新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀分析

文/張莉（深業(yè)華東地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

當(dāng)前隨著市場的持續(xù)調(diào)控，房地產(chǎn)市場迎來理性增長時代，城鎮(zhèn)常駐人口與流動人口數(shù)量的增加帶來了新的住房需求，與此同時，多主體供應(yīng)、租售并舉、多渠道保障的市場供給格局正在逐步形成。然而，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績增速明顯放緩，銷售與融資額暴跌，企業(yè)依然面臨著巨大的經(jīng)濟(jì)下行壓力，頻頻爆出的資金鏈斷裂事件也讓房地產(chǎn)市場發(fā)生劇烈震蕩。

在持續(xù)地去庫存、去杠桿政策調(diào)控之下，行業(yè)風(fēng)險逐步提升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出險行為大幅增長。如何加強(qiáng)資金管理，保證資金鏈平穩(wěn)運(yùn)行，確保企業(yè)資金安全與資金順暢流通，并實(shí)現(xiàn)行業(yè)風(fēng)險的有效防控，已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的熱點(diǎn)問題。

一、新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀概述

（一）籌融資管理

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局與華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金主要來源于定金及預(yù)收款、自籌資金與國內(nèi)貸款，其中定金及預(yù)收款73946億元，自籌資金65428億元，國內(nèi)貸款23296億元。從數(shù)據(jù)上看，國內(nèi)貸款不再成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌融資的首選渠道。但是，第三方機(jī)構(gòu)對萬科、金地集團(tuán)、中南建設(shè)、招商蛇口、大悅城、濱江集團(tuán)等13家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資情況進(jìn)行調(diào)查分析后發(fā)現(xiàn)，信托、銀行貸款仍然在企業(yè)融資中占據(jù)較大比例。

從2021年下半年起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資受阻，有關(guān)數(shù)據(jù)表明，7~11月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資總量比同期減少40%，100家典型房企融資量同比減少26%。在當(dāng)前的市場風(fēng)險偏好下，地方所給予的融資寬松政策僅以優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)與地方國企為實(shí)施對象，大多企業(yè)存在信貸用完、融資需求強(qiáng)烈的情況，并面臨著工程款支付的巨大壓力。

（二）投資管理

現(xiàn)階段，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速放緩，從2021年9月以來，連續(xù)3個月投資額同比下降。廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長認(rèn)為，部分企業(yè)目前所經(jīng)歷的財(cái)務(wù)危機(jī)，其主要原因在于過度投資與盲目加杠桿。以銀億集團(tuán)為例，2017年銀億集團(tuán)創(chuàng)利稅40多億元，位列中國民企500強(qiáng)，但在2018年該集團(tuán)企業(yè)爆發(fā)債務(wù)危機(jī)。就投資而言，經(jīng)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士分析，該集團(tuán)企業(yè)在多元化轉(zhuǎn)型的過程中進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張，多次涉足礦產(chǎn)及汽車行業(yè)，投資項(xiàng)目金額上億元。但是，受企業(yè)內(nèi)外環(huán)境變化影響，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)及新業(yè)務(wù)的現(xiàn)金回流未能達(dá)到預(yù)期，杠桿越用越高。最終，公司帶帽ST、獨(dú)立董事辭職等負(fù)面事件發(fā)生。

（三）資金配置及使用管理

到2022年3月，世茂集團(tuán)、祥生控股、陽光城等多家企業(yè)債務(wù)違約。CAIC數(shù)據(jù)顯示，同年4月有32筆債券到期，涉及金額超過500億元。在巨大的資金壓力下，通過銷售回款與資產(chǎn)收并購獲得資金回籠，是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)度過行業(yè)嚴(yán)冬的首選方式。2022年一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)出售總成交額在全國資產(chǎn)出售方企業(yè)中占比60%，由此可見，大多企業(yè)選擇通過收并購交易來緩解自身資金壓力。有專家學(xué)者指出，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收并購交易已經(jīng)涉及了核心資產(chǎn)，比如世茂集團(tuán)出售上海外灘的茂悅酒店，預(yù)期收益約30.1億元。

資金使用方面，有一部分企業(yè)將現(xiàn)有資金用于土地購買。比如，杭州首批集中供地中的住宅用地競買，有3家房企競得23宗地塊，占競得總面積的41%。其中，濱江集團(tuán)花費(fèi)184.35億元，綠城中國花費(fèi)146.38億元，眾安集團(tuán)花費(fèi)39.09億元。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理風(fēng)險及其影響因素分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理風(fēng)險

1.融資渠道單一

從上文可知，盡管定金及預(yù)收款、自籌等渠道所得資金占比較大，企業(yè)資金來源也呈現(xiàn)出了多元化的發(fā)展態(tài)勢，但信托、銀行貸款仍然是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的首選融資渠道，反映了企業(yè)融資渠道單一的問題。以祥生控股集團(tuán)為例，該企業(yè)融資渠道有銀行貸款、信托、債券融資等，其中信托占比50%，銀行貸款占比38%。2020年，該企業(yè)融資成本為11.13億元，占融資金額的9.1%，嚴(yán)重侵蝕了企業(yè)的利潤空間，并加劇了企業(yè)的資金壓力。在同等級上市房企中，該企業(yè)的凈利潤率最低。從祥生控股集團(tuán)的融資情況來看，為達(dá)到利潤有效提升的目的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理規(guī)劃融資戰(zhàn)略，有效控制融資成本，以避免融資成本過高所引起的巨額債務(wù)問題。

2.資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)缺少合理性

資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是指企業(yè)負(fù)債數(shù)量及比例，根據(jù)“三道紅線”規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)剔除預(yù)收的資產(chǎn)負(fù)債率超過70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1[1]。倘若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)踩中這“三道紅線”，那么企業(yè)就不能夠增加有息負(fù)債。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，資產(chǎn)負(fù)債率在40%~60%是較為適宜的。壓到甚至嚴(yán)重超出紅線，都是資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)合理性缺失的表現(xiàn)。受市場環(huán)境影響，現(xiàn)階段有多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)缺少合理性，具體表現(xiàn)為資產(chǎn)負(fù)債率過高。比如，祥生控股集團(tuán)到2021年6月底，剔除預(yù)售賬款后的資產(chǎn)總負(fù)債率為79.4%，凈負(fù)債率為96.6%，現(xiàn)金短債比為1.2。第三方機(jī)構(gòu)對其資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)以流動負(fù)債為主，在總負(fù)債中占比87%，而非流動性負(fù)債金額也有173.85億元，多為長期有息負(fù)債，與短期負(fù)債規(guī)模相當(dāng)。由于該企業(yè)資金流動性不足，現(xiàn)有資金難以覆蓋短債，所以短期償債壓力較大。以“三道紅線”為參照分析祥生控股集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，該企業(yè)壓到了第一條紅線，凈資產(chǎn)負(fù)債率接近100%，即將踩到第二條紅線。由此可見，祥生控股集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)缺少合理性。

3.資金回收較為困難

房地產(chǎn)開發(fā)過程中，每一個鏈條都需要投入大量資金，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金需求較大。而對銷售回籠資金的歸集與使用，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)解決自身資金短缺問題的重要手段。為抑制房價快速上漲，國家相繼出臺房產(chǎn)限購、限價政策，在此影響下，房地產(chǎn)市場遭遇淡期[2]。部分企業(yè)已建成的房地產(chǎn)項(xiàng)目滯銷，房產(chǎn)銷售增長緩慢，庫存量增加。由于現(xiàn)有存貨難以變現(xiàn)，銷售回籠資金無法支持企業(yè)解決自身資金短缺問題。

銷售回籠資金分為兩種，一種是由客戶直接支付的購房款項(xiàng)，另一種是客戶在銀行辦理按揭后由銀行方面轉(zhuǎn)賬至企業(yè)。按揭貸款需要存入政府指定監(jiān)管賬戶，以保障購房人合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場風(fēng)險的有效防范。企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時，項(xiàng)目建設(shè)資金由監(jiān)管銀行確定后發(fā)放。若資金使用超出監(jiān)管范圍，企業(yè)需要向監(jiān)管銀行提出申請。然而，企業(yè)從監(jiān)管銀行賬戶拿到房款的時間相對較長，導(dǎo)致企業(yè)資金回收較為困難。受資金回收困難的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以如約支付工程款與融資款，最終造成房產(chǎn)項(xiàng)目爛尾。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理風(fēng)險的影響因素

1.企業(yè)外部因素

政策因素是房地產(chǎn)資金管理風(fēng)險的主要外部影響因素之一。近年來，國家為抑制房價上漲，滿足市場住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)均衡、協(xié)調(diào)發(fā)展，對貨幣政策、銀行利率政策及企業(yè)端政策進(jìn)行了調(diào)整。2022年4月15日，央行發(fā)布消息，決定于該月25日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點(diǎn)，共釋放長期資金約5300億元，以增加銀行信貸規(guī)模，降低企業(yè)融資成本，并緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力。但降準(zhǔn)政策的操作依然面臨著限制，主要是降準(zhǔn)空間有限。從當(dāng)前房地產(chǎn)金融發(fā)展情況來看，壓降流向房地產(chǎn)的金融資源是大趨勢，這也就意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行方面獲得融資較為困難。

2021年以來，第一次招標(biāo)利率觸底上升。從4月起，各大城市開始房貸加息模式。房貸規(guī)模的壓縮，給予了銀行上調(diào)利率的動力。而隨著經(jīng)濟(jì)的逐漸恢復(fù)，加息制約因素逐漸降低。房貸加息會造成銀行上調(diào)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款利息，導(dǎo)致其融資成本上升、凈利潤率下滑，從而面臨資金鏈斷裂風(fēng)險。

“三道紅線”等調(diào)控政策的實(shí)行，限制了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量，加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，從根源上減少了信貸資源向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地?cái)U(kuò)張對資金的依賴程度較高，“三道紅線”會進(jìn)一步限制企業(yè)拿地，以穩(wěn)定地價。在此背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資與拿地難度會有所增加。

2.企業(yè)內(nèi)部因素

當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外內(nèi)控評價報(bào)告顯示，大多企業(yè)已形成了相對完善的內(nèi)控體系，通過各項(xiàng)內(nèi)控工作的有序開展合理保證企業(yè)資金、資產(chǎn)安全[3]。然而，銷售、采購環(huán)節(jié)舞弊案件頻發(fā)也表現(xiàn)出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控不到位的情況。比如，2019年美的置業(yè)下屬某分公司營銷團(tuán)隊(duì)操控房源，對外加價銷售謀取非法利益移交相關(guān)部門立案調(diào)查；2020年碧桂園文貴州區(qū)執(zhí)行總裁楊某受賄，收取施工單位欠款，營銷副總裁及一二部總經(jīng)理利用虛假合同套取公司資金。內(nèi)控工作不到位導(dǎo)致人員違法違規(guī)行為無法被及時發(fā)現(xiàn)并處理，會進(jìn)一步加大企業(yè)資金風(fēng)險。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金動向進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，不僅是地方資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)的責(zé)任，也是企業(yè)的資金管理義務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)需要建立完善的監(jiān)督管理體系以把控企業(yè)資金動向，做到資金風(fēng)險的預(yù)警、識別與有效處理。但是，據(jù)地方新聞反映，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)督管理大多以外部監(jiān)督為主，內(nèi)部監(jiān)督欠缺。當(dāng)?shù)胤奖O(jiān)管部門或監(jiān)管銀行提出資金管理整改要求后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才被動整改當(dāng)前存在的資金管理問題。內(nèi)部監(jiān)督欠缺會影響企業(yè)部門監(jiān)督職能的有效發(fā)揮，在此情況下人員行為得不到約束，因人員濫用職權(quán)、徇私舞弊所引起的資金風(fēng)險問題的發(fā)生概率就會大大增加。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理優(yōu)化策略

（一）建立完善的風(fēng)險監(jiān)督管理體系

建立完善的風(fēng)險監(jiān)督管理體系，對房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理、規(guī)避資金風(fēng)險問題有重要作用。根據(jù)證監(jiān)會相關(guān)文件要求，自2022年5月15日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在信息披露中增加ESG信息，即環(huán)境、社會及治理信息。CRIC數(shù)據(jù)顯示，銷售百強(qiáng)企業(yè)中的約70家房企，有62家房企披露ESG報(bào)告，而發(fā)布ESG報(bào)告的房企數(shù)量正在增加[4]。由此可見，將ESG風(fēng)險點(diǎn)納入企業(yè)風(fēng)險監(jiān)督管理體系當(dāng)中，已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的大趨勢。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，在ESG方面所獲得的認(rèn)可度越高，越容易獲得融資。

所以，在風(fēng)險監(jiān)督管理體系的建設(shè)過程中，企業(yè)可參照龍湖、輝瑞等龍頭企業(yè)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對ESG風(fēng)險管控予以高度重視，將其列入風(fēng)險監(jiān)督管理行列，健全風(fēng)險監(jiān)督管理相關(guān)制度，做好風(fēng)險控制審核工作，并建立由業(yè)務(wù)部、總部職能及系統(tǒng)支持部、審計(jì)部層層把控的監(jiān)督管理組織體系，識別、管理企業(yè)重大資金風(fēng)險問題，同時開展資金風(fēng)險控制培訓(xùn)工作，借助數(shù)字化來促進(jìn)企業(yè)資金風(fēng)險監(jiān)測水平提升。

（二）拓展融資渠道，調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可選擇的融資渠道多種多樣，但當(dāng)前融資政策聚焦于融資工具的選擇，部分企業(yè)尤其是民營房企在開發(fā)貸款、債券融資等方面都面臨著阻力，缺乏長期融資信心，企業(yè)負(fù)債規(guī)模的增加也加速了企業(yè)資金困境的發(fā)生。宏觀融資調(diào)控正在從短期性向長期性轉(zhuǎn)變，在“房住不炒”的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇長期性的融資工具是較為合適的。

企業(yè)要解決短期融資問題，可選擇并購貸款、永續(xù)債等債權(quán)工具，在“三道紅線”約束下企業(yè)可通過債權(quán)加杠桿來解決短期問題[5]。長期融資方面，從資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)調(diào)整的角度出發(fā)，企業(yè)可選擇股權(quán)融資、商業(yè)地產(chǎn)REITs等股權(quán)工具。通過股權(quán)融資緩解杠桿問題，調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債率，而REITs相關(guān)稅收政策也已出臺，企業(yè)可在政策支持下盤活存量資產(chǎn)以獲得資金。

（三）加強(qiáng)預(yù)算管理，改善資金運(yùn)營

合理的資金預(yù)算是在項(xiàng)目開發(fā)前鋪排好項(xiàng)目開發(fā)所需資金，在資金出現(xiàn)缺口前安排好融資，并在回款后及時還款，最大程度提高資金使用效率，節(jié)約資金成本，使項(xiàng)目收益最大化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)資金預(yù)算管理，以改善當(dāng)前資金運(yùn)營不當(dāng)?shù)那闆r。

以銷售回籠資金的歸集與使用為例，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可建立銷售資金監(jiān)督管理一體化平臺，將該平臺與監(jiān)管銀行賬務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行對接，實(shí)現(xiàn)監(jiān)管賬戶管理、資金撥付管理、退房退款管理、資金風(fēng)險預(yù)警、項(xiàng)目進(jìn)度管理等多種功能，依托信息技術(shù)有效歸集銷售回籠資金，保證資金有效用于項(xiàng)目工程建設(shè)，有效防止預(yù)售購房款被挪用、資金無效使用等情況[6]。

四、結(jié)束語

綜上所述，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在融資渠道單一、融資困難以及投資盲目性強(qiáng)等問題，有相當(dāng)一部分企業(yè)采取資產(chǎn)收并購方式獲取資金，資金使用方面，有的企業(yè)選擇將資金應(yīng)用到土地購買上。但是，外部政策變化增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資、拿地難度，內(nèi)控不到位、內(nèi)部監(jiān)督缺失導(dǎo)致企業(yè)資金風(fēng)險問題加劇。根據(jù)相關(guān)政策文件要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有必要將ESG風(fēng)險管控列入當(dāng)前的風(fēng)險監(jiān)督管理體系建設(shè)行列，從組織結(jié)構(gòu)、制度、人員素質(zhì)、數(shù)字化等多個方面對現(xiàn)行風(fēng)險監(jiān)督管理制度體系進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，并站在政策角度探索融資渠道拓展的可能性，調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，同時加強(qiáng)資金預(yù)算管理，改善資金運(yùn)營情況，從而保證企業(yè)資金鏈正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

相關(guān)鏈接

房地產(chǎn)開發(fā)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)（包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)）、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。隨著個人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。購買房地產(chǎn)是一種重要的投資方式。

房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。因此，取得國有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提，而房地產(chǎn)開發(fā)也并非僅限于房屋建設(shè)或者商品房屋的開發(fā)，而是包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)在內(nèi)的開發(fā)經(jīng)營活動。