房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展
——兼論金融的調(diào)節(jié)作用

一、引言

實(shí)體經(jīng)濟(jì)是一國(guó)經(jīng)濟(jì)的立身之本與財(cái)富之源(黃群慧，2017)。黨的十九大以來(lái)，以習(xí)近平同志為核心的黨中央高度重視發(fā)展壯大實(shí)體經(jīng)濟(jì)，作出了振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)的一系列重大決策部署。黨的十九屆五中全會(huì)提出，要“堅(jiān)持把發(fā)展經(jīng)濟(jì)著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上……推進(jìn)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)高級(jí)化、產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)代化，提高經(jīng)濟(jì)質(zhì)量效益和核心競(jìng)爭(zhēng)力”?？梢?jiàn)，做大做強(qiáng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為“十四五”規(guī)劃乃至 2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)的關(guān)鍵一環(huán)，其重要性不言而喻。

近年來(lái)，宏觀經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)向虛”問(wèn)題引起社會(huì)廣泛關(guān)注。一方面，隨著我國(guó)步入工業(yè)化階段后期，受人力資本、工資收入水平、國(guó)際分工格局等綜合條件制約，實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)難度不斷加大，制造業(yè)面臨結(jié)構(gòu)性失衡以及產(chǎn)能過(guò)剩等問(wèn)題(余泳澤等，2017)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資回報(bào)率隨之下降，增速下滑；另一方面，受貨幣政策寬松等影響，金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)擴(kuò)張，呈現(xiàn)交替繁榮景象(彭俞超等，2018)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，助推大量金融資源涌入房地產(chǎn)行業(yè)并在其內(nèi)部空轉(zhuǎn)(孟憲春等，2018)，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本進(jìn)一步上升，實(shí)體產(chǎn)業(yè)空心化趨勢(shì)日益顯著。金融的過(guò)度支持使得房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一片虛假繁榮，虛擬經(jīng)濟(jì)在自我循環(huán)中逐漸走向泡沫化，系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)。很多學(xué)者將這種“虛實(shí)背離”的根源歸咎于房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度發(fā)展，甚至稱(chēng)之為“經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)化”(易憲容，2017)，這不禁讓人思考，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟和實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間存在怎樣的內(nèi)在關(guān)聯(lián)？于實(shí)體經(jīng)濟(jì)而言，房地產(chǎn)是惡魔還是天使？二者之間是拉動(dòng)還是擠出？亦或者兩種效應(yīng)同時(shí)存在？金融又在其中扮演怎樣的角色？一系列問(wèn)題值得深入研究。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展壯大與市場(chǎng)化改革息息相關(guān)。上世紀(jì)70年代末，住房領(lǐng)域的市場(chǎng)化探索(1)鄧小平同志于1978年9月和1980年4月相繼就住房問(wèn)題發(fā)表談話，提出了住房“商品化”的改革思路和設(shè)想。率先拉開(kāi)了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化改革的序幕，但直到1998年7月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，福利分房宣告終止，住房分配貨幣化全面展開(kāi)，這個(gè)時(shí)候真正意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)才開(kāi)始逐漸形成，并發(fā)展壯大起來(lái)(2)1998年5月，央行出臺(tái)《關(guān)于加大住房信貸投入，支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》及《個(gè)人住房貸款管理辦法》，住房按揭金融模式確立；2002年5月，原國(guó)土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，土地招拍掛制度形成，土地出讓市場(chǎng)化成型。。多年來(lái)，隨著市場(chǎng)化改革的不斷深入，市場(chǎng)機(jī)制不斷發(fā)揮作用，資源配置效率得到顯著增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)得以通過(guò)自身的充分發(fā)展帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)上下游行業(yè)實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)發(fā)展。然而值得警醒的是，越來(lái)越多的市場(chǎng)僵化與扭曲現(xiàn)象(張曉晶等，2018)引起大家關(guān)注，如租購(gòu)失衡、供需錯(cuò)配、住房空置、土地財(cái)政、炒房投機(jī)、調(diào)控僵化、企業(yè)信用缺失等，嚴(yán)重威脅著房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。黨的十八大以來(lái)，中央在控制房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，開(kāi)始著手推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，旨在通過(guò)重建市場(chǎng)秩序，規(guī)范和約束資本市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、土地市場(chǎng)等，讓住房回歸居住屬性，取得積極成效。2020年至今，受新冠肺炎疫情蔓延和國(guó)際環(huán)境復(fù)雜多變雙重影響，房地產(chǎn)行業(yè)和其他國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要行業(yè)遭遇短期“斷崖式下滑”，一些頭部企業(yè)出現(xiàn)融資鏈斷裂、債務(wù)違約等新情況新問(wèn)題，為扭轉(zhuǎn)不利局面，進(jìn)一步推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量變革、效率變革和動(dòng)力變革，中共中央、國(guó)務(wù)院連續(xù)印發(fā)了《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見(jiàn)》、《關(guān)于新時(shí)代加快完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的意見(jiàn)》等綱領(lǐng)性文件，要求從土地、勞動(dòng)力、資本、技術(shù)、數(shù)據(jù)等五方面推進(jìn)市場(chǎng)化改革，進(jìn)一步激發(fā)要素市場(chǎng)活力，這將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向產(chǎn)生重大影響。十四五時(shí)期，我國(guó)將加快構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局，其中，房地產(chǎn)作為鏈接國(guó)內(nèi)大循環(huán)的關(guān)鍵，對(duì)暢通國(guó)民經(jīng)濟(jì)上下游產(chǎn)業(yè)，激發(fā)內(nèi)需增長(zhǎng)活力，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)供銷(xiāo)有效銜接具有重大作用。為此，牢牢把握房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的大方向，重視市場(chǎng)體系建設(shè)和制度建設(shè)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)壓艙石作用，適當(dāng)弱化其金融屬性，堅(jiān)持運(yùn)用市場(chǎng)化的改革思維解決現(xiàn)實(shí)中的各種扭曲和矛盾，是貫徹落實(shí)中央“房住不炒”定位，推動(dòng)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展的應(yīng)有之義。

二、文獻(xiàn)綜述

目前，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的文獻(xiàn)主要分為兩類(lèi)：第一類(lèi)，是以金融發(fā)展為第一視角，在探討金融市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)互動(dòng)關(guān)系時(shí)，兼論房地產(chǎn)在其中所起的作用。黃群慧(2017)采用部門(mén)觀的界定方法(巫強(qiáng)等，2020)，將金融與房地產(chǎn)業(yè)劃歸廣義虛擬經(jīng)濟(jì)的范疇；他認(rèn)為，“虛擬經(jīng)濟(jì)”以金融為核心，之所以把房地產(chǎn)業(yè)歸入虛擬經(jīng)濟(jì)，主要是因?yàn)槠溆鷣?lái)愈呈現(xiàn)出的金融衍生品屬性特征。劉志彪(2015)、孟憲春、張屹山等(2018)認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)向虛”的根源在于虛擬經(jīng)濟(jì)發(fā)展不足，金融市場(chǎng)受到抑制，難以為市場(chǎng)主體提供更多的投融資選擇，而房地產(chǎn)相對(duì)其他金融資產(chǎn)而言，具有收益高、穩(wěn)定性高、準(zhǔn)入門(mén)檻低等特點(diǎn)，故而引發(fā)社會(huì)瘋狂投機(jī)房地產(chǎn)，最終導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格泡沫化升高。近年來(lái)，微觀層面的企業(yè)金融化問(wèn)題越來(lái)越受到學(xué)者們關(guān)注，他們認(rèn)為，企業(yè)金融化是宏觀經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)向虛”的主要助推動(dòng)力(彭俞超等，2018；劉貫春等，2020；樂(lè)云等，2020)，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷，大量非金融企業(yè)更多地通過(guò)布局金融資產(chǎn)(包括跨行業(yè)投資房地產(chǎn)等)以規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、獲取利潤(rùn)，企業(yè)的金融化程度越來(lái)越高(李秋梅等，2020)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)有效投資呈現(xiàn)不斷下降趨勢(shì)，金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

第二類(lèi)文獻(xiàn)，通常是選取房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)信貸(況偉大，2011)、房地產(chǎn)消費(fèi)(韓立巖，1999；許憲春等，2015)、房?jī)r(jià)等變量來(lái)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的代理變量，間接探討房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的辯證關(guān)系。彭俞超等(2018)分析探討了房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)與金融效率之間的關(guān)系，他們發(fā)現(xiàn)，當(dāng)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重偏離其最優(yōu)結(jié)構(gòu)時(shí)，繼續(xù)刺激房地產(chǎn)，增加其投資將對(duì)金融效率產(chǎn)生顯著的抑制效應(yīng)，從而削弱金融對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用。關(guān)于房?jī)r(jià)上漲與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，當(dāng)前，學(xué)者們普遍認(rèn)為，其拉動(dòng)效應(yīng)與擠出效應(yīng)同時(shí)存在(鄭東雅等，2019)，一方面，房?jī)r(jià)上漲會(huì)拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資，實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資隨之上升，與此同時(shí)也會(huì)抑制其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)投資(如制造業(yè)等)，從而擠出實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資。許桂華等(2017)、杜書(shū)云等(2020)探討了房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)效率的影響，他們發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲顯著降低了金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)效率，其空間效應(yīng)表明，當(dāng)臨近省份房?jī)r(jià)上漲時(shí)，本省房?jī)r(jià)受到帶動(dòng)隨之上漲，更多金融資源更有動(dòng)機(jī)向房地產(chǎn)領(lǐng)域配置，從而大大削弱金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)效率的提高。此外，陳斌開(kāi)等(2018)、羅雙成等(2018)、鄭駿川(2018)等學(xué)者也選用房?jī)r(jià)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的代理變量進(jìn)行了相關(guān)研究。不可否認(rèn)，房?jī)r(jià)問(wèn)題是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的突出問(wèn)題，房?jī)r(jià)漲跌一頭連著生產(chǎn)和投資，一頭牽著民生和消費(fèi)，在暢通國(guó)內(nèi)大循環(huán)、穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈等方面具有舉足輕重的作用，而房地產(chǎn)投資、消費(fèi)、信貸等關(guān)鍵變量也確實(shí)能夠代表一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)和發(fā)展?fàn)顩r，但同時(shí)上述變量又都存在一定的片面性，在實(shí)際分析中，各代理變量之間往往存在諸多矛盾之處，因而缺乏系統(tǒng)性和完整性(許憲春等，2015)。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)核心指標(biāo)變動(dòng)從根本上是源于改革開(kāi)放以來(lái)的市場(chǎng)化探索與體制轉(zhuǎn)型實(shí)踐，前者是表象，后者才是本源。

與已有研究相比，本文可能的邊際貢獻(xiàn)包括以下三個(gè)方面：第一，為現(xiàn)有關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相關(guān)研究提供了新的分析視角。有別于以往研究中選取關(guān)鍵指標(biāo)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的替代變量，本文嘗試從市場(chǎng)化改革的視角，構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化指數(shù)來(lái)探討房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置效率變動(dòng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。第二，揭示了房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革驅(qū)動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在機(jī)理。本文認(rèn)為，房地產(chǎn)領(lǐng)域一系列的市場(chǎng)化制度安排，如土地招拍掛制度、信貸制度、公積金制度、商品房預(yù)售制度、交易和產(chǎn)權(quán)制度等，推動(dòng)和促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展壯大，進(jìn)而通過(guò)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)、要素融合效應(yīng)和融資激勵(lì)效應(yīng)等促使實(shí)體經(jīng)濟(jì)得以不斷實(shí)現(xiàn)量和質(zhì)的提升。第三，本文為進(jìn)一步貫徹落實(shí)中央“房住不炒”定位，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制提供了新的改革思路。本文認(rèn)為，當(dāng)前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需逐漸趨于平衡，應(yīng)當(dāng)果斷停止以往“寬、怠、慢、松”的市場(chǎng)治理理念，重視和加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)要素體系、組織體系、法制體系、監(jiān)管體系、信用體系和信息體系建設(shè)，致力于培育和打造成熟、健全、有效的市場(chǎng)主體和框架結(jié)構(gòu)。針對(duì)現(xiàn)階段日漸僵化的房地產(chǎn)市場(chǎng)化制度體系，應(yīng)當(dāng)不失時(shí)機(jī)地推進(jìn)土地出讓、房地產(chǎn)信貸、住房公積金、以及相關(guān)交易與產(chǎn)權(quán)等全方位制度改革，在支持住和抑制炒方面構(gòu)建完整的市場(chǎng)化體制機(jī)制，而不應(yīng)長(zhǎng)久地寄希望于階段性、差異性的調(diào)控政策(3)因?yàn)樵诋?dāng)前“一城一策”、“因城施策”大背景下，房地產(chǎn)調(diào)控的主體是地方政府，而地方政府基于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、就業(yè)率穩(wěn)定等目標(biāo)約束，很難摒棄自身的短視行為，往往傾向于將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，這一點(diǎn)已被大多數(shù)學(xué)者廣泛認(rèn)同。。未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，在“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”政策框架下，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮房地產(chǎn)壓艙石的作用，一方面為傳統(tǒng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)爭(zhēng)取時(shí)間空間，另一方面，緊抓各類(lèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)加快產(chǎn)城融合有利契機(jī)，以實(shí)體為本，統(tǒng)籌推進(jìn)住房、教育、醫(yī)療、交通、物流、養(yǎng)老、休閑、娛樂(lè)、商業(yè)等公共配套服務(wù)建設(shè)，為國(guó)家級(jí)新區(qū)、國(guó)家自主創(chuàng)新區(qū)、自由貿(mào)易區(qū)、綜合配套改革區(qū)等發(fā)展高端制造與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提供便利。

本文的剩余部分安排如下：第三部分，理論分析與研究假設(shè)；第四部分，研究設(shè)計(jì)；第五部分，實(shí)證結(jié)果分析；第六部分，進(jìn)一步討論；第七部分，結(jié)論討論與政策啟示。

三、理論分析與研究假設(shè)

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展

取消價(jià)格管制、停止住房實(shí)物分配，充分發(fā)揮價(jià)格調(diào)節(jié)供求的杠桿作用，是房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革的核心內(nèi)容。1998年至今，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施的一系列市場(chǎng)化制度安排，如土地招拍掛制度、商品房預(yù)售制度、住房信貸制度、公積金制度等助推房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展壯大，進(jìn)而拉動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。具體而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革通過(guò)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)、要素融合、融資激勵(lì)等三大效應(yīng)發(fā)揮作用。具體地，產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)效應(yīng):房地產(chǎn)業(yè)天然地具有關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)眾多(孟憲春等，2018)、資金需求龐大、與民生息息相關(guān)等特點(diǎn)，市場(chǎng)化改革的作用在于降低行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻以加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，加快供求匹配速率以扭轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)失衡，打破地區(qū)封鎖與行業(yè)壟斷以形成統(tǒng)一開(kāi)放市場(chǎng)，加強(qiáng)法制建設(shè)以規(guī)范市場(chǎng)秩序約束主體行為等，持續(xù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革有利于壯大房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模、整合行業(yè)資源，并有效帶動(dòng)上下游實(shí)體產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展。要素融合效應(yīng):房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革極大地優(yōu)化了土地、資本、勞動(dòng)力等要素資源配置，降低了實(shí)體企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)成本，特別是制造業(yè)企業(yè)得以將更多的優(yōu)質(zhì)資源投入到研發(fā)創(chuàng)新領(lǐng)域。另一個(gè)視角，房地產(chǎn)本身也是一種生產(chǎn)要素(彭俞超等，2018)，它與設(shè)計(jì)施工領(lǐng)域的新技術(shù)、新材料相融合，可有效縮短工期提高廠房質(zhì)量；與制造業(yè)生產(chǎn)領(lǐng)域的新設(shè)備、新工藝相融合，大大提高了生產(chǎn)效率；與公共服務(wù)領(lǐng)域的新基建、新動(dòng)能相融合，增強(qiáng)了城市服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的綜合能力；與產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈中的新業(yè)態(tài)新場(chǎng)景相融合，有利于激發(fā)實(shí)體企業(yè)開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品提供新服務(wù)的內(nèi)生動(dòng)力。融資激勵(lì)效應(yīng):信貸制度、土地出讓制度以及商品房預(yù)售制度等建立并趨于完善，助推房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與城市開(kāi)發(fā)建設(shè)日漸融為一體，為獲取充足的財(cái)政資金以實(shí)現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)“促增長(zhǎng)”、“保增長(zhǎng)”、“穩(wěn)增長(zhǎng)”的目標(biāo)，地方政府主要通過(guò)三種途徑獲取融資：其一是通過(guò)低價(jià)出讓工業(yè)用地，“以地引資”發(fā)展工業(yè)園區(qū)(陸銘等，2019)，從地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中獲取稅收紅利；其二，出讓住宅、商服等經(jīng)營(yíng)性用地使用權(quán)獲取級(jí)差地租(陳金至等，2021)，并在房產(chǎn)建設(shè)、交易、保有等環(huán)節(jié)征收稅費(fèi)；其三，將土地注入地方融資平臺(tái)，撬動(dòng)金融杠桿獲取巨額基建資金(Wu，2019；魏萬(wàn)青等，2020)。上述三個(gè)環(huán)節(jié)之間繼起疊加，彼此激勵(lì)相容并高效運(yùn)轉(zhuǎn)，在現(xiàn)有的官員晉升制度和GDP競(jìng)賽激勵(lì)下，地方政府秉承“項(xiàng)目為王”發(fā)展理念，更傾向于將有限的財(cái)政資金投向與房地產(chǎn)和基建相關(guān)的上下游行業(yè)和重點(diǎn)領(lǐng)域，從而大大加快了中國(guó)的工業(yè)化進(jìn)程和水平(劉元春等，2020)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)亦獲得了充分發(fā)展。上述三大效應(yīng)并非彼此孤立，而是相互影響相輔相成，其中，融資激勵(lì)效應(yīng)由于其顯著的金融支持屬性而對(duì)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)和要素融合相應(yīng)具有放大和加乘的作用。據(jù)此，本文提出核心假說(shuō)1、核心假說(shuō)2以待實(shí)證檢驗(yàn)：

H1：房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化改革顯著推動(dòng)了當(dāng)?shù)貙?shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

H2：金融發(fā)展能夠顯著增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用。

(二)金融過(guò)度支持、房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革僵化與宏觀經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)向虛”

金融資本具有逐利性。1998年至今，新型城鎮(zhèn)化與新型工業(yè)化齊頭并進(jìn)(劉元春等，2020)并釋放出強(qiáng)大的投資、消費(fèi)需求，供求失衡必然帶來(lái)房?jī)r(jià)、地價(jià)以及租金價(jià)格的快速上漲(Chen and Wen，2017)。反過(guò)來(lái)，價(jià)格的快速上漲以及巨大的盈利空間助推越來(lái)越多的金融資本要素瘋狂涌向房地產(chǎn)行業(yè)，并在其內(nèi)部空轉(zhuǎn)套利。房地產(chǎn)成為炙手可熱的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其投資屬性不斷被社會(huì)放大，而房地產(chǎn)市場(chǎng)已有的一系列市場(chǎng)化制度安排，如土地招拍掛制度、商品房預(yù)售制度、住房信貸制度、公積金制度等則成為金融資本“棄實(shí)投虛”進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的助推器和“護(hù)身符”(魏瑋等，2017)，金融的過(guò)度支持催生了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫(Wang et al.，2015)，客觀上加劇了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資困境，最終導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)向虛”(Caballero et al.，2016)。近年來(lái)，“房住不炒”成為調(diào)控主基調(diào)(張協(xié)奎等，2020)，房?jī)r(jià)地價(jià)急速上漲趨勢(shì)受阻。然而，由于受到地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)約束、系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)防控、住房租賃市場(chǎng)發(fā)展、新冠疫情沖擊等多種因素制約，房?jī)r(jià)地價(jià)持續(xù)在高位徘徊，“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期”的總體政策取向并未從根本上緩解房地產(chǎn)業(yè)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的“抽血效應(yīng)”。這種情況下，金融能否有效支持和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)(馬勇等，2021)的關(guān)鍵就在于金融市場(chǎng)自身的發(fā)展水平以及金融資源向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)配置的渠道是否通暢(許桂華等，2017)。換言之，當(dāng)金融資源向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)配置的渠道無(wú)法得到根本改善時(shí)，那么，金融市場(chǎng)的發(fā)展水平越高，金融資本流向房地產(chǎn)行業(yè)套利(例如流向住房租賃市場(chǎng)等)的可能性就越大，而房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)行的制度體系又日趨僵化，很難對(duì)市場(chǎng)上愈演愈烈的投機(jī)炒房行為(孟憲春等，2018)進(jìn)行有效防范，最終的結(jié)果很可能就是系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)(彭俞超等，2018；Berkes et al.，2012)有增無(wú)減，且房地產(chǎn)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用也會(huì)大打折扣。據(jù)此，本文提出第三個(gè)研究假說(shuō)以待實(shí)證檢驗(yàn)：

H3：不同地區(qū)因金融發(fā)展水平不一，其在房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革拉動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有可能表現(xiàn)出或增強(qiáng)或削弱的異質(zhì)性差異。金融越發(fā)達(dá)的地區(qū)，金融支持房地產(chǎn)的動(dòng)機(jī)越強(qiáng)，易導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用受到不同程度的削弱。

圖1 房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革驅(qū)動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用機(jī)理資料來(lái)源：作者自制。

四、研究設(shè)計(jì)

(一)計(jì)量模型設(shè)定

為檢驗(yàn)假說(shuō)1的合理性，本文設(shè)定如下基準(zhǔn)計(jì)量模型：

Reit=α0+α1Rmiit+γMit,j+μi+yeart+εit

(1)

其中，i表示地區(qū)，t表示年份。Re是被解釋變量，表示實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，即實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率。Rmi是核心解釋變量，表示某一地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度，用房地產(chǎn)市場(chǎng)化指數(shù)進(jìn)行度量。M是一系列可能影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的信息集，包含城鎮(zhèn)化水平、財(cái)政支持、基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)創(chuàng)新、金融發(fā)展、對(duì)外直接投資、對(duì)外開(kāi)放程度、人力資本等。μ為不隨時(shí)間變化的個(gè)體效應(yīng)，year為時(shí)間效應(yīng)，ε為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。

為驗(yàn)證假說(shuō)2和假說(shuō)3，以進(jìn)一步明晰房地產(chǎn)市場(chǎng)化水平、金融發(fā)展與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的辯證關(guān)系，本文對(duì)模型(1)進(jìn)行改進(jìn)，以金融發(fā)展為調(diào)節(jié)變量，加入房地產(chǎn)市場(chǎng)化與金融發(fā)展交互項(xiàng)，構(gòu)建以下計(jì)量模型：

Reit=α0+α1Rmiit+α2Rmiit*Findit+α3Findit+γM,it,j+μi+yeart+εit

(2)

其中，Re為實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，Rmi為核心解釋變量房地產(chǎn)市場(chǎng)化水平，F(xiàn)ind為調(diào)節(jié)變量：金融發(fā)展，Rmi*Find為房地產(chǎn)市場(chǎng)化與金融發(fā)展交互項(xiàng)，為避免和緩解交互項(xiàng)可能產(chǎn)生的多重共線性問(wèn)題，本文對(duì)核心解釋變量Rmi和調(diào)節(jié)變量Find分別進(jìn)行了對(duì)中處理，然后生成交互項(xiàng)。α1為主效應(yīng)，α2為調(diào)節(jié)效應(yīng)。M,為除金融發(fā)展外其他影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的控制變量集。α2是我們重點(diǎn)關(guān)注的系數(shù)，當(dāng)α2>0，表明正向調(diào)節(jié)效應(yīng)成立，反之，則表明負(fù)向調(diào)節(jié)效應(yīng)成立。具體地，當(dāng)α2>0且α1>0時(shí)，表明金融發(fā)展在房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中起到了顯著的強(qiáng)化作用，當(dāng)α2<0且α1>0時(shí)，則表明金融發(fā)展在房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中起到了顯著的抑制作用，以此類(lèi)推。

(二)變量選取與說(shuō)明

1.被解釋變量：實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展(Re)。

學(xué)術(shù)界對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識(shí)經(jīng)歷了一個(gè)由淺到深的過(guò)程(黃群慧，2017)。目前，學(xué)者們普遍認(rèn)同寬窄兩個(gè)口徑的實(shí)體經(jīng)濟(jì)構(gòu)成，即狹義的實(shí)體經(jīng)濟(jì)特指制造業(yè)，廣義的實(shí)體經(jīng)濟(jì)包含除房地產(chǎn)和金融業(yè)以外的全部行業(yè)(張林等，2020)。這種從具體的產(chǎn)業(yè)層面界定和劃分實(shí)體經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)和思路逐漸在實(shí)踐中贏得廣泛共識(shí)，在實(shí)證研究中也便于量化。從已公開(kāi)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和資料分析，省級(jí)層面的實(shí)體經(jīng)濟(jì)規(guī)模測(cè)算和評(píng)價(jià)已十分完備，地級(jí)市層面尚處于空白領(lǐng)域，很多文獻(xiàn)采用第二產(chǎn)業(yè)占GDP的比重作為地市層面實(shí)體經(jīng)濟(jì)規(guī)模的代理變量，具有一定的合理性，但該指標(biāo)并不能準(zhǔn)確完整地反映實(shí)體經(jīng)濟(jì)的真實(shí)水平，存在測(cè)度偏誤的可能。因此，本文對(duì)于“實(shí)體經(jīng)濟(jì)規(guī)?！钡臏y(cè)度采用目前多數(shù)學(xué)者的做法，從各省歷年GDP中剔除房地產(chǎn)業(yè)增加值和金融業(yè)增加值，為消除價(jià)格因素的影響，本文對(duì)所有數(shù)據(jù)進(jìn)行了平減處理。“實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展”反映的是一個(gè)地區(qū)實(shí)體經(jīng)濟(jì)規(guī)模增減變動(dòng)的一般趨勢(shì)和過(guò)程，水平值并不是本文關(guān)注的重點(diǎn)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的高低反映了實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平，故本文以實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率來(lái)度量實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在后續(xù)穩(wěn)健性檢驗(yàn)部分，本文還采用實(shí)體經(jīng)濟(jì)占GDP的比重、實(shí)際工業(yè)增加值作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的替代變量，以豐富和夯實(shí)本文的研究結(jié)論。

2.核心解釋變量：房地產(chǎn)市場(chǎng)化指數(shù)(Rmi)。

一直以來(lái)，學(xué)界關(guān)于市場(chǎng)化的研究較多，目前較為常見(jiàn)的市場(chǎng)化水平測(cè)度指標(biāo)以王小魯?shù)?2019)學(xué)者編制的市場(chǎng)化指數(shù)為主。房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化水平測(cè)度問(wèn)題一直以來(lái)受到學(xué)者們(曹振良等，1998；倪鵬飛等，2007)廣泛關(guān)注，但已有測(cè)度框架較為單一，且針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征規(guī)律考慮不足，有別于以往研究中只對(duì)某一省某一市的單獨(dú)測(cè)度，本文借鑒樊綱等學(xué)者對(duì)于市場(chǎng)化的測(cè)度理念和框架，同時(shí)考慮到預(yù)售制、庫(kù)存積壓、房企轉(zhuǎn)型等房地產(chǎn)行業(yè)新趨勢(shì)新動(dòng)向，擬構(gòu)建包括房地產(chǎn)市場(chǎng)與政府的關(guān)系、房地產(chǎn)要素市場(chǎng)發(fā)育程度、房地產(chǎn)市場(chǎng)非國(guó)有經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、商品房市場(chǎng)發(fā)育程度，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)中介組織發(fā)育和法律制度環(huán)境共五個(gè)方面的房地產(chǎn)市場(chǎng)化測(cè)度指標(biāo)體系(4)在指標(biāo)獲取原則方面，可獲得性是首要考慮因素。某些指標(biāo)可能理論上是可行的，如小產(chǎn)權(quán)房占比、房?jī)r(jià)管控程度等，但因缺乏數(shù)據(jù)來(lái)源，則寧可暫缺。另一些指標(biāo)如住房保障建設(shè)支出占比(表征政府分配經(jīng)濟(jì)資源的力度)雖然前期有數(shù)據(jù)，但近十年來(lái)處于缺失狀態(tài)，也難以入選。(具體指標(biāo)及計(jì)算方法詳見(jiàn)表4)，對(duì)1999-2017年中國(guó)30個(gè)省級(jí)行政區(qū)(5)囿于數(shù)據(jù)可得性，本文實(shí)證分析所用數(shù)據(jù)不含港澳臺(tái)地區(qū)和西藏自治區(qū)。房地產(chǎn)市場(chǎng)化水平進(jìn)行測(cè)度，權(quán)重計(jì)算方法采用全局主成分分析法，該方法在原有的平面數(shù)據(jù)表基礎(chǔ)上加入時(shí)間序列，構(gòu)成時(shí)序立體數(shù)據(jù)表，適用于動(dòng)態(tài)綜合評(píng)價(jià)，而熵權(quán)法等客觀權(quán)重法僅限于截面數(shù)據(jù)或時(shí)序數(shù)據(jù)分析，且無(wú)法解決評(píng)價(jià)結(jié)果的跨期可比問(wèn)題。為使論文的結(jié)論更加嚴(yán)謹(jǐn)，本文借鑒林毅夫、孫希芳(2008)等學(xué)者的思路，采用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中非國(guó)有單位從業(yè)人數(shù)占比、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中非國(guó)有經(jīng)濟(jì)占比等單指標(biāo)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革的替代指標(biāo)進(jìn)行穩(wěn)健性檢驗(yàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)化指數(shù)計(jì)算過(guò)程如下：

(1)全局主成分分析法進(jìn)行賦權(quán)。

第一步，建立時(shí)序立體數(shù)據(jù)表。

第二步，數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理及有效性檢驗(yàn)。

首先對(duì)逆向指標(biāo)取倒數(shù)，然后對(duì)所有指標(biāo)進(jìn)行Z-Score標(biāo)準(zhǔn)化處理，得到無(wú)量綱矩陣Y。對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化后的全局?jǐn)?shù)據(jù)表做KMO和Bartlett球形檢驗(yàn)(如表1所示)，結(jié)果顯示，KMO統(tǒng)計(jì)值為0.786(>0.7)，同時(shí)，Bartlett球形檢驗(yàn)的p值為0.00，表明各測(cè)度指標(biāo)之間具有較強(qiáng)的相關(guān)性，該數(shù)據(jù)表適合進(jìn)行全局主成分分析。

第三步，計(jì)算協(xié)方差矩陣，并求協(xié)方差矩陣特征向量。

第四步，求得全局主成分、方差貢獻(xiàn)率和累積方差貢獻(xiàn)率。如表2所示，根據(jù)累積方差貢獻(xiàn)率和特征值大小綜合確定前8個(gè)主成分為全局主成分，共解釋原始數(shù)據(jù)信息接近75%。

第五步，求因子載荷矩陣(如表3所示)和全局主成分系數(shù)。其中，全局主成分系數(shù)等于因子載荷矩陣中第i列數(shù)值除以對(duì)應(yīng)的第i個(gè)特征根的算術(shù)平方根(劉根榮，2014；呂丹、汪文瑜，2018)，得到：

F1=0.0554Y1-0.1010Y2-0.0529Y3+…-0.0280Y20

(3)

F2=0.02789Y1-0.0089Y2+0.1112Y3+…-0.0960Y20

(4)

……

F8=-0.0466Y1-0.1131Y2-0.1400Y3+…-0.5126Y20

(5)

第六步，計(jì)算房地產(chǎn)市場(chǎng)化水平綜合得分，其中系數(shù)為各主成分的方差貢獻(xiàn)率與累計(jì)方差貢獻(xiàn)率之比。

F=0.3194F1+0.2023F2+0.1128F3+…+0.0606F8

(6)

將式(3)-(5)帶入(6)，得到：

F=0.0954Y1-0.0925Y2+0.0606Y3+…+0.0150Y20

(7)

表1 KMO與Bartlett檢驗(yàn)結(jié)果

(2)定基功效系數(shù)法進(jìn)行原始數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化處理。借鑒聶長(zhǎng)飛、簡(jiǎn)新華(2020)等學(xué)者做法，以1999年為基期，對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。這一方法的優(yōu)點(diǎn)在于既能使合成后的指數(shù)跨年度可比，同時(shí)保證了指數(shù)變動(dòng)趨勢(shì)的總體平穩(wěn)。

(8)

表2 全局主成分提取方差分解分析結(jié)果

(9)

其中，Vij(tk)表示第t年第i個(gè)省份j個(gè)指標(biāo)的原始值，max[Vj(t1)]、min[Vj(t1)]分別表示Vij(tk)在基期(即1999年)的最大值和最小值，sij(tk)表示第t年第i個(gè)省份第j個(gè)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化值。

(3)線性加權(quán)法進(jìn)行指數(shù)合成。

(10)

表4 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化水平的測(cè)度框架

其中，Rmii(tk)表示第i個(gè)省份第t年的房地產(chǎn)市場(chǎng)化指數(shù)值，ωj為全局主成分法計(jì)算得到的指標(biāo)權(quán)重。

3.其他控制變量：借鑒姜松、孫玉鑫(2020)等學(xué)者的做法，本文選取金融發(fā)展(Find)作為影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的控制變量之一，采用各省年末金融機(jī)構(gòu)存貸款余額表示，作對(duì)數(shù)處理；理論上，金融對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持力度越強(qiáng)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展越快。借鑒汪亞楠等(2020)學(xué)者的做法，本文選取基礎(chǔ)設(shè)施(Icon)作為影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的控制變量之一，采用(單位國(guó)土公路里程數(shù)+單位國(guó)土鐵路里程數(shù))的算術(shù)平方根表示；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)可有效降低實(shí)體企業(yè)的流通成本，提高利潤(rùn)效益，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有正向促進(jìn)作用。借鑒姜松、孫玉鑫(2020)、巫強(qiáng)等(2020)學(xué)者的做法，本文選取財(cái)政支持(Fins)作為影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的控制變量之一，采用各省財(cái)政一般預(yù)算支出占 GDP的比重表示；財(cái)政支持體現(xiàn)了政府對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的扶持力度，財(cái)政支持力度越強(qiáng)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展越快。借鑒巫強(qiáng)等(2020)、汪亞楠等(2020)學(xué)者的做法，本文選取城鎮(zhèn)化水平(Urb)作為影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的控制變量之一，采用城鎮(zhèn)人口占總常住人口比重表示；新型城鎮(zhèn)化建設(shè)與新型工業(yè)化建設(shè)相互影響互為依托，城鎮(zhèn)化水平越高，對(duì)工業(yè)化要求就越高，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間越大。借鑒姜松、孫玉鑫(2020)等學(xué)者的做法，本文選取技術(shù)創(chuàng)新(Tec)作為影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的控制變量之一，采用三種專(zhuān)利申請(qǐng)數(shù)表示，作對(duì)數(shù)處理；技術(shù)創(chuàng)新能夠顯著推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，從而實(shí)現(xiàn)量和質(zhì)的雙向提升。借鑒姜松、孫玉鑫(2020)、巫強(qiáng)等(2020)學(xué)者的做法，本文選取外商直接投資(Fdi)作為影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的控制變量之一，采用實(shí)際利用外商直接投資額表示，作對(duì)數(shù)處理；外商直接投資能夠顯著增強(qiáng)實(shí)體企業(yè)的資本積累水平，進(jìn)而推動(dòng)實(shí)體企業(yè)發(fā)展壯大。借鑒巫強(qiáng)等(2020)、汪亞楠等(2020)學(xué)者的做法，本文選取對(duì)外開(kāi)放程度(Open)作為影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的控制變量之一，采用進(jìn)出口貿(mào)易總額占GDP的比重表示；對(duì)外開(kāi)放程度越高，實(shí)體企業(yè)走向國(guó)際市場(chǎng)的機(jī)會(huì)越大，能夠調(diào)動(dòng)和整合的要素資源就越豐富，最終促使實(shí)體企業(yè)做大做強(qiáng)。借鑒巫強(qiáng)、張金華等(2020)學(xué)者的做法，本文選取人力資本(Edu)作為影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的控制變量之一，采用平均受教育年限(6)按照多數(shù)學(xué)者的做法，大專(zhuān)及以上按16年計(jì)算，高中12年，初中9年，小學(xué)6年，文盲0年。表示，作對(duì)數(shù)處理；人才是第一資源，人力資本的不斷提升能夠顯著提高實(shí)體企業(yè)的生產(chǎn)效率，賦能實(shí)體企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。(主要變量定義及詳細(xì)計(jì)算方法見(jiàn)表5)。

表5 主要變量定義

(三)數(shù)據(jù)來(lái)源及說(shuō)明

本文綜合考慮核心變量測(cè)度指標(biāo)的準(zhǔn)確性以及公開(kāi)數(shù)據(jù)可獲得性等因素，最終選取1999-2017年中國(guó)30個(gè)省市自治區(qū)(不含數(shù)據(jù)缺失的西藏及港澳臺(tái)地區(qū))的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。無(wú)特別說(shuō)明，均來(lái)自《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)金融年鑒》、wind數(shù)據(jù)庫(kù)以及各省歷年統(tǒng)計(jì)年鑒。其中，wind數(shù)據(jù)庫(kù)中遼寧省的工業(yè)增加值指數(shù)僅公布了1998-2013年，2014年-2017年以第二產(chǎn)業(yè)增加值指數(shù)代替。個(gè)別缺省數(shù)據(jù)采用插值法補(bǔ)齊。另外，由于2019、2020年《中國(guó)國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》未發(fā)布，所以多項(xiàng)涉及土地出讓、土地違法、土地閑置、土地成交價(jià)款等核心指標(biāo)難以通過(guò)簡(jiǎn)單的擬合法、外推法等補(bǔ)齊，因此，本文的數(shù)據(jù)跨度為1999-2017。各主要變量的描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果如表6所示。

表6 主要變量的描述性統(tǒng)計(jì)特征

五、實(shí)證結(jié)果分析

(一)基準(zhǔn)回歸結(jié)果

表7報(bào)告了房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響的基準(zhǔn)回歸結(jié)果。第(1)、(2)(3)列控制了地區(qū)效應(yīng)，第(4)、(5)、(6)列同時(shí)控制了地區(qū)效應(yīng)和年份效應(yīng)。為便于比較分析，本文采取逐步回歸的方法以檢驗(yàn)研究結(jié)論的穩(wěn)健性。結(jié)果顯示，第(1)-(6)列核心解釋變量房地產(chǎn)市場(chǎng)化指數(shù)(Rmi)的系數(shù)顯著為正，且數(shù)值相差不大，與理論預(yù)期相吻合，假說(shuō)H1得到初步驗(yàn)證?；鶞?zhǔn)回歸結(jié)果表明，在綜合考慮了金融發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、財(cái)政支持、城鎮(zhèn)化水平、技術(shù)創(chuàng)新、外商直接投資、對(duì)外開(kāi)放程度、人力資本等有可能對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展起促進(jìn)作用的控制變量后，房地產(chǎn)市場(chǎng)化水平上升對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響依然顯著為正，即房地產(chǎn)市場(chǎng)化水平越高，當(dāng)?shù)貙?shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展越快。房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的市場(chǎng)化改革有利于優(yōu)化要素資源配置，壯大市場(chǎng)規(guī)模，提振消費(fèi)信心，間接帶動(dòng)鋼鐵、水泥、建筑、冶金、化工、裝修、交通、工商、旅游等實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)發(fā)展壯大。另一方面，信貸制度、土地出讓制度以及商品房預(yù)售制度等一系列市場(chǎng)化制度安排使得地方政府得以憑借土地、稅收等有限資源撬動(dòng)更大范圍內(nèi)融資收入，為當(dāng)?shù)匦滦统擎?zhèn)化、新型工業(yè)化建設(shè)，尤其是開(kāi)發(fā)區(qū)、高新區(qū)、試驗(yàn)區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)注入了強(qiáng)大活力，實(shí)體經(jīng)濟(jì)得以迅速發(fā)展壯大。

(二)內(nèi)生性問(wèn)題

如前所述，基準(zhǔn)回歸結(jié)果與本文研究假說(shuō)H1相吻合，但這一結(jié)果可能存在內(nèi)生性偏誤：某一地區(qū)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，越需要相配套的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力以滿(mǎn)足企業(yè)、職工日益增長(zhǎng)的生產(chǎn)生活和消費(fèi)需求，強(qiáng)大的市場(chǎng)需求倒逼當(dāng)?shù)卣诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)化改革方面邁出更大的步伐，積極尋求社會(huì)資本介入，引進(jìn)大型房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)配建居住、娛樂(lè)、文化、休閑、商業(yè)等綜合項(xiàng)目。此外，當(dāng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入轉(zhuǎn)型升級(jí)階段，其對(duì)土地、廠房、設(shè)備、勞動(dòng)力素質(zhì)等技術(shù)要素提出了更高要求：土地成本上升，土地利用效率亟待提高；廠房陳舊亟需建立數(shù)字化車(chē)間以匹配智能設(shè)備，高技能勞動(dòng)力、

表7 基準(zhǔn)回歸結(jié)果

科研人員需要更優(yōu)質(zhì)的生活生產(chǎn)空間以激發(fā)自身創(chuàng)造力，這些都需要充分發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)資源配置的能力，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求緊密聯(lián)系起來(lái)，走融合發(fā)展道路?；谝陨戏N種因素考慮，本文采用工具變量法來(lái)解決可能存在的內(nèi)生性問(wèn)題。本文選取核心解釋變量房地產(chǎn)市場(chǎng)化指數(shù)(Rmi)滯后兩期作為工具變量進(jìn)行2SLS估計(jì)，回歸結(jié)果如表8第(1)列所示。弱工具變量檢驗(yàn)F值為80.254(大于10)，拒絕弱工具變量原假設(shè)；不可識(shí)別檢驗(yàn)P值為0，拒絕“所有解釋變量均外生”的原假設(shè)；過(guò)度識(shí)別檢驗(yàn)P值為0.7090(大于0.1)，表示接受原假設(shè)，說(shuō)明選擇的工具變量均有效，可得到一致的估計(jì)結(jié)果。核心解釋變量Rmi系數(shù)為0.0338，在1%的統(tǒng)計(jì)水平下顯著，這與表7固定效應(yīng)估計(jì)結(jié)果相吻合，研究假說(shuō)H1得到進(jìn)一步驗(yàn)證。

(三)穩(wěn)健性檢驗(yàn)

考慮到實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能受到往期值的影響，本文將被解釋變量的滯后兩期納入到模型(1)進(jìn)行分析，采用系統(tǒng)GMM估計(jì)方法進(jìn)行檢驗(yàn)，結(jié)果如表8第(2)列所示。Sargan過(guò)度識(shí)別檢驗(yàn)為1，不能拒絕原假設(shè)；AR(1)拒絕原假設(shè)，AR(2)大于10%的顯著性水平均說(shuō)明模型擾動(dòng)項(xiàng)的差分存在一階自相關(guān)，但不存在二階自相關(guān)，模型設(shè)定合理。我們看到核心解釋變量房地產(chǎn)市場(chǎng)化指數(shù)Rmi的系數(shù)仍然顯著為正，再次驗(yàn)證假說(shuō)H1。其他穩(wěn)健性檢驗(yàn)：我們還采用了LSDV估計(jì)方法、刪除原有樣本中的直轄市變換樣本、替換核心變量等方法進(jìn)行估計(jì)，如表8第(3)、(4)列，表9所示。我們發(fā)現(xiàn)，檢驗(yàn)結(jié)果均與表4基準(zhǔn)回歸結(jié)果相一致，即房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革顯著推動(dòng)了當(dāng)?shù)貙?shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，至此本文假說(shuō)H1得到了充分驗(yàn)證。

表8 穩(wěn)健性檢驗(yàn)結(jié)果

表9 替換核心被解釋變量、解釋變量檢驗(yàn)結(jié)果

六、進(jìn)一步討論：調(diào)節(jié)效應(yīng)分析

通過(guò)上述一系列檢驗(yàn)和分析，我們到了一個(gè)基本結(jié)論：從總體和一般趨勢(shì)上看，某一地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革越深入，市場(chǎng)化水平越高，其土地、資本、勞動(dòng)力、技術(shù)等要素資源優(yōu)化配置的能力越強(qiáng)，當(dāng)?shù)貙?shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)越快，這一結(jié)論在經(jīng)過(guò)若干穩(wěn)健性檢驗(yàn)分析后依然成立。然而，本文理論部分也提出，房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革驅(qū)動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三大效應(yīng)之間并非彼此孤立，而是相互關(guān)聯(lián)相輔相成的，其中融資激勵(lì)效應(yīng)由于其具有顯著的金融支持屬性，它能夠?qū)ζ渌麅纱笮?yīng)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)與要素融合產(chǎn)生放大和加乘作用，因此，從理論層面分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革究竟能夠在多大程度上拉動(dòng)當(dāng)?shù)貙?shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是與金融市場(chǎng)的發(fā)展水平存在很大關(guān)聯(lián)的。當(dāng)金融發(fā)展水平適度時(shí)，其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持在市場(chǎng)化的資源配置體系中能夠顯著增強(qiáng)房地產(chǎn)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用(H2)，這一點(diǎn)不可否認(rèn)。但在現(xiàn)行的制度框架下，金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的渠道尚未完全打通，且房地產(chǎn)市場(chǎng)已實(shí)行多年的市場(chǎng)化制度安排漸趨僵化亟待改進(jìn)，靠自有機(jī)制和政府調(diào)控根本無(wú)法對(duì)市場(chǎng)上的“合理投資需求”與“過(guò)度投機(jī)需求”進(jìn)行有效識(shí)別與精準(zhǔn)剝離，那么，隨著金融市場(chǎng)的不斷發(fā)展，金融資本流向房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行空轉(zhuǎn)套利的動(dòng)機(jī)會(huì)不斷增強(qiáng)，最終必然導(dǎo)致房地產(chǎn)拉動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的作用受到極大削弱(H3)。這一理論觀點(diǎn)正確與否還需要進(jìn)一步的實(shí)證檢驗(yàn)，為此，本文在模型(1)基礎(chǔ)上引入房地產(chǎn)市場(chǎng)化指數(shù)(Rmi)與金融發(fā)展(Find)的交互項(xiàng)，嘗試以金融發(fā)展為調(diào)節(jié)變量，深入探討金融在房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的作用，以驗(yàn)證假說(shuō)H2、假說(shuō)H3的科學(xué)性與合理性。

為避免模型中交互項(xiàng)可能產(chǎn)生的多重共線性問(wèn)題，本文分別對(duì)核心解釋變量房地產(chǎn)市場(chǎng)化指數(shù)(Rmi)與調(diào)節(jié)變量金融發(fā)展(Find)進(jìn)行對(duì)中處理，然后相乘得到交互項(xiàng)，調(diào)節(jié)效應(yīng)檢驗(yàn)結(jié)果如表10所示。其中，表10第(1)-(3)列分別是全樣本、東部樣本、中西部樣本調(diào)節(jié)效應(yīng)檢驗(yàn)結(jié)果。結(jié)果顯示，全樣本回歸結(jié)果中，房地產(chǎn)市場(chǎng)化指數(shù)(Rmi)與金融發(fā)展(Find)交互項(xiàng)系數(shù)在5%統(tǒng)計(jì)水平上顯著為正，結(jié)合核心解釋變量房地產(chǎn)市場(chǎng)化指數(shù)(Rmi)的系數(shù)值(0.1138，在1%統(tǒng)計(jì)水平上顯著為正)，我們得到初步結(jié)論，金融發(fā)展顯著增強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，這與研究假說(shuō)H2相吻合。分地區(qū)看，中西部樣本回歸結(jié)果中，交互項(xiàng)與核心解釋變量系數(shù)均顯著為正，通過(guò)1%統(tǒng)計(jì)性水平檢驗(yàn)，這表明在中西部地區(qū)，金融發(fā)展依然能夠發(fā)揮其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革拉動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的正向調(diào)節(jié)作用。但東部樣本回歸結(jié)果則有所不同，交互項(xiàng)系數(shù)在10%統(tǒng)計(jì)水平上顯著為負(fù)，而核心解釋變量Rmi系數(shù)顯著為正，這表明，上述正向調(diào)節(jié)效應(yīng)在東部地區(qū)并不適用，金融發(fā)展反而抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，不同區(qū)域之間存在明顯的異質(zhì)性差異，研究假說(shuō)H3得到初步驗(yàn)證?？赡艿脑蛟谟?，與東部地區(qū)相比，中西部地區(qū)金融發(fā)展水平相對(duì)滯后，金融資本要素流動(dòng)速率較低，房?jī)r(jià)地價(jià)快速上漲背景下，金融過(guò)度支持房地產(chǎn)易受到監(jiān)管部門(mén)的重點(diǎn)關(guān)注和防范，因此，從總體上看，中西部地區(qū)金融對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持能夠保持相對(duì)平穩(wěn)，而房地產(chǎn)行業(yè)已有的一系列市場(chǎng)化制度安排在金融部門(mén)的大力支持下，通過(guò)融資激勵(lì)、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)和要素融合等效應(yīng)能夠持續(xù)拉動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而東部地區(qū)金融發(fā)展處于全國(guó)領(lǐng)先地位，金融創(chuàng)新、金融工具層出不窮，相應(yīng)地，職能監(jiān)管部門(mén)對(duì)金融資源的流向和效率很難進(jìn)行精準(zhǔn)管控，當(dāng)房?jī)r(jià)地價(jià)快速上漲或持續(xù)在高位徘徊時(shí)，金融資本能夠通過(guò)各種手段和渠道流入房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行空轉(zhuǎn)套利，如果此時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)已有的市場(chǎng)化制度體系又無(wú)法有效抑制投機(jī)，那么其對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用勢(shì)必受到極大的抑制和削弱。本文在上述分析中，以東中西部地區(qū)作為劃分金融發(fā)展強(qiáng)弱的依據(jù)，這一做法具有一定的合理性，但其實(shí)并不準(zhǔn)確，東部地區(qū)也有金融發(fā)展相對(duì)滯后的省市，如海南等，中西部地區(qū)如四川等省金融發(fā)展實(shí)力更為強(qiáng)勁。為彌補(bǔ)這一不足，本文依據(jù)《2018年中國(guó)內(nèi)地省市金融競(jìng)爭(zhēng)力排行榜》中的排名(7)這一榜單由證券時(shí)報(bào)社中國(guó)資本市場(chǎng)研究院與新財(cái)富共同編制。按金融競(jìng)爭(zhēng)力從高到低依次為廣東、上海、北京、江蘇、浙江、山東、四川、天津、湖北、福建、河南、河北、遼寧、重慶、安徽、湖南、山西、陜西、云南、廣西、江西、內(nèi)蒙古、青海、貴州、甘肅、黑龍江、新疆、寧夏、海南、吉林。，分別針對(duì)金融競(jìng)爭(zhēng)力排名前十、中間十名，以及后十名的省區(qū)市樣本進(jìn)行調(diào)節(jié)效應(yīng)檢驗(yàn)，回歸結(jié)果如表10第(4)-(6)列所示。檢驗(yàn)結(jié)果表明，金融越發(fā)達(dá)的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用所受到的削弱愈顯著，而在金融發(fā)展滯后地區(qū)，則表現(xiàn)為顯著的正向調(diào)節(jié)效應(yīng)，研究假說(shuō)H3得到進(jìn)一步驗(yàn)證。

表10 調(diào)節(jié)效應(yīng)檢驗(yàn)結(jié)果(1)

近年來(lái)，國(guó)家針對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，其中以“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商”等“五限”為主要手段，目的在于削弱金融對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度支持，穩(wěn)定消費(fèi)預(yù)期，防止投機(jī)炒作，間接緩解房地產(chǎn)業(yè)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的“抽血效應(yīng)”，那么這種行政命令式的調(diào)控思路是否顯著改善了金融發(fā)達(dá)地區(qū)出現(xiàn)的負(fù)向調(diào)節(jié)作用？為此，我們首先以2010年為時(shí)間節(jié)點(diǎn)(8)2010年4月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，即“國(guó)十條”，首次正式提出“限購(gòu)”的調(diào)控思路，隨后各大城市紛紛響應(yīng)，并逐漸演化為“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商”等“五限”調(diào)控框架。，以東部地區(qū)、金融發(fā)展前十地區(qū)為目標(biāo)區(qū)域，對(duì)2010年前后金融的調(diào)節(jié)效應(yīng)進(jìn)行進(jìn)一步檢驗(yàn)，結(jié)果如表11、表12第(1)、(2)列所示，其中，第(1)列為2010年及以后檢驗(yàn)結(jié)果，第(2)列為2010年以前檢驗(yàn)結(jié)果，從交互項(xiàng)系數(shù)、主回歸系數(shù)及其二者顯著性水平來(lái)看，2010年以后，雖然各地開(kāi)始采用限購(gòu)、限貸等手段試圖阻隔金融對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度支持，但效果微弱，2010年后的交互項(xiàng)系數(shù)值僅比2010年以前稍高，但總體上仍然為負(fù)，這在一定程度上表明，行政命令式的房地產(chǎn)調(diào)控和改革思路在短期可能奏效，但從長(zhǎng)期看收效并不顯著，金融發(fā)達(dá)地區(qū)的各類(lèi)市場(chǎng)主體，如企業(yè)、銀行、消費(fèi)者等總是傾向于通過(guò)各種方法和途徑繞過(guò)行政限令，從而削弱政策實(shí)施效力。進(jìn)一步地，我們以2010 -2017年的房?jī)r(jià)年均上漲率、房?jī)r(jià)收入比(9)房?jī)r(jià)收入比根據(jù)劉海猛、石培基等(2015)、尹上崗,楊山等(2020)的計(jì)算方法得到。年均上漲率作為各地實(shí)施“五限”政策強(qiáng)度的評(píng)價(jià)依據(jù)，對(duì)東部地區(qū)和金融發(fā)達(dá)地區(qū)的金融調(diào)節(jié)效應(yīng)進(jìn)行檢驗(yàn)，其理論邏輯在于，當(dāng)某個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)短期過(guò)快上漲時(shí)，當(dāng)?shù)卣诿裆Ｕ稀⑸鐣?huì)輿論、中央約談、招商引資、人才引進(jìn)等多方面因素綜合考慮，總是傾向于啟動(dòng)和實(shí)施限購(gòu)、限貸等政策，試圖緩解房?jī)r(jià)上漲壓力，且房?jī)r(jià)上漲越快，行政限制政策等級(jí)越高，持續(xù)時(shí)間越長(zhǎng)。以房?jī)r(jià)年均上漲為指標(biāo)的檢驗(yàn)結(jié)果如表11、表12第(3)、(4)列所示，以房?jī)r(jià)收入比年均上漲為指標(biāo)的檢驗(yàn)結(jié)果如表11、表12第(5)、(6)列所示，其中前一列表示上漲較快的金融發(fā)達(dá)省區(qū)，后一列表示上漲較慢，我們發(fā)現(xiàn)，檢驗(yàn)結(jié)果與前述結(jié)論類(lèi)似，限購(gòu)限貸政策實(shí)施力度較強(qiáng)的省區(qū)，其交互項(xiàng)系數(shù)值僅比其他省區(qū)稍高一些，但總體上依舊為負(fù)，進(jìn)一步表明限購(gòu)限貸等行政限制類(lèi)政策對(duì)從根本上緩解金融發(fā)達(dá)地區(qū)的負(fù)向調(diào)節(jié)效應(yīng)效力不足。此外，表11、表12檢驗(yàn)結(jié)果亦可視為研究假說(shuō)H3的進(jìn)一步驗(yàn)證。

表11 調(diào)節(jié)效應(yīng)檢驗(yàn)結(jié)果(2)

表12 調(diào)節(jié)效應(yīng)檢驗(yàn)結(jié)果(3)

值得注意的是，本文這一研究結(jié)論并非反對(duì)金融市場(chǎng)的發(fā)展，而是主張房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化改革成效要與不斷發(fā)展的金融市場(chǎng)實(shí)力相匹配，越是金融發(fā)達(dá)的地區(qū)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)越要求具備更為高效精準(zhǔn)的支持住抑制炒的自我調(diào)節(jié)能力，否則金融資本過(guò)度涌入房地產(chǎn)必然會(huì)削弱房地產(chǎn)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用。那么，如何有效提高房地產(chǎn)市場(chǎng)支持住抑制炒的調(diào)節(jié)能力，一種途徑是加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控和市場(chǎng)監(jiān)管，此舉在短期內(nèi)能夠取得實(shí)效，但從長(zhǎng)期看，由于政府過(guò)度插手和干預(yù)市場(chǎng)行為，極易導(dǎo)致市場(chǎng)運(yùn)行的低效率和扭曲現(xiàn)象，反而阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。另一種是不失時(shí)機(jī)地對(duì)已實(shí)施多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)化制度體系進(jìn)行深入而全面的改革，通過(guò)巧妙高效的機(jī)制設(shè)計(jì)穩(wěn)步提高房地產(chǎn)市場(chǎng)自身支持住抑制炒的調(diào)節(jié)能力，并輔之以差異化的政府調(diào)控手段，這樣更符合房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的根本目標(biāo)，更是推動(dòng)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展的應(yīng)有之義。

七、結(jié)論討論與政策啟示

推動(dòng)金融、房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展是暢通國(guó)內(nèi)大循環(huán)，推動(dòng)國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)的關(guān)鍵一招。當(dāng)前，社會(huì)輿論普遍將房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對(duì)立，認(rèn)為金融過(guò)度支持房地產(chǎn)是導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化的重要原因，因此要發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)首先應(yīng)當(dāng)抑制和打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府應(yīng)當(dāng)深度干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀主體的經(jīng)濟(jì)行為。這一觀點(diǎn)具有片面性，振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)的核心目標(biāo)和首要任務(wù)是提高制造業(yè)供給體系質(zhì)量(黃群慧，2017)，改善投融資環(huán)境，打通金融支持實(shí)體融資渠道，構(gòu)建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，如果不緊緊圍繞這一點(diǎn)來(lái)做文章即使選擇壓制房地產(chǎn)也未必能帶來(lái)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去二十年為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、加快城市建設(shè)等貢獻(xiàn)了巨大力量，未來(lái)應(yīng)當(dāng)如何規(guī)范和加強(qiáng)市場(chǎng)體系建設(shè)，全面推進(jìn)市場(chǎng)化制度改革，防范和化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，在“虛實(shí)融合”大背景下更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)是事關(guān)國(guó)家發(fā)展全局的重大問(wèn)題，同時(shí)也是本文要探討和解決的核心問(wèn)題。為此，本文借鑒了樊綱等學(xué)者的市場(chǎng)化指數(shù)測(cè)度框架，構(gòu)建了房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化指數(shù)，運(yùn)用1999-2017年中國(guó)30個(gè)省市自治區(qū)的面板數(shù)據(jù)，以房地產(chǎn)為第一視角實(shí)證檢驗(yàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革、金融發(fā)展與實(shí)體經(jīng)濟(jì)三者之間的關(guān)系。實(shí)證結(jié)果表明：(1)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化改革通過(guò)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)、要素融合效應(yīng)、融資激勵(lì)效應(yīng)顯著推動(dòng)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。(2)金融在房地產(chǎn)拉動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮重要作用。從總體趨勢(shì)上看，金融支持對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革驅(qū)動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有顯著的正向調(diào)節(jié)效應(yīng)，且這一結(jié)論在金融發(fā)展水平適中的省份樣本下也成立。但這一正向調(diào)節(jié)效應(yīng)在金融發(fā)達(dá)地區(qū)并不適用，金融發(fā)展反而抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)限貸等行政限制政策亦無(wú)法從根本上扭轉(zhuǎn)這一負(fù)向調(diào)節(jié)效應(yīng)。變換多種模型設(shè)定和變量度量方法均未改變上述結(jié)論。

本文研究結(jié)論對(duì)新時(shí)代進(jìn)一步加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)的壓艙石作用，推動(dòng)房地產(chǎn)、金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展等提供了新的對(duì)策思路。(1)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系建設(shè)。新型城鎮(zhèn)化、工業(yè)化初期和中期，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾尖銳，彼時(shí)監(jiān)管部門(mén)尚需容忍房地產(chǎn)行業(yè)的“野蠻生長(zhǎng)式”擴(kuò)張，甚至在一定程度縱容了這種資本無(wú)序行為。如今，供需平衡的狀態(tài)日漸趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)諸多深層次結(jié)構(gòu)問(wèn)題(如租購(gòu)失衡、供需錯(cuò)配、區(qū)域分化、住房空置、炒房投機(jī)、信用缺失、租賃暴雷等)亟需更加精細(xì)化的市場(chǎng)治理方案，市場(chǎng)要素體系建設(shè)、組織體系建設(shè)、法制體系建設(shè)、監(jiān)管體系建設(shè)、信用體系建設(shè)、信息體系建設(shè)等(陳云賢，2019)都應(yīng)盡快提上議事日程。(2)全面深入推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度體系改革。1998年至今，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施了一系列市場(chǎng)化制度安排，包括土地招拍掛制度、商品房預(yù)售制度、住房信貸制度、公積金制度、交易與產(chǎn)權(quán)制度等，多年來(lái)，這些制度在培育和發(fā)展壯大房地產(chǎn)市場(chǎng)、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、新型工業(yè)化等方面發(fā)揮了巨大作用，但隨著金融市場(chǎng)整體水平的不斷提高，金融對(duì)房地產(chǎn)的支持力度在逐漸增強(qiáng)，如果此時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)既有的市場(chǎng)化制度體系無(wú)法對(duì)市場(chǎng)上的“合理投資需求”與“過(guò)度投機(jī)需求”進(jìn)行有效識(shí)別與精準(zhǔn)剝離的話，那么房地產(chǎn)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用勢(shì)必受到極大的抑制和削弱。為此，應(yīng)當(dāng)不失時(shí)機(jī)地推進(jìn)土地出讓、房地產(chǎn)信貸、住房公積金、以及相關(guān)交易與產(chǎn)權(quán)等全方位制度改革，優(yōu)先在金融發(fā)達(dá)地區(qū)探索建立支持住和抑制炒市場(chǎng)化體制機(jī)制，然后逐步推廣應(yīng)用到全國(guó)范圍。(3)優(yōu)化和改進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控思路。以往以“限”為主的調(diào)控模式逐漸式微，過(guò)度干預(yù)市場(chǎng)主體的經(jīng)濟(jì)行為使得房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不降反增，未來(lái)應(yīng)轉(zhuǎn)變思路，嘗試在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策框架下多從供給側(cè)尋求突破，具體包括盤(pán)活存量土地、激活市場(chǎng)空置房源、打通商品房、保障房、社會(huì)租賃住房融通渠道、暢通租買(mǎi)選擇機(jī)制等。此外，應(yīng)當(dāng)逐步改變現(xiàn)有調(diào)控政策的隨機(jī)性、短期性，建立健全行政干預(yù)市場(chǎng)的進(jìn)入和退出機(jī)制。(4)防范和化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。以“房企融資三道紅線”、“銀行業(yè)涉房貸款兩道紅線”為基礎(chǔ)，構(gòu)建房地產(chǎn)泡沫和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)信貸資金流向，精準(zhǔn)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)重要行業(yè)和關(guān)鍵領(lǐng)域。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，應(yīng)調(diào)整地方稅稅制，加快房地產(chǎn)稅落地，充實(shí)地方政府稅源，逐步降低土地財(cái)政依賴(lài)度，化解地方政府債務(wù)危機(jī)。(5)充分發(fā)揮房地產(chǎn)的發(fā)展帶動(dòng)作用。一方面借助房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)眾多的優(yōu)勢(shì)，保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行，為激活傳統(tǒng)實(shí)體產(chǎn)業(yè)爭(zhēng)取時(shí)間和空間；另一方面，以國(guó)家級(jí)新區(qū)、國(guó)家自主創(chuàng)新區(qū)、自由貿(mào)易區(qū)、綜合配套改革區(qū)等高質(zhì)量發(fā)展為契機(jī)，加快產(chǎn)城融合步伐，以實(shí)體為本，統(tǒng)籌推進(jìn)住房、教育、醫(yī)療、交通、物流、養(yǎng)老、休閑、娛樂(lè)、商業(yè)等公共配套服務(wù)建設(shè)，打造實(shí)體經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展新樣本。