房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本管控要點(diǎn)探析

文/郝成波（山西碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

在當(dāng)前的社會(huì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)形勢背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更加嚴(yán)峻的市場競爭形勢，如何進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭實(shí)力，幫助企業(yè)在競爭中占據(jù)更有利的地位，就需要強(qiáng)化成本管理工作，讓房地產(chǎn)企業(yè)中的成本問題得到順利地解決，使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展形勢更好，體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)全過程成本管控的作用。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)中負(fù)責(zé)成本管控的工作人員能夠端正態(tài)度，改變思想，創(chuàng)新方法，實(shí)事求是。在工作的過程中了解企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀，明確其中存在的問題，提出各種可用的措施和方法，提升成本管控的質(zhì)量水平，最終為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展目標(biāo)提供更有利的條件。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本全過程管控的內(nèi)涵及價(jià)值

當(dāng)前針對工程成本的全過程管理控制的定義尚未完全明確，這種管理模式體現(xiàn)出更加廣泛性以及系統(tǒng)化的特點(diǎn)，涉及的主要內(nèi)容就是房地產(chǎn)項(xiàng)目中所有的建造成本整體費(fèi)用，而針對工程成本進(jìn)行全過程的管理，主要指的是將時(shí)間變化以及市場變動(dòng)等工程中的全過程因素進(jìn)行引入，對房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的綜合性進(jìn)行分析，讓房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本能夠控制在制定好的預(yù)算范圍中，體現(xiàn)出良好的管理效果。一般來說，工程成本主要包括價(jià)變量變以及定額取費(fèi)的內(nèi)容。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本全過程管理具有重要意義。首先是通過開展房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程成本管理，有利于實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)，滿足企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。其次是在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過程中，開展全過程的成本控制管理也能產(chǎn)生良好的效果，這種管理模式更加獨(dú)特，同時(shí)也對管理人員提出更加嚴(yán)格的要求，需要管理人員有更加系統(tǒng)的理論知識(shí)、專業(yè)的工作能力以及較強(qiáng)的職業(yè)素養(yǎng)，可以真正意義上滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本管理的特殊需求。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在項(xiàng)目開展的過程中有必要建立全過程成本管控的模式，及時(shí)分析和處理在項(xiàng)目施工中存在的關(guān)鍵問題，讓項(xiàng)目的開展效果更理想，讓項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)，防止施工工期延誤。由于我國房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的成本環(huán)境比較復(fù)雜，項(xiàng)目的運(yùn)行情況以及項(xiàng)目的施工進(jìn)度都可能會(huì)受到成本環(huán)境的影響，因此應(yīng)用房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的全過程管理模式，對于項(xiàng)目的管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)有著重要意義。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本管控的過程

（一）設(shè)計(jì)階段分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段主要是指在工程設(shè)計(jì)方完成設(shè)計(jì)的圖紙之后，企業(yè)要積極參與到其中，并和設(shè)計(jì)人員進(jìn)行圖紙方面的溝通，了解整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位情況以及設(shè)計(jì)的方案，并和合同的設(shè)計(jì)方共同參與到圖紙的會(huì)審工作。審查時(shí)可能會(huì)由于施工設(shè)計(jì)圖紙的內(nèi)容較為豐富，忽視了細(xì)節(jié)處理，導(dǎo)致細(xì)節(jié)方面存在一些問題，在后續(xù)施工時(shí)就可能會(huì)產(chǎn)生影響，最終影響到整個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的造價(jià)管控效果。因此要在設(shè)計(jì)階段提出成本的優(yōu)化方案，主要是針對項(xiàng)目的定位以及項(xiàng)目的功能進(jìn)行充分的分析，根據(jù)不同的設(shè)計(jì)內(nèi)容確定不同的造價(jià)控制重點(diǎn)，并結(jié)合現(xiàn)場的情況開展詳細(xì)的施工分析，確定施工項(xiàng)目的可行性、工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性以及工程技術(shù)的合理性，提升了設(shè)計(jì)的質(zhì)量，使造價(jià)的管理效果得到優(yōu)化，保障施工結(jié)果。

（二）招標(biāo)階段分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目的招標(biāo)階段成本控制措施，主要是要提高投標(biāo)報(bào)價(jià)的競爭性效果，在報(bào)價(jià)的評價(jià)環(huán)節(jié)應(yīng)更加科學(xué)合理，盡量選擇技術(shù)可靠、價(jià)格較低的投標(biāo)單位。另外是要使用工程量清單招標(biāo)的方式，在合同中明確具體的施工范圍以及工程的進(jìn)度和工程質(zhì)量、結(jié)款的方式，以及施工過程中無法達(dá)到施工的要求和條件時(shí)具體的處理措施和方法。

（三）實(shí)施階段分析

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工過程中，工程項(xiàng)目成本、質(zhì)量以及周期之間存在緊密關(guān)聯(lián)，這些內(nèi)容之間相互影響，相互制約，而質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)隨著工程項(xiàng)目的投入資金大小產(chǎn)生具體的變化。具體來說，如果房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的工期縮短或者是延長，都要增加資金以及相關(guān)資源的投入。在施工的過程中，可以優(yōu)化的成本內(nèi)容實(shí)際上也比較多樣化，這就需要結(jié)合施工現(xiàn)場的實(shí)際情況采取合理的措施和方法，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程管理控制成果。

（四）合同階段分析

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中的合同能對雙方的行為進(jìn)行規(guī)范和約束，這也會(huì)對成本的控制產(chǎn)生極大的影響。合同中包括工程價(jià)款的具體調(diào)整范圍以及工程價(jià)款的使用程序和計(jì)算的方式，工程現(xiàn)場的設(shè)計(jì)變更方法、現(xiàn)場的簽證等多個(gè)方面的內(nèi)容，都是需要規(guī)定的內(nèi)容。

比如合同中的自然災(zāi)害要達(dá)到怎樣的程度才能夠?qū)⑵湔J(rèn)定為不可抗力，可能沒有得到明確的約定，這就需要雙方的當(dāng)事人能夠在合同中對這些重要的問題進(jìn)行明確，防止在施工的過程中出現(xiàn)糾紛而產(chǎn)生嚴(yán)重的資金浪費(fèi)，使整體施工成本管理效果得到進(jìn)一步的提升[1]。

（五）結(jié)算階段分析

通過針對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的結(jié)算進(jìn)行的分析，詳細(xì)說明在施工的過程中導(dǎo)致合同金額增加的主要原因，在結(jié)算時(shí)要提取項(xiàng)目最終的結(jié)算指標(biāo)，和施工的設(shè)計(jì)部門以及具體的施工部門之間相互進(jìn)行溝通和交流，搜集施工過程中的關(guān)鍵資料，并督促檢查施工單位所準(zhǔn)備的竣工結(jié)算資料，為后續(xù)的工程結(jié)算奠定良好的基礎(chǔ)，保證結(jié)算工作順利按期完成。針對結(jié)算審核過程中出現(xiàn)現(xiàn)場簽證變更的情況要及時(shí)復(fù)核，結(jié)合現(xiàn)場的情況來了解施工的狀態(tài)以及結(jié)算過程中存在不合理問題的主要原因，讓施工工作的開展效果更加理想。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本管控遇到的問題

首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本管控的制度體系沒有充分明確。制度體系是保障各項(xiàng)工作開展的重要參考依據(jù)及行動(dòng)準(zhǔn)則，包括公司的管理制度以及國家方面的規(guī)范性制度等，而成本管控制度是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控運(yùn)行過程中參考的重要依據(jù)，當(dāng)項(xiàng)目中的成本管理控制體系太過于零散，不是一個(gè)整體，也無法體現(xiàn)出應(yīng)用價(jià)值時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致成本管控過程中的具體問題無法得到及時(shí)的處理和解決，讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)外部之間無法緊密的配合，進(jìn)而會(huì)導(dǎo)致成本管控成效不理想[2]。

其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本管控的責(zé)任無法得到嚴(yán)格落實(shí)。在項(xiàng)目開展過程中，對于成本管控的責(zé)任不夠明確，讓責(zé)任制度規(guī)范無法得到嚴(yán)格的落實(shí)，更加無法使管控的責(zé)任清晰明確，讓各方承擔(dān)的責(zé)任不足，出現(xiàn)成本管控計(jì)劃落后的問題，導(dǎo)致在地產(chǎn)項(xiàng)目中由于成本管控責(zé)任重疊而推諉扯皮的現(xiàn)象不斷產(chǎn)生，嚴(yán)重影響到管控工作的效率和整體的質(zhì)量，因此需要對此加以關(guān)注。

最后是房地產(chǎn)項(xiàng)目工程預(yù)結(jié)算編審的管控力度不足。工程項(xiàng)目在預(yù)算管理過程中一系列的內(nèi)容比較豐富，是一個(gè)由淺及深的過程，要精準(zhǔn)地反映出整個(gè)建設(shè)工程的實(shí)際造價(jià)情況。而在這些細(xì)節(jié)方面對于工程預(yù)算結(jié)算的編制和審核本身是成本管控中的重點(diǎn)，其工作內(nèi)容極為廣泛，細(xì)節(jié)豐富，會(huì)消耗大量的時(shí)間和精力，對于預(yù)結(jié)算編制審核的監(jiān)控存在不足，導(dǎo)致預(yù)結(jié)算的編制審核效果并不是十分理想，同樣也會(huì)影響到全過程成本管控的最終效果和質(zhì)量[3]。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本管控的措施

（一）投資開發(fā)階段成本管控的分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的過程中，需要有可行性研究報(bào)告來為其提供支撐，并將房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算編制工作落實(shí)到位。房地產(chǎn)項(xiàng)目中的可行性研究報(bào)告所涉及的內(nèi)容主要包含技術(shù)條件、經(jīng)濟(jì)狀態(tài)以及社會(huì)環(huán)境等多元化的內(nèi)容，能夠針對整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的方案進(jìn)行合理的論證和分析，幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策部門獲得詳細(xì)的參考資料。投資估算情況實(shí)際上會(huì)對整個(gè)工程項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模以及設(shè)計(jì)方案產(chǎn)生較大的影響，也會(huì)對整個(gè)項(xiàng)目的正常開展造成影響。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理以及控制過程中，也能夠基于宏觀調(diào)控的角度對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)以及財(cái)務(wù)評價(jià)的工作，讓咨詢效果以及評審的狀態(tài)充分體現(xiàn)，同時(shí)也可以在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的全過程回收期指標(biāo)方面得到充分的展現(xiàn)。另外，在項(xiàng)目研究的過程中也可以針對某些具體的指標(biāo)進(jìn)行敏感性分析，判斷在全面審查的過程中投資估算編制指標(biāo)是否符合工程項(xiàng)目的審查重點(diǎn)要求，為后續(xù)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的成本管控規(guī)劃設(shè)計(jì)開展創(chuàng)造有利的條件[4]。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管控的分析

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)綜合考慮項(xiàng)目的造價(jià)，設(shè)計(jì)師和現(xiàn)場施工人員密切溝通，到現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地勘察，掌握現(xiàn)場情況，還要結(jié)合先進(jìn)的技術(shù)以及限額設(shè)計(jì)方式達(dá)到房地產(chǎn)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的目標(biāo)，最大意義上達(dá)到降本增效的要求。在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程中，同樣需要嚴(yán)格遵循國家方面的各項(xiàng)法律法規(guī)要求，絕對不能出現(xiàn)為了控制造價(jià)而忽視質(zhì)量以及安全性方面的問題，最終要讓房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中的資金利用率最大化，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)一步增加。在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完成之后，要組織開展圖紙的會(huì)審，針對圖紙中存在的問題進(jìn)一步審核、確認(rèn)優(yōu)化，讓最終的圖紙效果和實(shí)際的情況更加匹配，防止出現(xiàn)工程的變更導(dǎo)致工程的造價(jià)受到影響，進(jìn)一步保障工程的施工進(jìn)度[5]。

（三）成本投招標(biāo)階段成本管控的分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目在投招標(biāo)環(huán)節(jié)開展的成本控制同樣比較關(guān)鍵，首先是在這個(gè)過程中要確保投標(biāo)的報(bào)價(jià)具有市場競爭力，在項(xiàng)目中可以使用招標(biāo)的方式邀請能力較強(qiáng)的企業(yè)參與招標(biāo)，結(jié)合實(shí)際情況對于報(bào)價(jià)進(jìn)行有效評價(jià)。使用評審的最低投標(biāo)價(jià)法進(jìn)行評價(jià)，選擇質(zhì)量方面更加可靠，技術(shù)水平更高更先進(jìn)，價(jià)格最低的投標(biāo)單位。另外要使用工程量清單招標(biāo)的模式，在合同中可以設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)的包干范圍，并且針對整個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量、施工的進(jìn)度、付款的節(jié)點(diǎn)、付款的模式、結(jié)算的條件等多個(gè)方面的內(nèi)容進(jìn)行明確的規(guī)定，讓房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本管理效果更好，最終能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在盡量降低風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上控制人工費(fèi)用以及各種材料費(fèi)用，保障工程項(xiàng)目的順利有序開展[6]。

（四）工程運(yùn)營階段成本管控的分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程運(yùn)營管理過程中，加強(qiáng)成本管控需要體現(xiàn)出全面性的特點(diǎn)。首先是要針對現(xiàn)場使用的設(shè)備、儀器、材料進(jìn)行成本控制，要求明確嚴(yán)格按照有關(guān)方面的要求開展相關(guān)文件資料的檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并對其進(jìn)行解決。通過工程量清單的審核來保證工程量的完整性，防止在施工過程中產(chǎn)生工程量計(jì)算錯(cuò)誤或者遺漏的問題導(dǎo)致投資方遭受極大的損失。其次是需要加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目現(xiàn)場的設(shè)計(jì)變更以及現(xiàn)場的簽證管理，在每一項(xiàng)工程項(xiàng)目施工開展之前要進(jìn)行集中的圖紙會(huì)審以及技術(shù)交底，防止出現(xiàn)返工問題，也要加強(qiáng)現(xiàn)場簽證的嚴(yán)格化監(jiān)管，確保操作程序的合規(guī)性。并針對原始的材料進(jìn)行妥善的保存，為索賠提供準(zhǔn)確的憑證，還需要針對項(xiàng)目的費(fèi)用情況以及進(jìn)度進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，對于整個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行全面的投資預(yù)測，對比實(shí)際的投資以及預(yù)測的數(shù)值，判斷差異性產(chǎn)生的具體原因，讓最終的資金使用計(jì)劃更符合實(shí)際情況。

如果發(fā)現(xiàn)在項(xiàng)目執(zhí)行過程中出現(xiàn)較大的偏差，則需要對其進(jìn)行及時(shí)的處理，以保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工工作的有序進(jìn)行[7]。

（五）營銷管理階段成本管控的分析

近些年房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度極快，人民群眾生活質(zhì)量水平的提升以及經(jīng)濟(jì)收入的增加之間存在著緊密的關(guān)聯(lián)性。當(dāng)前市場中開售的樓盤銷售情況和樓盤的知名度存在緊密的關(guān)聯(lián)性，也就是說品牌效應(yīng)比較明顯。在開發(fā)商的品牌建設(shè)以及營銷策劃過程中會(huì)付出更多的關(guān)注，但是實(shí)際獲得的營銷效果卻無法得到保障，這主要是由于在開發(fā)商的廣告設(shè)計(jì)方面，可能會(huì)更加關(guān)注設(shè)計(jì)作品的藝術(shù)性效果，而削弱了其他特點(diǎn)的重視。另外則是在具體銷售執(zhí)行過程中，導(dǎo)致不同的樓盤之間競爭水平體現(xiàn)出了層次較低的特點(diǎn)，銷售人員在現(xiàn)場接待客戶以及客戶的追蹤方面都存在著不足，最終的效果和廣告的宣傳之間無法保持一致。在營銷管理環(huán)節(jié)也同樣需要關(guān)注成本的管控，也就是說要密切配合好廣告營銷策劃的工作，讓廣告宣傳以及銷售口徑保持高度的一致性，這樣才能夠建立良好的房地產(chǎn)企業(yè)品牌形象，使項(xiàng)目操作的效果更加理想，加速房地產(chǎn)項(xiàng)目整體的銷售進(jìn)程[8]。

五、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)施工企業(yè)有著明顯的經(jīng)濟(jì)指向性特點(diǎn)，在其開展施工的過程中，有必要將成本管理工作放在重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，而開展房地產(chǎn)企業(yè)的全過程成本控制時(shí)，需要從每一個(gè)方面加強(qiáng)管理，這就需要建立一套更加完善的成本管控體系，規(guī)范成本管控的行為，明確成本管控的原則，提高管控的意識(shí)，采取多元化的管控措施，加強(qiáng)成本的管理，對施工過程中所有可能會(huì)導(dǎo)致成本增加的要素進(jìn)行把控，使房地產(chǎn)施工企業(yè)獲得更多的收益。

相關(guān)鏈接

房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思是指對未來項(xiàng)目的目標(biāo)、功能、范圍以及項(xiàng)目涉及的各主要因素和大體輪廓的設(shè)想與初步界定。它是一種創(chuàng)造性地探索過程，是項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)和首要步驟，其實(shí)質(zhì)在于挖掘企業(yè)可能捕捉到的市場機(jī)會(huì)。項(xiàng)目構(gòu)思的好壞，不僅直接影響到整個(gè)項(xiàng)目策劃的成敗，而且關(guān)系到項(xiàng)目策劃過程的繁簡、工作量的大小等。

任何項(xiàng)目都從構(gòu)思開始，項(xiàng)目構(gòu)思常常來自于項(xiàng)目的上層系統(tǒng)（即國家、部門、企業(yè)等）的現(xiàn)存需求、戰(zhàn)略、問題和可能性。根據(jù)不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目和不同的項(xiàng)目參與者，房地產(chǎn)項(xiàng)目的起因不同，在通常情況下，項(xiàng)目起因于：

1.項(xiàng)目上層系統(tǒng)通過市場研究發(fā)現(xiàn)的新的投資機(jī)會(huì)和投資領(lǐng)域，如潛在的龐大的房地產(chǎn)市場需求，房地產(chǎn)企業(yè)為適應(yīng)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的變化而進(jìn)行投資結(jié)構(gòu)的改善、生產(chǎn)經(jīng)營范圍的擴(kuò)大、新技術(shù)的采用等；

2.項(xiàng)目上層系統(tǒng)通過市場研究發(fā)現(xiàn)戰(zhàn)略，如目前為了解決城市中低收入居民住房困難問題，國家實(shí)施了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)戰(zhàn)略，為解決城市低收入居民住房問題，實(shí)施了廉租房建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略等；

3.上層系統(tǒng)運(yùn)行過程中存在一定的困難和問題，如在全面實(shí)施住房商品化購買的體制下，由于城市居民收入的不均衡性，且收入差距較大，應(yīng)采取多層次的住房供應(yīng)體系，從而形成了不同房地產(chǎn)項(xiàng)目的構(gòu)思等。