房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制探析

文/王文超（河南國豐園置業(yè)有限公司）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險管理時，需要摒棄以往落后的工作思路，認(rèn)識到財務(wù)風(fēng)險管理在企業(yè)中的重要性，變革以往的工作模式，逐漸提高財務(wù)風(fēng)險控制本身的實效性，以促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展為主，優(yōu)化財務(wù)風(fēng)險管理模式，從而使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠在新時期下獲得平穩(wěn)的進(jìn)步和發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的意義

為了使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠有充足的動力來進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險的管理，在實際工作中需要認(rèn)真地分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的必要性，逐漸地優(yōu)化當(dāng)前的工作方案，從而使整體風(fēng)險管控水平能夠符合相關(guān)的要求。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目實施過程中具有規(guī)模龐大和生產(chǎn)周期較長的特點，會涉及不同的工作環(huán)節(jié)。例如土地整合以及財務(wù)融資等，并且在項目進(jìn)行的過程中，其本身的復(fù)雜性特征非常突出，在實際建設(shè)時也會存在很多無法預(yù)測的風(fēng)險。如果沒有完善財務(wù)風(fēng)險管理模式，會因為項目的復(fù)雜性而增加風(fēng)險的發(fā)生幾率，從而對企業(yè)產(chǎn)生較大的影響。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)項目的實施特點優(yōu)化財務(wù)風(fēng)險管理工作，減少對企業(yè)所產(chǎn)生的影響，并且還需要解決其中的各種矛盾沖突，推動企業(yè)在新時期下的穩(wěn)定進(jìn)步。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要強(qiáng)化財務(wù)風(fēng)險控制工作，既要保證項目的準(zhǔn)確實施，還需要規(guī)避在后續(xù)項目建設(shè)中所存在的風(fēng)險問題，立足于企業(yè)的長久性發(fā)展，需要具備較強(qiáng)的預(yù)測意識，規(guī)避在財務(wù)管理工作中的各項風(fēng)險問題，并且結(jié)合以往工作經(jīng)驗，按照不同的風(fēng)險特點提出有效的應(yīng)對方案[1]。從而使風(fēng)險管理水平能夠得到全面提高，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新時期下的穩(wěn)定進(jìn)步。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險分析

（一）政策把控難度大及投資決策失誤

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務(wù)風(fēng)險管理時，要按照不同的風(fēng)險類型提出有效的應(yīng)對方案，逐漸增強(qiáng)風(fēng)險管理本身的實效性，從而使企業(yè)發(fā)展水平能夠得到全面提高。在當(dāng)前財務(wù)風(fēng)險中存在著政策把控難度大和投資決策失誤的問題，對房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)資金運用方面造成了一定影響。財務(wù)風(fēng)險是包含企業(yè)可能喪失償債能力的風(fēng)險和股東利益的可辨性，在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中，需要根據(jù)投資項目的特點來考慮投資發(fā)生的實際利益，和預(yù)期利益相互比較，以此來減少對企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤所產(chǎn)生的損失[2]。但是在實際工作中存在的投資決策失誤問題較為突出，在房地產(chǎn)企業(yè)投資過程中，缺乏對風(fēng)險問題的有效認(rèn)識，并且也沒有精準(zhǔn)性的判斷，無法規(guī)避在投資管理過程中所存在的風(fēng)險。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)的投資力度在逐漸地增加，一部分企業(yè)在經(jīng)濟(jì)利潤的趨勢下，將投資放在利潤更高的商業(yè)住宅和高檔別墅中，對于一般的商業(yè)房和經(jīng)濟(jì)適用房的投資比例較小，這就導(dǎo)致了一般用房數(shù)量有限，價格暴漲。一旦一部分資源出現(xiàn)固定的問題，資金就無法快速地收回。如果在內(nèi)部出現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)的問題，會使企業(yè)面臨較為嚴(yán)重的財務(wù)危機(jī)，所產(chǎn)生的后果較為嚴(yán)重。

另外，在國家政策的影響下，一部分土地和企業(yè)的融資方面存在諸多的束縛之處，加上房地產(chǎn)企業(yè)影響范圍較廣，如果沒有加強(qiáng)對市場發(fā)展動態(tài)的深入性分析，會在投資決策方面存在著諸多的矛盾，并且也無法做出精準(zhǔn)性的推測，增加了財務(wù)風(fēng)險問題的發(fā)生概率，使各個項目無法順利進(jìn)行。

（二）融資渠道單一及資本結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資金密集型的企業(yè)，對資金需求較高，融資是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要需求。其中包含了內(nèi)部融資和外部融資等不同的組成部分，需要企業(yè)根據(jù)自身的發(fā)展方向統(tǒng)籌不同的資金模式，避免對項目的建設(shè)產(chǎn)生一定的影響。但是房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中的融資風(fēng)險問題在逐漸突出，這主要是因為融資規(guī)模的高低是企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模、創(chuàng)造利益的主要保障，然而在當(dāng)前融資方式實施方面主要是以銀行貸款為主，流動性資產(chǎn)所占據(jù)的比例較少。如果在實際管理過程中沒有加強(qiáng)對融資風(fēng)險的科學(xué)控制，會引發(fā)較為嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險，再加上國家政策限制，導(dǎo)致銀行貸款數(shù)額在逐漸降低，影響了企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，對當(dāng)前財務(wù)風(fēng)險管理造成了一定的影響。如果在融資過程中缺乏對外部環(huán)境的科學(xué)預(yù)判，也會導(dǎo)致融資風(fēng)險問題的發(fā)生。長此以往，會使企業(yè)資本結(jié)構(gòu)出現(xiàn)不合理的問題，風(fēng)險控制的難度也會逐漸地增加。

（三）資金收回困難及資金鏈斷裂

資金收回困難和資金鏈的斷裂也是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要表現(xiàn)形式，在房地產(chǎn)項目實施過程中所包含的不確定因素較多，尤其是財務(wù)風(fēng)險問題非常突出。如果房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)中忽視了對財務(wù)風(fēng)險的管理，會導(dǎo)致各項資金在回收方面出現(xiàn)較大的困難，也會影響資金鏈的科學(xué)運轉(zhuǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，成本核算會計核算為重點工作環(huán)節(jié)。但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理工作精細(xì)化程度不足，導(dǎo)致風(fēng)險問題時有發(fā)生。另外，一部分房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中并沒有加強(qiáng)對財務(wù)風(fēng)險的科學(xué)認(rèn)識，也沒有制定完善的內(nèi)部控制制度，存在著財務(wù)關(guān)系混亂的問題。在進(jìn)行開發(fā)決策工作中，并沒有根據(jù)實際情況來進(jìn)行風(fēng)險的有效應(yīng)對，也缺乏一定的決策經(jīng)驗，導(dǎo)致風(fēng)險評估效果在逐漸地降低，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響較為突出。另外在實際開發(fā)時并沒有加強(qiáng)對潛在風(fēng)險的有效了解和認(rèn)識，導(dǎo)致資金鏈緊張的情況出現(xiàn)，影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的對策

（一）投資決策科學(xué)化

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險管理時，需要保證投資決策的科學(xué)化，要通過強(qiáng)化項目論證規(guī)避在財務(wù)管理過程中的風(fēng)險問題，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定進(jìn)步提供重要的保障。房地產(chǎn)開發(fā)項目受到國家政策的調(diào)控，在投資決策過程需要充分地分析國家有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的政策變化，具備較強(qiáng)的預(yù)測意識，逐漸地優(yōu)化當(dāng)前的工作模式，并且還需要把握政策釋放的信號，以此來優(yōu)化當(dāng)前的工作體系，并且做好土地和貸款問題的有效調(diào)節(jié)，從而突出財務(wù)風(fēng)險管理工作本身的實效性[3]。在實際管理時，要通過行業(yè)政策引導(dǎo)企業(yè)正確的投資取向，合理地調(diào)配好現(xiàn)有的資源，并且還需要做好市場的調(diào)研以及整理，咨詢專家做好房地產(chǎn)投資項目的科學(xué)評估，站在風(fēng)險管理的角度去優(yōu)化當(dāng)前的管理模式，使各個方案能夠具備較強(qiáng)的可行性，減少在項目投資過程中的風(fēng)險投入，使財務(wù)風(fēng)險管理效果能夠得到全面的提高。在項目投資決策過程中，可以采取分散投資策略，正確地評估不同項目投資中的風(fēng)險，強(qiáng)化財務(wù)風(fēng)險的管理水平。在分散投資工作中，可以將投資地區(qū)風(fēng)險和投資時間風(fēng)險相互聯(lián)動，了解不同項目實施的時間以及區(qū)域的相關(guān)政策等，做好資源的統(tǒng)籌安排。根據(jù)不同的項目制定科學(xué)性較強(qiáng)的管理計劃，從而減少在財務(wù)投資方面的風(fēng)險。在進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險管理時，相關(guān)企業(yè)需要加強(qiáng)信息化建設(shè)的重視程度，將風(fēng)險意識貫穿于不同的發(fā)展環(huán)節(jié)，逐漸提高財務(wù)風(fēng)險管控本身的實效性，并且還需要和企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)相互匹配，逐漸地優(yōu)化財務(wù)風(fēng)險的管理模式，整合有限的資源，減少在財務(wù)管理方面的風(fēng)險問題。從而使財務(wù)風(fēng)險管控效果能夠符合相關(guān)的要求，推動房地產(chǎn)企業(yè)在新時期下的穩(wěn)定發(fā)展。

（二）融資途徑多元化

融資途徑的多元化能夠規(guī)避在以往單一融資中的各種問題，從而推動企業(yè)新時期下的穩(wěn)定發(fā)展。為了使房地產(chǎn)企業(yè)能夠有較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢，在實際管理過程中，相關(guān)企業(yè)需要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，為企業(yè)提供穩(wěn)定的資金鏈，減少對企業(yè)發(fā)展所產(chǎn)生的影響。當(dāng)前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)放債券或者是向銀行貸款的方式進(jìn)行融資，通過這一方式會增加財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生概率，在企業(yè)融資渠道多元化的發(fā)展下，單一的結(jié)構(gòu)會讓企業(yè)出現(xiàn)較為嚴(yán)重的風(fēng)險問題。因此企業(yè)為了獲得進(jìn)一步的發(fā)展，需要根據(jù)自身的發(fā)展方向，尋找其他的融資方式。通過多元化的融資，減少后續(xù)的風(fēng)險問題，從而使企業(yè)發(fā)展水平能夠得到全面地提高。在管理過程中，企業(yè)需要改善自身的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)?shù)靥岣哔Y產(chǎn)比率，降低負(fù)債率，避免對資本結(jié)構(gòu)造成一定的影響。另外。也可以通過增加直接融資減少間接融資，防止出現(xiàn)資本管理不到位的問題。

例如，在融資渠道方面可以采取向銀行貸款以及股票等方式來進(jìn)行有效的融資，同時還可以通過房地產(chǎn)信托投資基金引進(jìn)外部投資，擴(kuò)展新型的融資渠道，從而降低企業(yè)當(dāng)前的負(fù)債率[4]。在企業(yè)發(fā)展過程中需要適當(dāng)?shù)乜紤]資本發(fā)展需要，全面地了解不同融資方式的利弊問題，逐漸地改進(jìn)當(dāng)前的工作方案，從而全面地提高融資渠道多元化的發(fā)展水平，真正地擺脫對以往單一機(jī)構(gòu)的依賴，分散在財務(wù)管理過程中的風(fēng)險問題，從而為企業(yè)今后的發(fā)展提供重要的幫助。企業(yè)在擴(kuò)展融資渠道方面還要注重搭建高素質(zhì)的工作團(tuán)隊，根據(jù)當(dāng)前的發(fā)展現(xiàn)狀，及時地識別在融資渠道中的風(fēng)險問題，提高風(fēng)險管控的效果，從而使風(fēng)險管理水平能夠符合相關(guān)的要求。

此外，在融資渠道多元化發(fā)展過程中，相關(guān)企業(yè)要加強(qiáng)對融資渠道的有效控制。在近年來，受國家宏觀調(diào)控和政策的影響，銀行貸款渠道越來越狹窄，進(jìn)一步導(dǎo)致了后續(xù)融資風(fēng)險問題的發(fā)生。因此，在實際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)需要具備較強(qiáng)的靈活思維。通過創(chuàng)建長期和短期的融資渠道，建立銀行和房地產(chǎn)信貸公司為基礎(chǔ)的融資鏈條，具備較強(qiáng)的資金支持，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題。企業(yè)需要在保證原有資金鏈的基礎(chǔ)上尋求不同的資金來源渠道，并加強(qiáng)對金融風(fēng)險問題的有效了解和認(rèn)識，減少突發(fā)問題的發(fā)生概率，從而使企業(yè)管理水平能夠得到全面提高。另外，相關(guān)企業(yè)還可以和政府部門進(jìn)行有效的協(xié)商，獲取政府政策的扶持和確定金融導(dǎo)向。在政策引導(dǎo)下減少不必要資金浪費，和企業(yè)發(fā)展融合，做好流動資金的科學(xué)管理，并且還需要確定資金回籠的周期，科學(xué)合理投入到不同的發(fā)展環(huán)節(jié)中，進(jìn)一步使資金流動效益得到全面的提高。相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)需要通過信息化的建設(shè)，加強(qiáng)對不同業(yè)務(wù)模式實施特點的深入監(jiān)督和管理，減少各個環(huán)節(jié)中的風(fēng)險問題，以增強(qiáng)風(fēng)險管理實效性為主，突出現(xiàn)代化的管理思路，從而提高風(fēng)險防范水平。

（三）加強(qiáng)抗風(fēng)險能力

在進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險控制工作中，企業(yè)需要通過強(qiáng)化財務(wù)預(yù)算管理，建立完善的預(yù)警機(jī)制，從而使企業(yè)本身的抗風(fēng)險能力能夠得到全面提高。房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)實施中對各項資金的需求量較大，為了減少風(fēng)險的發(fā)生概率，使各個項目能夠更加平穩(wěn)地運行，企業(yè)需要以提高資金利用率為主，有序地改革當(dāng)前的工作模式，從而使財務(wù)風(fēng)險管理效率能夠滿足相關(guān)的要求。在實際工作中，企業(yè)需要將重點放在預(yù)算管理工作中，建立有效的預(yù)算管理模式，實現(xiàn)各項資金的科學(xué)分配。同時還需要具備較強(qiáng)預(yù)測意識，根據(jù)相關(guān)的規(guī)章制度以及國家的相關(guān)政策，對各項收支經(jīng)營分配情況進(jìn)行投資效益的準(zhǔn)確部署，落實宏觀性的工作思維，使各項資金利用率能夠得到全面提高[5]。另外，還需要對負(fù)責(zé)項目的所有內(nèi)容作出全面而系統(tǒng)性的預(yù)算管理，且要符合合理調(diào)控的要求，從而使各項資金規(guī)劃水平能夠得到全面提高，增強(qiáng)企業(yè)的抗風(fēng)險能力。在預(yù)算確定之后，相關(guān)部門需要加強(qiáng)對預(yù)算執(zhí)行情況的深入監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)問題，并進(jìn)行有效的解決，逐漸地優(yōu)化當(dāng)前的管理模式，從而使企業(yè)預(yù)算執(zhí)行能力能夠得到全面提高，促進(jìn)企業(yè)在新時期下的穩(wěn)定進(jìn)步。與此同時，為了使其財務(wù)管理效果能夠得到全面提高。在實際工作中需要以政府政策為導(dǎo)向，增強(qiáng)整體的管理水平，落實精細(xì)化的工作思維，從而使財務(wù)管理能夠符合相關(guān)的要求。在實際工作中需要適當(dāng)調(diào)整當(dāng)前的財務(wù)管理方案，相關(guān)政府部門所制定的政策通常是以經(jīng)濟(jì)政策和土地改革政策為主，房地產(chǎn)企業(yè)要加深對經(jīng)濟(jì)動向的了解和認(rèn)識，以資金市場為主要的基礎(chǔ)，調(diào)整現(xiàn)有的財務(wù)管理方案。同時還需要結(jié)合政府特殊的政策扶持了解項目的建設(shè)范圍，也可以和政府之間進(jìn)行良好的溝通與交流，具備較強(qiáng)的動態(tài)化管理意識，及時地填補(bǔ)在風(fēng)險管理過程中的空白支出，從而使各個項目能夠更加穩(wěn)定地進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)還需要根據(jù)政策的變化情況，具備較強(qiáng)的風(fēng)險意識，設(shè)置相對應(yīng)的彈性空間，減少對項目進(jìn)行所產(chǎn)生的影響，從而使項目能夠更加順利地進(jìn)行。

四、結(jié)束語

在現(xiàn)代化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展進(jìn)程中，需要加強(qiáng)對財務(wù)風(fēng)險管理的重視程度，優(yōu)化當(dāng)前的風(fēng)險控制方案，這樣不僅可以減少對企業(yè)所產(chǎn)生的影響，還能為項目的順利實施提供重要的保障。因此，相關(guān)企業(yè)需要根據(jù)實際情況把控項目進(jìn)行中各個階段的風(fēng)險問題，根據(jù)市場的變化提高風(fēng)險管控工作本身的針對性，以此來幫助企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。

相關(guān)鏈接

籌資風(fēng)險（Financial Risk），又稱財務(wù)風(fēng)險，它是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤（股東收益）的可變性。企業(yè)在籌資、投資和生產(chǎn)經(jīng)營活動各環(huán)節(jié)中無不承擔(dān)一定程度的風(fēng)險。企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險程度因負(fù)債方式、期限及資金使用方式等不同面臨的償債壓力也有所不同。因此，籌資決策除規(guī)劃資金需要數(shù)量，并以合適的方式籌措到所需資金以外，還必須正確權(quán)衡不同籌資方式下的風(fēng)險程度，并提出規(guī)避和防范風(fēng)險的措施?；I資活動是一個企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的起點。一般企業(yè)籌集資金的主要目的，是為了擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)為了取得更多的經(jīng)濟(jì)效益而進(jìn)行籌資，必然會增加按期還本付息的籌資負(fù)擔(dān)，由于企業(yè)資金利潤率和借款利息率都具有不確定性（都可能提高或降低），從而使得企業(yè)資金利潤率可能高于或低于借款利息率。如果企業(yè)決策正確，管理有效，就可以實現(xiàn)其經(jīng)營目標(biāo)（使企業(yè)的資金利潤率高于借款利息率）。但在市場經(jīng)濟(jì)條件下，由于市場行情的瞬息萬變，企業(yè)之間的競爭日益激烈，都可能導(dǎo)致決策失誤，管理措施失當(dāng)，從而使得籌集資金的使用效益具有很大的不確定性，由此產(chǎn)生了籌資風(fēng)險（Financial Risk）。