關于加強房地產企業(yè)資金管理的若干思考

文/李琦（保億置業(yè)集團有限公司）

我國市場經濟體系的建設完善，已經為各大企業(yè)的發(fā)展帶來了更好的環(huán)境優(yōu)勢。企業(yè)需要在發(fā)展建設的過程中強化資金管理，提高管理水平，保障管理的質量。對于房地產企業(yè)來說，資金管理的情況會直接影響整個公司的發(fā)展狀態(tài)和發(fā)展的效益。因此，需要在經濟管理措施的抉擇方面謹慎小心，必須要結合房地產企業(yè)的發(fā)展現狀以及未來的發(fā)展趨勢，制定出更加科學合理的規(guī)劃，了解其中存在的關鍵問題，采取相應的解決措施，讓資金管理的效果更好。在房地產企業(yè)資金管理環(huán)境中，要尋找和自己的發(fā)展模式更加匹配的發(fā)展道路，健全完善整體的資金管理制度，并創(chuàng)設完善的管理方法來實現管理的目標。本文針對房地產企業(yè)資金管理的實際情況進行系統(tǒng)分析和研究，了解當前企業(yè)中存在的問題，希望可以通過對問題的探討來幫助房地產企業(yè)獲得更好的發(fā)展優(yōu)勢，促進房地產企業(yè)進步。

一、房地產企業(yè)資金管理的重要性

在我國，房地產企業(yè)是國民經濟重要組成部分，在經濟發(fā)展中占據著重要的地位，而提高房地產企業(yè)的生產和管理質量對于經濟建設意義重大?，F如今社會的不斷發(fā)展，已經讓房地產企業(yè)面臨的內外部環(huán)境變得更加復雜多變。企業(yè)要提高自身的質量，才能夠確保在激烈的市場競爭中占據更有利的位置，并且有更大的市場競爭力。而提高房地產企業(yè)的資金管理水平，能夠有效提高企業(yè)的綜合質量，讓企業(yè)的發(fā)展更加順利穩(wěn)定。具體來說，房地產企業(yè)加強資金管理主要包括以下幾個方面的優(yōu)勢：

首先，房地產企業(yè)加強資金管理能夠實現資金分配的合理性目標。房地產企業(yè)在發(fā)展的過程中需要消耗大量的人力資源、資金以及物資。通過強化資金管理工作，能夠讓企業(yè)的領導人員更了解企業(yè)的實際狀況，并分析在房地產企業(yè)發(fā)展過程中需要的人力資源和資金，使這些模式的分配效果更加合理，讓企業(yè)中資源的利用率更高，促進企業(yè)整體質量的提升。

其次，房地產企業(yè)加強資金管理能夠幫助企業(yè)完善制度，讓企業(yè)在更好的制度基礎上實現可持續(xù)發(fā)展的目標。房地產企業(yè)在針對資金管理制度體系進行完善時，需要采集并分析企業(yè)中的大量數據信息和內容。企業(yè)中的領導則可以根據財務部門所獲得的數據和分析內容了解企業(yè)當前的發(fā)展狀況，尋找其中存在的不足，并制定出科學合理的解決措施，讓企業(yè)的發(fā)展更加順利穩(wěn)定，防止這種策略的影響對企業(yè)發(fā)展造成阻礙和限制。

再次，房地產企業(yè)加強資金管理能夠幫助企業(yè)提高資金的安全性。通過房地產企業(yè)資金管理工作的開展，能夠讓企業(yè)中的領導人員更好地了解企業(yè)中資金的狀態(tài)，并強化對于資金的掌控，這樣就能夠根據有關方面的信息提高資金的利用率，使資金的安全性得到進一步的保障。只有在房地產企業(yè)中資金的安全性提升之后，才能夠確保企業(yè)資金的儲備量充足，從而解決企業(yè)發(fā)展過程中存在的各種問題，防止資金鏈斷裂對于企業(yè)造成的風險和影響，讓企業(yè)發(fā)展更穩(wěn)定。

二、房地產企業(yè)資金管理面臨的問題

（一）監(jiān)管資金流動性比較差

在房地產企業(yè)中對于資金進行監(jiān)督管理時的效果不理想，是很多企業(yè)普遍存在的問題。其中企業(yè)中的內部工作人員會擅自挪用資金，雖然在每一個房地產企業(yè)中都建立了相對應的監(jiān)督管理制度和監(jiān)督管理的部門，讓監(jiān)督管理的職能得到了強化，但是這些監(jiān)督管理制度的執(zhí)行效果卻并不是十分理想，甚至形同虛設，只體現出了表面化的作用。

很多監(jiān)督制度成了一紙空文，無法對工作人員的行為進行指導和規(guī)范，因此導致整個企業(yè)中的資金流動性無法得到及時地監(jiān)管，資金的用途也無法得到明確和規(guī)范，使企業(yè)中的流動資金流動性比較差。在企業(yè)運行的過程中無法發(fā)揮資金鏈的重要作用，甚至還會讓企業(yè)面臨資金鏈斷裂的風險，對于房地產企業(yè)的長期發(fā)展造成阻礙。

（二）資金測算不夠合理

房地產企業(yè)在對資金進行規(guī)劃和使用時需要綜合各方面的因素，讓資金的用途更加明確，使用的價值更高。但實際中導致房地產企業(yè)對于資金管理不到位的原因比較多，其中房地產企業(yè)對于資金管理的意識淡薄是最為關鍵的一個原因。雖然房地產企業(yè)已經了解到了資金對于企業(yè)所具有的重要價值，也能夠采取不同的方式搜集并獲得資金投入建設，但是對于資金的用途卻缺乏明確的管理效果，導致房地產企業(yè)中的資金使用不良，資金的價值無法得到充分的發(fā)揮。而房地產企業(yè)本身對于資金管理的意識淡薄，也導致企業(yè)資金測算不夠合理、資金的利用率較低以及資金運轉周期比較長，創(chuàng)造的價值相對比較少的問題出現。由于房地產企業(yè)無法正確測算資金的情況，未對資金進行合理地規(guī)劃，導致企業(yè)后續(xù)發(fā)展過程中產生風險時無法及時規(guī)避，讓企業(yè)的長遠發(fā)展受到影響。

（三）企業(yè)資金管理風險

房地產企業(yè)在發(fā)展的過程中有著極大的資金使用需求，同時也會存在相對應的資金管理風險。如果房地產企業(yè)在發(fā)展的過程中沒有結合自身的實際情況，建立形成相應的資金風險管控模式，建立風險管理的意識，就會導致企業(yè)進入到一種不良的競爭環(huán)境，限制企業(yè)發(fā)展的腳步。一般來說，房地產企業(yè)最開始獲得資金的方式可能是銀行貸款，在這個過程中也會讓銀行承擔相應的風險。當房地產企業(yè)的風險管控意識缺乏時，他們就會對資金的使用缺少相應的預算和管理。而在房地產企業(yè)中的資金投入到工程項目的建設環(huán)節(jié)之后，這種項目的未來收益情況始終無法得到保障，同樣也會導致資金的回流效果不理想，因此而影響到房地產企業(yè)長期發(fā)展的效果。

（四）資金到期不能支付

房地產企業(yè)在發(fā)展的過程中，需要獲得大量的資金和人力資源以及物資的支持，用于對各個環(huán)節(jié)工作進行管理和組織，從而讓管理效果更好。但是很多房地產企業(yè)在發(fā)展的過程中，可能會為了追求高額的經濟利益而盲目投資，因此影響到了房地產企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展效果。在房地產企業(yè)盲目投資的過程中，最為關鍵的原因是他們對于自身的實際情況缺乏分析，對于市場的理解也不充分，導致投資的某些項目完工之后進行結算時無法及時支付相應的資金，資金的存量極為缺乏。這來自房地產企業(yè)中的有關管理人員對于資金的使用用途不夠明確，無法準確測算資金在何時需要發(fā)揮怎樣的作用，并預留下相應的足量資金，導致房地產企業(yè)在發(fā)展的過程中難以順利開展工作。

三、房地產企業(yè)資金的強化措施

房地產企業(yè)組織開展的財務活動中，資金是十分關鍵的流動性資產，而針對房地產企業(yè)中的資金進行管理也是企業(yè)財務管理體系中重要的環(huán)節(jié)。現如今，針對房地產企業(yè)資金管理方面存在的各種問題，要制定出各種資金管理的強化措施和方法，讓資金管控目標順利實現，最終實現企業(yè)長遠發(fā)展的目標和要求。

（一）加強監(jiān)管資金流動性

房地產企業(yè)在生產經營的過程中，需要組織專業(yè)的隊伍來針對資金的使用情況進行定期以及不定期的檢查。在檢查的過程中，可以通過房地產企業(yè)中的財務報表了解資金的使用情況和狀態(tài)，也可以通過組織開展的專項檢查，發(fā)現在資金預算執(zhí)行環(huán)節(jié)存在的關鍵問題。主要包括企業(yè)中的應收賬款、預付賬款以及其他應收款等往來賬目進行逐項地核對以及跟蹤管理，同時還需要將有關負責部門的工作人員績效和企業(yè)應收款項的收回速度以及實際的收回情況相互聯(lián)系，制定出針對這些問題的具體獎懲方法，確保企業(yè)中所有的資金都能夠得到及時地收回，讓資金的風險降到最低的程度，防范壞賬損失的產生。同時，房地產企業(yè)還可以結合實際情況組織開展內部審計工作，針對其中的財務會計信息以及企業(yè)經營業(yè)績的真實性和合理性進行專業(yè)的審計和監(jiān)督。強化事前預防控制以及事中的控制管理，讓資金的流動性效果得到相應的保障，防止企業(yè)資金使用的不合理而限制房地產企業(yè)的發(fā)展，最終確保房地產企業(yè)資金的安全性和完整性[1]。

（二）合理進行資金預算

房地產企業(yè)中的資金預算是組織開展資金管理的重要基礎，也是科學的管控方式，能夠達到資金的良性循環(huán)和使用的目標和要求。房地產企業(yè)中科學合理的資金預算管理制度體系能夠使企業(yè)進一步提高資金的使用效率，讓企業(yè)中的資金達到最有效的狀態(tài)，為后續(xù)資金的價值發(fā)揮奠定良好的基礎。要實現房地產企業(yè)資金預算管理的要求，就需要在房地產企業(yè)項目開展的每一個環(huán)節(jié)加強管理。在年初，財務部門需要結合房地產企業(yè)的實際情況編制出系統(tǒng)完整的資金預算計劃方案。這個計劃方案中主要是包括資金的預算收入以及資金的預算支出兩個方面，其中的資金預算最為核心的環(huán)節(jié)，是企業(yè)通過組織開展生產經營活動帶來的現金凈增加額。而針對預算支出方面最為關鍵的內容則是企業(yè)投資環(huán)節(jié)所需要的資金支出，也正是通過及時地編制房地產企業(yè)年度資金預算的計劃方案，能夠使房地產企業(yè)中年度資金運作的重點得到明確，為后續(xù)企業(yè)的資金控制目標的實現創(chuàng)造更有利的條件，使資金的周轉效率得到提高，周轉的質量得到保障。同時也能夠幫助房地產企業(yè)規(guī)范資金的使用方式和途徑，幫助企業(yè)節(jié)省成本，防止實際發(fā)展過程中產生不合理存款或者盲目貸款的現象[2]。

（三）加強資金風險意識

房地產企業(yè)中涉及的資金風險包括資金的使用風險以及占用風險。其中資金的使用風險主要是表現為企業(yè)在發(fā)展過程中產生的資金投資風險，這種風險實際上可以預先控制。因此需要對其進行事先控制工作，要針對房地產企業(yè)中的各項投資項目進行操作的可行性調查和分析，對項目進行及時地評審。評審時要體現出更加專業(yè)和科學的效果，讓預計風險的發(fā)生概率得到最有效地控制。房地產企業(yè)針對重大投資等方面的問題進行研究時，要制定形成更加完整和系統(tǒng)的決策約束模式。在有關問題的解決過程中，絕對不能將個人的意志作為參考的基礎，而是需要讓資金的具體使用途徑和資金的控制方式進行緊密地結合，達到跟蹤管理的要求。房地產企業(yè)中資金的占用風險通常會發(fā)生在資金的結算環(huán)節(jié)，因此在選擇結算票據方面就會表現得更加重要。當房地產企業(yè)針對業(yè)務進行結算時，同城結算業(yè)務主要是采取貸記憑證以及轉賬支票的結算方式，其中貸記憑證相對來說會更加安全。而房地產企業(yè)中的資金風險則主要是他們?yōu)槠渌钠髽I(yè)提供擔保的過程中形成的一種占用負債，因此在對外擔保環(huán)節(jié)就需要建立更加完善和系統(tǒng)的審批流程，對擔保過程中可能會存在的風險進行識別和防控[3]。

（四）保障資金及時周轉

我國房地產企業(yè)中，資金占有時間相對來說更長，但是房地產企業(yè)自身在使用資金方面卻存在一定的問題，因此需要關注房地產企業(yè)中資金的使用情況，采取合理的方式提高資金的使用效率，讓企業(yè)中的資金能夠實現及時周轉的目標，達到經濟管理的要求。由于房地產企業(yè)中資金管理方面資金的占有量時間對于整個資金管理的效果會產生影響，因此要積極發(fā)揮資金的利用價值，防止在資金使用過程中產生的浪費現象，盡量減少浪費的問題。而通過提高資金流通的運轉速度，能夠更好地改善資金占用的情況，讓資金的使用率達到最為合理的狀態(tài)，這對于整個房地產企業(yè)的運行效率以及投資成本的回收都能夠產生積極的作用，讓房地產企業(yè)中的資金使用率得到保障，促進房地產企業(yè)的順利穩(wěn)定發(fā)展[4]。

四、結束語

總而言之，在社會經濟不斷發(fā)展的現代社會，對于房地產企業(yè)而言需要更加關注經濟管理的內容。而經濟管理本身會涉及房地產企業(yè)生產發(fā)展的每一個環(huán)節(jié)，做好經濟管理工作能夠幫助企業(yè)在激烈的市場競爭中占據優(yōu)勢。在管理制度體系上就需要對資金的流動進行嚴格地限制，使企業(yè)資金的使用更加合理，讓資金的流動和運轉速度更快，最終提升企業(yè)資金的使用效率，達到資金合理使用的目標。要完成這些任務，就需要房地產企業(yè)投入更多的精力正確認識資金管理中存在的問題，并采取合適的方法對其進行解決，促進企業(yè)發(fā)展目標的實現。

相關鏈接

所謂房地產企業(yè)，是指從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權）、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發(fā)展，房地產已經成為商業(yè)交易的主要組成部分。購買房地產是一種重要的投資方式。

房地產企業(yè)的類型可以從兩個角度進行劃分。

第一個角度是從經營內容和經營方式的角度劃分，房地產企業(yè)主要可以劃分為房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)等。房地產開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。主要業(yè)務范圍包括城鎮(zhèn)土地開發(fā)、房屋營造、基礎設施建設，以及房地產營銷等經營活動。這類企業(yè)又稱為房地產開發(fā)經營企業(yè)。房地產中介服務企業(yè)包括房地產咨詢企業(yè)、房地產價格評估企業(yè)、房地產經紀企業(yè)等。

第二個角度是從經營范圍的廣度劃分，房地產企業(yè)可以劃分為房地產綜合企業(yè)、房地產專營企業(yè)和房地產項目企業(yè)。房地產綜合企業(yè)是指綜合從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務的企業(yè)。房地產專營企業(yè)是指長期專門從事如房地產開發(fā)、租售、中介服務，以及物業(yè)管理等某一方面經營業(yè)務的企業(yè)。房地產項目企業(yè)是指針對某一特定房地產開發(fā)項目而設立的企業(yè)。許多合資經營和合作經營的房地產開發(fā)公司即屬于這種類型。項目企業(yè)是在項目可行并確立的基礎上設立的，其生命期從項目開始，當項目結束時企業(yè)終了，這種組織形式便于進行經營核算，是房地產開發(fā)企業(yè)常用的一種形式。