住宅全裝修開發(fā)項目承發(fā)包模式選擇研究

◎王英臣 孫冉

一、引言

在社會中毛坯房是房地產(chǎn)企業(yè)的主流業(yè)務(wù)，大多數(shù)的業(yè)主選擇根據(jù)自身的經(jīng)濟情況和個人喜好裝修房屋。又由于大部分業(yè)主非專業(yè)人員，對于房屋裝修過程中會出現(xiàn)裝修質(zhì)量不達標(biāo)、破壞原有住宅結(jié)構(gòu)等問題難以解決?；诖耍覈鸩酵七M住宅全裝修的方式，不斷發(fā)展成品房，適應(yīng)市場需求的同時，壯大企業(yè)自身實力。而在此過程中，選擇恰當(dāng)適宜的承發(fā)包模式成為了該目標(biāo)的重要環(huán)節(jié)。因此，研究住宅全裝修開發(fā)項目承發(fā)包模式具有重要的理論和現(xiàn)實意義，在一定程度上影響著我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展流程。

二、住宅全裝修項目管理實施體系

在當(dāng)下社會，伴隨著住房制度的發(fā)展，住宅裝修項目成為熱門，從策劃到驗收完工一系列的過程，住宅裝修拉動著國民經(jīng)濟的發(fā)展，合理的建設(shè)住宅裝修的方案，推動住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。針對于全裝修而言，它是以業(yè)主直接入住為前提，更多的滿足消費者的需求，通過合理的策劃、土建、裝修和設(shè)計等方面，達到業(yè)主的需求，具有毛坯房所難以達到的優(yōu)點。

針對項目實施進展和情況，實行發(fā)包模式是在整個任務(wù)工期內(nèi)，劃分成一定數(shù)量的標(biāo)段。項目分包主要依據(jù)項目所處的環(huán)境狀況、所處地區(qū)經(jīng)常采用的全裝修的實施方式承包商的信譽程度、承包企業(yè)的規(guī)模、相關(guān)的工程施行能力、業(yè)主的需求等，對于發(fā)包模式的工期階段進行劃分，從工期上掌控行進時間，有效的縮短施工周期，將整個工程經(jīng)過分解分別由不同的承建單位建造，各個承建單位相互制約，更好的實現(xiàn)質(zhì)量要求。

承包模式是業(yè)主通過招聘選擇一家合適的承包公司，分別包括采購材料、設(shè)計、施工，并且由這些承包公司承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，負責(zé)項目的順利進行。在這工程中，相關(guān)的承包商采用招投標(biāo)的方式，最終由業(yè)主選擇確認適宜的承包商，避免濫竽充數(shù)的情況存在。

三、住宅全裝修項目主要承發(fā)包模式分析

（一）主要發(fā)包模式分析

在全裝修時通常需要考量材料采購、室內(nèi)房屋設(shè)計布局、煤氣、水電線路規(guī)劃等，各個發(fā)包模式有各自的優(yōu)劣劃分，選擇適宜的發(fā)包模式有利于項目的實行。具體的發(fā)包模式如下：1.分階段分專業(yè)工程平行分包。

業(yè)主將工程全裝修時需要考量的材料采購、室內(nèi)房屋設(shè)計布局、煤氣水電線路規(guī)劃等方面由不同的承包商分別負責(zé)不同的方面，并且與業(yè)主之間簽訂相關(guān)的合作合同，同時，負責(zé)不同部分的承包商之間沒有相互關(guān)系，不簽訂任何相關(guān)的承發(fā)包合同。在這種模式下，通過對各個分包商的制約，可以減少不同的承包商對于項目的控制影響，但業(yè)主需要針對不同項目分別跟不同的承發(fā)包商進行協(xié)調(diào)，在無形中造成了管理困難，帶來溝通的重復(fù)性，可能會導(dǎo)致完工時間和結(jié)算成本的增加。

2.總包（統(tǒng)包，一攬子承包）。

業(yè)主將工程全裝修的需要負責(zé)的成分全部交由總承包商負責(zé)，在進行項目承包過程中，有總承包商統(tǒng)一負責(zé)項目的管理設(shè)計和成本控制，使得業(yè)主只針對于總承包商聯(lián)系，減少業(yè)主面對承包商的數(shù)量，給業(yè)主帶來方便的同時，項目收益在增加，費用在減少。有統(tǒng)一的承包商負責(zé)，加強項目各個體系之間的聯(lián)系，便于項目的執(zhí)行，減少了彼此難以協(xié)調(diào)的矛盾，給予了承包商更多的權(quán)利，對于承包商的專業(yè)行為能力有更多的要求，在執(zhí)行過程中，業(yè)主需要對承包商的信用能力基于深度的考察，找到能力強、能將各個體系協(xié)調(diào)良好的承包商。

3.介于平行分包與總包之間的中間模式。

業(yè)主將工程的材料、設(shè)計、施工等方面分別給予不同的承包商，由各個總承包商分別負責(zé)各自的部分，不僅具有分階段分專業(yè)工程平行分包的承包商對于項目的控制特點，還具有總包節(jié)省成本的特點。可以將各個專業(yè)工程的平行分包商相結(jié)合，通過不同的結(jié)合方式，形成不同的承發(fā)包模式。

（1）土建設(shè)計一裝修設(shè)計“捆綁”，實現(xiàn)設(shè)計一體化。

土建和裝修捆綁進行一體化，即降水、挖土方、打地基等于房屋裝修一同建設(shè)，在土建完工后，房屋裝修同樣完工。在土建設(shè)計完成后或者將要完工時，裝修單位可以提前做好準(zhǔn)備，進行布局。全裝修不是簡單的在毛坯房上刷油漆，而是只有將土建與設(shè)計完美的對接，才能實現(xiàn)全裝修的優(yōu)勢。然而，在市場上，多是開發(fā)商并非時將土建與設(shè)計同時進行，大多數(shù)是在土建快要完工甚至是已經(jīng)完工后再分別進行規(guī)劃，在后續(xù)的實施過程中，存在著多數(shù)改動困難、改動量大的情況。

（2）土建施工一裝修施工“捆綁”，實現(xiàn)施工一體化。

施工總承包商承擔(dān)業(yè)主的土建的裝修，在承包過程中，需要保持二者的施工進度銜接恰到好處，土建位置與裝修風(fēng)格相匹配，避免出現(xiàn)裝修后不便于業(yè)主居住的返工等現(xiàn)象。但是，在分散裝修時，土建與裝修存在著偏差過大的現(xiàn)象，有的土建與裝修甚至不能達到規(guī)定的要求，只能業(yè)主自行解決問題。在全裝修時，如果土建和裝修的施工方不是統(tǒng)一的，很容易出現(xiàn)土建不符合裝修要求，經(jīng)常會導(dǎo)致土建單位進行返工，耽誤工期的同時，對于開發(fā)成本而言也是一筆不小的損失，重新拆除裝修破壞墻體，延誤業(yè)主居住進程。而采取總承包商實行項目的土建與施工，會有利的避免這一損失。

在選取總承包商時，應(yīng)該選擇自身實力強、承包能力、信譽能力好的施工單位，一旦遇到風(fēng)險，能夠及時有能力的對項目進行改造，無需進行分包。在當(dāng)下社會，對于全裝修項目而言，類似的方式并不多，考慮業(yè)主的便利與成本的損失而言，建議在社會范圍內(nèi)進行施工總承包的推廣。

（3）裝修設(shè)計一裝修施工“捆綁”，實現(xiàn)裝修設(shè)計施工一體化。

將裝修與設(shè)計相聯(lián)系，有同時具備二者能力的承包商負責(zé)實行。通常施工單位是將設(shè)計與裝修分別完成，將會導(dǎo)致裝修與設(shè)計不匹配，存在著色覺等方面不能達到設(shè)計者的要求；設(shè)計圖紙往往在細節(jié)處難以滿足施工者的要求，最終出現(xiàn)了協(xié)調(diào)方面的問題。而如果采取裝修設(shè)計與施工相結(jié)合的捆綁發(fā)包模式將會有效的避免這些問題。在裝修行業(yè)內(nèi)，大多數(shù)的的裝修承包商都具有設(shè)計能力，采用這種承包方式，具有便捷的廣闊的市場前景，對于業(yè)主也是給予了一定的便利，在施工前期，對設(shè)計圖紙做好詳細的檢查，后期施工更加便捷。

（4）裝修設(shè)計一裝修施工一材料部品采購“捆綁”，實現(xiàn)裝修工程總承包。

上，對于施工的進展會更加便利。針對于設(shè)計方與裝修方協(xié)調(diào)設(shè)計好圖紙，材料采購方根據(jù)裝修方需求采購適宜的原材料，同時，設(shè)計方考慮到材料成本等方面要求在對于圖紙設(shè)計時盡可能的考慮周全，協(xié)調(diào)好三方的總體要求。由于施工的裝修設(shè)計都對材料有著較高的要求，如果采購的材料能夠滿足設(shè)計者的需求，避免不合格帶來的返工，一定程度上減少工期的耽誤，同時節(jié)約了資金成本，使得裝修工程的方式更加先進，但在現(xiàn)實中避免材料采購與裝修設(shè)計嚴(yán)重脫節(jié)的現(xiàn)象。

（5）設(shè)計總承包、施工總承包模式。

將土建設(shè)計——裝修設(shè)計與土建施工——裝修施工相結(jié)合，形成一種捆綁銷售的新形勢，在一定程度上是將這兩種發(fā)包模式的優(yōu)點設(shè)計結(jié)合到了一起。在新的模式下，各個承包商各自負責(zé)相應(yīng)的責(zé)任，同時將需求更好的結(jié)合在一起，防止反工現(xiàn)象的出現(xiàn)；同時，保證了施工進展的聯(lián)系性，形成了明確各方負責(zé)的完整體系，對于以后的住宅全裝修是個良好的發(fā)展趨勢。

（二）主要承包模式分析

管理承包商與業(yè)主簽訂合同，在一定范圍內(nèi)可以代表業(yè)主行使一定的權(quán)力，在每個階段業(yè)主分別與采購、設(shè)計、施工的承包商簽訂合同，由管理承包商行使業(yè)主的權(quán)力。

1.項目全過程管理。

項目管理公司依據(jù)合同約定，在前期針對業(yè)主需求編制可行性報告和對項目進行規(guī)劃；在實施過程中，負責(zé)整個項目的運作，在完成自身業(yè)務(wù)的同時，對于其他承包商的業(yè)務(wù)也負有施工的業(yè)務(wù)，對于整個工期的進展、施工的安全和質(zhì)量、人員的管理和控制承擔(dān)一定的責(zé)任。項目管理公司承擔(dān)著項目的全過程，多數(shù)都具有經(jīng)驗豐富的施工人員和各種專業(yè)人士，掌握著充足的實踐經(jīng)驗，足以保證項目的安全進行；但在當(dāng)下社會，項目承包管理模式還未在全裝修項目中實施起來，因此，在推行過程中，應(yīng)該注重提升項目管理公司的人員素質(zhì)、結(jié)構(gòu)，企業(yè)的信用程度等；同時，加強行業(yè)之間聯(lián)系交往，提升專業(yè)化、綜合化、產(chǎn)業(yè)化和大型服務(wù)的管理模式，滿足業(yè)主一體化的要求。

2.土建與裝修一體化管理。

在這種承包模式中，將土建與裝修緊密的結(jié)合在一起，減緩了因為兩者分割帶來的矛盾。將兩者一體化管理，這將促使項目的更快的推進。由于開發(fā)商對于毛坯房多數(shù)使用平行分包的模式，通過企業(yè)自身的部門對項目進行管理，而土建與裝修相結(jié)合的模式很少出現(xiàn)。此外，我國的工程企業(yè)大多只是單一的執(zhí)行招投標(biāo)和項目監(jiān)理的職責(zé)，缺少相關(guān)的綜合性和整體一致性的企業(yè)。

3.全裝修階段管理。

在全裝修管理的階段，將采購、設(shè)計、施工、招投標(biāo)等用項目管理公司自身的方式進行管理，減少了不同的承包商分包不同階段的交流管理難、增加時間成本等問題，減少了相關(guān)資源的浪費。對于全裝修而言，相比于上述模式，全裝修管理涉及到的方面更加廣闊，其管理制度等方面已經(jīng)近似完美了，但這并不是真正意義的全過程承包裝修，只是在裝修階段進行的，而這種形式是為了實現(xiàn)全過程管理而形成的一種過渡模式，為了最終實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化而發(fā)展。

4.全裝修施工管理。

全裝修模式存在著眾多局限性，例如在管理上主要強調(diào)施工質(zhì)量，在未來的發(fā)展中，只會逐漸轉(zhuǎn)換成企業(yè)承包模式中的一部分成分，不會形成一個獨立的大規(guī)模的承包模式。我國全裝修模式主要分成兩類：一類是一家監(jiān)理公司共同承擔(dān)土建和裝修公司；另一種是有兩家監(jiān)理公司分別承擔(dān)土建公司和裝修公司[5]。在這兩種形式下，一家監(jiān)理公司共同承擔(dān)的土建和裝修公司能夠很好的減少協(xié)調(diào)溝通方面的矛盾，在土建過程中，裝修也能同時進行設(shè)計，避免了土建過后，對裝修設(shè)計帶來的不便。

四、住宅全裝修項目承發(fā)包模式選擇的影響因素與策略

（一）住宅全裝修承發(fā)包模式選擇的影響因素

1.開發(fā)商角度。

在當(dāng)下建筑上，毛坯房占有大部分的市場，大量的承包商認為全裝修對于房屋銷售方面僅僅增加了成本，縮短了結(jié)算工期，在確認收房結(jié)算后，對于所負擔(dān)的后續(xù)維修費時費力，反而使得房價上升，增加了維修風(fēng)險，導(dǎo)致企業(yè)在于其他商家競爭時的優(yōu)勢減少，因此，大多是承包商不愿多此一舉，為自己找麻煩。第二點，我國裝修產(chǎn)業(yè)發(fā)展不成熟，缺乏完整的材料供銷和裝修施工體系，大多數(shù)都是裝修團隊進行，裝修人員多是非專業(yè)人士，對于裝修質(zhì)量難以保證?？v使有企業(yè)對于全裝修充滿興趣，但多數(shù)企業(yè)是缺乏完整的實施能力。在這中的佼佼者也是通過聘請裝修團隊進行施工的。

2.購房者角度。

近年來，業(yè)主對于全裝修的接受程度在逐年增加，但總體來看接受比例還是偏低。對大多數(shù)購房者而言，更傾向選擇購買毛坯房，一方面，業(yè)主對于承包商所推銷的精裝修、優(yōu)裝修模式耗費的材料物資持有懷疑態(tài)度；其次，承包商對于房屋的裝修不能滿足每位業(yè)主自身的審美觀念和生活習(xí)慣，只是從大眾出發(fā)，業(yè)主在入住之后還會進行裝修的修改，再次花費一筆不小的開支；最后，全裝修的成本花費比毛坯房更加昂貴。因此，承包商在選取承發(fā)包模式時，要謹(jǐn)慎思考，從多方面考慮。

3.社會角度。

市場上全裝修的住宅推行力度不夠，相關(guān)政策法規(guī)還有待進一步完善，稅收比毛坯房征收力度更大，只是一個建設(shè)性的形勢。而承包商對于全裝修的規(guī)格在合同上沒有明確指出使用商家、材料標(biāo)準(zhǔn)等，只是草草寫了大概。同時，驗收標(biāo)準(zhǔn)著重在毛坯房上有詳細規(guī)定，對于全裝修房屋來說，缺乏詳細的標(biāo)準(zhǔn)來判斷。

（二）住宅全裝修承發(fā)包模式選擇的策略

1.開發(fā)商角度。

房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該保持長遠發(fā)展的戰(zhàn)略角度，以業(yè)主的需求為導(dǎo)向，越來越多的業(yè)主在選擇全裝修的方式，而全裝修正在成為發(fā)展的主流，相對于自己裝修費時費力，全裝修節(jié)約資源、注重環(huán)保。更多的表現(xiàn)說明了企業(yè)采取全裝修是大勢所趨，承包商應(yīng)該選擇更適宜的承發(fā)包模式，符合社會發(fā)展的潮流，在市場競爭中占有大份額。同時，在我國的裝修市場，發(fā)展適合企業(yè)的專業(yè)性團隊，找到對于企業(yè)自身相符的承發(fā)包模式。擁有完整裝修團隊的企業(yè)，大多數(shù)是具有專業(yè)性的人士，在某些方面對于業(yè)主的主觀和客觀兩方面都提出了要求，而發(fā)展普通性、具有針對性的企業(yè)裝修團隊，能夠適宜多數(shù)業(yè)主的需求。

2.購房者角度。

購房者應(yīng)該順應(yīng)社會發(fā)展潮流，隨著房價逐年上升，全裝修房價與毛坯房相比相差不大，政府政策逐年出臺，對于全裝修方面的法律法規(guī)正在逐步完善，全裝修房屋節(jié)省了自身裝修的時間，因為裝修質(zhì)量帶來的影響由承包商負責(zé)，防止自身裝修出現(xiàn)問題后，難以找到責(zé)任人。在毛坯房與全裝修房相比之下，全裝修房屋的質(zhì)量有保障同時，是聘請的專業(yè)人士對房屋進行設(shè)計裝修，既有一定的高端品味，在保障美觀實用的前提下，業(yè)主自身對于房屋的設(shè)計也擁有一定的空間，可以發(fā)揮業(yè)主自身的想象在全裝修的基礎(chǔ)上進行裝飾房屋。

3.社會角度。

注重社會需求，依據(jù)相關(guān)的社會形勢在完善住在全裝修配套設(shè)施的同時，加大了對承包商的稅收優(yōu)惠政策，積極減少土建與裝修分割的局面，可以建設(shè)一系列的考核政策，在符合條件的情況下，可以酌情對企業(yè)進行一定的稅收優(yōu)惠政策；加大對裝修時帶來的環(huán)境污染、噪聲污染等行為進行處罰，促使人們進行裝修觀念的轉(zhuǎn)變，使得裝修觀念從“高污染”轉(zhuǎn)向“綠色、環(huán)?！苯嵌?，在形成這種形式的觀念后，能夠有力的減少毛坯房的出現(xiàn)，對于現(xiàn)實需求的土建與設(shè)計一體化、建設(shè)一體化等承發(fā)包模式更容易實行。

五、結(jié)語

全裝修的承發(fā)包模式對于我國住宅發(fā)展有重大意義，在保證裝修質(zhì)量達標(biāo)的同時，發(fā)展新興的住宅承發(fā)包模式，找到企業(yè)相適應(yīng)的業(yè)務(wù)角度，對于企業(yè)自身的發(fā)展、業(yè)主多角度的選擇都是具有深遠的影響。而在住宅全裝修承發(fā)包模式的推廣中，在開發(fā)商、購房者和社會上都會遇到很多的新問題，只有積極探索，勇于實踐，在社會的發(fā)展中創(chuàng)新研究，才能保證住宅全裝修承發(fā)包模式的順利推廣。