(yè)的建設和發(fā)展會受到許多因素的影響，國家頒布的宏觀調(diào)控政策中對于房地產(chǎn)的負債情況作出了明確的規(guī)定。由于項目建設會受到市場行情、融資結(jié)果的影響，因此企業(yè)的現(xiàn)金流會出現(xiàn)許多風險，只有加強企業(yè)的資金管理，才能確保現(xiàn)金流的穩(wěn)定，及時有效地規(guī)避財務風險。房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力以及融資方式都與企業(yè)的資金管理有著密切的聯(lián)系，只有將這些資金進行統(tǒng)籌規(guī)劃，才能規(guī)避現(xiàn)金流的風險，確保房地產(chǎn)項目的順利開展和實施，領(lǐng)導層還可以根據(jù)企業(yè)資金管理中的現(xiàn)金流運轉(zhuǎn)情況，實時做出調(diào)整。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題和不足

（一）投資決策存在盲目性

前些年由于房地產(chǎn)業(yè)的需求過于旺盛，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額在不斷地提升，資金回籠越發(fā)充分。這就使得部分企業(yè)在較高利潤的驅(qū)使下對當前行業(yè)產(chǎn)生錯誤的預判，其并沒有對項目所在的位置、配套設施等情況進行細致的研究，也沒有對當前行業(yè)的潛在風險進行進一步的分析，這就使得其對未來行業(yè)的發(fā)展的困境估計不足。

在巨大利潤的驅(qū)使下，房地產(chǎn)企業(yè)會忽視自身的抗風險能力，導致投資量越來越大，而企業(yè)的資金缺口也越來越大。當急需資金進行投入時，部分商家會引入小額信貸的資金，這種做法就會對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展造成不可逆轉(zhuǎn)的影響。

（二）項目開發(fā)階段變動因素較多

房地產(chǎn)業(yè)具有開發(fā)周期長、資金投入成本較大的特點，并且在項目的開發(fā)階段就已經(jīng)包括了許多流程，無論是人工成本還是建筑所需的材料，都會在一定程度上影響到資金的管理。建筑原材料會受到市場的影響，例如沙石、鋼鐵、涂料等，一旦市場需求擴大，材料供應緊俏，就會產(chǎn)生價格的波動。房地產(chǎn)開發(fā)項目并不是一個短期工程，在建設的過程中，無法一次性采購所有的建筑材料，所以無法保證原材料的初始價格和使用價格一致。甚至許多建筑材料都需要在使用的時候開始采購，所以，很多房地產(chǎn)企業(yè)和承包商的約定中，都會考慮到建筑材料價格的漲幅問題，一般不會超過5%，如果建筑材料的價格出現(xiàn)漲幅情況且在5%之內(nèi)，開發(fā)商就可以支付上調(diào)的價款。這種變化的情況，在很大程度上會受到市場的控制，無法進行科學的規(guī)劃和預測，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理。

（三）財務人員與項目人員對接問題

房地產(chǎn)企業(yè)進行資金管理的時候，往往是財務人員和項目人員分別負責各自的部分，然后進行數(shù)據(jù)交接，在這種情況下，就會產(chǎn)生一定的問題。如果沒有針對資金流進行及時的溝通和交流，就會出現(xiàn)工作銜接的問題，造成信息數(shù)據(jù)不夠準確的現(xiàn)象。許多房地產(chǎn)項目的初始階段，會由項目部門全權(quán)負責，對于整個項目的招標、開發(fā)和建設過程而言，只會參考財務人員提供的企業(yè)發(fā)展狀況和運行情況，以此來推進項目的實施。但是，財務人員并沒有貫穿始終，只是為項目提供數(shù)據(jù)支撐，這種工作銜接問題，不利于企業(yè)領(lǐng)導者做出決策，僅僅依靠一個部門的工作，就無法完成企業(yè)長遠發(fā)展的計劃。只有統(tǒng)籌各個部門，把每個部門之間相互連接，加強彼此之間的溝通，提高數(shù)據(jù)的實時性，將財務人員融合在房地產(chǎn)業(yè)資金管理的全部階段，才能提高資金的利用率，發(fā)揮出企業(yè)資金應具備的價值。

（四）收支聯(lián)動管理有待加強

如果房地產(chǎn)業(yè)的項目開發(fā)和房產(chǎn)銷售二者之間產(chǎn)生了脫節(jié)，就會給企業(yè)的資金回流量帶來嚴重的問題，短時間內(nèi)無法進行資金回流，企業(yè)就會有資金鏈斷裂的可能。以銷定產(chǎn)的方式不利于資金流的管理，并且還存在著許多未知的風險，這種方式非?？简灧康禺a(chǎn)企業(yè)的規(guī)模，資金流轉(zhuǎn)情況較小的情況下，不建議選擇以銷定產(chǎn)的方式?，F(xiàn)階段，很多房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)和房產(chǎn)銷售之間缺乏有效的聯(lián)動，二者之間并沒有相互滲透。如果沒有考慮到項目投資和項目之間的關(guān)系，就會造成企業(yè)成本上的壓力。很多房地產(chǎn)企業(yè)一味地追求經(jīng)濟效益，沒有考慮到銷售環(huán)節(jié)會存在潛在風險，不利于企業(yè)的正常運行。

（五）資金管理制度有待完善

很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行內(nèi)部資金管理的時候，往往是由領(lǐng)導層做出決策，財務部門負責執(zhí)行，并沒有建立相關(guān)的資金管理制度，沒有詳細的依據(jù)遵循，缺失全面的資金預算管理，僅僅從子項目中進行成本控制、資金運轉(zhuǎn)，并沒有從企業(yè)整條資金鏈進行考慮。負責資金運行的部門工作人員缺乏風險管控意識，對于突發(fā)事件以及資金回籠情況并沒有制定出對應的處理策略。房地產(chǎn)企業(yè)一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂或者運作問題，一般第一時間就會開始往融資貸款方面考慮，并沒有一套資金管理應急的措施，在管理制度缺失的情況下，也無法明確資金管理中存在問題的責任人和問題環(huán)節(jié)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強資金管理的對策建議

（一）建立健全資金審批制度

針對房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理中存在的問題，需要對問題進行分析，找出問題產(chǎn)生的原因，有針對地進行解決。房地產(chǎn)企業(yè)需要建立健全資金的審批制度，按照資金審批制度去規(guī)劃資金的使用，將每個階段所需要使用的資金情況進行上報和提交，進行研究和決策后，分階段使用相應的資金。對于每個環(huán)節(jié)的資金使用情況，要及時進行記錄和上傳，利用審批臺賬，加強資金使用的復核評估，可以詳細地進行數(shù)據(jù)分析，確定劃分的資金有效地投入到各個環(huán)節(jié)中。如果出現(xiàn)資金利用不符的情況，甚至是資金投入超出預算的情況，都要對當前的環(huán)節(jié)展開調(diào)查，確保每個環(huán)節(jié)的資金使用都符合資金審批的制度，在其規(guī)范化的要求下，嚴格執(zhí)行資金的管理制度，利用這項管理制度，去規(guī)范日常資金的管理，從而降低運營風險，并且，資金的保管和使用決策都需要有專業(yè)的人員以及企業(yè)領(lǐng)導層協(xié)議才行。可以加強企業(yè)資金的預算編制工作，統(tǒng)一相關(guān)的部門，每個部門之間相互協(xié)調(diào)，實時共享企業(yè)發(fā)展中的數(shù)據(jù)信息，在合理的預算管理制度下，編制的資金預算要具有科學性和可行性。

（二）強化財務人員項目參與

企業(yè)財務人員與項目部門要始終保持有效的溝通，帶動財務人員參與到項目的全部過程中，并且能夠根據(jù)各個階段的發(fā)展情況提供相關(guān)的數(shù)據(jù)，財務人員還要及時了解每個階段的資金使用情況，保證資金可以按計劃流通。要及時追蹤銀行的放貸情況，考慮多種融資方式，拓展不同的融資渠道，要以發(fā)展的眼光看待問題，不能將企業(yè)的融資全部寄托于銀行貸款上。關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的銷售環(huán)節(jié)，加快回收房屋銷售的款項。財務人員在協(xié)助管理人員時，考慮到項目投資和資金之間的關(guān)系，不斷優(yōu)化項目的投資管理，要結(jié)合國家頒布的政策和相關(guān)法律法規(guī)，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展情況，了解市場需求的走向?？陀^的安排建設項目的施工周期，對于整個項目所需要的資金額度以及每個環(huán)節(jié)需要分配的資金額度，都要制定詳細的管理計劃，在實際的資金管理中，如果存在與管理計劃不相符的資金使用條目，要發(fā)揮出各個部門之間的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力，反思在每個環(huán)節(jié)中可能會出現(xiàn)的問題，加強融資渠道監(jiān)管現(xiàn)金流的運行狀態(tài)，確保企業(yè)資金的安全。

（三）聯(lián)動資金的使用與資金籌措

為了保證企業(yè)的正常運營，在初始階段，要通過各種融資方式獲取大量的資金，企業(yè)要合理地利用和使用這些資金，提前做好資金的預算工作，在資金投入不同項目使用之前，要嚴格按照詳細的預算制度，避免預算超支的情況發(fā)生，資金預算對于資金管理來說，具有良好的規(guī)范作用，每個環(huán)節(jié)可以按照規(guī)定的預算開展相關(guān)的工作。

要加強資金的使用和資金籌措的聯(lián)動，其資金籌措指的是房地產(chǎn)業(yè)的融資階段，融資得來的資金和資金的使用之間要合理地進行配比，一旦資金的使用超出了資金的籌措范圍，就會導致資金鏈的中斷，甚至會增加企業(yè)投入的成本。這種情況下，就會伴隨著高風險產(chǎn)生，資金的回流狀況，對于企業(yè)的發(fā)展來說具有重要的意義，所以，企業(yè)的資金管理一定要確?，F(xiàn)金流的循環(huán)，防止資金用量不足的現(xiàn)象產(chǎn)生。

（四）拓展多元化的銷售渠道

房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟收益主要是來源于房屋的銷售，雖然前期的成本投入較大、運作周期較長，但是考慮到我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)發(fā)展狀況，房地產(chǎn)業(yè)的價格一直是居高不下，是國家和政府進行了宏觀調(diào)控和市場調(diào)控，但是房地產(chǎn)業(yè)的價格始終堅挺。房地產(chǎn)業(yè)通過各種融資渠道去獲取大量的資金以后，會按照規(guī)劃使用每一項資金，一直到項目竣工階段，就要通過房屋的銷售去獲取經(jīng)濟效益。如果企業(yè)采用了銀行貸款或發(fā)行債券的形式進行了融資，房屋出售后獲得的收益將用來支付債務融資本金及利息?？梢哉f銷售環(huán)節(jié)在整個房地產(chǎn)建設和發(fā)展中都具有重要的地位，銷售情況可以直接反映了企業(yè)的盈虧狀況。

所以，房地產(chǎn)業(yè)要不斷拓寬房產(chǎn)銷售的渠道，改變傳統(tǒng)的房產(chǎn)銷售單一模式，創(chuàng)新銷售的新思路，借助互聯(lián)網(wǎng)的便捷性，加強對于房屋銷售的推廣和宣傳，甚至是針對不同的年齡人群，選擇合適的銷售方式，以此來獲取經(jīng)濟效益的提升，加速資金回流，通過互補性的產(chǎn)業(yè)投資去拉動房產(chǎn)營銷的需求。所以，既要擴寬房產(chǎn)的銷售渠道，還要提高銷售人員自身的銷售能力，提高房屋的成交率，確保資金的回籠。

（五）建立風險評估與管理機制

房地產(chǎn)業(yè)的資金管理會受到許多因素的影響，在管理的過程中會產(chǎn)生許多變化，考慮到房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，要建立風險預估和管理機制，結(jié)合企業(yè)發(fā)展的實際狀況，擴大分析因素的范圍，要整理好的數(shù)據(jù)信息，進行提煉和分析，明確風險評估中的指標和參數(shù)，在此基礎上，根據(jù)每一個變量進行科學評估。

還要確定風險的等級，按照等級的嚴重程度，可以分為四個等級，包括了一級風險、二級風險、三級風險、重大突發(fā)事件風險，根據(jù)預算和評估的情況，制定對應的處理措施，在發(fā)生突發(fā)事件以后，可以按照風險的等級，在第一時間內(nèi)迅速做出響應，還要提高全員的風險意識，帶動員工參與到資金管理中。

（六）完善企業(yè)資金管理制度

沒有規(guī)矩，不成方圓，只有完善房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理制度，才能有條例可以遵循，并且明確的制度可以規(guī)范工作中的行為。對于資金的融通、分配、運轉(zhuǎn)、撥付等環(huán)節(jié)都要有嚴格的規(guī)定，對于子公司的資金往來要進行彈性管理，對于融資得來的貸款，規(guī)定其還款利息和期限，有條理性地估算籌資的風險，避免盲目性決策帶來的經(jīng)濟危機。在企業(yè)資金管理制度下，采取“收支并線”的管理模式，將收入和支出設定專門的賬戶，制定資金的統(tǒng)籌計劃，提高預算管理，加強企業(yè)資金的利用率和回轉(zhuǎn)速度。

四、結(jié)束語

綜上所述，資金管理對于房地產(chǎn)的發(fā)展具有重要的意義，不僅可以優(yōu)化企業(yè)資金配置，保障資金的合理使用，還能有效地規(guī)避現(xiàn)金流的風險。但是當前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中仍存在一些問題，例如，房地產(chǎn)企業(yè)資金投入較高，項目開發(fā)階段的變動因素較多，財務人員與項目人員對接產(chǎn)生問題，收支聯(lián)動管理還有待加強。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷地強化財務人員的項目參與，建立健全資金審批制度，聯(lián)動資金的使用與資金的籌措，拓展多元化的銷售渠道，建立風險評估與管理機制，以確保房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化和發(fā)展。