關(guān)于上海住房租賃規(guī)制史中一段史料的討論

文/嚴(yán)榮

對(duì)于住房租賃實(shí)施規(guī)制，上海是國內(nèi)起步較早的城市。1928年公布了《上海特別市房屋租賃規(guī)則》，盡管由于種種原因在不足3個(gè)月后被“暫緩執(zhí)行”，但以其為基礎(chǔ)修訂而成的《上海市房屋租賃規(guī)則》在1933年頒布實(shí)施?？箲?zhàn)勝利以后，為了應(yīng)對(duì)嚴(yán)重的“房荒”，試圖緩和日趨激化的租賃糾紛，在1945年底公布了《上海市房屋租賃管理規(guī)則》①，共17條。后來由于國民政府《戰(zhàn)時(shí)房屋租賃條例》被廢止，而且1945年《規(guī)則》在實(shí)施中遇到了較大阻力，于是根據(jù)實(shí)際情況做了較大幅度修改，1946年8月公布了修訂后的《上海市房屋租賃管理規(guī)則》②，共16條。

對(duì)于這段歷史，當(dāng)前較有影響力的著作在一些細(xì)節(jié)方面的表述頗有差異，而且有些史料被誤用，對(duì)有關(guān)研究可能造成混淆。本文通過整理部分檔案，全面梳理《申報(bào)》有關(guān)報(bào)道以及相關(guān)研究文獻(xiàn)，對(duì)一些情況展開討論，澄清明顯存在的混淆，以為后續(xù)研究提供參考。

一、現(xiàn)有文獻(xiàn)存在的幾個(gè)問題

1.現(xiàn)有兩篇代表性文獻(xiàn)。對(duì)于抗戰(zhàn)勝利后上海制定出臺(tái)房屋租賃管理規(guī)則的有關(guān)情況，目前較具影響力的文獻(xiàn)有兩篇：其一是《上海房地產(chǎn)志》（以下簡稱《房產(chǎn)志》）[1]，其二是《民國時(shí)期上海市房屋租賃管理檔案史料選》（以下簡稱《史料選》），載于上海市檔案館主編的《上海檔案史料研究（第十二輯）》[2]。其他一些研究，或者引自這兩篇文獻(xiàn)，或者相關(guān)表述與其相似。

（1）《房產(chǎn)志》中的記述。作為上海專志叢書之一，《房產(chǎn)志》“為了解上海房地產(chǎn)業(yè)的歷史和現(xiàn)狀，提供了全面翔實(shí)的資料”。在該書第五篇（“房地產(chǎn)行政管理”）第三章（“房產(chǎn)管理”）第三節(jié)（“私房租賃管理”）第一部分（“舊上海房屋租賃管理”）有如下記載：

民國三十四年8月，抗日戰(zhàn)爭勝利，鑒于上海房屋租賃雜亂無章，上海市政府曾根據(jù)重慶國民政府公布的《戰(zhàn)時(shí)房屋租賃條例》于11月20日成立上海市房屋租賃管理委員會(huì)。12月5日，市政府公布《上海市房屋租賃管理規(guī)則》、《上海市房屋租金標(biāo)準(zhǔn)》和《上海市房屋租賃糾紛處理辦法》。《規(guī)則》規(guī)定原有租賃契約應(yīng)由房主于3個(gè)月內(nèi)向委員會(huì)申請(qǐng)登記，新訂契約于10天內(nèi)登記，租賃契約由委員會(huì)印制，房主如不于規(guī)定期內(nèi)申請(qǐng)登記，租房人得為前項(xiàng)登記，凡未向委員會(huì)登記的契約，雙方當(dāng)事人無享受《規(guī)則》所規(guī)定的權(quán)利。并規(guī)定禁收頂費(fèi)、小租，如有違反，租房人得向法院訴請(qǐng)返還；不得收取超過兩個(gè)月租額的保證金；不得預(yù)收一個(gè)月以上房租。此外規(guī)定了房主非因租賃人有下列情事之一的，不得終止租賃：(1)利用房屋為非法行為的；(2)欠租總數(shù)除以保證金扣抵外達(dá)二個(gè)月以上的；(3)損壞房屋拒不賠償?shù)模?4)擅自轉(zhuǎn)移租賃權(quán)的；(5)專（未）為改良裝置而分租房屋，所收房租超過原租金30%的；(6)收回自用經(jīng)委員會(huì)證明的；(7)有翻造必要有建筑許可證的。規(guī)定了房主收回自用的房屋，不得關(guān)閉不用，不得于一年內(nèi)全部或一部改租他人，定期租賃期滿房屋繼續(xù)出租者，或房主因翻造房屋終止租賃而新房仍出租者，原租房人有優(yōu)先租賃權(quán)，租賃當(dāng)事人有違《規(guī)定》，委員會(huì)得移送法院處以罰金等等?！兑?guī)定》公布不到4個(gè)月即于民國三十五年3月修正，刪去對(duì)租賃契約的審查、規(guī)定契約用紙和租賃當(dāng)事人有違反《規(guī)定》行為予以處罰的辦法。民國三十五年11月，因《戰(zhàn)時(shí)房屋租賃條例》失效，《規(guī)則》也失效。租賃管理委員會(huì)撤銷。

（2）《史料選》所選用的史料。在按語中，整理者寫道：“抗戰(zhàn)后，市政府成立上海市房屋租賃管理委員會(huì)，相繼頒布《上海市房屋租賃管理規(guī)則》、《上海市房屋租金標(biāo)準(zhǔn)》和《上海市房屋租賃糾紛處理辦法》，但無法對(duì)已經(jīng)陷入混亂的租賃關(guān)系起到規(guī)范、整頓作用?！边x取的第15篇史料是“《上海市政府房屋租賃管理規(guī)則》（1945年12月5日）”，共16條；第16篇史料是“《上海市房屋租賃糾紛處理辦法》（1945年12月5日）”，共10條；第17篇史料是“《上海市房屋租金標(biāo)準(zhǔn)》（1948年4月24日）”，共6條。

2.兩篇文獻(xiàn)所引用的規(guī)則盡管完全同名，但具體內(nèi)容卻大相徑庭。雖然兩篇文獻(xiàn)都指向所謂1945年12月5日公布的《上海市房屋租賃管理規(guī)則》，但只要對(duì)照一下兩篇文獻(xiàn)關(guān)于具體條款的表述或引述，就會(huì)發(fā)現(xiàn)具體內(nèi)容有重大差異。比如：

（1）有關(guān)租賃契約登記的規(guī)定，在《房產(chǎn)志》所引用的《上海市房屋租賃管理規(guī)則》中有具體條款，而在《史料選》所選用的規(guī)則正文中沒有具體條款。

（2）關(guān)于房主可終止租賃的情形，兩篇文獻(xiàn)所引（選）用的規(guī)則只有前四種情形相近，第五種情形完全不同，第六和第七種情形差別較明顯。

（3）關(guān)于房主收回自用房屋規(guī)定的具體內(nèi)容不同?！斗慨a(chǎn)志》所引規(guī)則要求“不得關(guān)閉不用，不得于一年內(nèi)全部或一部改租他人”?！妒妨线x》所選規(guī)則沒有專門條款對(duì)此做出規(guī)定，但在房主可終止租賃的情形中要求，“出租人收回自用，應(yīng)將家屬人口、使用房屋間數(shù)及在滬職業(yè)呈報(bào)委員會(huì)”。

（4）對(duì)于租賃當(dāng)事人有違反規(guī)定的情形，《房產(chǎn)志》所引規(guī)則明確“委員會(huì)得移送法院依照下列之規(guī)定處以罰款”，而《史料選》所選規(guī)則中沒有相關(guān)條款，而且具體規(guī)定內(nèi)容也大相徑庭。

3.是同一部規(guī)則還是兩部規(guī)則？對(duì)于兩篇文獻(xiàn)在引（選）用史料中具體規(guī)定內(nèi)容的明顯差異，讀者必然要疑惑：究竟是同一部規(guī)則，還是兩部規(guī)則？

如果是同一部規(guī)則，為何具體條款會(huì)出現(xiàn)如此顯著的差異？是文獻(xiàn)出處的不同，還是引（選）用者的誤用？

如果是兩部規(guī)則，為何引（選）用者沒有將其標(biāo)明？兩部規(guī)則之間是一種什么關(guān)系？

二、20世紀(jì)40年代中期上海房屋租賃規(guī)制變遷簡要過程

1.1945年的房屋租賃管理規(guī)則?？箲?zhàn)勝利后，上海面臨非常嚴(yán)重的房荒，使得本已較為緊張的房屋租賃關(guān)系更趨激化。為回應(yīng)社會(huì)各方對(duì)房屋租賃問題的關(guān)切，直屬國民政府行政院的上海市政府在恢復(fù)辦公以后，采取了一些措施。1945年11月20日設(shè)立上海市房屋租賃管理委員會(huì)（以下簡稱“委員會(huì)”），11月25日《申報(bào)》公布市政會(huì)議通過的《上海市房屋租賃管理規(guī)則》（以下簡稱“1945年《規(guī)則》”）、《上海市房屋租金標(biāo)準(zhǔn)》、《上海市房產(chǎn)價(jià)鑒定費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)》[3]，次日又公布了《上海市房屋租賃糾紛處理辦法》[4]。

1945年《規(guī)則》共17條。第一條為制定依據(jù)，并明確執(zhí)行機(jī)構(gòu)為委員會(huì)，第二條至第十六條為正文，包括租賃秩序管理、租金管理、租約管理等內(nèi)容，第十七條為施行時(shí)間及程序要求。在租賃秩序管理部分，明確了租賃契約登記、委員會(huì)審查租約、禁止收取頂費(fèi)及小租、保證金不超過兩個(gè)月租賃總額等規(guī)定。在租金管理部分，明確了租金計(jì)算幣種、租金標(biāo)準(zhǔn)另行制定、繳納房地產(chǎn)價(jià)鑒定費(fèi)、租金磋商及委員會(huì)裁斷、預(yù)收租金不超過一個(gè)月等規(guī)定。在租約管理部分，明確了出租人可終止租賃的七種情形、收回自用之房屋不得關(guān)閉且不得在一年之內(nèi)全部或部分改租他人、定期租賃期滿或出租人翻造房屋后繼續(xù)出租的情形下原承租人有優(yōu)先繼續(xù)租賃權(quán)、當(dāng)事人申請(qǐng)委員會(huì)調(diào)解租賃糾紛、委員會(huì)將違反規(guī)則之租賃當(dāng)事人移送法院進(jìn)行處罰、因國家公共事業(yè)需要征用房地的情形下租賃契約應(yīng)視為終止等規(guī)定。

同時(shí)公布的《上海市房屋租金標(biāo)準(zhǔn)》共2條，明確在1937年8月13日前訂有租賃契約的房屋租金數(shù)額，營業(yè)用屋和居住用屋分別以60倍和40倍計(jì)算，其他情形應(yīng)參照同樣建筑相似地段估定租金數(shù)額?！渡虾Ｊ蟹慨a(chǎn)價(jià)鑒定費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)》共6條，明確了不同檔次的鑒定費(fèi)率?！渡虾Ｊ蟹课葑赓U糾紛處理辦法》共11條，明確了租賃契約當(dāng)事人申請(qǐng)委員會(huì)調(diào)解的要件、程序、委員會(huì)調(diào)解程序、移送地方法院處罰等規(guī)定。

2.實(shí)施情況不理想。實(shí)踐中，1945年《規(guī)則》的實(shí)施遇到很大困難。一方面，租賃糾紛數(shù)量之多遠(yuǎn)超委員會(huì)的管理容量。據(jù)公開報(bào)道，在委員會(huì)開始啟動(dòng)租賃契約登記的第三天，就受理了2857起租賃調(diào)解案件[5]，而在一周之后，委員會(huì)對(duì)外宣布共完成調(diào)解案件193起[6]，約為前三天受理案件數(shù)量的6.76%。如此日積月累，委員會(huì)在調(diào)解租賃糾紛案件方面已不堪重負(fù)，更無力完成其他職責(zé)。

另一方面，許多條款的具體規(guī)定缺乏利益相關(guān)方的支持。比如，很多處罰措施需要由委員會(huì)移送地方法院，由后者依據(jù)相關(guān)規(guī)定予以處罰。而據(jù)公開報(bào)道，地方法院經(jīng)常否決委員會(huì)的調(diào)解，使得委員會(huì)在調(diào)解租賃糾紛方面缺乏應(yīng)有的公信力，另外還會(huì)滋生出新的糾紛和訴訟[7]。代表房主利益的房地產(chǎn)業(yè)公會(huì)認(rèn)為合理利益未能得到保障，表示不愿投資建設(shè)用于出租的房屋[8]。代表租客利益的團(tuán)體以及一些媒體人士則認(rèn)為政府對(duì)“二房東”群體的管制力度太弱[9]。

1945年《規(guī)則》在第一條即明確其依據(jù)《戰(zhàn)時(shí)房屋租賃條例》第二十三條而制定，但重慶國民政府1943年12月公布施行的《戰(zhàn)時(shí)房屋租賃條例》第二十四條明確，“其有效期間至戰(zhàn)事結(jié)束后六個(gè)月為止”。因此，到1945年底1946年初之時(shí)，1945年《規(guī)則》就面臨缺乏上位法依據(jù)的尷尬困境了。

3.1946年的房屋租賃管理規(guī)則。為了避免被直接廢除，同時(shí)也針對(duì)1945年《規(guī)則》實(shí)施情況做出回應(yīng)，當(dāng)時(shí)的上海市政當(dāng)局醞釀著修改有關(guān)規(guī)則。據(jù)公開報(bào)道，規(guī)則修訂主要由委員會(huì)負(fù)責(zé)，于1946年7月由市政會(huì)議通過，隨后呈請(qǐng)上級(jí)部門核示[10]。1946年8月10日，修訂后的《上海市房屋租賃管理規(guī)則》（以下簡稱“1946年《規(guī)則》”）對(duì)外發(fā)布。從整體框架看，基本上延續(xù)了1945年《規(guī)則》的體例，但在一些具體條款上有重大修訂。另外，盡管沒有明確說明依據(jù)《戰(zhàn)時(shí)房屋租賃條例》，但一些重要規(guī)定出自該條例。

1946年《規(guī)則》共16條。第一條為適用范圍，第二條明確了執(zhí)行機(jī)構(gòu)為委員會(huì)，第三條至第十五條為正文，包括租賃秩序管理、租金管理和租約管理等內(nèi)容，第十六條為施行時(shí)間和程序。在秩序管理方面，明確委員會(huì)調(diào)查房屋使用情況并督促盡可能用于出租、禁止收取頂費(fèi)及小租、不得收取超過二個(gè)月租金額的保證金、房屋租賃應(yīng)辦理登記等規(guī)定，而且明確委員會(huì)對(duì)違反相關(guān)規(guī)定的行為有處罰權(quán)，罰款中的30%可用于獎(jiǎng)勵(lì)檢舉人。在租金管理方面，明確租金計(jì)算幣種、房租標(biāo)準(zhǔn)另定、出租人無正當(dāng)理由拒收租金的情形下承租人可以依法提存租金于銀行、不得預(yù)收一個(gè)月以上的租金等規(guī)定。在租約管理方面，明確出租人可以終止租賃的七種情形、定期租賃期滿或出租人因翻造房屋終止租賃的情形下原承租人有優(yōu)先租賃權(quán)、委員會(huì)要對(duì)非法占用和威迫遷讓行為依法究辦、委員會(huì)對(duì)租賃糾紛有調(diào)解和裁斷權(quán)、因公共事業(yè)需要征用房地的情形下租賃關(guān)系為修正等規(guī)定。

其中，出租人可以終止租賃的七種情形包括：承租人利用房屋為不法行為者；承租人積欠租金總額，除以保證金扣抵外，達(dá)三個(gè)月以上，經(jīng)催告后，仍不給付者；承租人損害租賃物，不為相當(dāng)之賠償者；承租人移轉(zhuǎn)租賃權(quán)，或?qū)⑷糠课蒉D(zhuǎn)租他人，而不得出租人承認(rèn)者；承租人關(guān)閉房屋不為使用達(dá)三個(gè)月以上者；出租人收回自用，應(yīng)將家屬人口、使用房屋間數(shù)及在滬職業(yè)呈報(bào)委員會(huì)，并將查明確實(shí)必需者；房屋有翻造之必要，經(jīng)委員會(huì)查明屬實(shí)，并領(lǐng)有建筑許可證者。

1946年《規(guī)則》全面加強(qiáng)了委員會(huì)的職能。不僅為委員會(huì)剔除了一些工作量較大或不易執(zhí)行落實(shí)的職責(zé)，如審查租賃契約、印制租賃契約用紙、鑒定房地產(chǎn)價(jià)、將不服調(diào)解者移送至地方法院等，而且增加了許多重要職能，如調(diào)查空屋并督促充分利用、對(duì)違反規(guī)則的行為給予處罰、對(duì)租賃糾紛作出裁斷等。

4.1946年《規(guī)則》未有效落實(shí)。修訂后的規(guī)則在公開發(fā)布40天后，委員會(huì)就被上海市參議會(huì)裁撤了，使得1946年《規(guī)則》“名存實(shí)亡”。1946年9月21日，上海市參議會(huì)在審查次年市政府預(yù)算時(shí)，討論了委員會(huì)的存廢問題。盡管委員會(huì)在市政府的下屬組織中是一個(gè)小部門，在人員編制上只有58名職員和12名聘用工役，在預(yù)算上僅占市政府預(yù)算的七百分之一，但是當(dāng)時(shí)的參議員們卻對(duì)其特別重視，討論非常激烈。對(duì)于當(dāng)時(shí)的情形，《申報(bào)》記者必定也是驚奇不已，在報(bào)道中說：“這個(gè)案子討論非常精彩，造成了昨日大會(huì)中最熱鬧緊張的一幕。”[11]根據(jù)報(bào)道，在討論中，當(dāng)有參議員提議暫不表決是否裁撤委員會(huì)時(shí)，時(shí)任參議會(huì)議長立即表態(tài)說，他和時(shí)任市長對(duì)此交流過意見，后者認(rèn)為委員會(huì)“在法律上并無根據(jù)，可以裁撤”。隨后，仍有部分參議員認(rèn)為需要專門機(jī)構(gòu)處理數(shù)量龐大的房屋租賃糾紛案件，因而建議對(duì)委員會(huì)實(shí)施改革，而非裁撤。即便如此，有關(guān)撤銷委員會(huì)預(yù)算的方案還是被提交表決，最終結(jié)果是多數(shù)贊成撤銷。該規(guī)則指定的唯一執(zhí)行機(jī)構(gòu)被裁撤，1946年《規(guī)則》也就無從實(shí)施了。

三、結(jié)論與討論

通過梳理抗戰(zhàn)勝利后上海房屋租賃規(guī)制變遷的簡要過程，可以看到，現(xiàn)有兩篇頗有影響力的文獻(xiàn)引（選）用的《上海市房屋租賃管理規(guī)則》，但卻是兩部不同的規(guī)則，分別公布施行于1945年和1946年，后者是前者基礎(chǔ)上修訂而成。

與此同時(shí)，一些暴露出的問題也需引起同行及讀者的注意。

1.《史料選》在編選史料方面不夠嚴(yán)謹(jǐn)，極易引起混淆。將1946年《規(guī)則》錯(cuò)誤標(biāo)為1945年《規(guī)則》，將1946年《上海市房屋租賃糾紛處理辦法》錯(cuò)誤標(biāo)為1945年《上海市房屋租賃糾紛處理辦法》，并用1948年《上海市房屋租金標(biāo)準(zhǔn)》代替1945年《上海市房屋租金標(biāo)準(zhǔn)》。

2.《房產(chǎn)志》部分表述有待完善。一方面，有關(guān)規(guī)則修訂及1946年《規(guī)則》相關(guān)內(nèi)容的表述不夠全面。相比1945年《規(guī)則》，1946年《規(guī)則》的具體條款有較多重大變動(dòng)，而不僅是“刪去對(duì)租賃契約的審查、規(guī)定契約用紙和租賃當(dāng)事人有違反《規(guī)定》行為予以處罰的辦法”。

另一方面，1946年《規(guī)則》的失效并非由于《戰(zhàn)時(shí)房屋租賃條例》失效，而是由于委員會(huì)被裁撤。所以《房產(chǎn)志》中“民國三十五年11月，因《戰(zhàn)時(shí)房屋租賃條例》失效，《規(guī)則》也失效”的表述需做相應(yīng)調(diào)整。

3.更加重視住房租賃規(guī)制歷史研究。近年來，隨著我國住房發(fā)展進(jìn)入“租購并舉”新階段，住房租賃市場蓬勃發(fā)展，為促進(jìn)其平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)住房租賃加強(qiáng)有效規(guī)制的呼聲也在逐漸加大。一方面，一些全國性的法律法規(guī)的制定正在醞釀和討論，比如，《住房租賃條例》在征求各方意見。另一方面，不少省市在起草或修訂區(qū)域性的規(guī)制政策，比如，《北京市住房租賃條例》已通過審議并正式公布，上海市也已明確要推進(jìn)《住房租賃管理?xiàng)l例》的立新廢舊工作。

在推進(jìn)住房租賃立法過程中，除了充分學(xué)習(xí)借鑒國內(nèi)外有益經(jīng)驗(yàn)做法外，還應(yīng)更加重視歷史研究。事實(shí)上，在住房租賃規(guī)制方面，有很多寶貴的歷史經(jīng)驗(yàn)值得總結(jié)和提煉。比如，上海早在1928年就公布了一部《上海特別市房屋租賃規(guī)則》。近百年的規(guī)制實(shí)踐，與城市發(fā)展早已融為一體，積累了許多根植于本土的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。對(duì)其變遷過程進(jìn)行梳理，對(duì)其條款內(nèi)容進(jìn)行分析，對(duì)其得失成敗進(jìn)行總結(jié)，都能形成許多寶貴的知識(shí)積累，定能對(duì)當(dāng)下和今后產(chǎn)生諸多啟示。

注釋

① 以下為《申報(bào)》1945年11月25日刊載的條文，但對(duì)個(gè)別文字做了勘誤。比如第十一條第五款，原文為 “承租人專為改良裝置……”，由于此 “?！弊譃楣P誤，根據(jù)上海市房屋租賃管理委員會(huì)1945年12月6日啟事，將其修改為 “承租人未為改良裝置……”。詳見《答房屋租賃管理規(guī)則之疑問》，《申報(bào)》1945年12月6日第3版。

上海市房屋租賃管理規(guī)則：

（第一條）上海市政府為管理本市房屋租賃，及解決房屋租賃糾紛，依據(jù)《戰(zhàn)時(shí)房屋租賃條例》第二十三條，制定本規(guī)則。本規(guī)則之執(zhí)行機(jī)關(guān)為上海市房屋租賃管理委員會(huì)（以下簡稱委員會(huì)）。

（第二條）本市房屋之租賃契約，于本規(guī)則施行以前訂立者，應(yīng)由出租人于施行后三個(gè)月內(nèi)，向委員會(huì)申請(qǐng)登記。于本規(guī)則施行后訂立者，應(yīng)由出租人于訂立之日起，十日內(nèi)向委員會(huì)登記。租賃契約用紙由委員會(huì)印制，出租人不于前項(xiàng)規(guī)定期內(nèi)申請(qǐng)登記者，承租人得為前項(xiàng)之登記。未向委員會(huì)登記之契約，雙方當(dāng)事人無享受本規(guī)則所規(guī)定之權(quán)利。

（第三條）依前條規(guī)定申請(qǐng)登記之租賃契約，經(jīng)委員會(huì)審查，認(rèn)為有違反法令，及本規(guī)則之規(guī)定者，得令其改正。

（第四條）出租人除租金外，不得向承租人收取頂費(fèi)及小租，違反者，承租人得向法院訴請(qǐng)返還之。

（第五條）出租人不得向承租人收取超過兩個(gè)月租金總額之保證金，其超過部分，承租人得在租金中扣除之。

（第六條）房屋租金，概以法幣計(jì)算。

（第七條）本市房屋租金標(biāo)準(zhǔn)另定之。

（第八條）在本市房地產(chǎn)價(jià)尚未依法估定前，租賃當(dāng)事人，得繳納鑒定費(fèi)，申請(qǐng)委員會(huì)鑒定房地產(chǎn)價(jià)，其鑒定費(fèi)率另定之。

（第九條）租金之訂定，與第七條另定之標(biāo)準(zhǔn)相差過巨者，雙方當(dāng)事人得磋商調(diào)整。磋商不協(xié)時(shí)，得申請(qǐng)委員會(huì)裁斷之。

（第十條）出租人不得預(yù)收一個(gè)月以上之租金。

（第十一條）出租人非因左列情事之一者，不得終止租賃：（一）承租人利用房屋，為不法行為者。（二）承租人積欠租金總額，除以保證金扣抵外，達(dá)兩個(gè)月以上者。（三）承租人損害租實(shí)物，不為相當(dāng)之賠償者。（四）承租人移轉(zhuǎn)租賃權(quán)，或?qū)⑷糠课葑馀c他人，而未得出租人承認(rèn)者。（五）承租人未為改良裝置，而分租房屋，其所取租金，超過原租金之比例百分之三十者。（六）收回自用經(jīng)委員會(huì)證明者。（七）有翻造房屋之必要，并領(lǐng)有建筑許可證者。依前項(xiàng)六七兩款之規(guī)定，終止租賃時(shí)應(yīng)于三個(gè)月前通知承租人。

（第十二條）收回自用之房屋，不得關(guān)閉不用，并不得于一年內(nèi)將全部或一部改租他人。

（第十三條）定期租賃期滿時(shí)，或出租人因翻造房屋終止租賃時(shí)，原承租人有優(yōu)先繼續(xù)租賃權(quán)。

（第十四條）契約當(dāng)事人間發(fā)生租賃糾紛時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)委員會(huì)予以調(diào)解。

（第十五條）租賃當(dāng)事人有違法本規(guī)則之規(guī)定時(shí)，委員會(huì)得移送法院依照下列之規(guī)定處以罰款：（一）違反第四條之規(guī)定者，處以十萬元以下之罰款。（二）違反第五條·第七條·第十條之規(guī)定者，照超過額處以十倍以下之罰款。

（第十六條）因國家公共事業(yè)之需要，依法征用房地事，其租賃契約應(yīng)視為終止。

（第十七條）本規(guī)則由上海市政府公布施行，并呈請(qǐng)行政院備案。

② 引自上海市通志館編：《上海市重要法令匯刊初編》，中華書局1947年版。依據(jù)《申報(bào)》1946年8月相關(guān)報(bào)道對(duì)個(gè)別文字做了編校。

上海市房屋租賃管理規(guī)則：

（第一條）上海市政府為適應(yīng)事實(shí)需要，特制定本規(guī)則，管理本市房屋租賃及解決房屋租賃糾紛。凡本市房屋租賃，悉依本規(guī)則管理之。本規(guī)則未規(guī)定者，適用國民法及其他法令之規(guī)定。

（第二條）本規(guī)則之執(zhí)行機(jī)關(guān)為上海市房屋租賃管理委員會(huì)（以下簡稱委員會(huì)）。

（第三條）委員會(huì)因市民租屋困難，得為左列各款之命令：一、檢視空余房屋適于居住者，得限期出租；二、房主自住房屋超過其實(shí)際需要者，得令其將多余之房屋出租；三、可供居住之房屋，得禁止其拆毀；四、現(xiàn)供居住之房屋，得禁止其改作他用；五、被炸毀或傾塌之房屋尚可修復(fù)者，得令房主修復(fù)出租。前項(xiàng)各款，委員會(huì)認(rèn)為必要時(shí)，得派員調(diào)查并為適當(dāng)之處分。

（第四條）出租人除收取租金外，不得以任何名義收取頂費(fèi)及小租。違反者，經(jīng)查實(shí)后，委員會(huì)得令出租人將不法之費(fèi)用返還之，并得對(duì)出租人處以罰款，但不得超過所收不法費(fèi)用之?dāng)?shù)額。前項(xiàng)罰款提百分之卅為檢舉人之獎(jiǎng)金。

（第五條） 租金應(yīng)以國幣計(jì)算，出租人不得向承租人收取超過二個(gè)月租金總額之保證金。違者經(jīng)查明屬實(shí)后，委員會(huì)得令其將超過部分加倍之罰款。該項(xiàng)罰款提百分之卅為檢舉之獎(jiǎng)金。

（第六條） 本市房屋租金，應(yīng)比照本市房租標(biāo)準(zhǔn)辦理。其標(biāo)準(zhǔn)另訂之。

（第七條） 出租人于無正當(dāng)理由，拒絕收受租金，承租人得依提存法，按月提存租金于上海市銀行，一面通知出租人，一面呈報(bào)委員會(huì)備案。

（第八條） 房租不得按日底細(xì)租，并不得預(yù)收一個(gè)月以上之租金。

（第九條） 房屋租賃應(yīng)辦理登記。其登記辦法另訂之。

（第十條） 出租人非因左列情形之一者，不得終止租賃：一、承租人利用房屋為不法之行為者；二、承租人積欠租金總額，除以保證金扣抵外，達(dá)三個(gè)月以上，經(jīng)催告后，仍不給付者；三、承租人損害租賃物，不為相當(dāng)之賠償者；四、承租人移轉(zhuǎn)租賃權(quán)，或?qū)⑷糠课蒉D(zhuǎn)租他人，而不得出租人承認(rèn)者；五、承租人關(guān)閉房屋不為使用達(dá)三個(gè)月以上者；六、出租人收回自用，應(yīng)將家屬人口、使用房屋間數(shù)及在滬職業(yè)呈報(bào)委員會(huì)，并將查明確實(shí)必需者；七、房屋有翻造之必要，經(jīng)委員會(huì)查明屬實(shí)，并領(lǐng)有建筑許可證者。依前項(xiàng)第六、七兩款之規(guī)定，停止租賃時(shí)，應(yīng)于三個(gè)月前通知承租人。

（第十一條） 定期租賃期滿或出租人因翻造房屋終止租賃者，原承租人有優(yōu)先租賃權(quán)。

（第十二條） 凡未經(jīng)合法承租擅自占用者，房主得呈請(qǐng)委員會(huì)令勸遷讓。

（第十三條） 出租人如有威迫遷讓情事，承租人得呈請(qǐng)委員會(huì)依法究辦。

（第十四條） 租賃當(dāng)事人間發(fā)生租賃糾紛時(shí)，得申請(qǐng)委員會(huì)調(diào)解。調(diào)解不成立，或當(dāng)事人經(jīng)兩次合法傳喚無正當(dāng)理由不到時(shí)，委員會(huì)得根據(jù)調(diào)查所得之證據(jù)，予以裁斷。

（第十五條） 因公共事業(yè)之需要依法征用房地時(shí)，其租賃關(guān)系為修正。

（第十六條） 本規(guī)則自呈奉行政院核準(zhǔn)后施行。