杭州聯(lián)合辦公空間分布特征及影響因素探究

文／王偉武 梁靜宜

引言

隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)等技術(shù)的發(fā)展，共享經(jīng)濟(jì)作為實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的、新的協(xié)作經(jīng)濟(jì)，逐步替代了舊有的、封閉的資本模式，其發(fā)展不僅有效整合了市場(chǎng)閑散資源、提升了資源的整體利用率，也培育了新型的經(jīng)濟(jì)形態(tài)和消費(fèi)理念，極大地降低了交易成本[1]。作為一種以共享辦公空間來(lái)降低租賃成本的新型辦公模式，聯(lián)合辦公憑借租賃成本低廉、租期靈活、社區(qū)氛圍濃厚等特點(diǎn)，迎合了眾多中小企業(yè)尤其是初創(chuàng)企業(yè)的辦公需要，市場(chǎng)規(guī)模呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

聯(lián)合辦公起源于美國(guó)的共享辦公室理念，在這一空間中，聯(lián)合辦公者不僅共享辦公環(huán)境和設(shè)施，同時(shí)也共享一些信息資源，接而自然產(chǎn)生合作關(guān)系[2]。這一經(jīng)營(yíng)理念在資本助推下逐漸在全球興起，誕生了WeWork、雷格斯、世服宏圖等國(guó)際聯(lián)合辦公品牌。各大聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商通過(guò)租賃方式整合市面上空置的寫(xiě)字樓資源，將辦公場(chǎng)地進(jìn)行工位劃分和設(shè)計(jì)改造，以“化整為零”的分租模式對(duì)外出租給多個(gè)企業(yè)或是個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，并提供一系列多元化的增值服務(wù)。而中國(guó)聯(lián)合辦公市場(chǎng)的發(fā)展得益于“雙創(chuàng)”政策的出臺(tái)，伴隨著國(guó)內(nèi)創(chuàng)業(yè)熱情日益高漲，在短期內(nèi)興起了一波快速擴(kuò)張的熱潮,成立了以?xún)?yōu)客工場(chǎng)、氪空間、夢(mèng)想加空間等為代表的數(shù)百家聯(lián)合辦公企業(yè)，主要進(jìn)駐在北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市，并逐步向新一線(xiàn)城市如成都、杭州、南京、長(zhǎng)沙等地不斷拓展，擁有著巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)外對(duì)于聯(lián)合辦公的研究更多地集中在其經(jīng)營(yíng)模式[3,4]、用戶(hù)行為偏好[5,6]和內(nèi)部空間設(shè)計(jì)[7-9]上，在對(duì)聯(lián)合辦公空間選址的研究中，僅有小部分學(xué)者聚焦米蘭[10]、北京[11]、上海[12]等發(fā)展較為成熟的國(guó)際一線(xiàn)城市，在不同尺度上對(duì)聯(lián)合辦公空間的地理分布特征進(jìn)行了探究。本文基于ArcGIS 空間分析，重點(diǎn)探究杭州聯(lián)合辦公空間的分布特征，并揭示影響聯(lián)合辦公空間布局的相關(guān)因素，以期推動(dòng)聯(lián)合辦公空間的科學(xué)選址。

1 研究區(qū)域、數(shù)據(jù)來(lái)源與研究方法

1.1 研究區(qū)域

研究區(qū)域?yàn)楹贾葜鞒菂^(qū)，包括最新區(qū)劃調(diào)整后的上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)、臨平區(qū)和錢(qián)塘區(qū)8 個(gè)行政區(qū)在內(nèi)。憑借著優(yōu)越的商務(wù)辦公環(huán)境和濃厚的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)氛圍，杭州目前已成為國(guó)內(nèi)外聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商拓展業(yè)務(wù)的焦點(diǎn)城市之一。

1.2 數(shù)據(jù)來(lái)源

本文研究的聯(lián)合辦公空間信息來(lái)源于58 同城、點(diǎn)點(diǎn)租、辦辦網(wǎng)等各類(lèi)辦公租賃網(wǎng)站以及各大聯(lián)合辦公品牌官網(wǎng)，并對(duì)獲取數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選、去重和考察驗(yàn)證，截至2021 年5 月，統(tǒng)計(jì)國(guó)內(nèi)外聯(lián)合辦公品牌設(shè)立的網(wǎng)點(diǎn)共112 個(gè)。此外，文章中研究的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和公司POI 數(shù)據(jù)均基于高德地圖開(kāi)放平臺(tái)進(jìn)行爬取，并對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行清洗。

1.3 研究方法

基于采集到的數(shù)據(jù)，首先運(yùn)用ArcGIS 核密度分析法，對(duì)聯(lián)合辦公空間數(shù)據(jù)點(diǎn)進(jìn)行密度分布連續(xù)化模擬計(jì)算，直觀(guān)體現(xiàn)其在地理空間上的整體分布格局。其次選用緩沖區(qū)工具，以地鐵站點(diǎn)為中心，建立其周?chē)欢ò霃椒秶鷥?nèi)的緩沖區(qū)，篩選出地鐵站鄰近范圍內(nèi)的聯(lián)合辦公空間，用以探討交通可達(dá)性。最后選擇網(wǎng)格工具，對(duì)杭州主城區(qū)地圖進(jìn)行網(wǎng)格劃分，計(jì)算每個(gè)網(wǎng)格中的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和公司POI 數(shù)量，得出其聚集程度，并通過(guò)疊加分析，探究聯(lián)合辦公空間與不同行業(yè)的關(guān)聯(lián)性。

2 聯(lián)合辦公空間分布特征

2.1 總體分布格局

依據(jù)杭州各行政區(qū)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，現(xiàn)有的聯(lián)合辦公空間多數(shù)選址在發(fā)展較為成熟的中心城區(qū)。在112 個(gè)國(guó)內(nèi)外品牌設(shè)立的聯(lián)合辦公網(wǎng)點(diǎn)中，位于拱墅區(qū)的聯(lián)合辦公網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量最多（29 個(gè)），占到了總數(shù)的四分之一以上（25.89%），其次是上城區(qū)、西湖區(qū)和濱江區(qū)，網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量均在20 個(gè)以上，而錢(qián)塘區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)和臨平區(qū)的網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量均只有個(gè)位數(shù)，與中心城區(qū)之間差距明顯。

從整體布局結(jié)構(gòu)來(lái)看，杭州聯(lián)合辦公空間的分布呈現(xiàn)多中心格局，且在主城外圍區(qū)域出現(xiàn)次一級(jí)的集聚中心（圖1）。其中，武林中央商務(wù)區(qū)、黃龍商圈、錢(qián)江新城這三個(gè)杭州核心商務(wù)區(qū)是聯(lián)合辦公空間聚集度最高的區(qū)域；其次分布較為密集的是錢(qián)江世紀(jì)城、濱江商務(wù)區(qū)、下沙高教園區(qū)等區(qū)域；僅有小部分聯(lián)合辦公空間的場(chǎng)地設(shè)在特色小鎮(zhèn)、社區(qū)和學(xué)校內(nèi)部。與此同時(shí)，不同品牌的聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商依據(jù)自身的發(fā)展理念，在選址上也呈現(xiàn)出不同的策略，以雷格斯、WeWork 為代表的海外聯(lián)合辦公品牌，無(wú)一例外地布局在核心商務(wù)區(qū)，而國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商則憑借行業(yè)資源和較敏銳的政策洞察力，在主城外圍地區(qū)進(jìn)行小規(guī)模試水。

圖1 杭州市聯(lián)合辦公空間核密度分析圖

2.2 軌道交通可達(dá)性

通過(guò)將杭州主城區(qū)的聯(lián)合辦公空間與杭州地鐵線(xiàn)網(wǎng)進(jìn)行疊合分析（圖2），可以發(fā)現(xiàn)聯(lián)合辦公空間的布局與地鐵線(xiàn)網(wǎng)和站點(diǎn)位置聯(lián)系緊密。同時(shí)，以地鐵站點(diǎn)為核心、半徑800m 范圍作為15 分鐘步行適宜區(qū)，即地鐵站點(diǎn)核心圈，借助ArcGIS 緩沖區(qū)工具，提取地鐵站點(diǎn)核心圈內(nèi)的聯(lián)合辦公網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量，以此來(lái)分析聯(lián)合辦公空間的軌道交通可達(dá)性。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析得出，近60%的聯(lián)合辦公空間布局在臨近地鐵站的位置，其中，大型聯(lián)合辦公品牌運(yùn)營(yíng)商（如創(chuàng)富港、高格、WeWork、氪空間等）在其網(wǎng)點(diǎn)布局上與地鐵站點(diǎn)的關(guān)系更為密切，臨近地鐵站的聯(lián)合辦公空間數(shù)量約占其網(wǎng)點(diǎn)總數(shù)的四分之三，軌道交通可達(dá)性高。而一些杭州本土聯(lián)合辦公品牌，尤其是中小型運(yùn)營(yíng)商則更多地選擇布局在地鐵站點(diǎn)核心圈外，軌道交通可達(dá)性較低。

圖2 杭州市聯(lián)合辦公空間與地鐵網(wǎng)絡(luò)關(guān)系圖

2.3 聯(lián)合辦公空間與不同行業(yè)的關(guān)聯(lián)度

通過(guò)對(duì)杭州主城區(qū)地圖進(jìn)行格網(wǎng)處理，以1km×1km 作為最小網(wǎng)格單位，得出單位網(wǎng)格內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和各類(lèi)公司的POI 數(shù)量，即POI 密度，并與聯(lián)合辦公空間布點(diǎn)進(jìn)行疊加分析。依據(jù)分析結(jié)果得出，聯(lián)合辦公空間主要分布在商業(yè)資源和公司資源高度聚集的區(qū)域，尤其在城市中心地區(qū)，這一耦合關(guān)系更為明顯，可見(jiàn)聯(lián)合辦公空間對(duì)商業(yè)和商務(wù)資源的依賴(lài)程度較高。同時(shí)，進(jìn)一步對(duì)公司行業(yè)進(jìn)行細(xì)分，將其分為商業(yè)貿(mào)易、保險(xiǎn)證券、廣告裝飾、網(wǎng)絡(luò)科技、機(jī)械電子和冶金化工這六大類(lèi)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，聯(lián)合辦公空間的布局與網(wǎng)絡(luò)科技公司、廣告裝飾公司、商業(yè)貿(mào)易公司的關(guān)聯(lián)度很高，絕大多數(shù)聯(lián)合辦公空間選址在這三類(lèi)公司密集分布的地帶，與保險(xiǎn)證券公司的關(guān)系次之，而與機(jī)械電子公司、冶金化工公司的分布沒(méi)有太強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，尤其隨著與城市中心距離的增大，關(guān)聯(lián)度急劇下降。

3 影響因素分析

3.1 政策吸引

杭州市早期就圍繞“雙創(chuàng)示范”工作目標(biāo)任務(wù)，著力于升級(jí)城市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的軟硬件設(shè)施，陸續(xù)出臺(tái)包括眾創(chuàng)空間獎(jiǎng)勵(lì)政策、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展財(cái)稅扶持政策、人才引進(jìn)計(jì)劃在內(nèi)的多項(xiàng)利好政策，催生了一大批科技型中小微企業(yè)。作為這些企業(yè)的辦公載體，聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商也大多選址在樓宇、企業(yè)、人才高度聚集的核心商務(wù)區(qū)，其中，以雷格斯、世服宏圖為代表的海外聯(lián)合辦公品牌率先入駐杭州，搶占了更具優(yōu)勢(shì)的地理區(qū)位，而許多國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商自身就作為政策紅利的產(chǎn)物，受到各區(qū)企業(yè)扶持辦法的激勵(lì)，相較于國(guó)外運(yùn)營(yíng)商在空間布點(diǎn)上增速更快、布局方式也更為靈活，逐步向政策福利豐厚的外圍城區(qū)擴(kuò)張。

3.2 交通便捷度

高效的交通網(wǎng)絡(luò)是聚集人流、財(cái)力、信息等各類(lèi)生產(chǎn)要素的關(guān)鍵，大型交通樞紐能有效破除地理區(qū)域限制，提升其所在片區(qū)的商務(wù)氛圍，拉動(dòng)相應(yīng)配套服務(wù)設(shè)施的完善，吸引大規(guī)模的辦公企業(yè)入駐。相較之下，發(fā)展較為成熟的杭州中心城區(qū)如拱墅、上城、西湖，基于內(nèi)部城市道路網(wǎng)絡(luò)完善、公共交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)、配套服務(wù)設(shè)施豐富、生活便利等優(yōu)勢(shì)，吸引了更多的聯(lián)合辦公品牌在此布點(diǎn)。同時(shí)，對(duì)于入駐聯(lián)合辦公空間的創(chuàng)業(yè)公司和辦公人群而言，時(shí)間成本是其選擇辦公地點(diǎn)時(shí)不容小覷的影響因素。因此，大多數(shù)聯(lián)合辦公空間在布局時(shí)會(huì)考慮交通的便利性，通過(guò)選址在臨近地鐵站點(diǎn)的區(qū)域來(lái)有效降低商務(wù)出行時(shí)間，從而提高聯(lián)合辦公空間的入駐率。

3.3 產(chǎn)業(yè)銜接

相較于傳統(tǒng)辦公場(chǎng)所，聯(lián)合辦公空間不僅創(chuàng)造了靈活舒適的辦公環(huán)境，更重要的在于提供了多樣化的產(chǎn)業(yè)協(xié)同途徑，即通過(guò)搭設(shè)商務(wù)社交平臺(tái)、組織就業(yè)培訓(xùn)沙龍、設(shè)立投資基金、提供投融資服務(wù)等方式串聯(lián)上下游企業(yè)，為入駐空間的創(chuàng)業(yè)公司和辦公人群營(yíng)造了拓展人脈、激發(fā)靈感、協(xié)同合作的良好環(huán)境。因此，基于聯(lián)合辦公空間的自身發(fā)展及其用戶(hù)成長(zhǎng)考慮，各大聯(lián)合辦公品牌運(yùn)營(yíng)商在選址上會(huì)偏向公司產(chǎn)業(yè)高度集聚、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)氛圍濃厚的城市核心商務(wù)區(qū)。同時(shí)，由于入駐杭州聯(lián)合辦公空間的客戶(hù)人群中，從事互聯(lián)網(wǎng)、金融、文化創(chuàng)意等行業(yè)的人群占比較高，因此在聯(lián)合辦公空間的布局上與這些行業(yè)相關(guān)及衍生的公司關(guān)聯(lián)度也更高。

3.4 租金成本

現(xiàn)階段大多數(shù)聯(lián)合辦公空間運(yùn)營(yíng)商采取“低價(jià)整體租入、切分后高價(jià)租出”的商業(yè)模式，其最直接的收益來(lái)源于作為“二房東”賺取的租賃差價(jià)，因此樓宇租金成本也成為影響其布局的關(guān)鍵因素。相較之下，非核心商務(wù)區(qū)的租金成本更低、樓宇空置率更高。伴隨著城市開(kāi)發(fā)不斷向外延伸，外圍商務(wù)區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施不斷完善，加上明顯的寫(xiě)字樓租金差距，也驅(qū)使聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商在中心城區(qū)外加快布點(diǎn)。同時(shí)，由于地鐵站核心區(qū)域與外部之間較大的租金差價(jià)，也促使形成了部分小型聯(lián)合辦公品牌布局在地鐵站外圍地段的狀況。

結(jié)語(yǔ)

聯(lián)合辦公空間本質(zhì)上是對(duì)傳統(tǒng)辦公租賃模式的創(chuàng)新和補(bǔ)充，幫助促進(jìn)寫(xiě)字樓的存量化改造。本文以杭州市聯(lián)合辦公空間數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對(duì)其分布特征和影響因素進(jìn)行探究，研究結(jié)果表明，基于不同類(lèi)別聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商的自身發(fā)展定位和服務(wù)客群需求，加之地區(qū)政策、交通網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)銜接、租金成本等因素的影響，杭州聯(lián)合辦公空間總體呈現(xiàn)多中心分布格局，并由中心城區(qū)逐漸向外圍地區(qū)擴(kuò)散，同時(shí)具有向軌道交通站點(diǎn)、商業(yè)商務(wù)資源聚集的特點(diǎn)。

在未來(lái)聯(lián)合辦公空間的布局上，需要重點(diǎn)把握地區(qū)政策引導(dǎo)，充分權(quán)衡所在區(qū)域的交通便捷度、生活便利度和租金成本，結(jié)合考慮上下游產(chǎn)業(yè)銜接方式，合理評(píng)估目標(biāo)客群對(duì)于商業(yè)、資金、信息等資源的依賴(lài)程度，幫助創(chuàng)造更多的投資發(fā)展機(jī)會(huì)。同時(shí)，伴隨著工作、生活和娛樂(lè)的界限日漸模糊，在聯(lián)合辦公空間的布局選擇上也應(yīng)充分考慮與共住空間、商業(yè)空間的融合，依托青年公寓、酒店、購(gòu)物中心等地區(qū)的活力氛圍，吸引和挖掘潛在用戶(hù)，采取多元化的盈利模式，進(jìn)一步整合土地、企業(yè)、社群資源，拓展產(chǎn)業(yè)鏈條。除此之外，積極借助人工智能等科技手段提升租戶(hù)辦公體驗(yàn)和運(yùn)營(yíng)效率，通過(guò)“精細(xì)化”“智慧化”經(jīng)營(yíng)，有助于推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展與變革。

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