房地產(chǎn)土地增值稅清算及其稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)研究

文/周磊磊（亳州市譙城區(qū)萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，做好稅收籌劃工作是保證企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益的重要內(nèi)容，是能夠有效落實(shí)稅收籌劃工作，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效率和未來(lái)穩(wěn)定發(fā)展有著極為重要的意義。但是房地產(chǎn)企業(yè)在以往進(jìn)行稅收籌劃工作時(shí)，在面對(duì)成本分?jǐn)?、?xiàng)目扣除和利息扣除等方面可能會(huì)遇到很多潛在的風(fēng)險(xiǎn)，所以企業(yè)必須要在稅收籌劃開(kāi)展的過(guò)程中綜合分析此項(xiàng)工作可能會(huì)面臨的一系列風(fēng)險(xiǎn)。文章希望能夠明確房地產(chǎn)企業(yè)在新時(shí)代背景下應(yīng)該如何科學(xué)應(yīng)對(duì)稅收籌劃工作中存在的風(fēng)險(xiǎn)，并開(kāi)展合理的增值稅清算工作。

一、進(jìn)行土地增值稅籌劃工作的意義

（一）為房地產(chǎn)企業(yè)緩解稅收壓力

在房地產(chǎn)企業(yè)所有的稅收成本項(xiàng)目當(dāng)中，土地增值稅是最核心的一項(xiàng)支出內(nèi)容，一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)會(huì)采取相關(guān)方式來(lái)拖延清算時(shí)間，降低增值稅的稅率或者增值額度，能夠明顯減少增值稅稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)利益的進(jìn)一步提升。另外，依據(jù)科學(xué)、合理的納稅籌劃開(kāi)展工作不僅能夠提升企業(yè)的財(cái)務(wù)工作水平，還能提升企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制和應(yīng)對(duì)意識(shí)，讓企業(yè)認(rèn)識(shí)到“依法納稅”“合理避稅”的真正含義，才能為企業(yè)緩解更多的稅收壓力，獲得經(jīng)濟(jì)效益[1]。

（二）為企業(yè)調(diào)整資金運(yùn)營(yíng)

房地產(chǎn)企業(yè)一般都以建筑工程建設(shè)項(xiàng)目為主，這些建設(shè)項(xiàng)目有著資金投入巨大、建設(shè)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，所以在當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，可以說(shuō)資金流轉(zhuǎn)率在一定程度上決定了企業(yè)的實(shí)力和發(fā)展動(dòng)力。然而在增值稅清算方法融入籌劃工作中之后，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作人員不僅可以利用科學(xué)的計(jì)算手段安排現(xiàn)有資金，還能避免房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目時(shí)對(duì)土地增值稅進(jìn)行集中清算的情況。另外，科學(xué)利用土地增值稅清算方法，不僅能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提升資金運(yùn)行效率，還能幫助企業(yè)依法納稅、合理避稅[2]。

（三）實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)行業(yè)的宏觀調(diào)控

近年來(lái)，我國(guó)提出了控制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的政策，而且每年都在對(duì)這一政策做出調(diào)整，逐漸加強(qiáng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)家宏觀調(diào)控政策中的重要對(duì)象，稅收政策在房產(chǎn)市場(chǎng)中具有非常重大的價(jià)值作用。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的資金流動(dòng)現(xiàn)狀和國(guó)家新提出的稅收政策，全面分析建設(shè)項(xiàng)目的收益率，并以收益率來(lái)決定何時(shí)開(kāi)展新的建設(shè)項(xiàng)目，并在建設(shè)項(xiàng)目中能夠把企業(yè)可能面臨的經(jīng)濟(jì)損失控制到最低。同時(shí)，調(diào)整稅收政策還能優(yōu)化我國(guó)的各領(lǐng)域和產(chǎn)業(yè)，體現(xiàn)市場(chǎng)資源配置的科學(xué)性與合理性。

二、房地產(chǎn)土地增值稅的清算要點(diǎn)

（一）確定清算條件

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在銷售工作開(kāi)展到后期時(shí)，或者土地使用權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓之后、工程接近竣工結(jié)算時(shí)，就會(huì)開(kāi)始土地增值稅的清算工作。同時(shí)，若是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)建設(shè)到八五成以上，或者在銷售期間內(nèi)并沒(méi)有完成銷售工作，也沒(méi)有辦理土地增值稅，那么就要立刻對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算。相關(guān)清算工作人員開(kāi)展清算工作時(shí)，需要在成本與收入之間摘除并未轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，完成清算后，若是還需要繼續(xù)開(kāi)展銷售工作，那么則必須要遵循國(guó)家的各項(xiàng)政策，繳納并清算土地增值稅[3]。

（二）精確清算收入

在對(duì)房產(chǎn)土地增值稅進(jìn)行清算時(shí)候，計(jì)算精準(zhǔn)收入是必不可少的，收入不僅包含了單一的貨幣收入，還包括了物的收入和其他收入。

稅務(wù)單位在明確房地產(chǎn)收入的同時(shí)，還要保證與房地產(chǎn)收入相關(guān)的合同、發(fā)票、許可證等都能具備完整性和合法性。同時(shí)，在確定房產(chǎn)收入的各項(xiàng)證明時(shí)，筆者認(rèn)為還需要對(duì)以下幾點(diǎn)內(nèi)容做出綜合的考量。首先，確定房地產(chǎn)收入證明時(shí)，發(fā)票是最能直接證明的主要依據(jù)，若是銷售發(fā)票并不是全額支付的銷售發(fā)票，那么需要有具備法律效應(yīng)的合同條款進(jìn)行補(bǔ)充。其次，在房產(chǎn)銷售進(jìn)行預(yù)售房產(chǎn)之后，若是交房面積與土地增值稅的清算出現(xiàn)了不符合的情況，那么要立刻補(bǔ)充或者退還房款，相關(guān)稅務(wù)部門在計(jì)算房產(chǎn)土地增值稅時(shí)，要根據(jù)實(shí)際情況做出相應(yīng)的調(diào)整，若是房產(chǎn)銷售當(dāng)中有存在轉(zhuǎn)讓、單位職工購(gòu)房等特殊情況，那么需要對(duì)房產(chǎn)價(jià)值做出一系列的評(píng)估，隨后進(jìn)行確認(rèn)[4]。

（三）優(yōu)化清算時(shí)機(jī)

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行增值稅清算之前，必須要根據(jù)項(xiàng)目的真實(shí)情況開(kāi)展籌劃，同時(shí)結(jié)合企業(yè)內(nèi)現(xiàn)有資金流轉(zhuǎn)情況等因素，選擇對(duì)企業(yè)最有益的清算時(shí)機(jī)，保證科學(xué)選擇清算時(shí)機(jī)，把增值稅的稅負(fù)降到最低，以此控制企業(yè)運(yùn)行中可能會(huì)出現(xiàn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。首先，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，建設(shè)項(xiàng)目不只是普通民用住宅，還會(huì)涉及商用樓、辦公樓等，而且不同房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展業(yè)態(tài)也會(huì)面對(duì)著多變的增值稅政策情況。若是房地產(chǎn)企業(yè)選擇把所有項(xiàng)目集中在一起進(jìn)行增值稅清算，那么在繳納增值稅時(shí)資金也必須要非常集中，企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)會(huì)出現(xiàn)非常大的資金流轉(zhuǎn)，稅收成本自然而然就會(huì)提升。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在優(yōu)化清算時(shí)機(jī)時(shí)，還要增強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)單位的溝通與配合，針對(duì)不同項(xiàng)目開(kāi)展科學(xué)的比對(duì)，把增值額比例較低的項(xiàng)目放到最前面進(jìn)行清算，盡量延后清算增值比例較高的項(xiàng)目，保證企業(yè)不需要在短時(shí)間內(nèi)承擔(dān)巨量的資金流轉(zhuǎn)壓力，但是需要注意的是，在選擇清算時(shí)間時(shí)，一定要注意法律風(fēng)險(xiǎn)防線，堅(jiān)決遵循稅收法的原則，不能故意拖延，否則會(huì)給企業(yè)帶來(lái)毀滅性的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）確定清算時(shí)的可扣除項(xiàng)目

在土地增值稅清算過(guò)程中，必須要確定一些可以扣除的金額，才能從根本上保證清算的科學(xué)性與合法性，其中可以扣除的項(xiàng)目一般包括開(kāi)發(fā)成本、獲得土地使用權(quán)時(shí)需要支付的資金，還有與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中出現(xiàn)的相關(guān)稅金。上文說(shuō)到，房地產(chǎn)企業(yè)一般在建設(shè)工程項(xiàng)目時(shí)會(huì)投入較大的開(kāi)發(fā)資金，所以企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，要對(duì)建設(shè)項(xiàng)目做出完整的深入分析工作。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在日常的經(jīng)營(yíng)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，還需要提前獲取與配套設(shè)施建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、建筑安裝、工程拆遷、征地等費(fèi)用的合法憑證，保證建設(shè)項(xiàng)目的可靠性、真實(shí)性和穩(wěn)定性，并在獲取憑證的同時(shí)，預(yù)留相關(guān)合同、決算書(shū)等重要資料，利用這些資料向當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)單位提出申請(qǐng)，保證稅務(wù)單位在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行審核的時(shí)候可以順利進(jìn)行，并且扣除可以扣除的一些項(xiàng)目[5]。

三、房地產(chǎn)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

（一）扣除利息

我國(guó)稅法針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出了非常明確的規(guī)定，要求把利息費(fèi)用融入開(kāi)發(fā)費(fèi)用當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)在扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用這部分金額時(shí)，需要從以下兩個(gè)方面做出全面的考量。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)銀行的貸款利率和利息做出科學(xué)運(yùn)算，并在銀行出示相關(guān)證明后扣除這部分費(fèi)用，隨后根據(jù)扣除費(fèi)用中的成本、土地使用權(quán)等支出費(fèi)用，并扣除其中的5%，把這5%歸納到其他費(fèi)用的開(kāi)發(fā)中。其次，若是房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃時(shí)沒(méi)有明確利息的具體費(fèi)用，那么是不能得到銀行等金融機(jī)構(gòu)提供的相關(guān)證明的，所以扣除利息也就無(wú)從說(shuō)起了，需要先把利息金額歸納到其他費(fèi)用中，隨后再與開(kāi)發(fā)成本和獲得土地使用權(quán)的費(fèi)用進(jìn)行相加，再扣除其中的10%?？偟膩?lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在落實(shí)納稅籌劃的過(guò)程中，利息的現(xiàn)實(shí)應(yīng)用價(jià)值是非常高的，需要對(duì)建設(shè)項(xiàng)目中涉及的所有貸款進(jìn)行單獨(dú)的核實(shí)，隨后對(duì)利息進(jìn)行運(yùn)算，同時(shí)還要提供金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款證明。

（二）使用稅收優(yōu)惠

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展土地增值稅籌劃過(guò)程中，為了制定籌劃風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，并且保障籌劃結(jié)果，那么就必須要區(qū)分不同工程的類型，同時(shí)對(duì)所有的項(xiàng)目土地增值稅進(jìn)行獨(dú)立核算。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)不僅包含普通住宅，還包括寫(xiě)字樓、商品房等的房產(chǎn)項(xiàng)目。因此，相關(guān)事務(wù)單位需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的不同類型對(duì)土地增值稅進(jìn)行科學(xué)計(jì)算，保證普通住宅的客戶能夠享受到最大的優(yōu)惠與便利政策，這也是最為科學(xué)合理的避稅方式之一。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的稅法，納稅人在銷售普通住宅時(shí)，若是增值稅所扣金額始終控制在20%之內(nèi)，那么就可以免除增值稅，若是增值稅達(dá)到了20%，那么要根據(jù)不同的增值稅率做出科學(xué)的計(jì)算[6]。同時(shí)，納稅人要嚴(yán)格控制住宅的預(yù)售價(jià)格，不僅要保障自身利益不受到侵害，還需要嚴(yán)格把控產(chǎn)品價(jià)格，保證土地的增值稅始終控制20%之內(nèi)，才能在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，合理避稅。

（三）分化項(xiàng)目定位

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展并不斷壯大，我國(guó)的土地增值稅得到了科學(xué)的制定，在當(dāng)前已經(jīng)進(jìn)入了全面實(shí)行階段，表明了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)平均。同時(shí)，我國(guó)的房?jī)r(jià)每年都呈現(xiàn)出了快速上漲的趨勢(shì)，所以在購(gòu)房的過(guò)程中，始終都是價(jià)格主導(dǎo)市場(chǎng)，這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)最為明顯的特征。在這樣的環(huán)境和背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要盡量降低建設(shè)項(xiàng)目的定位，從高端園區(qū)住宅逐漸向普通中高等住宅的轉(zhuǎn)型，并在項(xiàng)目的稅收籌劃過(guò)程中，科學(xué)應(yīng)用免稅政策的臨界點(diǎn)，保證降低成本的投入，給企業(yè)獲得更充足的流動(dòng)資金。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，需要對(duì)樓盤定價(jià)做出全方位考慮，確定當(dāng)?shù)氐娜司?jīng)濟(jì)收入和工資情況，保證能夠讓購(gòu)房剛需人員對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生更大的興趣和購(gòu)買欲望，保證企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中獲得良好的資金周轉(zhuǎn)率，并加快資金回籠效率。最后，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要考慮大眾消費(fèi)者和客戶，還要對(duì)高端客戶群體做出一個(gè)綜合性的分析，因?yàn)樵谖覈?guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和變動(dòng)的時(shí)期，我國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出了非常強(qiáng)烈的兩極分化特點(diǎn)，特別是在銷售過(guò)程當(dāng)中，這種兩極分化的導(dǎo)向性更加突出，所以房產(chǎn)企業(yè)定位項(xiàng)目檔次時(shí)，也要重視對(duì)高端客戶群體的分析。

（四）優(yōu)化房產(chǎn)增值稅的征稅范圍

在當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目和出售樓房時(shí)，一般都會(huì)與各大企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，一般采用的聯(lián)合方式分為兩種，分別是大建房模式與合作開(kāi)發(fā)的模式。其中，代建房是比較好理解的，具體就是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)客戶的需求來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，并且客戶提出需求之后，需要根據(jù)實(shí)際建設(shè)情況來(lái)代付企業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用，在應(yīng)用此模式開(kāi)展項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，代建收入和項(xiàng)目的所有權(quán)全部歸房地產(chǎn)企業(yè)所有，而且在應(yīng)用該模式進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，土地的產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)企業(yè)，所以房地產(chǎn)企業(yè)就不需要對(duì)此建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行增值稅的繳納。合作開(kāi)發(fā)法在優(yōu)化房產(chǎn)增值稅征稅范圍中比較常見(jiàn)，具體就是一方提供建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)資金，另一方提供土地資源、設(shè)備資源、人力資源等，但是在合作過(guò)程當(dāng)中往往會(huì)存在很多合作方，因此在對(duì)商品房、住宅房進(jìn)行出售的時(shí)候，也可以選擇這一模式來(lái)為房地產(chǎn)企業(yè)降低土地增值稅的稅負(fù)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在工作開(kāi)展過(guò)程當(dāng)中，要根據(jù)實(shí)際情況和開(kāi)發(fā)要求，以及資金流轉(zhuǎn)情況和資金實(shí)力，選擇能夠承擔(dān)起建設(shè)項(xiàng)目的公司進(jìn)行合作，以此來(lái)降低土地增值稅，還能減少企業(yè)的稅收[7]。

四、結(jié)語(yǔ)

總的來(lái)說(shuō)，為了幫助房地產(chǎn)企業(yè)減輕征稅負(fù)擔(dān)，那么就需要對(duì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的土地增值稅減輕負(fù)擔(dān)情況做全面的了解，明確企業(yè)在發(fā)展、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的優(yōu)勢(shì)，以及壓力和負(fù)擔(dān)，通過(guò)降低稅收來(lái)為企業(yè)減少負(fù)擔(dān)，才能給房地產(chǎn)企業(yè)注入更多的發(fā)展動(dòng)力?？v觀房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)過(guò)可以明確，過(guò)高的土地增值稅給房產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了很大的發(fā)展負(fù)擔(dān)，所以在保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展的前提下，還要保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低所得稅。另外，房產(chǎn)企業(yè)需要掌握現(xiàn)行的稅法政策和稅收規(guī)定，在清算與籌劃過(guò)程中積極配合稅務(wù)單位，降低稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。