房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)集中度的均衡管理
——基于文獻(xiàn)研究的視角

董 藩 于 澤

一、引言

自2020年8月央行、住建部聯(lián)合發(fā)文明確重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則（即實(shí)施“三道紅線”監(jiān)測(cè)）以來，房地產(chǎn)行業(yè)過去以高杠桿、高負(fù)債為典型特征的高速擴(kuò)張模式受到了較大的沖擊。在行業(yè)調(diào)控嚴(yán)格、市場(chǎng)遇冷的重壓下，幾乎所有處于高負(fù)債狀態(tài)下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都陷入融資困難、現(xiàn)金流緊張的經(jīng)營(yíng)困境中，這其中不乏一批開發(fā)龍頭企業(yè)。

數(shù)據(jù)顯示，2022年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額已經(jīng)達(dá)到49.9%，頭部集中效應(yīng)明顯①中指研究院.2022中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告[N].每日經(jīng)濟(jì)新聞,2022-03-31(006).。由于頭部房企具有市場(chǎng)規(guī)模大、間接融資方式比重高、牽涉就業(yè)面廣等特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的個(gè)體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)容易在銀行杠桿機(jī)制的作用中被放大，并通過綿長(zhǎng)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈條進(jìn)行傳遞，進(jìn)而在區(qū)域乃至全國(guó)引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。這就使得對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)集中度的評(píng)價(jià)不能單單停留在資源配置效率的緯度上。因此，如何正確審視房地產(chǎn)行業(yè)頭部集中效應(yīng)與市場(chǎng)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，應(yīng)成為當(dāng)下政府制定房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制、促進(jìn)開發(fā)行業(yè)健康發(fā)展的重要考慮內(nèi)容。

二、文獻(xiàn)回顧

（一）相關(guān)概念辨析

行業(yè)集中度（也稱市場(chǎng)集中度）最早由西方產(chǎn)業(yè)組織理論領(lǐng)域的學(xué)者所提出。在狹義上，產(chǎn)業(yè)組織理論以市場(chǎng)和企業(yè)為研究對(duì)象，主要從市場(chǎng)角度研究企業(yè)行為或從企業(yè)角度來研究市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。貝恩在承襲前人一系列理論研究的基礎(chǔ)上，以實(shí)證研究為主要手段，從結(jié)構(gòu)、行為、績(jī)效三個(gè)方面對(duì)特定市場(chǎng)進(jìn)行分析，系統(tǒng)構(gòu)造出了“市場(chǎng)結(jié)構(gòu)—市場(chǎng)行為—市場(chǎng)績(jī)效”的分析框架，簡(jiǎn)稱為SCP（Structure-Conduct-Performance）范式。該范式認(rèn)為市場(chǎng)結(jié)構(gòu)決定企業(yè)的市場(chǎng)行為，而企業(yè)的市場(chǎng)行為決定市場(chǎng)績(jī)效，因此政府有必要通過調(diào)整公共政策，不斷適應(yīng)和改進(jìn)不合理的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，以便于獲得理想的市場(chǎng)績(jī)效，如圖所示：

在SCP分析范式中，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的度量主要通過行業(yè)集中度來完成。行業(yè)集中度是反映市場(chǎng)集中程度的指標(biāo)，一般由貝恩指數(shù)（CRn）、赫芬達(dá)爾指數(shù)（Herfindahl Index）和勒納指數(shù)（Lerner Index）來表示。

（二）國(guó)內(nèi)外研究進(jìn)展

盡管對(duì)行業(yè)集中度的研究始于西方產(chǎn)業(yè)組織理論學(xué)派，但國(guó)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度的研究卻著墨不多。從研究方向來看，國(guó)外學(xué)者較多關(guān)注銀行貸款市場(chǎng)、保險(xiǎn)市場(chǎng)等產(chǎn)品較具標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)業(yè)，側(cè)重于對(duì)“效率結(jié)構(gòu)”與“市場(chǎng)力量”假說的驗(yàn)證。如Smirlock(1985)等人以美國(guó)銀行業(yè)集中度為研究對(duì)象，將銀行業(yè)市場(chǎng)份額作為效率變量，對(duì)“效率結(jié)構(gòu)”假說進(jìn)行了驗(yàn)證 ；Tash等 人(2015)對(duì)2005—2009年伊朗銀行業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)績(jī)效進(jìn)行了實(shí)證研究，結(jié)果表明銀行業(yè)市場(chǎng)集中度對(duì)行業(yè)盈利能力有積極顯著的影響，一定程度上支持了“市場(chǎng)力量”假說。而相較其他標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)商品具有明顯的差異性，這就使得房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于“效率結(jié)構(gòu)”與“市場(chǎng)力量”假說的驗(yàn)證意義有限。

基于中國(guó)特色化的市場(chǎng)制度背景，以及房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所處的支柱地位，這就使得對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)集中度的研究同時(shí)兼具了理論與實(shí)踐價(jià)值。通過在中國(guó)知網(wǎng)以“房地產(chǎn)行業(yè)集中度”“市場(chǎng)結(jié)構(gòu)”為關(guān)鍵詞對(duì)2002至2022年的學(xué)術(shù)文獻(xiàn)進(jìn)行檢索，對(duì)結(jié)果進(jìn)行鑒別、剔除后得到核心文獻(xiàn)65篇?？梢妵@房地產(chǎn)業(yè)集中度的研究，國(guó)內(nèi)學(xué)者已經(jīng)積累了一定的研究成果，具備進(jìn)一步文獻(xiàn)研究的價(jià)值。

從以往文獻(xiàn)來看，早期國(guó)內(nèi)學(xué)者的研究以論述市場(chǎng)集中度與房?jī)r(jià)的關(guān)系為主要內(nèi)容，這與2003年后內(nèi)地房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)的時(shí)代背景緊密聯(lián)系。如黃慧（2003）以天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)為樣本，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)方法進(jìn)行驗(yàn)證，得出了市場(chǎng)行為引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)散遞增，并將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)論。不過她將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)描述為過量房地產(chǎn)投資引發(fā)的投機(jī)性需求，進(jìn)而導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格對(duì)真實(shí)價(jià)格的偏離，這一論斷有待商榷。同樣，況偉大（2003）以住宅業(yè)具有代表性的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，從產(chǎn)業(yè)組織的角度系統(tǒng)論述了北京市住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，并得出了住宅市場(chǎng)的壟斷結(jié)構(gòu)導(dǎo)致其房?jī)r(jià)居高不下的研究論斷。對(duì)此也有學(xué)者提出異議，如黃振宇（2010）認(rèn)為無(wú)論是全國(guó)還是地方范圍內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)集中度水平都構(gòu)不成寡頭壟斷，房?jī)r(jià)上漲的根本原因不是供給市場(chǎng)的壟斷，而是中國(guó)城市化進(jìn)程中產(chǎn)生的超額需求。

形成這種分歧的根本原因在于學(xué)者們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)集中程度的判定及其是否達(dá)到壟斷水平的看法不一。由此大致形成三種觀點(diǎn)：

1.認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度水平較低，市場(chǎng)處于過度競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。如張巍等（2009）對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度的主要因素進(jìn)行了實(shí)證研究，并得出行業(yè)期初集中度、進(jìn)入壁壘與房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度呈正相關(guān)，行業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)不顯著的研究結(jié)論。辛文、張紅（2021）基于HHI指數(shù)，通過從投入端和產(chǎn)出端對(duì)省級(jí)層面的房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度進(jìn)行綜合測(cè)算，得出結(jié)論：中國(guó)省級(jí)層面的房地產(chǎn)市場(chǎng)較為分散，且存在下降趨勢(shì)。持這種觀點(diǎn)的學(xué)者多主張要從土地政策、準(zhǔn)入門檻等方面入手，提高房地行業(yè)集中度，從而優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

2.認(rèn)為全國(guó)范圍的房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度水平較低，但省級(jí)區(qū)域市場(chǎng)存在寡頭壟斷現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)具有區(qū)域性，因此單從全國(guó)范圍進(jìn)行集中度測(cè)算的結(jié)果與市場(chǎng)真實(shí)競(jìng)爭(zhēng)狀況之間存在脫離現(xiàn)象。對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)的集中狀況，也有學(xué)者做了一些有意義的研究工作。如李巍等人（2015）通過CRn指數(shù)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度進(jìn)行測(cè)算，結(jié)果表明，省份范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度水平要高于全國(guó)，并呈現(xiàn)出從中西部地區(qū)至東部遞減的特征。他們認(rèn)為造成這種現(xiàn)狀的原因是中西部地區(qū)市場(chǎng)機(jī)制不完善，開發(fā)商具有較強(qiáng)的市場(chǎng)支配力量。王志剛、徐傳諶（2019）基于CRn指標(biāo)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)交易量位居前十的一線城市房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度進(jìn)行測(cè)算，結(jié)果顯示全國(guó)性房地產(chǎn)市場(chǎng)的行業(yè)集中度偏低，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度的差異較為明顯。與以往研究結(jié)果不同，結(jié)果表明東、西部城市之間房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度差距仍然較大。少數(shù)發(fā)達(dá)城市如北京、深圳的市場(chǎng)集中度較高，有向寡頭市場(chǎng)過渡的跡象，但大部分城市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性仍然較強(qiáng)。從其結(jié)果來看，發(fā)達(dá)城市不同年份的市場(chǎng)集中度存在較大波動(dòng)，原因或在于地方政府調(diào)控政策的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)存在影響。

3.認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重。李宏瑾（2005）對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的勒納指數(shù)(Lerner Index)進(jìn)行了測(cè)算，實(shí)證數(shù)據(jù)表明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并非完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，市場(chǎng)壟斷已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重，研究支持了這一觀點(diǎn)：即市場(chǎng)壟斷是造成國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈的重要原因之一。不同于絕對(duì)數(shù)指標(biāo)單純從企業(yè)市場(chǎng)份額角度對(duì)行業(yè)集中度狀況進(jìn)行描述，勒納指數(shù)的計(jì)量公式表現(xiàn)為房地產(chǎn)需求價(jià)格指數(shù)的倒數(shù)，而房地產(chǎn)商品整體上缺乏替代品，因此需求價(jià)格缺乏彈性，這種行業(yè)特點(diǎn)也會(huì)在很大程度上影響對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的測(cè)量。

（三）國(guó)內(nèi)外學(xué)者的研究框架

在研究框架方面，部分學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)集中度的研究突破了對(duì)單一市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分析，開始運(yùn)用SCP范式對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)集中度與市場(chǎng)行為或市場(chǎng)績(jī)效之間的關(guān)系展開研究，具體視角如下：

1.以房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度與市場(chǎng)行為間的關(guān)系作為視角。如劉樹楓（2010）研究了當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與技術(shù)創(chuàng)新之間的關(guān)系，證實(shí)了兩者之間相互促進(jìn)的作用。王志剛（2019）研究發(fā)現(xiàn)當(dāng)前房地產(chǎn)區(qū)域壟斷的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)使得開發(fā)企業(yè)具有制定壟斷價(jià)格的能力，開發(fā)企業(yè)之間存在價(jià)格領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)象，并形成了以廣告競(jìng)爭(zhēng)為主的非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)偏好。耿建明（2015）運(yùn)用波特的“五力模型”對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制進(jìn)行了討論，他認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)討價(jià)還價(jià)能力較弱，而土地供應(yīng)者和資金供應(yīng)者具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。此外，開發(fā)行業(yè)的進(jìn)入壁壘較高, 受制于高額的退出成本與產(chǎn)品差異化，這就使得開發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。申倩倩（2020）運(yùn)用SPSS對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整合的動(dòng)因進(jìn)行了相關(guān)性分析，證明企業(yè)間自發(fā)性規(guī)模擴(kuò)張、并購(gòu)與戰(zhàn)略聯(lián)盟的市場(chǎng)行為同樣是影響行業(yè)整合的重要路徑。

2.以房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度與市場(chǎng)績(jī)效間的關(guān)系作為視角。王釗（2014）基于VAR模型對(duì)哈爾濱的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)績(jī)效進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)果表明：相較企業(yè)行為，規(guī)模經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)集中度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)績(jī)效的影響較弱，不符合“效率結(jié)構(gòu)”假說。而張衛(wèi)紅、汪圣（2010）通過Berger模型對(duì)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與績(jī)效關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)果表明，規(guī)模效率與市場(chǎng)份額顯著正相關(guān)，說明鄭州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定程度上符合“效率結(jié)構(gòu)”假說的特點(diǎn)。楊艷琳、李麗（2008）運(yùn)用SCP范式進(jìn)行了分析，研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度與產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率之間呈負(fù)相關(guān)，與市場(chǎng)績(jī)效呈正相關(guān)，整個(gè)行業(yè)表現(xiàn)出低集中度、高利潤(rùn)率、低市場(chǎng)績(jī)效的特點(diǎn)，與經(jīng)典產(chǎn)業(yè)組織理論相悖?？梢?，學(xué)者們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)績(jī)效關(guān)系的研究尚未形成共識(shí)，僅從“效率結(jié)構(gòu)”假說出發(fā)，認(rèn)為市場(chǎng)集中度與市場(chǎng)績(jī)效之間存在正向因果關(guān)系的論點(diǎn)難以立足。

3.以政府作用與房地產(chǎn)行業(yè)集中度的關(guān)系作為視角。有的學(xué)者側(cè)重于在原有“結(jié)構(gòu)—行為—績(jī)效”的分析框架中引入新的解釋變量，以增強(qiáng)SCP分析范式對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的解釋能力。如鄧念（2010）看到了政府作用對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的巨大影響作用，構(gòu)建了“G—SCP”分析框架。他將政府政策引入到房地產(chǎn)業(yè)分析框架中，并指出政府的作用直接影響著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效性。白寶煥（2013）將政府管制行為引入SCP分析范式，認(rèn)為政府管制對(duì)開發(fā)企業(yè)并購(gòu)行為存在促進(jìn)作用，即政府管制率先引起市場(chǎng)行為發(fā)生改變，進(jìn)而改變市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，最終由市場(chǎng)行為和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)共同影響市場(chǎng)績(jī)效?？傊麄兛吹搅苏诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中的重要影響，并試圖探究出政策對(duì)市場(chǎng)影響的傳導(dǎo)路徑，頗具創(chuàng)新。

（四）研究結(jié)論與問題發(fā)現(xiàn)

基于文獻(xiàn)研究，可得結(jié)論與發(fā)現(xiàn)如下：

1.在市場(chǎng)集中度問題上，學(xué)界尚未對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷水平形成共識(shí)。多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)集中度較低，而省、市層面的集中程度高于全國(guó)，從產(chǎn)業(yè)組織優(yōu)化的角度需要進(jìn)一步提高市場(chǎng)集中度，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。少數(shù)學(xué)者從相對(duì)數(shù)指標(biāo)出發(fā)，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度已經(jīng)較為嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)并不充分。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)不同于其他行業(yè)，具有市場(chǎng)區(qū)域性、位置固定性的特點(diǎn)，因此，基于城市層面的市場(chǎng)集中度水平更能貼近房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)狀況。

2.國(guó)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)集中度的研究大都沿用經(jīng)典SCP范式，側(cè)重于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)行為或市場(chǎng)績(jī)效關(guān)系的研究。少數(shù)學(xué)者看到了政府對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)行為與績(jī)效的重大影響，并將其作為解釋變量引入分析框架，提高了經(jīng)典產(chǎn)業(yè)組織理論對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的解釋力。以往文獻(xiàn)研究表明，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)績(jī)效間的關(guān)系十分復(fù)雜，僅從提高資源配置效率角度看，認(rèn)為提高市場(chǎng)集中度必然會(huì)對(duì)市場(chǎng)績(jī)效帶來促進(jìn)作用的論斷，缺乏足夠的實(shí)證支撐。

3.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系的研究較少。個(gè)別學(xué)者在運(yùn)用SCP分析范式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的討論中提到了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)仍舊停留在投機(jī)性需求的層面上，并未考慮到房地產(chǎn)業(yè)集中度對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定之間的潛在影響，也未能在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)績(jī)效之間建立起聯(lián)系。事實(shí)上，在產(chǎn)業(yè)組織理論框架中，對(duì)市場(chǎng)績(jī)效的衡量，本應(yīng)包括資源配置效率、規(guī)模經(jīng)濟(jì)、社會(huì)公平、就業(yè)穩(wěn)定性、對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的平抑等多個(gè)緯度的含義，但以往的研究多通過利潤(rùn)率等指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)績(jī)效作出評(píng)價(jià)，對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)未予關(guān)注。據(jù)此，本文認(rèn)為，盡快填補(bǔ)房地產(chǎn)行業(yè)集中度與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)之間的研究空白，具有較強(qiáng)的理論意義與實(shí)踐價(jià)值。

三、政府均衡管理的政策思路

市場(chǎng)機(jī)制的自身缺陷決定了單單依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)手段存在失靈的可能，而短期的宏觀調(diào)控政策既缺乏制度約束又過于短視，因此要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，迫切需要政府探索房地產(chǎn)行業(yè)管理的長(zhǎng)效機(jī)制。

政府作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立者、監(jiān)管者和受益者，對(duì)維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展承擔(dān)著重要的職責(zé)。政府在不斷市場(chǎng)化的房地產(chǎn)業(yè)和日趨復(fù)雜的監(jiān)管之間應(yīng)扮演何種角色？介入到何種程度？結(jié)合對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)集中度相關(guān)文獻(xiàn)的研究，本文試提出政府均衡管理的新視角。

所謂的均衡管理，是指政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，應(yīng)該增加一個(gè)新的目標(biāo)：在尊重開發(fā)企業(yè)追求規(guī)模經(jīng)濟(jì)與防范企業(yè)規(guī)模過大，進(jìn)而危及房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展之間，要掌握好平衡?；诰夤芾淼囊暯?，政府需要首先認(rèn)識(shí)到在中國(guó)特色的市場(chǎng)制度背景下房地產(chǎn)行業(yè)集中度與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，才能進(jìn)一步思考如何在促進(jìn)企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)與維系經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行之間，搞好均衡管理工作。具體而言，有以下建議：

1.進(jìn)一步調(diào)整土地拍賣市場(chǎng)的出地面積與起拍競(jìng)價(jià)。當(dāng)前，土地拍賣中較高的土地保證金預(yù)付要求以及較大規(guī)模地塊的整體出讓方式，都對(duì)開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力和資質(zhì)提出了較高的要求，這就變相鼓勵(lì)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做大規(guī)模，以在拿地環(huán)節(jié)中保持足夠的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。若地方政府能夠在保證土地高效利用與財(cái)政收入穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，適當(dāng)對(duì)出讓地塊面積進(jìn)行縮減甚至分割，將在一定程度上改善小規(guī)模房企在拿地競(jìng)爭(zhēng)中的窘境，增加市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度。這對(duì)提升商品房質(zhì)量和降低開發(fā)商定價(jià)的壟斷程度很有意義。

2.在貸款風(fēng)險(xiǎn)得到控制的前提下，適度降低小規(guī)模開發(fā)企業(yè)融資成本，嚴(yán)禁金融機(jī)構(gòu)變相將資金投放與企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模類財(cái)務(wù)指標(biāo)掛鉤。當(dāng)前民營(yíng)開發(fā)企業(yè)普遍規(guī)模較小，處于融資成本過高的困境中，相較國(guó)有開發(fā)企業(yè)而言，它們往往在企業(yè)規(guī)模與市場(chǎng)份額上不占優(yōu)勢(shì)，融資難、利率高使得企業(yè)財(cái)務(wù)緊張。最近兩年房地產(chǎn)交易困難、救市乏力，民營(yíng)開發(fā)企業(yè)普遍陷入困境，但國(guó)企情況良好，在某種程度上就與信貸政策歧視和融資成本差異有關(guān)。當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)踐告訴我們，從信貸政策角度，搞好均衡管理，意義明顯。

3.出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)反壟斷細(xì)分條例，規(guī)范開發(fā)企業(yè)收并購(gòu)市場(chǎng)行為。當(dāng)前反壟斷立法并沒有針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)具體的適用條例，而房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)具有特殊性，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)壟斷程度的評(píng)價(jià)不能僅從全國(guó)范圍內(nèi)企業(yè)所占市場(chǎng)份額的比重來認(rèn)定。如何在不傷害到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的前提下準(zhǔn)確界定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)壟斷行為，需要學(xué)界、立法機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的深入研究。