房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃探析

文/魏一寧（長春紅巖會計師事務(wù)所（普通合伙））

當(dāng)前，我國社會經(jīng)濟步入了新的發(fā)展時期，房地產(chǎn)行業(yè)也已邁入發(fā)展紅利期。但與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本呈現(xiàn)出不斷的上漲趨勢，尤其土地增值稅成了一筆很大的支出。加之稅務(wù)制度的改革，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)壓力愈發(fā)增長。為實現(xiàn)可持續(xù)化發(fā)展，有效控制房價，稅收工作壓力是無法避免的，這是促使房地產(chǎn)市場得以健康、平穩(wěn)發(fā)展的關(guān)鍵所在，也是促進經(jīng)濟社會穩(wěn)定性的關(guān)鍵。因此，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需針對土地增值稅進行合理籌劃，借助高效的稅務(wù)籌劃來降低自身發(fā)展壓力，確保資金鏈?zhǔn)冀K處于穩(wěn)定狀態(tài)，為自身增添更多發(fā)展活力。

一、土地增值稅納稅籌劃概述

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅，基本征稅范圍包括：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，存量房地產(chǎn)買賣三種，采用四級超率累進稅率，累進依據(jù)為增值額與扣除項目金額之間的比率，因此增值額越多，需要繳納的土地增值稅就越多，所以如何降低增值額，進而減少應(yīng)納稅額，是土地增值稅納稅籌劃的重點。

土地增值稅是指對土地利用后所產(chǎn)生增值部分進行征收的稅種，其征收范圍涵蓋土地使用權(quán)及建筑物建設(shè)等，能在醫(yī)療、衛(wèi)生及國防建設(shè)等多個方面發(fā)揮出至關(guān)重要的作用，稅收為其提供了主要來源支撐?？焖侔l(fā)展的社會大背景下，我國市場經(jīng)濟體系已逐漸趨于完善化，不再像以往一樣利用行政手段干預(yù)經(jīng)濟發(fā)展，現(xiàn)階段普遍采用市場調(diào)控的方式提升社會經(jīng)濟穩(wěn)定性。在此過程中，稅收發(fā)揮出了極為關(guān)鍵的杠桿作用，能夠有效調(diào)節(jié)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r。在開展稅收經(jīng)濟調(diào)節(jié)時，應(yīng)當(dāng)由宏觀角度入手展開分析，對生產(chǎn)成本予以有效控制，并做好產(chǎn)業(yè)優(yōu)化及結(jié)構(gòu)調(diào)整，進而促使社會經(jīng)濟市場得以良性化發(fā)展?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本壓力越來越大，需對土地增值稅加以有效籌劃，借此來減少納稅成本，提升自身發(fā)展效益。

土地增值稅的稅務(wù)籌劃方式極為多樣，收入分散、進行適當(dāng)利息扣除以及增加扣減項目金額等都是最為常見的籌劃方式。收入分散是指規(guī)劃合同內(nèi)容，保持總價不變并提升物業(yè)成本，依據(jù)城市政策合理納稅，將毛坯房銷售、家用電器及家具的出售、裝修工程等項目相分離，只針對毛坯房銷售征收土地增值稅；利息扣除是指若企業(yè)貸款利息超出土地使用權(quán)及房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的5%，則需扣除實際利息，若企業(yè)選擇使用其他方式籌資，或被限制放貸則應(yīng)當(dāng)考慮相反方案[1]。而在增加扣減項目金額時，需先確?？蹨p項目非虛開發(fā)票，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)于小區(qū)內(nèi)增添公共配套設(shè)施，提升在綠地、植物、園林方面的投資，進而提升土地增值稅清算的合理性。若本地區(qū)項目已出現(xiàn)虧損，可申請補繳稅費或是延期清算，主動與相關(guān)部門溝通。

若未能保障土地增值稅籌劃工作的實效性，勢必會使得企業(yè)開發(fā)成本過高，難以控制納稅支出，使得企業(yè)整體經(jīng)營效益不斷降低。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需正視這一點，并提升納稅籌劃工作的科學(xué)性、有效性，持續(xù)增強自身發(fā)展活力，有效縮減自身賦稅壓力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常經(jīng)營會涉及多項費用，墊資拆遷等工作也是無法避免的。相較于眾多項目支出，土地增值稅方面的支出仍是大頭。而若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)始終背負(fù)著過大的支出壓力，必將阻礙未來發(fā)展水平，經(jīng)營利潤值也難以達到理想狀態(tài)?；诖?，開展納稅籌劃工作的必要性是尤為突出的，是確保企業(yè)能夠盈利并提升企業(yè)經(jīng)濟效益的關(guān)鍵舉措，能為企業(yè)拓展出更為廣闊的行業(yè)發(fā)展空間?？茖W(xué)有效的納稅籌劃不僅能提升企業(yè)整體健康水準(zhǔn)，還能有效增強其競爭實力，構(gòu)建出良性化的行業(yè)發(fā)展市場。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅納稅籌劃過程中存在的問題分析

（一）缺乏對稅務(wù)籌劃的正確認(rèn)知

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際生產(chǎn)運營過程中，仍有多數(shù)企業(yè)缺乏稅務(wù)籌劃意識，對于開展稅務(wù)籌劃的目的缺乏正確認(rèn)知。造成這一現(xiàn)象的原因有多種，一方面來看，稅收籌劃理論引入我國的時間較短，在此過程中能夠充分運用稅收籌劃的企業(yè)更是少之又少，能夠合理運用稅收籌劃的企業(yè)多為外企投資，或是一些大型國有企業(yè)，中小型企業(yè)則很少具備開展稅收籌劃工作的意識[2]。另一方面，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，落實稅務(wù)籌劃的過程中應(yīng)當(dāng)保證各項資源的有效投入，對人力、物力等加以合理控制，這些投入資源都可以看作是籌劃成本，將會使企業(yè)整體經(jīng)營成本產(chǎn)生變革，并呈現(xiàn)出遞增趨勢，加大企業(yè)開發(fā)成本?；诖?，部分房地產(chǎn)企業(yè)面對稅收籌劃工作時的主動性大有不足，缺乏自主學(xué)習(xí)意識，難以形成系統(tǒng)化的稅務(wù)籌劃意識。

（二）稅務(wù)籌劃部門及相關(guān)工作人員的專業(yè)程度不達標(biāo)

稅務(wù)籌劃是一項關(guān)系到企業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r的工作，針對土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作專業(yè)度要求極高，相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)具備專業(yè)化以及綜合化的工作能力，并能夠具備法律、金融和財務(wù)等多方面知識儲備，與此同時，還應(yīng)具備良好的學(xué)習(xí)意識，能夠與社會發(fā)展趨勢相一致，積極學(xué)習(xí)新技術(shù)，提升自身思想認(rèn)知，將稅務(wù)籌劃工作落實好?，F(xiàn)階段大多房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作落實的并不到位，不具備專業(yè)的稅務(wù)籌劃部門及相關(guān)工作人員，大多數(shù)企業(yè)都將這一工作任務(wù)交由財務(wù)人員負(fù)責(zé)。且房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的人員流動性過高，財務(wù)人員的綜合能力存在較大差異，實施稅務(wù)籌劃的過程中，極可能因財務(wù)工作能力不足而無法有效掌握各項財務(wù)稅收政策的實質(zhì)，所制定稅務(wù)籌劃方案的科學(xué)性和實效性難以得到保障，難以體現(xiàn)出實施稅務(wù)籌劃的真正效益，也在一定程度上加大了企業(yè)的整體財務(wù)風(fēng)險。

（三）缺乏明晰的稅務(wù)籌劃思路

思路的不明晰是致使企業(yè)稅務(wù)籌劃工作難以見效的關(guān)鍵制約因素。針對土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作應(yīng)當(dāng)具備較強的操作性，開展稅務(wù)籌劃時必須強調(diào)前瞻性，應(yīng)從業(yè)務(wù)操作流程入手展開規(guī)劃，而非由財務(wù)加工環(huán)節(jié)入手。這也意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好事前計劃、事中控制以及事后分析工作，達成完整的稅務(wù)籌劃流程。若未能確立明晰的工作思路，僅由財務(wù)加工環(huán)節(jié)展開籌劃，必將使得稅務(wù)籌劃的難度逐步上升。

（四）稅務(wù)籌劃方案缺乏靈活性

土地增值稅稅務(wù)籌劃工作具備一定的預(yù)先性，具體實施過程中應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)前稅收政策的實際內(nèi)容，充分考慮到稅務(wù)政策的不穩(wěn)定性特征，提升自身風(fēng)險抵御能力，稅務(wù)籌劃方案的靈活性是必須要保障的。若實際工作過程中出現(xiàn)一些突發(fā)因素，必將影響到企業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r。如：現(xiàn)存稅收政策中的模糊區(qū)域被修訂、稅收政策內(nèi)容產(chǎn)生調(diào)整、稅務(wù)活動開展中缺乏籌劃條件、籌劃權(quán)利朝向義務(wù)傾斜等，都將影響到企業(yè)整體運行健康[3]。若企業(yè)稅務(wù)籌劃人員缺乏政策敏感度，政策解讀能力低下，將難以及時應(yīng)對各項稅收政策的變化。稅務(wù)籌劃方案靈活性的缺失將降低企業(yè)整體風(fēng)險防御能力。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對土地增值稅納稅籌劃問題的策略探討

（一）增強稅務(wù)籌劃意識

由實際工作層面而言，企業(yè)應(yīng)當(dāng)樹立起正確的稅務(wù)籌劃意識，這是后續(xù)工作能得以有序開展的關(guān)鍵所在。各企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識到開展稅務(wù)籌劃工作的重要性，利用好各項優(yōu)惠政策，制定出最符合企業(yè)實際發(fā)展需求的納稅籌劃。在此階段，應(yīng)當(dāng)進一步提升自身稅務(wù)籌劃意識的科學(xué)性，將稅務(wù)籌劃制度落實好，并達成對該項工作的精細(xì)化建設(shè)，確保稅收基礎(chǔ)以及繳納稅額能夠達到實際要求。各企業(yè)應(yīng)當(dāng)善于學(xué)習(xí)其他企業(yè)的成功經(jīng)驗，重視土地增值稅納稅籌劃工作，于最大范疇內(nèi)實施稅務(wù)成本管控，盡可能地壓縮稅務(wù)支出成本、增加自身經(jīng)營效益。

（二）強化人才隊伍建設(shè)

人是一切工作的主宰，是企業(yè)軟實力的根本體現(xiàn)。為進一步提升稅務(wù)籌劃工作的實效性，應(yīng)當(dāng)積極強化人才隊伍建設(shè)。首先，企業(yè)需在人才招聘環(huán)節(jié)把好關(guān)口，結(jié)合學(xué)歷、工作經(jīng)驗、專業(yè)程度、學(xué)習(xí)能力以及工作態(tài)度等多方面因素展開人才考核，為企業(yè)引進更多專業(yè)人才，確保其能夠肩負(fù)起該項工作的建設(shè)。其次，應(yīng)當(dāng)做好人員培訓(xùn)工作，定期組建集中培訓(xùn)會議，聘請專業(yè)人士為稅務(wù)籌劃人員講解相關(guān)知識，幫助他們深入了解稅務(wù)政策，達成綜合能力的有效提升。與此同時，還需及時召開工作交流會，組織相關(guān)工作人員交流工作思路，集思廣益地完成工作制度構(gòu)建。稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)從企業(yè)綜合效益入手展開分析，最大限度地減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，依據(jù)各項稅務(wù)優(yōu)惠政策進行合理分析[4]。最后，還應(yīng)做好員工考核，借助合理有效的績效考核制度來激勵員工的工作熱情，樹立起節(jié)稅光榮意識。針對合理利用國家稅務(wù)政策為企業(yè)規(guī)避了大量稅務(wù)支出的人員，應(yīng)及時予以獎勵，起到榜樣作用。

（三）優(yōu)化稅務(wù)籌劃思路

開展土地增值稅納稅籌劃工作的最終目的在于有效降低稅收成本，這是工作根本出發(fā)點。企業(yè)以往的稅務(wù)籌劃工作流于形式，整體工作思路過于混亂，難以收到真正效益。基于此，需進一步深化分析企業(yè)整體經(jīng)營狀況，由多個方面入手展開合理有效的稅務(wù)控制，保障稅務(wù)籌劃工作的穩(wěn)定性以及可操作性。

實際過程中，應(yīng)當(dāng)深入分析項目實際建設(shè)情況，將收入、成本和利息等多個方面的工作落實好，避免使用單一方式進行控制，達成對部門間的統(tǒng)籌聯(lián)動，于事前、事中、事后三個階段落實好稅務(wù)籌劃工作，形成自上而下的全面稅務(wù)籌劃，以合理的工作思路來降低納稅風(fēng)險。

（四）提升納稅籌劃方案的靈活性

首先，應(yīng)當(dāng)由政策入手，增強運用相關(guān)稅務(wù)政策的能力，確保能夠?qū)ν恋卦鲋刀愓哌M行合理解讀，由房地產(chǎn)企業(yè)的實際狀況入手進行納稅籌劃，保障最終所做稅務(wù)籌劃方案既能夠符合相關(guān)征收章程規(guī)定，又能契合于企業(yè)長期發(fā)展目標(biāo)；其次，應(yīng)當(dāng)從籌劃人員入手，增強其政策敏感度。國家會基于社會整體經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，對土地增值稅政策作出調(diào)整，相關(guān)稅收體系也并不是一成不變的，將處于不斷完善、升華之中。為此，各納稅籌劃人員應(yīng)當(dāng)具備合理預(yù)判土地市場環(huán)境變化的能力，應(yīng)當(dāng)能夠?qū)Χ唐趦?nèi)稅收政策變化的大方向做出科學(xué)預(yù)測，并將其體現(xiàn)于納稅籌劃方案之中，提升工作前瞻性與靈活性；另外，應(yīng)當(dāng)提升風(fēng)險管控制度的靈活性，這也是最關(guān)鍵的一項工作。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可積極運用信息化系統(tǒng)進行風(fēng)險管控[5]。一是強化管理制度建設(shè)，借助完善的制度約束相關(guān)人員的工作，避免因人為失誤導(dǎo)致的風(fēng)險；二是加強內(nèi)控制度的推行，盤活企業(yè)計劃、審核以及分析評價作用，合理運用信息化產(chǎn)物對風(fēng)險隱患做出提前預(yù)警；三是制定風(fēng)險應(yīng)對措施，針對可能存在的風(fēng)險因素做出提前預(yù)防與準(zhǔn)備，當(dāng)相應(yīng)風(fēng)險問題出現(xiàn)時及時予以應(yīng)對。

四、房地產(chǎn)企業(yè)各發(fā)展階段中的稅務(wù)籌劃舉措

（一）項目開發(fā)階段

首先，應(yīng)當(dāng)提升土地獲取方式的多樣性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需積極完善自身發(fā)展機制，獲得更為廣泛的土地資源，借此來降低賦稅壓力。一般而言，企業(yè)可借助投資入股、轉(zhuǎn)讓、出讓等多個方法獲得土地使用權(quán)，采用不同方式獲取的土地使用權(quán)具備不同的納稅成本。其次，應(yīng)當(dāng)合理提升企業(yè)開發(fā)成本。一般而言，企業(yè)開發(fā)成本和土地增值稅之間的關(guān)系是反比例式的，也就是說開發(fā)成本的提升意味著土地增值稅額的下降?；诖耍康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)可依據(jù)相關(guān)稅收政策，深入分析納稅標(biāo)準(zhǔn)，借助合理有效的調(diào)整與革新降低自身稅率。這種方式能有效增加可扣除項目金額，有效降低賦稅壓力。最后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)利用好利息費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)階段所需資金量極大，為確保項目能得以有效推進，應(yīng)當(dāng)提升融資渠道的多元性，而不同融資方式所帶來的稅務(wù)費用也是存在差異的。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面衡量利息費用，制定出更加科學(xué)高效的融資方案。

（二）項目建設(shè)階段

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，項目建設(shè)階段需進一步落實納稅籌劃，這是十分關(guān)鍵且必要的。針對項目建設(shè)環(huán)節(jié)實施合理有效的稅務(wù)籌劃不僅能有效提升項目建設(shè)實效，還能保障納稅籌劃工作的整體開展力度得到強化，推動這項工作朝向更為深入的方向建設(shè)。一方面，可借助合作建房的方法來降低賦稅。若由單一企業(yè)承擔(dān)項目建設(shè)任務(wù)，不僅需要較高的資金投入，還將使企業(yè)承受過高納稅壓力。為此，實際工作過程中可采取合作建房的方法進行稅務(wù)轉(zhuǎn)移，盡可能地減少稅務(wù)成本。在實際工作中可由一方提供土地，由另一方提供資金，借助適當(dāng)?shù)暮献鹘ǚ壳袑嵔档推髽I(yè)賦稅壓力。另一方面，若企業(yè)處于快速發(fā)展階段，可采取承包建房來提升自身經(jīng)濟效益。

（三）項目銷售階段

項目銷售階段是實施納稅籌劃的最關(guān)鍵階段，需著重強調(diào)這一階段的納稅籌劃。一方面，可把握好臨界點確立銷售價格，借此來降低整體賦稅壓力。實際工作中，需精準(zhǔn)把握相關(guān)稅法要求，夯實自身發(fā)展實效，把握好關(guān)鍵節(jié)點。依照稅法規(guī)定，納稅人建造普通住宅進行對外銷售時，若增值率不超過20%則可免征土地增值稅。針對此，企業(yè)若能夠合理把握臨界點，將銷售價格控制于合理范疇內(nèi)，將能夠享受各項優(yōu)惠政策。若增值率處于20%～30%之間時，稅率為30%；處于50%～100%之間時，稅率為40%；處于100%～200%之間時，稅率為50%；超過200%時，稅率為60%。各房地產(chǎn)企業(yè)可依據(jù)相關(guān)公式展開精細(xì)化分析，準(zhǔn)確研判售價提升空間。另一方面，可強化合同管理，實施收入分散。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需借助精準(zhǔn)且全面的合同管理來降低自身賦稅壓力，借此來實施收入分散，達成長效化發(fā)展。借助合同管理剝離業(yè)務(wù)體系，實現(xiàn)收入分散，是一種有效的合理避稅方式，能夠極大限度地縮減企業(yè)賦稅壓力，實現(xiàn)可持續(xù)化發(fā)展。

五、結(jié)束語

綜上所述，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，稅務(wù)成本一直都是一項大的支出。新時期為有效應(yīng)對社會市場變革，提升自身經(jīng)營效益，針對土地增值稅這一主要賦稅種類加以合理籌劃，針對當(dāng)前工作中存在的問題加以解決，并做好各發(fā)展環(huán)節(jié)中的稅務(wù)籌劃措施建設(shè)，進而提升自身綜合發(fā)展能力。本文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅納稅籌劃工作為主要探討對象，結(jié)合自身工作經(jīng)驗提出了幾點思考，以期為相關(guān)人士提供參考。