傳統(tǒng)交通型基建企業(yè)參與城市更新業(yè)務(wù)策略

□ 居佳威 付方敏

城市更新是“十四五”重大的“國策”方向，蘊(yùn)含著巨大的發(fā)展機(jī)遇。我國城市更新經(jīng)歷了兩個階段：第一階段為積極鼓勵、大力支持城市更新；第二階段為城市更新朝縱深化、系統(tǒng)化推進(jìn)。城市更新業(yè)務(wù)是交通基建企業(yè)建設(shè)“具有全球競爭力的科技型、管理型、質(zhì)量型世界一流企業(yè)”的重要支撐。中交集團(tuán)是具有全球資源整合能力的國際型工程企業(yè)，位于全球500強(qiáng)第61位，集“國有企業(yè)黨建工作聯(lián)系點(diǎn)、國有資本投資公司試點(diǎn)、交通強(qiáng)國建設(shè)試點(diǎn)單位”等優(yōu)勢為一體的中央企業(yè)。中交集團(tuán)加快城市更新業(yè)務(wù)拓展，不斷提升全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)能力，深耕城市、運(yùn)營城市、服務(wù)城市；要抓住“十四五”期間國家新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要機(jī)遇，加強(qiáng)對未來城市的研究，積極拓展城市更新業(yè)務(wù)，打造中交特色明顯的城市綜合開發(fā)品牌。

一、交通基建企業(yè)參與城市更新的背景

1.我國城市更新的主要政策及模式簡述

在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中，國家重點(diǎn)關(guān)注“生態(tài)文明”與“以人民為中心的國家治理體系”的建設(shè)。第一階段，積極鼓勵、大力支持城市更新，推出諸如棚戶區(qū)改造、老舊小區(qū)改造等一系列城市更新的相關(guān)政策。第二階段，城市更新縱向深化、系統(tǒng)化推進(jìn)，并在相關(guān)文件中出臺了涉及舊改的金融、稅費(fèi)等一系列專項(xiàng)文件。比如，2019年4月15日《關(guān)于做好2019老舊小區(qū)改造工作的通知》指出，根據(jù)“業(yè)主主體、社區(qū)主導(dǎo)、政府引領(lǐng)、各方支持”的方式統(tǒng)籌推進(jìn)，采取”居民出一點(diǎn)、社會支持一點(diǎn)、財(cái)政補(bǔ)助一點(diǎn)"等多渠道籌集改造資金。2020年11月17日住建部《實(shí)施城市更新行動》提出，力爭到十四五末期實(shí)現(xiàn)2000年前建成的老舊小區(qū)改造任務(wù)，促進(jìn)一二三級產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展?？傮w目標(biāo)是建設(shè)宜居城市、綠色城市、韌性城市、智慧城市、人文城市，走出一條中國特色城市發(fā)展道路。2021年9月6日住建部《防止城市更新大拆大建的通知》指出，實(shí)施城市更新行動要順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律，堅(jiān)持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，加強(qiáng)修繕改造，補(bǔ)齊城市短板，注重提升功能，增強(qiáng)城市活力。

2.城市更新是“十四五”重大的“國策”方向

“十三五”期間，國家重點(diǎn)推行新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。2015年中央城市工作會、2016年國務(wù)院《加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作》要求城市發(fā)展由外延式向內(nèi)涵提升轉(zhuǎn)變；2019中央經(jīng)濟(jì)工作會提出加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升。“十四五”期間，國家實(shí)施城市更新行動。國家《十四五規(guī)劃綱要》提出實(shí)施城市更新行動，推動解決城市發(fā)展的短板和突出問題，北京、重慶、佛山、廈門、上海、江蘇、成都等多地出臺“三舊”改造或城市更新指導(dǎo)意見。住建部《防大拆大建》通知，杜絕過度房地產(chǎn)化，城市更新將由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)變。

3.交通基建企業(yè)參與城市更新相互共生迸發(fā)巨大發(fā)展?jié)摿?/h3>

城市更新包含了城市中心一些價值較高的土地。通過“一二級聯(lián)動開發(fā)”、項(xiàng)目內(nèi)部收益平衡，成為地方政府進(jìn)行“基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)補(bǔ)短板、強(qiáng)弱項(xiàng)”的重要工具。在城市更新過程中，政府最缺乏的是資金支持。而傳統(tǒng)交通基建企業(yè)資金雄厚，抗風(fēng)險能力強(qiáng)，工程建設(shè)質(zhì)量高，綜合基建能力強(qiáng)，能為政府提供強(qiáng)大的工程建設(shè)后盾。城市更新地段一般位于中心城區(qū)核心地段，土地價值水平高，交通基建企業(yè)參與其中能獲得豐厚的利潤回報(bào)和重大業(yè)績支撐。

4.城市更新是中交集團(tuán)提升“全球競爭力”重要支撐

城市更新在體量上涵蓋各大中心城區(qū)，資源豐富，在質(zhì)量上需滿足新興城市生活圈需求，以達(dá)到人民美好生活的愿景，這都是中交集團(tuán)“兩步走”的重要支撐。其中，體量是保證企業(yè)正常乃至超額完成目標(biāo)任務(wù)的基礎(chǔ)；質(zhì)量是企業(yè)發(fā)展的核心特征之一，是完成企業(yè)從量到質(zhì)的轉(zhuǎn)變的核心內(nèi)容。

“十四五”末，中交集團(tuán)將率先完成跨國公司向全球公司的轉(zhuǎn)型，進(jìn)入“全球中交”時代。城市更新更是中交集團(tuán)進(jìn)入“全球中交”的重要支撐。公司轉(zhuǎn)型，離不開國內(nèi)市場的辛勤耕耘，是公司在這一期間轉(zhuǎn)型升級的重要載體。在國際化的發(fā)展路線中，中交集團(tuán)更應(yīng)注重建設(shè)模式輸出，將國內(nèi)城市更新與國外城市更新有機(jī)融合起來，形成內(nèi)外互動、整體效應(yīng)的新型格局，為中交集團(tuán)建設(shè)“有全球競爭力的科技型、管理型、質(zhì)量型世界一流企業(yè)”貢獻(xiàn)力量。

二、交通基建企業(yè)參與城市更新的優(yōu)勢與意義

1.交通基建企業(yè)參與城市更新的優(yōu)勢

（1）政府的關(guān)注度和扶持力度持續(xù)增強(qiáng)?！妒奈搴?035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提出“十四五”期間要完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造；2021年老舊小區(qū)的改造規(guī)模將超過5萬個，高出2020年近40%。2020—2021年25個省市公布了城市更新計(jì)劃，其中北上廣深四大一線城市今年著力推出舊城改造計(jì)劃。

（2）一、二線城市的城市更新力度持續(xù)加強(qiáng)。從目前國家及各地政策出臺情況看，北上廣深等傳統(tǒng)一線城市，杭州、成都等新一線城市，推進(jìn)城市更新的意愿和力度都較大。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展輪動，昆明、貴陽、武漢、長沙等省會城市，大灣區(qū)、長三角的部分二線城市（如佛山、中山、寧波、無錫等）也加快了城市更新的步伐，新興城市發(fā)展可期。

（3）產(chǎn)城融合是城市更新的核心目標(biāo)。促進(jìn)高附加值的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)向城市中心區(qū)集聚，是城市更新的核心目標(biāo)。融合、互補(bǔ)的城市能夠有效整合人才、資本、技術(shù)等經(jīng)濟(jì)活動要素，有效匯聚不同類型和規(guī)模能級的企業(yè)集群。

（4）“自持運(yùn)營+服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)”的天然優(yōu)勢。資產(chǎn)改造后的盤活升級中，大多數(shù)舊改物業(yè)位于城市的黃金地段，擁有天然的人群基數(shù)和成熟的市場環(huán)境，展現(xiàn)出極高的商業(yè)、資產(chǎn)價值。提高資產(chǎn)自持比例，在項(xiàng)目更新改造過程中，開發(fā)商越來越看重改造后項(xiàng)目帶來的持續(xù)現(xiàn)金流，自持物業(yè)成為商業(yè)地產(chǎn)的主流趨勢。政府越來越嚴(yán)格要求開發(fā)商自持比例，要求后期招商、運(yùn)營由開發(fā)商一體化規(guī)劃和運(yùn)營。

2.交通基建企業(yè)參與城市更新的意義

（1）參與城市更新能更好地提升城市的品質(zhì)，優(yōu)化人文居住環(huán)境。城市更新，包括棚戶區(qū)改造、“三舊”改造以及更廣闊范圍的城市更新，這三類更新通常是城市更新三部曲。其中，棚戶區(qū)改造是對歷史遺留的集中成片危舊住房、破房爛院進(jìn)行改造?！叭f”改造是對除了建筑外墻裝飾整修，并從文化、內(nèi)涵、經(jīng)營等多方面著手改造，為舊物業(yè)引入新內(nèi)容，推進(jìn)節(jié)約集約用地優(yōu)化。城市更新是在“三舊”改造對特定地塊建筑形態(tài)改造的基礎(chǔ)上，綜合“產(chǎn)業(yè)發(fā)展、土地效率、環(huán)境改善、公共配套、社區(qū)治理”等多因素規(guī)劃整個城市和區(qū)域的現(xiàn)狀。

（2）參與城市更新能更好地加速中國經(jīng)濟(jì)向高質(zhì)量經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。改革開放40年來，中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了從高速發(fā)展到高質(zhì)量發(fā)展的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，城市空間載體功能也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。如何將城市發(fā)展方式和社會經(jīng)濟(jì)要求進(jìn)行匹配，對城市空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)升級、就業(yè)創(chuàng)業(yè)、人居環(huán)境、綠色環(huán)保、社會治理進(jìn)行協(xié)同，最終實(shí)現(xiàn)“人產(chǎn)城”的有機(jī)結(jié)合，是未來城市發(fā)展的主線，也是城市更新的重要意義所在。

3.城市更新是交通基建企業(yè)業(yè)態(tài)中的“金牛”產(chǎn)品

城市更新經(jīng)歷了多個階段發(fā)展，我國城市更新從“拆改留”變?yōu)椤傲舾牟稹保瑥膯渭兊摹按蟛鸫蠼ā鄙墳椤坝袡C(jī)轉(zhuǎn)型”。三個階段分別為：1.0階段——物質(zhì)與環(huán)境改善；2.0階段——由單一轉(zhuǎn)向綜合；3.0階段——可持續(xù)理念的融合。中交集團(tuán)作為世界級交通基建企業(yè)，在綜合建設(shè)能力方面具有全方位優(yōu)勢。在城市更新的3.0階段，具備可持續(xù)建設(shè)能力，順應(yīng)可持續(xù)理念融合的觀念。城市更新3.0，是交通企業(yè)業(yè)態(tài)中的“金?！碑a(chǎn)品，適用穩(wěn)定型戰(zhàn)略，能為企業(yè)掙得大量效益。

三、中交集團(tuán)參與城市更新的策略與方法

1.中交集團(tuán)參與城市更新的特色策略

對標(biāo)標(biāo)桿企業(yè)，中交核心優(yōu)勢在于央企平臺、大交通及良好的政商關(guān)系和一、二、三級聯(lián)動能力?；诖?，可積極探索國有企業(yè)存量用地、軌道交通TOD、城市中心區(qū)環(huán)境治理EOD為導(dǎo)向的特色開發(fā)策略、“科技+社區(qū)治理”為導(dǎo)向的城市更新新模式，形成具有中交特色的城市更新策略組合。

（1）基于TOD更新。如佛山林岳西TOD，前期投資建設(shè)佛山軌道2號線，承建了軌道線路、車輛段及上蓋物業(yè)開發(fā)。通過聯(lián)合開發(fā)，推動TOD上蓋商業(yè)運(yùn)營及住宅銷售，并以此為契機(jī)積極尋找以站點(diǎn)為核心的廣義TOD開發(fā)機(jī)會。

（2）整合中交全產(chǎn)業(yè)鏈資源優(yōu)勢，提供中交方案，展現(xiàn)中交力量。充分利用中交優(yōu)勢和中交能力，打通城市更新能力鏈條，明確拓展目標(biāo)和拓展策略，構(gòu)建一套具有中交特色的城市更新業(yè)務(wù)拓展“產(chǎn)品組合”。

（3）以交通基礎(chǔ)設(shè)施為引領(lǐng)的全領(lǐng)域“工”的能力。中交，作為全球知名工程承包商，連續(xù)11年ENR排名居中國企業(yè)首位，在港口、疏浚、船塢、公路、橋梁、機(jī)場、軌道交通等全交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域處于領(lǐng)先地位，其余工程領(lǐng)域均屬于全國一流水平。

（4）以城市綜合開發(fā)為主導(dǎo)的全過程“商”的能力?！拔迳獭敝薪煌ㄟ^產(chǎn)業(yè)鏈延伸和多元化拓展，形成了“前端以規(guī)劃策劃為價值引領(lǐng)、中端以資本為紐帶的開發(fā)建設(shè)、后端以產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟為抓手的資產(chǎn)運(yùn)營”的價值提升路徑，為各城市更新提供前期高端策劃、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、投融資、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營、服務(wù)的“七位一體”全周期解決方案。

（5）作為央企的品牌力、公信力和號召力。中交集團(tuán)成功實(shí)施一系列全球矚目的超級工程，為大國復(fù)興提供關(guān)鍵支撐，形成“中國港”“中國路”“中國橋”“中國島”等全球著名品牌。海南工程、港珠澳大橋島隧工程、蒙內(nèi)鐵路等得到了國家的高度贊揚(yáng)和社會各界的廣泛認(rèn)可。

（6）提高策劃及投融資能力，發(fā)揮投資平臺牽頭主攻作用。依托現(xiàn)有投資平臺布局，加快籌建城市更新研究中心，強(qiáng)化城市更新策劃、投融資等專業(yè)能力培養(yǎng)，加強(qiáng)政策研究。組建專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，開展針對重點(diǎn)城市、重點(diǎn)項(xiàng)目的專項(xiàng)拓展攻堅(jiān)工作。①短期：組建專業(yè)部門或?qū)I(yè)團(tuán)隊(duì)，對區(qū)域政策、項(xiàng)目情況、投融資模式等進(jìn)行深入研判，盡快做大城市更新規(guī)模。②中期：根據(jù)落地情況，總結(jié)不同模式下城市更新做法。充分發(fā)揮投資平臺優(yōu)勢，引入兄弟單位、產(chǎn)業(yè)商業(yè)等資源。③長期：借力集團(tuán)，加快在北京、廣州等核心區(qū)域的業(yè)務(wù)拓展，打造1～2個示范級標(biāo)桿。

2.中交集團(tuán)參與城市更新的重要方法

（1）設(shè)計(jì)性企業(yè)在城市更新中更能展現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)能力和技術(shù)支撐實(shí)力。提高策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)能力，發(fā)揮設(shè)計(jì)單位技術(shù)支撐作用。為加快“大城市”業(yè)務(wù)拓展，中交二航院、中交四航院、公規(guī)院等二級設(shè)計(jì)院積極拓展前端的規(guī)劃設(shè)計(jì)能力，現(xiàn)已具備規(guī)劃、市政、建筑等領(lǐng)域的策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)能力。近年來，中交設(shè)計(jì)院不斷提升規(guī)劃設(shè)計(jì)能力，根據(jù)各城市不同的資源稟賦和消費(fèi)升級、產(chǎn)業(yè)升級和公共配套等發(fā)展需求，發(fā)揮設(shè)計(jì)單位策劃并建設(shè)了一系列新興城綜業(yè)態(tài)，為未來城市更新業(yè)務(wù)積累了豐富的城市開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

（2）公路航道企業(yè)的綠色建造和遺保更新是參與城市更新的重要渠道。提高綠色建造及保留歷史文化有機(jī)更新的開發(fā)建設(shè)能力。目前，中交仍不具有完善的歷史文化街區(qū)有機(jī)更新能力，提升保留歷史文化的有機(jī)更新能力有利于傳承城市文化、保護(hù)傳統(tǒng)風(fēng)貌、提升城市文化自信，有助于拓展中交城市更新業(yè)務(wù)。對于建筑的改造大多局限于傳統(tǒng)的模式，提高綠色建造能力有利于城市低碳環(huán)保，優(yōu)化人居環(huán)境，契合我國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，有助于拓展中交城市更新業(yè)務(wù)。

提高產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、城市運(yùn)營能力及資本能力，盡快補(bǔ)鏈強(qiáng)鏈，充分發(fā)揮中交品牌、資金、技術(shù)、規(guī)模與資源等優(yōu)勢，以區(qū)域價值策劃、價值實(shí)現(xiàn)、價值提升為核心，聚集城市綜合開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈資源優(yōu)勢，提供“一攬子解決方案”。導(dǎo)入中交產(chǎn)業(yè)發(fā)展與運(yùn)營聯(lián)盟資源，優(yōu)化創(chuàng)新環(huán)境、構(gòu)建知識要素集聚平臺，以不斷吸引、集聚、整合外界的創(chuàng)新資源和創(chuàng)新要素。

（3）中交集團(tuán)參與城市更新宜采用產(chǎn)資運(yùn)作模式。學(xué)習(xí)“萬丈資本”采用地產(chǎn)基金方式瞄準(zhǔn)核心一線城市存量物業(yè)增值型投資。

四、結(jié)語

依托中交集團(tuán)的全球資源整合能力，充分發(fā)揮中交品牌、資金、技術(shù)、視野與資源等優(yōu)勢，以區(qū)域價值策劃、價值實(shí)現(xiàn)、價值提升為核心，聚集城市綜合開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈資源優(yōu)勢，提供“一攬子解決方案”。加快城市更新業(yè)務(wù)拓展，不斷提升全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)能力，深耕城市、運(yùn)營城市、服務(wù)城市。面對城市更新新的領(lǐng)域，中交集團(tuán)堅(jiān)定推進(jìn)大城市戰(zhàn)略，加快實(shí)施城市更新行動，需要更進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)外部資源整合，持續(xù)提升整體實(shí)力，并加快對核心城市、核心項(xiàng)目的拓展。