基于共同富裕的房地產(chǎn)稅改革思考

■/ 劉金玲 丁國(guó)安

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，在人民生活水平大幅提升的同時(shí)居民收入差距和財(cái)富差距不斷拉大。貧富差距過大成為新時(shí)代發(fā)展不平衡的重要表現(xiàn)之一，稅收作為調(diào)控經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要杠桿，應(yīng)該在推進(jìn)共同富裕方面有效發(fā)揮作用。房地產(chǎn)稅在調(diào)節(jié)財(cái)富分配方面具有其他政策不可比擬的優(yōu)勢(shì)。但是，形成于20 世紀(jì)80 年代的房產(chǎn)稅制度已經(jīng)嚴(yán)重滯后于日益成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和高度發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，存在一系列突出的問題，影響了其調(diào)節(jié)功能的發(fā)揮。因此，應(yīng)基于共同富裕推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。

一、推進(jìn)共同富裕應(yīng)有效發(fā)揮房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用

（一）房產(chǎn)成為居民貧富差距拉大的重要原因

自20 世紀(jì)末以來，隨著城市住房市場(chǎng)化改革，房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展在拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)和顯著改善城鎮(zhèn)居民居住條件的同時(shí)，也顯著拉大了貧富差距。一是房產(chǎn)已經(jīng)占居民家庭財(cái)富的絕對(duì)比重。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)前房產(chǎn)占家庭資產(chǎn)的65%-70%，比美國(guó)高出2倍，房產(chǎn)增值收入占家庭財(cái)產(chǎn)增值90%以上份額。另據(jù)《中國(guó)家庭財(cái)富調(diào)查報(bào)告2019》，城鎮(zhèn)居民家庭房產(chǎn)凈值占家庭人均財(cái)富的71.35%，農(nóng)村居民家庭房產(chǎn)凈值占比為52.28%。房產(chǎn)凈值增長(zhǎng)是全國(guó)家庭人均財(cái)富增長(zhǎng)的重要因素，房產(chǎn)凈值增長(zhǎng)額占家庭人均財(cái)富增長(zhǎng)額的91%。二是房?jī)r(jià)大幅上漲催生的投資投機(jī)行為快速拉大貧富差距。近10多年來的房?jī)r(jià)上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP和居民收入的增長(zhǎng)速度，中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)達(dá)到十幾倍甚至幾十倍，遠(yuǎn)高于4—6的合理區(qū)間。當(dāng)房?jī)r(jià)上升到一個(gè)相當(dāng)高的水平時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就成了少數(shù)住房投機(jī)炒作者為主導(dǎo)的市場(chǎng)（易憲容和鄭麗雅，2019）。在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升的背景下，來自房地產(chǎn)溢價(jià)或上漲的出租收益等資本性收入，實(shí)際上又進(jìn)一步惡化了國(guó)民收入分配格局（賈康，2018）。高房?jī)r(jià)以及在通貨膨脹情況下，高收入家庭通過房地產(chǎn)投資投機(jī)取得了巨大的財(cái)產(chǎn)增值收益，而處于另外一端的中低收入者因貨幣貶值購買房產(chǎn)的壓力越來越大，難以滿足居住需求更無法獲得財(cái)富積累。低收入群體基本的居住需求難以滿足和大量房屋空置并存是財(cái)富分化和分配不公的突出表現(xiàn)。

（二）推進(jìn)共同富裕必須從流量和存量?jī)蓚€(gè)維度進(jìn)行再分配調(diào)節(jié)

20 世紀(jì)90 年代中期以來，收入分配問題引起了理論界、決策層和社會(huì)公眾的高度關(guān)注。但是，長(zhǎng)期以來，我們并不區(qū)分“收入分配”和“財(cái)富分配”。實(shí)際上，這兩個(gè)概念有著根本區(qū)別，前者是流量分配，后者是存量分配。當(dāng)然兩者有密切的關(guān)系，收入流量會(huì)積累沉淀為財(cái)富存量，財(cái)富存量規(guī)模越大帶來的收入流量越多。20 世紀(jì)末，居民財(cái)富差距不大，收入分配是拉大貧富差距的主要原因，在當(dāng)今房產(chǎn)占居民家庭財(cái)富七成的情況下，房地產(chǎn)的升值所導(dǎo)致的貧富差距遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于收入分配形成的差距（劉尚希，2021）。要實(shí)現(xiàn)共同富裕目標(biāo)，僅僅關(guān)注流量分配是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須從收入流量和財(cái)富存量?jī)蓚€(gè)維度進(jìn)行再分配調(diào)節(jié)，對(duì)財(cái)富存量產(chǎn)生的貧富差距進(jìn)行有效調(diào)節(jié)更為重要。通過征收財(cái)產(chǎn)稅抬升存量財(cái)富橫向轉(zhuǎn)移和縱向傳承的成本，限制“不勞而獲”的優(yōu)越感，是共同富裕的本質(zhì)要求（鄧文碩，2021）。

（三）房地產(chǎn)稅對(duì)存量分配的調(diào)節(jié)是實(shí)現(xiàn)共同富裕的重要手段

利用稅收杠桿調(diào)節(jié)貧富差距是政府的重要職責(zé)，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下政府提供公共產(chǎn)品的源泉。當(dāng)財(cái)富存量特別是房地產(chǎn)成為產(chǎn)生貧富差距的重要因素時(shí)，對(duì)財(cái)富分配顯然需要得到再分配調(diào)節(jié)和制約，房地產(chǎn)稅以財(cái)富存量為課稅對(duì)象，在調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富分配方面具有其他稅不可比擬的優(yōu)點(diǎn)。首先，房地產(chǎn)的非流動(dòng)性、不可藏匿性和規(guī)模大的特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)稅稅基寬廣且不可隱瞞、稅負(fù)難以轉(zhuǎn)嫁，能彌補(bǔ)個(gè)人所得稅只對(duì)收入流量而無法對(duì)財(cái)富存量征稅的缺陷。其次，在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)按年計(jì)征的房地產(chǎn)稅，會(huì)增大存量財(cái)富持有者的成本；在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)征收的資本利得稅能降低房地產(chǎn)的投資獲利。

從實(shí)踐來看，對(duì)富人群體的高檔住房征收高額房地產(chǎn)稅，對(duì)低收入群體提供保障性住房，也是許多國(guó)家實(shí)現(xiàn)公平分配的普遍做法，日本、德國(guó)和新加坡等國(guó)家有可借鑒的經(jīng)驗(yàn)。2021 年10 月，習(xí)近平總書記在《扎實(shí)推動(dòng)共同富?！芬晃闹袕?qiáng)調(diào)，“積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作”。顯然，房地產(chǎn)稅改革要服從“十四五”時(shí)期推進(jìn)共同富裕的工作目標(biāo)。

二、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制度弱化了財(cái)富分配的調(diào)節(jié)作用

（一）房地產(chǎn)稅制度嚴(yán)重滯后于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的現(xiàn)實(shí)

國(guó)家的法律法規(guī)和經(jīng)濟(jì)政策應(yīng)該隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與時(shí)俱進(jìn)，改革開放特別是確立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制以來，中國(guó)的法律制度日益健全完善，很多稅收制度也隨之不斷改革完善。但是，形成于20 世紀(jì)80年代中期的房地產(chǎn)稅制度，除了上海、重慶兩地的改革試點(diǎn)外，30多年來未作大的調(diào)整，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及與房地產(chǎn)業(yè)繁榮相伴而行的涉稅業(yè)務(wù)和日趨復(fù)雜的稅務(wù)關(guān)系。

《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《房產(chǎn)稅條例》）和《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《城鎮(zhèn)土地使用稅條例》）頒布實(shí)施時(shí)尚在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，城市土地使用還是以行政劃撥為主，只是在深圳等城市開始征收土地使用費(fèi)試點(diǎn)；尚未啟動(dòng)城市住房制度改革，城鎮(zhèn)居民住房仍然以福利分房為主，居民家庭住房自有率很低。自1998 年城市住房制度改革以來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展突飛猛進(jìn)，居民的住房自有率也相應(yīng)大幅提升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，城鎮(zhèn)居民的人均住房建筑面積由1998 年城市住房制度改革時(shí)的18.7 平方米增長(zhǎng)到2016 年的36.6 平方米和2019 年的39.8 平方米；大部分發(fā)達(dá)國(guó)家的住房自有率在60%左右，而據(jù)中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司2020 年發(fā)布的《2019 年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》，城鎮(zhèn)居民家庭的住房自有率已經(jīng)高達(dá)96%，遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的美國(guó)和德國(guó)。隨著在房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和房?jī)r(jià)的高啟，房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易和存量持有環(huán)節(jié)形成的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系也日趨復(fù)雜，可作為課稅對(duì)象的財(cái)富和行為更加廣泛，根據(jù)當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、稅收征管環(huán)境和征管技術(shù)設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)稅收制度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于時(shí)代發(fā)展的要求。

（二）房產(chǎn)稅的征稅范圍偏小幾乎喪失了財(cái)富分配的功能

理論上房產(chǎn)稅具有累進(jìn)性，能促進(jìn)公平分配，但其前提是寬稅基?！斗慨a(chǎn)稅條例》對(duì)居民住房保有環(huán)節(jié)基本不征稅，無論自有的小戶型住宅還是高檔住宅、豪華別墅，也無論是自住的一套房還是因投資投機(jī)囤積的若干套房，其持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)成本都幾乎為零，住宅空置也不會(huì)增加稅負(fù)。在房?jī)r(jià)高速上漲的情況下房屋出售變現(xiàn)獲利適用的稅率也遠(yuǎn)低于日本、德國(guó)等國(guó)家。對(duì)于持有多套房、高檔豪華住房的富人群體，只享受房?jī)r(jià)上漲帶來的增值收益，并不承擔(dān)相應(yīng)稅負(fù)成本，助長(zhǎng)了投資投機(jī)需求，需求的增大又推高房?jī)r(jià)，面對(duì)日益高漲的房?jī)r(jià)，低收入群體滿足自住需求日益困難，形成惡性循環(huán)。房產(chǎn)稅征收范圍不合理也突出表現(xiàn)在2011年上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革，只對(duì)增量房征稅，對(duì)存量房不征稅，也就是說，對(duì)前期低價(jià)購入多套房屋的投資者在房?jī)r(jià)快速上漲中取得巨額財(cái)富積累的不征稅，而對(duì)承受高房?jī)r(jià)的購房者卻要征稅，導(dǎo)致稅收逆向調(diào)節(jié)。另一方面，征稅范圍過窄決定了房產(chǎn)稅對(duì)政府財(cái)政收入貢獻(xiàn)偏低。從國(guó)際范圍來看，大多數(shù)國(guó)家對(duì)居民個(gè)人居住用房屋征收的房產(chǎn)稅是地方政府財(cái)政收入的主要來源。而中國(guó)的房產(chǎn)稅收入在稅收收入總額和地方財(cái)政收入中占比偏低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年房產(chǎn)稅收入2842億元，在稅收收入總額中只占1.84%，在地方財(cái)政收入總額中只占2.84%。為了與其他國(guó)家的信息對(duì)比，在這里計(jì)算中國(guó)與房地產(chǎn)有關(guān)的“五稅”（契稅、房產(chǎn)稅、耕地占有稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅）占稅收總額和地方財(cái)政收入的比例。2020 年這“五稅”收入總額13332億元，在稅收收入總額和地方財(cái)政收入總額中占比分別為8.64%、13.32%，遠(yuǎn)低于其他國(guó)家的比例。房地產(chǎn)稅規(guī)模過小直接制約了其調(diào)節(jié)功能的發(fā)揮。

（三）房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)偏離市場(chǎng)價(jià)值有失公平

1.房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)顯著低于房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，未體現(xiàn)量能負(fù)擔(dān)。納稅人擁有房地產(chǎn)的多少及市場(chǎng)價(jià)值的高低，在一定程度上反映負(fù)稅能力。以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，體現(xiàn)了稅負(fù)公平原則。世界上征收房地產(chǎn)稅的國(guó)家或地區(qū)大多以房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，而中國(guó)房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為計(jì)稅余值（原值扣除10%-30%，具體扣除幅度由省級(jí)人民政府規(guī)定）或者租金收入。2011 年上海和重慶開始房產(chǎn)稅試點(diǎn)，兩地的改革方案都規(guī)定暫以交易價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，條件成熟后以評(píng)估價(jià)為計(jì)稅依據(jù)。依據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅條例》規(guī)定，城鎮(zhèn)士地使用稅的計(jì)稅依據(jù)為實(shí)際占用的土地面積，這兩種稅的計(jì)稅依據(jù)都嚴(yán)重偏離房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。就房產(chǎn)稅而言，在房?jī)r(jià)上漲10 倍甚至幾十倍的情況下，房產(chǎn)的原值即歷史成本遠(yuǎn)低于市價(jià)，在原值的基礎(chǔ)上扣除一定比例后，計(jì)稅依據(jù)更低，在房?jī)r(jià)高速上漲中帶來巨額財(cái)富增值的富人階層其稅負(fù)成本并未增加。再以城鎮(zhèn)土地使用稅為例，同一個(gè)城市兩塊面積相同的土地，因地段、公共服務(wù)設(shè)施等不同市場(chǎng)價(jià)值相差很大，但繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅相同，即財(cái)產(chǎn)價(jià)值高的所有者負(fù)稅能力強(qiáng)并沒多交稅。這違反了量能課稅原則，造成稅負(fù)的縱向不公，加劇財(cái)富分化。

2.房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)未體現(xiàn)政府公共投資帶來的房地產(chǎn)增值。根據(jù)公共財(cái)政理論，公民納稅是為享受政府提供的公共產(chǎn)品所付出的代價(jià)。房產(chǎn)作為特殊商品，影響其市價(jià)的因素很多，除了土地價(jià)值、建筑成本外，交通便利程度、生態(tài)環(huán)境、商業(yè)設(shè)施、醫(yī)療教育及社會(huì)治安等都是提升房?jī)r(jià)的重要因素。而上述基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施是公共財(cái)政投資的，公共投資帶來的房地產(chǎn)增值收益理應(yīng)通過征稅轉(zhuǎn)換為財(cái)政收入，這才是公平的。中國(guó)以計(jì)稅余值或占用面積為計(jì)稅依據(jù)使得在保有環(huán)節(jié)征收的房地產(chǎn)稅不能隨房?jī)r(jià)的上漲而增加。由計(jì)算可知，自2016 年至2020 年征收的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅收入總額占當(dāng)年稅收收入總額的比重在房?jī)r(jià)不斷上漲的同時(shí)不僅未增加，而且下降了0.25 個(gè)百分點(diǎn)。不合理的房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)一方面使多年來房?jī)r(jià)上漲的巨額收益并未體現(xiàn)在政府財(cái)政收入中，另一方面也是政府運(yùn)用財(cái)產(chǎn)稅調(diào)控不力的原因。

（四）缺乏對(duì)居民個(gè)人房產(chǎn)投資投機(jī)獲利的有效調(diào)節(jié)

2019 年，中國(guó)改革個(gè)人所得稅課征模式，實(shí)行綜合課征與分類課征相結(jié)合。工資薪金、勞務(wù)報(bào)酬、稿酬所得和特許權(quán)使用費(fèi)所得按年綜合課征，適用3%-45%的超額累進(jìn)稅率。而依據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)取得的轉(zhuǎn)讓所得按次征收20%的個(gè)人所得稅。對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得采用固定不變的比例稅率，遠(yuǎn)低于勞動(dòng)所得的最高邊際稅率，自然弱化了公平分配的力度。

（五）缺乏調(diào)節(jié)房產(chǎn)代際傳承的稅種

房地產(chǎn)單位價(jià)值高，在家庭財(cái)富中占比高，對(duì)繼承或接受父母（包括祖父母等）贈(zèng)予的房地產(chǎn)征收遺產(chǎn)贈(zèng)與稅是許多國(guó)家的做法，日本尤為典型。這樣一方面能激勵(lì)年輕人自我奮斗，另一方面能對(duì)財(cái)富的代際傳承進(jìn)行調(diào)節(jié)縮小貧富差距。新世紀(jì)特別是2009以來，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)高速增長(zhǎng)，一些企業(yè)家、影視明星等群體積累了巨額財(cái)富。在當(dāng)前房產(chǎn)占家庭資產(chǎn)的絕對(duì)比重的情況下，沒有遺產(chǎn)贈(zèng)與稅，子女繼承或接受父母（包括祖父母等）贈(zèng)予的房產(chǎn)幾乎是免稅的，缺乏調(diào)節(jié)房產(chǎn)代際傳承的稅種是加劇房地產(chǎn)投機(jī)操作和貧富差距的重要原因。

三、推進(jìn)共同富裕的房地產(chǎn)稅改革建議

（一）按照“房住不炒”的調(diào)控定位優(yōu)化房地產(chǎn)稅體系

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中存在的問題，總結(jié)多年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，黨中央在2016 年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”后，2017 年十九大報(bào)告、2018 年、2020 年至2022 年的政府工作報(bào)告、十九屆五中全會(huì)都強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控定位。堅(jiān)持“房住不炒”與推進(jìn)共同富裕具有內(nèi)在的邏輯關(guān)系，“房住不炒”就是要建立以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，全面遏制投機(jī)賺錢的功能。在調(diào)控政策上一方面傾向于更好地滿足居民的基本居住需求，另一方面必然對(duì)擁有房產(chǎn)多的富人住房投機(jī)炒賣帶來的高收入進(jìn)行有效調(diào)節(jié)。

首先，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收調(diào)控要供給側(cè)和需求側(cè)雙管齊下。長(zhǎng)期以來，中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策以控制需求為主，調(diào)控結(jié)果并不理想，未來除了對(duì)需求的調(diào)節(jié)還要重視對(duì)供給的管理。在供給側(cè)主要通過結(jié)構(gòu)減稅調(diào)節(jié)供給結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大針對(duì)低收入群體的保障性住房的供給；在需求側(cè)對(duì)消費(fèi)性需求和投資投機(jī)性需求區(qū)別對(duì)待，借鑒德國(guó)和新加坡的經(jīng)驗(yàn)增大投資投機(jī)房產(chǎn)的稅收負(fù)擔(dān)。其次，建立房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、存量持有、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓三個(gè)環(huán)節(jié)并行的稅收體系并將稅負(fù)重點(diǎn)從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移到持有環(huán)節(jié)。最后，調(diào)整合并房地產(chǎn)稅種。鑒于土地和地上建筑物的不可分割性，未來稅制改革不應(yīng)該對(duì)房屋和土地分別征稅，要實(shí)現(xiàn)房地統(tǒng)一征稅，即在保有環(huán)節(jié)將現(xiàn)行對(duì)房屋和土地分別征收的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并征收。

（二）擴(kuò)大房地產(chǎn)稅征稅范圍的同時(shí)實(shí)行區(qū)別對(duì)待的稅收優(yōu)惠政策

按照世界上征收房地產(chǎn)稅國(guó)家的普遍做法，從中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展取得的成果以及房產(chǎn)已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民家庭財(cái)富主體的實(shí)際出發(fā)，未來的稅制改革中應(yīng)擴(kuò)大房地產(chǎn)稅的征收范圍。將所有商業(yè)地產(chǎn)和個(gè)人居住房屋都納入征稅范圍，終結(jié)非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)無稅的狀態(tài)。一方面，對(duì)所有的房產(chǎn)普通征稅必然加大持有多套房產(chǎn)的高收入者的稅負(fù)成本，從而降低獲利空間和投機(jī)炒房的預(yù)期；另一方面，改變目前只對(duì)居民個(gè)人的所得和消費(fèi)課稅而不對(duì)房產(chǎn)征稅的情況，促進(jìn)稅負(fù)的橫向公平。

需要說明的，將個(gè)人居住房屋納入房地產(chǎn)稅征稅范圍對(duì)于大部分中低收入群體并不會(huì)因此而增加稅收負(fù)擔(dān)。一方面，征收房地產(chǎn)稅的國(guó)家或地區(qū)通常都有免稅面積的規(guī)定。中國(guó)在房產(chǎn)稅改革中可以對(duì)個(gè)人居住用房屋規(guī)定40平米至60平米的人均免稅面積，只有一套自住房的家庭住房面積通常不會(huì)超過免稅面積。另一方面，對(duì)居住用房產(chǎn)實(shí)行區(qū)別對(duì)待的優(yōu)惠政策。新加坡作為一個(gè)土地資源非常稀缺的國(guó)家比較好地解決了市民的住房問題就得益于房地產(chǎn)稅的有效調(diào)節(jié)。新加坡根據(jù)個(gè)人持有住房的面積和功能規(guī)定高低不同的稅率，對(duì)于購買小戶型自住房的，房地產(chǎn)稅率低于4%，而如果不是自住房，房地產(chǎn)稅的稅率高達(dá)10%（蘇京春，2015）。中國(guó)也可以借鑒新加坡的經(jīng)驗(yàn)，在改革中探索對(duì)房地產(chǎn)稅實(shí)行累進(jìn)稅率，而且對(duì)殘疾人、烈士軍屬、享受最低生活保障的困難群體進(jìn)行特殊照顧，對(duì)面向這些群體的小戶型住房、保障性住房予以免稅。

（三）按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)

征收房地產(chǎn)稅的大多數(shù)國(guó)家是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。中國(guó)在改革中將房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)由計(jì)稅余值或租金收入調(diào)整為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值符合世界房地產(chǎn)稅改革的趨勢(shì)，具有必要性和可行性。首先，對(duì)納稅人的房地產(chǎn)按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值征稅，對(duì)擁有多套房、高檔別墅的富人群體多征稅，能充分體現(xiàn)稅收的量能負(fù)擔(dān)原則，促進(jìn)稅負(fù)縱向公平。其次，房?jī)r(jià)的上漲和房地產(chǎn)的增值收益，會(huì)體現(xiàn)在政府的財(cái)政收入中，提升房地產(chǎn)稅對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)，增加政府用于保障性住房建設(shè)的資金來源，有利于更好地滿足低收入群體的居住需求。第三，對(duì)房地產(chǎn)按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值征稅也具有技術(shù)上的可行性，計(jì)算機(jī)技術(shù)和智慧稅務(wù)的發(fā)展為房地產(chǎn)評(píng)估管理奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

（四）加大對(duì)房地產(chǎn)套現(xiàn)獲利的稅收調(diào)節(jié)

共同富裕需要穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，除了在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅外，對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的資本增值收益也應(yīng)進(jìn)行有效調(diào)節(jié)。隨著中國(guó)個(gè)人所得稅改革的推進(jìn)將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得也納入綜合課征的范圍，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的資本增值收益通過個(gè)人所得稅的累進(jìn)稅率進(jìn)行調(diào)節(jié)。還可以借鑒德國(guó)的經(jīng)驗(yàn)在產(chǎn)權(quán)交易環(huán)節(jié)根據(jù)納稅人持有房屋的套數(shù)和所出售房屋持有時(shí)間的長(zhǎng)短實(shí)行差別稅率，持有的時(shí)間越短套數(shù)越多適用稅率越高。除此之外，對(duì)代際之間房產(chǎn)傳承的稅收調(diào)節(jié)，未來應(yīng)該借鑒日本的經(jīng)驗(yàn)，研究探索征收遺產(chǎn)贈(zèng)與稅。

（五）調(diào)動(dòng)地方政府在房產(chǎn)稅改革中的積極性

中國(guó)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平參差不齊，核心城市和二三線城市的房?jī)r(jià)、居民收入水平和住房情況差異很大，房地產(chǎn)稅的征收不應(yīng)該全國(guó)“一刀切”，在房地產(chǎn)稅改革中，應(yīng)賦予地方政府一定的自主權(quán)，調(diào)動(dòng)地方政府的積極性。國(guó)家立法機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)稅的納稅人、征稅對(duì)象、稅率幅度等基本要素作出統(tǒng)一規(guī)定的前提下，授權(quán)地方人大根據(jù)各地實(shí)際情況，因地制宜確定本地區(qū)適用的稅率、人均免稅面積和征收辦法。

房地產(chǎn)稅作為地方政府固定收入，調(diào)動(dòng)地方政府積極性對(duì)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革和有效發(fā)揮調(diào)節(jié)作用至關(guān)重要。一方面，稅收的調(diào)節(jié)作用除了制度設(shè)計(jì)還與征管水平密切相關(guān)，地方政府的積極參與有利于提高房地產(chǎn)稅的征管水平和征管效率；另一方面，房地產(chǎn)稅征管效率的提高又會(huì)提升地方政府供應(yīng)保障性住房等公共服務(wù)的能力。

當(dāng)然，縮小貧富差距，實(shí)現(xiàn)共同富裕，既要“削高”還要“補(bǔ)低”。通過稅收調(diào)控“削高”需要多稅種實(shí)現(xiàn)對(duì)收入、財(cái)富和消費(fèi)的立體調(diào)控；通過財(cái)政政策“補(bǔ)低”需要社會(huì)保障和均等化的公共服務(wù)。但無論如何，房地產(chǎn)稅對(duì)財(cái)富存量的調(diào)節(jié)是其他政策不可替代的。