老舊小區(qū)加裝電梯費(fèi)用分?jǐn)傃芯?/h1>

2022-02-06 02:05:02黃媛媛李紅兵魏溶段娟

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關(guān)鍵詞：分?jǐn)?/a>樓層房?jī)r(jià)

黃媛媛 李紅兵 魏溶 段娟

(武漢理工大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院，湖北 武漢 430070)

0 引言

20世紀(jì)80年代，我國建造了大量多層無電梯住宅樓。隨著我國老齡化進(jìn)程的加快，居住在高樓層的中老年人日常出行受阻，對(duì)電梯的需求日益迫切[1]。針對(duì)該項(xiàng)民生問題，各地政府積極出臺(tái)加裝電梯政策，有序推動(dòng)老舊小區(qū)適老化改造。然而，在實(shí)際改造過程中工程推進(jìn)緩慢甚至被迫停止，究其原因主要是住戶間利益訴求存在差異，難以就費(fèi)用分?jǐn)偡桨高_(dá)成一致意見，部分住戶合作意愿低，加裝電梯改造工作難以推進(jìn)。

近年來，已有學(xué)者從社區(qū)治理[2-3]、住戶合作意愿影響因素[4-6]、費(fèi)用分?jǐn)俒7-10]等方面對(duì)推進(jìn)老舊小區(qū)加裝電梯工作進(jìn)行了相關(guān)研究。針對(duì)費(fèi)用分?jǐn)偡矫?，有學(xué)者提出采用“臨界樓層”[7]、各樓層房屋使用價(jià)值改善因子[8]、項(xiàng)目全生命周期費(fèi)用估算模型[9]以及投票博弈模型[10]等方法，構(gòu)建不同考慮因素下的費(fèi)用分?jǐn)偰Ｐ汀Ｓ捎谧舻闹Ц兑庠概c感知價(jià)值和感知利益相關(guān)[4]，即加裝電梯帶來的利益越大，支付意愿越高，而加裝電梯帶來的直接影響是高層出行的便利和低層采光受到影響以及受到噪聲侵害[9]，且這些影響會(huì)在一定程度上轉(zhuǎn)變?yōu)楦鲗臃績(jī)r(jià)的變化，即加裝電梯對(duì)高層住戶有房屋升值的利益收獲，對(duì)低層住戶有房屋相對(duì)貶值的利益侵害。因此，平衡各住戶間的房?jī)r(jià)變化利害關(guān)系是制訂加裝電梯費(fèi)用分?jǐn)偡桨傅年P(guān)鍵?，F(xiàn)有研究對(duì)加裝電梯后房?jī)r(jià)的升值程度多采用第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估[9-10]、市場(chǎng)對(duì)比[7]等方法，具有一定的主觀性，難以體現(xiàn)不同房屋的異質(zhì)性特征?？紤]到特征價(jià)格模型可剝離不同影響因素，分析其影響房?jī)r(jià)的隱含價(jià)格[11-12]，本文擬運(yùn)用特征價(jià)格模型研究加裝電梯后房?jī)r(jià)的變化規(guī)律，以期為解決加裝電梯的費(fèi)用分?jǐn)倖栴}提供參考。

1 研究范圍、數(shù)據(jù)及方法

1.1 研究范圍

武漢市下轄13個(gè)行政區(qū)域。2018年頒布的《武漢市既有住宅增設(shè)電梯工作實(shí)施意見》提出在武漢市中心城區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)項(xiàng)目，包括江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)、漢陽區(qū)、武昌區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)7個(gè)行政區(qū)域。2018年以來，武漢全市增設(shè)電梯已竣工投入使用440余部，近160部正在施工，均分布在武漢市中心城區(qū)。因此，本文選擇武漢市中心城區(qū)7個(gè)區(qū)域，研究老舊小區(qū)加裝電梯對(duì)其房?jī)r(jià)的影響。

1.2 數(shù)據(jù)來源

本文實(shí)證搜集武漢市2000年年底前建成的、總樓層數(shù)為6層和7層的老舊小區(qū)的住宅數(shù)據(jù)，主要來源于某房產(chǎn)中介網(wǎng)站，因住宅成交價(jià)格難以獲取，采用房屋出售信息的掛牌價(jià)格。為了排除時(shí)間因素的干擾，本次搜集的數(shù)據(jù)資料時(shí)間跨度為2021年1—12月，包括住宅單價(jià)、是否有電梯、所在樓層、建筑面積、建筑年齡、房屋朝向、裝修程度等，并對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行清洗，剔除異常值數(shù)據(jù)。為了排除建筑類型對(duì)房?jī)r(jià)的影響，選取普通住宅為研究樣本，最終得到3403條有效樣本數(shù)據(jù)。另外，地鐵站、公交線路、學(xué)校、醫(yī)院、公園等周邊配套信息通過百度地圖獲得。

1.3 老舊小區(qū)加裝電梯房屋溢價(jià)模型的構(gòu)建

1.3.1 特征變量的選取及量化

在文獻(xiàn)研究的基礎(chǔ)上，通過問卷調(diào)查確定老舊小區(qū)房?jī)r(jià)的主要影響因素，最終從核心解釋變量、區(qū)位特征、建筑特征、鄰里特征4個(gè)方面確定電梯、所在樓層、所屬行政區(qū)域、軌道交通、公交線路、物業(yè)管理質(zhì)量、教育配套、醫(yī)療配套、商業(yè)設(shè)施配套、自然環(huán)境、建筑年齡、建筑面積、房屋朝向、裝修程度14個(gè)特征變量，連續(xù)變量采用實(shí)際數(shù)值量化，非連續(xù)型變量通過設(shè)置虛擬變量、分等級(jí)賦值等方式量化。特征變量量化方式見表1。

表1 特征變量量化方式

1.3.2 模型構(gòu)建

特征價(jià)格模型常用的函數(shù)形式有線性、對(duì)數(shù)、半對(duì)數(shù)，經(jīng)過多次計(jì)算、對(duì)比分析，最終選取對(duì)數(shù)函數(shù)形式構(gòu)建模型。由于物業(yè)費(fèi)有取值為0的情況，對(duì)其進(jìn)行對(duì)數(shù)變換沒有意義，僅對(duì)P、age和area 3個(gè)連續(xù)變量進(jìn)行對(duì)數(shù)變換?？紤]到樓層與電梯對(duì)房?jī)r(jià)的交互作用，引入電梯和樓層的交互項(xiàng)lift_floor，構(gòu)建模型如下：

(1)

2 模型結(jié)果分析

2.1 模型擬合效果檢驗(yàn)

不同樓層溢價(jià)模型回歸結(jié)果見表2?？傮w而言，模型擬合效果較為理想，經(jīng)調(diào)整后的R2為0.467；F統(tǒng)計(jì)量為136.713，通過1%的顯著性檢驗(yàn)，拒絕了所有系數(shù)為0的假設(shè)；各變量的方差膨脹因子遠(yuǎn)小于10，表明各變量間不存在嚴(yán)重的多重共線性。在95%顯著性水平下，lift、floor1、floor2、lift_floor1、metro、bus、wyf、school、hospital、park、age、area、region1、region2、region3、region6通過檢驗(yàn)進(jìn)入模型；lift_floor2通過10%顯著性檢驗(yàn)。

表2 模型回歸結(jié)果

2.2 加裝電梯溢價(jià)效應(yīng)分析

核心解釋變量以初始形式進(jìn)入模型，采用轉(zhuǎn)換公式得到其相應(yīng)的半彈性系數(shù)，轉(zhuǎn)換公式為

θi=eβi-1

(2)

式中，θi為半彈性系數(shù)；βi為非標(biāo)準(zhǔn)化的回歸系數(shù)。

轉(zhuǎn)換后核心解釋變量的價(jià)格半彈性系數(shù)見表3。

表3 核心解釋變量的半彈性系數(shù)表

以無電梯的高樓層住宅為基準(zhǔn)，floor1項(xiàng)的系數(shù)、floor2項(xiàng)的系數(shù)分別表明當(dāng)其他特征變量不變的情況下，在無電梯的樓棟里，低樓層比高樓層房?jī)r(jià)高10.296%，中樓層比高樓層房?jī)r(jià)高5.443%。這說明在老舊小區(qū)加裝電梯前，低樓層住宅房?jī)r(jià)最高，中樓層次之，高樓層住宅房?jī)r(jià)最低。

同樣，以無電梯的高樓層住宅為基準(zhǔn)，lift項(xiàng)的系數(shù)表明在其他特征變量不變的情況下，有電梯的高樓層住宅比無電梯的高樓層住宅房?jī)r(jià)高10.186%；有電梯的低樓層與無電梯的低樓層房?jī)r(jià)差的回歸系數(shù)為-0.004(0.097-0.101)，經(jīng)聯(lián)合顯著性檢驗(yàn)，該系數(shù)未通過0.1水平顯著性檢驗(yàn)，表明有無電梯對(duì)低樓層價(jià)格沒有顯著影響；有電梯的中樓層與無電梯的中樓層房?jī)r(jià)差的回歸系數(shù)為0.040(0.097-0.057)，經(jīng)聯(lián)合顯著性檢驗(yàn)，該系數(shù)在0.1水平上顯著，表明有電梯的中樓層價(jià)格比沒有電梯的中樓層價(jià)格高4.081%(e0.040-1)。因此，加裝電梯后，高樓層房?jī)r(jià)上漲10.186%，中樓層房?jī)r(jià)上漲4.081%，低樓層房?jī)r(jià)幾乎沒有變化。對(duì)樣本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得出，低樓層、中樓層、高樓層的樣本單價(jià)平均值分別為18 965.07元/m2、17 676.26元/m2、16 948.55元/m2，半彈性系數(shù)與樣本價(jià)格均值之積即為邊際價(jià)格，可計(jì)算出加裝電梯后，低樓層房?jī)r(jià)上漲的邊際價(jià)格為0元/m2，即在其他變量不變的情況下，加裝電梯后低樓層房?jī)r(jià)保持不變；同理，在其他變量不變的情況下，加裝電梯后中樓層房?jī)r(jià)平均上漲721.368元/m2，高樓層房?jī)r(jià)平均上漲1 726.379元/m2。

對(duì)floor1和lift_floor1做聯(lián)合顯著性檢驗(yàn)，未通過0.1水平顯著性檢驗(yàn)，即在有電梯的樓棟里，低樓層住宅與高樓層住宅價(jià)格沒有顯著差異；同樣，對(duì)floor2、lift_floor2做聯(lián)合顯著性檢驗(yàn)，未通過0.1水平顯著性檢驗(yàn)，說明在有電梯的樓棟里，中樓層住宅與高樓層住宅價(jià)格沒有顯著差異。因此，加裝電梯后，各樓層住宅單價(jià)幾乎相等。

3 老舊小區(qū)加裝電梯費(fèi)用分?jǐn)?/h2>

3.1 費(fèi)用分?jǐn)偡桨?/h3>

上面已經(jīng)論證老舊小區(qū)加裝電梯中樓層、高樓層確實(shí)能夠產(chǎn)生明顯的溢價(jià)效應(yīng)，而低樓層幾乎沒有溢價(jià)，則按照“誰受益，誰付費(fèi)；多受益，多付費(fèi)”的原則，建立以下費(fèi)用分?jǐn)偡桨?/p>

(3)

(4)

式中，Ci為第i樓層分?jǐn)傎M(fèi)用；C0為加裝電梯工程需分?jǐn)偟目傎M(fèi)用；CCkn為kn樓層分?jǐn)偙壤齕kn(n=1，2，3)分別指低樓層、中樓層、高樓層]；xi為第i樓層上下樓階梯數(shù)；∑xi(i∈kn)為kn樓層中各樓層上下樓階梯數(shù)之和；βkn為kn樓層加裝電梯后房?jī)r(jià)增值額；∑βkn為整個(gè)單元加裝電梯后房?jī)r(jià)增值額。

3.2 案例分析

武漢市某老舊小區(qū)一單元加裝電梯，該單元共6層，各層之間樓梯踏步數(shù)均為18步；一梯兩戶，共12戶，每戶建筑面積均為60m2，總建筑面積720m2。經(jīng)估算，該單元加裝電梯共需40萬元。依據(jù)上節(jié)分?jǐn)偡桨赣?jì)算的費(fèi)用分?jǐn)偨Y(jié)果見表4。

表4 費(fèi)用分?jǐn)偨Y(jié)果

結(jié)果顯示，1樓、2樓不分?jǐn)傎M(fèi)用，3樓分?jǐn)?.715萬元，4樓分?jǐn)?.073萬元，5樓分?jǐn)?2.526萬元，6樓分?jǐn)?5.686萬元。樓層越高，收益越大，相應(yīng)的費(fèi)用分?jǐn)傇蕉唷＜友b電梯后，低樓層住宅房?jī)r(jià)雖然沒有明顯變化，但由于高樓層住宅視野開闊、出行便利，在二手房交易市場(chǎng)上更受青睞，相對(duì)來說低樓層住宅成為最難出手的樓層，且中樓層、高樓層的房?jī)r(jià)升值收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于分?jǐn)偟馁M(fèi)用成本。因此，可以考慮將政府補(bǔ)貼的一部分作為對(duì)低樓層住戶的補(bǔ)償。

4 結(jié)語

老舊小區(qū)加裝電梯費(fèi)用分?jǐn)偸亲璧K加裝電梯工作推進(jìn)的主要因素，本文運(yùn)用特征價(jià)格模型研究了武漢市中心城區(qū)老舊小區(qū)加裝電梯不同樓層溢價(jià)效應(yīng)，以此為依據(jù)制訂費(fèi)用分?jǐn)偡桨?。但由于?shí)際成交數(shù)據(jù)難以獲取，且所在樓層數(shù)據(jù)不夠精確，對(duì)加裝電梯溢價(jià)效應(yīng)估計(jì)的精度有一定的影響。在后續(xù)研究中，應(yīng)搜集多年份的成交數(shù)據(jù)，引入時(shí)間因素，進(jìn)一步優(yōu)化模型，并根據(jù)不同的加裝電梯入戶方式制訂相應(yīng)的費(fèi)用分?jǐn)偡桨浮?/p>

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