論《民法典》視域下不影響租賃合同效力的所有權(quán)變動(dòng)

翟云嶺，郭佳瑋

（大連海事大學(xué)法學(xué)院，遼寧大連 116026）

我國(guó)原《合同法》第229 條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，通說(shuō)認(rèn)為其成立“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則。2021年1月1日起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民法典》）合同編第725 條規(guī)定，租賃物在承租人依據(jù)租賃合同占有期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。雖然對(duì)原《合同法》中的規(guī)定加入了“承租人依據(jù)租賃合同占有”這一構(gòu)成要件，但仍有一些關(guān)鍵問(wèn)題需要從法的解釋上作出回應(yīng)。例如，《民法典》合同編第725 條與原《合同法》第229 條中均采用了“所有權(quán)變動(dòng)”的措辭而非通俗理解的“買(mǎi)賣(mài)”，那么對(duì)于“所有權(quán)變動(dòng)”應(yīng)如何理解？哪些屬于不影響租賃合同效力的所有權(quán)變動(dòng)？是否僅限于買(mǎi)賣(mài)合同，或者僅包括與買(mǎi)賣(mài)合同相類(lèi)似的債權(quán)合同引起的租賃物所有權(quán)變動(dòng)？如何對(duì)這些租賃物所有權(quán)變動(dòng)作類(lèi)型化區(qū)分？厘清這些問(wèn)題，對(duì)于“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則基本內(nèi)含的理解及適用范圍的明晰具有重要的作用，值得深入研究。本文僅就立法條文當(dāng)中“所有權(quán)變動(dòng)”的涵義進(jìn)行考察研討，厘清《民法典》中不影響租賃合同效力的所有權(quán)變動(dòng)的范圍與類(lèi)型，以期能對(duì)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的理解與適用提供有價(jià)值的參考。

一、所有權(quán)變動(dòng)的規(guī)范性釋義

僅從字面意思理解，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則中“買(mǎi)賣(mài)”一詞并不準(zhǔn)確。若以買(mǎi)賣(mài)合同論，買(mǎi)賣(mài)合同與租賃合同均為債權(quán)合同，基于債權(quán)行為效力的相對(duì)性原則，買(mǎi)賣(mài)合同的成立、變更以及消滅并不能對(duì)租賃合同的效力產(chǎn)生影響，買(mǎi)受人也無(wú)法對(duì)承租人主張權(quán)利。若買(mǎi)受人依據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同，通過(guò)交付或登記而取得租賃物所有權(quán)，即可依據(jù)物的追及權(quán)，對(duì)僅作為租賃合同中享有債權(quán)的承租人使用租賃物產(chǎn)生影響?！百I(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則中，真正被擊破的，應(yīng)是出租人與承租人之間基于租賃合同而在租賃物上存在的租賃關(guān)系，即承租人對(duì)租賃物的占有使用狀態(tài)的無(wú)法維系。顯然，這種“擊破”效果并非由買(mǎi)賣(mài)合同的成立、生效所引起。故該規(guī)則的本意，實(shí)為討論作為原因行為的買(mǎi)賣(mài)合同引起租賃物所有權(quán)讓與的情形下，租賃合同中承租人可否取得對(duì)抗買(mǎi)受人之物上請(qǐng)求權(quán)的地位。因此，有部分學(xué)者提出“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”這一稱(chēng)謂并不適當(dāng)，參考德國(guó)法的規(guī)定，應(yīng)改為“所有權(quán)讓與不破租賃”[1]6。我們認(rèn)為，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”（Kauf bricht Nicht miete）作為一則法律格言，是習(xí)慣上的稱(chēng)謂，應(yīng)理解為對(duì)該規(guī)則的一種形象的概括。僅從其本身字面意思理解，容易引起對(duì)規(guī)則本意的誤讀。對(duì)于該規(guī)則的理解，不應(yīng)直接對(duì)其作文義解釋?zhuān)鴳?yīng)面向?qū)嵍ǚl文來(lái)作闡述。

在德國(guó)法理論中，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的構(gòu)成要件應(yīng)具備以下三點(diǎn)：其一，存在合法有效的租賃關(guān)系；其二，租賃物交付承租人并由承租人持續(xù)占有；其三，出租人將租賃物所有權(quán)讓與第三人。[2]191我國(guó)《民法典》合同編第725條中規(guī)定所有權(quán)變動(dòng)不影響租賃合同效力，應(yīng)概括為“所有權(quán)變動(dòng)不破租賃”。其他大陸法系國(guó)家和地區(qū)對(duì)該規(guī)則的表述亦不盡相同?！兜聡?guó)民法典》第566條規(guī)定，出租人的土地在交付于承租人后，由出租人讓與第三人時(shí)，受讓人代替出租人取得在其所有期間因租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)?！度鹗總ǖ洹返?61 條在租賃物轉(zhuǎn)讓以外，又規(guī)定了“出租人在債務(wù)追償中或者破產(chǎn)程序中被剝奪了租賃物所有權(quán)”，與前者“所有權(quán)讓與”之表述異曲同工?！犊笨嗣穹ǖ洹返?886條“自愿或強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓租賃物的，或出租人的資格因任何其他原因消滅的”[3]238之表達(dá)，較之《德國(guó)民法典》則更為細(xì)致，不僅就是否為所有權(quán)人意思表示而分成自愿與強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，更規(guī)定了所有權(quán)轉(zhuǎn)移而引起出租人資格消滅的情況。至于《歐洲私法的原則、定義與示范規(guī)則：歐洲示范民法典草案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《歐洲示范民法典草案》）第4.2-7：101 條規(guī)定的“租賃物所有權(quán)從出租人移轉(zhuǎn)至新所有人”，與德國(guó)法中的表述亦有所區(qū)別。[4]328以上兩部法律，在“所有權(quán)讓與不破租賃”的基礎(chǔ)上，考察了所有權(quán)因所有權(quán)人債權(quán)行為以外的原因而發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形，可將其歸納為“所有權(quán)轉(zhuǎn)移不破租賃”。相較于其他國(guó)家和地區(qū)的規(guī)定，我國(guó)“所有權(quán)之變動(dòng)”的適用范圍顯然要更大。原因在于，物權(quán)變動(dòng)理論中，包括有物權(quán)的取得、物權(quán)的變更以及物權(quán)的消滅三個(gè)部分。細(xì)分之，物權(quán)的取得又包含物權(quán)的原始取得與物權(quán)的繼受取得兩種形式，而廣義上的物權(quán)變更，也有物權(quán)的主體變更、物權(quán)的內(nèi)容變更和客體變更三個(gè)方面，物權(quán)的消滅也包括絕對(duì)消滅與相對(duì)消滅兩種情形。在德國(guó)法理論中，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則要求在租賃合同存續(xù)期間，若出租人將租賃物所有權(quán)讓與第三人，則第三人繼受租賃出租人在租賃合同中的全部權(quán)利與義務(wù)，租賃合同并不解除。[2]190“買(mǎi)賣(mài)”這一要件對(duì)應(yīng)在物權(quán)變動(dòng)的三個(gè)階段中，應(yīng)當(dāng)理解為買(mǎi)受人取得所有權(quán)為宜。因此，對(duì)“所有權(quán)變動(dòng)”時(shí)間的認(rèn)定應(yīng)以受讓人所有權(quán)的取得為準(zhǔn)。

二、以非基于法律行為發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)為視角的類(lèi)型劃分

（一）法律行為不是所有權(quán)變動(dòng)的前提條件

第三人通過(guò)繼受原所有權(quán)人的權(quán)利，從而取得租賃物所有權(quán)，其原因行為范圍不應(yīng)局限于買(mǎi)賣(mài)合同，包括破產(chǎn)拍賣(mài)、抵押物拍賣(mài)、贈(zèng)予、遺贈(zèng)等情形，均屬于其適用范圍。[5]292，293基于對(duì)“所有權(quán)變動(dòng)”這一原因行為的擴(kuò)大解釋?zhuān)约暗聡?guó)法的通說(shuō)，有學(xué)者將其進(jìn)一步歸納為“所有基于法律行為而發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)，都不應(yīng)影響租賃合同的效力”[6]。德國(guó)學(xué)者梅迪庫(kù)斯認(rèn)為，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”這一格言并不確切，其所指向的內(nèi)容上的變動(dòng)并非基于債上的買(mǎi)賣(mài)。這通常是指“發(fā)生在買(mǎi)賣(mài)之后的、向買(mǎi)受人進(jìn)行的（物上的）所有權(quán)轉(zhuǎn)移”[2]190。買(mǎi)受人只有取得租賃物所有權(quán)才對(duì)租賃關(guān)系產(chǎn)生影響，單純的債權(quán)行為并不與租賃關(guān)系相抵觸。而受讓人取得標(biāo)的物所有權(quán)后的物上請(qǐng)求權(quán)之行使，則產(chǎn)生對(duì)抗承租人對(duì)租賃物占有、使用的效果。由此產(chǎn)生疑問(wèn)：依據(jù)法律行為而發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)在適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則上是否存在限制條件？是否所有非基于法律行為而發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)都得以對(duì)抗在先設(shè)立的租賃關(guān)系？

首先，依據(jù)法律行為而發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)，應(yīng)符合法律規(guī)定的物權(quán)公示的要求，即動(dòng)產(chǎn)的交付與不動(dòng)產(chǎn)登記。因此，在滿足公示要件的情況下，受讓人取得標(biāo)的物所有權(quán)，方有“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的適用。此時(shí)，應(yīng)考察所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間來(lái)判定“買(mǎi)賣(mài)”是否擊破“租賃”。若所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間在租賃合同生效且租賃物交付承租人占有前，則承租人不得對(duì)抗所有權(quán)人的返還原物請(qǐng)求權(quán)，即無(wú)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的適用。若租賃合同先于所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間生效，且租賃物業(yè)已交付承租人占有的，則承租人可依據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則請(qǐng)求受讓人繼續(xù)履行租賃合同。

其次，更應(yīng)當(dāng)著重討論的是“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則中“所有權(quán)變動(dòng)”要件是否包括非基于法律行為發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)。非基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)是指因法律行為以外的法律事實(shí)引起的物權(quán)的產(chǎn)生、變更、轉(zhuǎn)移與消滅。[7]237學(xué)理上，非基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)主要包括依法律、法令直接規(guī)定發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，因公用征收發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，因法院判決發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，因繼承、遺贈(zèng)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，因事實(shí)行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)[8]94，后四者規(guī)定在我國(guó)《民法典》物權(quán)編第229 條至第231 條。區(qū)別于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，非基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)效果直接因法律事實(shí)所產(chǎn)生，而不必遵循民事法律行為所要求的物權(quán)公示。因此，對(duì)于非基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)是否不影響租賃合同的效力，一方面應(yīng)考察法律事實(shí)發(fā)生的時(shí)間。若法律事實(shí)發(fā)生于租賃合同生效且租賃物交付承租人之前，則所有權(quán)的變動(dòng)不應(yīng)當(dāng)影響租賃合同的效力；反之，則可以否定租賃關(guān)系的存在。另一方面，對(duì)于不同類(lèi)型的法律事實(shí)，應(yīng)分情況討論。征收、征用屬于國(guó)家行使行政管理權(quán)行為，該行政行為以保護(hù)不特定多數(shù)人利益為目的，其價(jià)值位階高于“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”所保護(hù)的承租人利益，因此征收、征用而導(dǎo)致的所有權(quán)變動(dòng)具有擊破租賃關(guān)系的效力。民法當(dāng)中的事實(shí)行為主要包括勞動(dòng)生產(chǎn)、拾得遺失物、發(fā)現(xiàn)埋藏物、先占以及添附。[9]因事實(shí)行為導(dǎo)致的所有權(quán)變動(dòng)主要表現(xiàn)為新物的所有權(quán)的設(shè)立，亦即建造人、投資人等民事主體在事實(shí)行為完成時(shí)直接取得所有權(quán)，一般并不存在原權(quán)利人，因此并不存在原所有權(quán)人在先締結(jié)租賃關(guān)系而后在新所有權(quán)人與承租人間適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的情形。

（二）因繼承發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)不影響租賃合同效力

因遺產(chǎn)繼承產(chǎn)生所有權(quán)變動(dòng)的，包括遺囑繼承、法定繼承、受遺贈(zèng)以及遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的履行。自然人死亡時(shí)，其遺產(chǎn)應(yīng)由遺囑指定的繼承人或法定繼承人繼承，遺囑指定的受遺贈(zèng)人，也有權(quán)接受遺產(chǎn)。此外，如果被繼承人生前與他人簽訂有遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的，其遺產(chǎn)應(yīng)按照協(xié)議由扶養(yǎng)人所取得。[10]93在遺產(chǎn)繼承中，法定繼承是由法律規(guī)定直接引起的所有權(quán)變動(dòng)，不屬于法律行為導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)。遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議中存在合同履行的部分，將其認(rèn)定為法律行為導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)是可行的。但遺囑繼承與遺贈(zèng)是由被繼承人單方法律行為及被繼承人死亡的事實(shí)所共同引起的，雖遺囑行為屬于法律行為，然而導(dǎo)致遺產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的根本原因在于被繼承人的死亡。[11]因此，遺囑繼承與遺贈(zèng)當(dāng)屬于非基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)。

置于“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則語(yǔ)境下，若出租人在租賃合同存續(xù)期間死亡，租賃物所有權(quán)由繼承人、受遺贈(zèng)人所繼承，此時(shí)發(fā)生的租賃物所有權(quán)變動(dòng)是否影響在先訂立之租賃合同的效力？對(duì)于這一問(wèn)題，學(xué)界存在不同觀點(diǎn)。有學(xué)者認(rèn)為，構(gòu)成租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移之原因行為，應(yīng)包括遺贈(zèng)等遺產(chǎn)繼承之情形。[12]153也有的學(xué)者持不同觀點(diǎn)，認(rèn)為雖然租賃合同在承租人與繼承人間繼續(xù)存在，但“這不是買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則適用的結(jié)果，而是繼承的法理當(dāng)然發(fā)生的效果”[13]。在我國(guó)《民法典》繼承編中，對(duì)于債權(quán)的繼承與債務(wù)的承擔(dān)，均以一般性規(guī)定作出，而并未針對(duì)租賃合同進(jìn)行額外的特殊規(guī)定。而合同編第725 條的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則，則是基于保護(hù)承租人利益等價(jià)值考量而作出的，有其特殊的政策目的。雖然適用繼承編有關(guān)規(guī)定與合同編第725 條，其效果均為租賃合同有效并為繼承人所繼受，但適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則顯然更能體現(xiàn)對(duì)承租人利益保護(hù)的價(jià)值選擇，更為妥洽。根據(jù)《民法典》物權(quán)編第230條的規(guī)定，因繼承取得物權(quán)的，自繼承開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。因此，物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間為被繼承人死亡的時(shí)間。由此應(yīng)對(duì)法律適用范圍作出區(qū)分：若租賃物并未交付承租人占有而出租人死亡的，此時(shí)由于未達(dá)成構(gòu)成要件而并不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則；反之，則應(yīng)為規(guī)則所調(diào)整，租賃合同的效力不受租賃物所有權(quán)變動(dòng)的影響。于前者，繼承人或受遺贈(zèng)人負(fù)有繼續(xù)履行合同、交付租賃物的義務(wù)，其中產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)分配關(guān)系為繼承編所調(diào)整；于后者，繼承人或受遺贈(zèng)人應(yīng)允許承租人繼續(xù)占有、使用租賃物，并適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的相關(guān)規(guī)定。

（三）因企業(yè)破產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)不影響租賃合同效力

《民法典》物權(quán)編第229 條規(guī)定，因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)出具的生效法律文書(shū)導(dǎo)致的物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或消滅的，自法律文書(shū)生效時(shí)發(fā)生效力，屬于非基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的情況。此處所指法律文書(shū)，包括直接為當(dāng)事人創(chuàng)設(shè)或者變動(dòng)物權(quán)的判決書(shū)、裁決書(shū)、調(diào)解書(shū)等。[14]439根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉物權(quán)編的解釋?zhuān)ㄒ唬返?條的規(guī)定，《民法典》物權(quán)編第229條所稱(chēng)之法律文書(shū)亦包括民事執(zhí)行中的拍賣(mài)成交裁定。強(qiáng)制拍賣(mài)是破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)的一種手段，作為非基于法律行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的方式之一，強(qiáng)制拍賣(mài)是否適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則，存在不同觀點(diǎn)。有學(xué)者認(rèn)為，企業(yè)破產(chǎn)中的強(qiáng)制拍賣(mài)，是為買(mǎi)賣(mài)之一種，當(dāng)屬繼受取得。其所有權(quán)從破產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移至買(mǎi)受人，應(yīng)適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則。[5]293反對(duì)者認(rèn)為，企業(yè)破產(chǎn)時(shí)未到期的租賃合同，應(yīng)當(dāng)被視為一般債權(quán)，不應(yīng)享有優(yōu)先清償?shù)男Ч８鶕?jù)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的清償順序規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)所欠職工的工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用，以及破產(chǎn)企業(yè)所欠稅款，享有優(yōu)先請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先清償。而在一般債權(quán)當(dāng)中，有抵押的債權(quán)應(yīng)當(dāng)先于其他債權(quán)優(yōu)先清償。因此，若企業(yè)破產(chǎn)時(shí)尚未到期的租賃合同得到繼續(xù)履行，作為一般債權(quán)的租賃權(quán)，其實(shí)現(xiàn)不僅優(yōu)先于其他一般債權(quán)，而且將先于破產(chǎn)企業(yè)所欠職工的工資、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用和破產(chǎn)企業(yè)所欠稅款的清償，違背了企業(yè)破產(chǎn)的清償順序規(guī)則。這種清償方式，不僅使得企業(yè)職工的利益得不到實(shí)現(xiàn)，更會(huì)導(dǎo)致“破產(chǎn)企業(yè)的房屋和土地由于使用權(quán)附著的租賃關(guān)系對(duì)開(kāi)發(fā)利用的消極影響”，阻礙購(gòu)買(mǎi)者獲取其使用收益。因此，破產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)制拍賣(mài)不應(yīng)適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則。[15]

我們認(rèn)為，對(duì)于破產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)制拍賣(mài)引起的標(biāo)的物所有權(quán)變動(dòng)是否影響租賃合同的效力，首先應(yīng)當(dāng)明確的就是租賃合同在拍賣(mài)程序啟動(dòng)時(shí)是否已經(jīng)履行。由于“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則要求租賃物已交付承租人占有使用，對(duì)于在拍賣(mài)程序啟動(dòng)時(shí)尚未履行的租賃合同，不屬于“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的調(diào)整范圍。此時(shí)破產(chǎn)管理人對(duì)租賃合同的繼續(xù)履行或解除之決定，當(dāng)由破產(chǎn)法所調(diào)整，對(duì)于承租人利益的保護(hù)可作參考。對(duì)于拍賣(mài)程序啟動(dòng)時(shí)已經(jīng)履行且租賃物交付承租人占有使用的租賃合同，其是否適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則，應(yīng)考慮租賃關(guān)系的存在是否造成租賃物的市場(chǎng)價(jià)值貶損、影響買(mǎi)受人使用等情形，不能一概而論?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第28 條第2 款規(guī)定：拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣(mài)而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣(mài)。該規(guī)定之目的在于，人民法院在執(zhí)行強(qiáng)制拍賣(mài)程序時(shí)，應(yīng)當(dāng)考察拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上存在的租賃關(guān)系是否影響拍賣(mài)目的之實(shí)現(xiàn)，而租賃合同并不當(dāng)然因拍賣(mài)程序的啟動(dòng)而消滅。由于拍賣(mài)程序之履行，其目的在于實(shí)現(xiàn)拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的最大化，從而保障債權(quán)人利益的實(shí)現(xiàn)，而拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上存在的租賃關(guān)系屬于其使用價(jià)值的體現(xiàn)，承租人對(duì)于租賃物的占有、使用，并不當(dāng)然影響租賃物市場(chǎng)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。人民法院負(fù)有審查拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上存在的租賃關(guān)系是否影響拍賣(mài)目的實(shí)現(xiàn)的義務(wù)，對(duì)于影響拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)將其去除。而對(duì)于不符合去除條件的，法院應(yīng)同時(shí)進(jìn)行“帶租”競(jìng)價(jià)和“去租”競(jìng)價(jià)，并最終在滿足一定條件下以最高“去租”價(jià)格成交。[16]對(duì)于拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上存在的租賃關(guān)系并未影響其市場(chǎng)價(jià)值的情況，人民法院雖未將其去除，但依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第10 條的規(guī)定，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)對(duì)拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬狀況、占有使用情況等進(jìn)行必要的調(diào)查，制作拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查筆錄或者收集其他有關(guān)資料。拍賣(mài)機(jī)構(gòu)應(yīng)人民法院要求在拍賣(mài)公告中對(duì)被拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上存在租賃關(guān)系做出公告的情況下，若買(mǎi)受人依然同意購(gòu)買(mǎi)，則必然要繼承租賃合同中出租人的地位。[17]拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)由于其上存在租賃負(fù)擔(dān)，其市場(chǎng)價(jià)值會(huì)受租賃合同的長(zhǎng)短、租金支付情況的影響。買(mǎi)受人充分了解公示信息而作出購(gòu)買(mǎi)決定，是其對(duì)自身利益衡量下的選擇，而法律應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人合法、正當(dāng)?shù)囊馑甲灾涡袨椤?/p>

三、以所有權(quán)原始取得為視角的類(lèi)型劃分

（一）應(yīng)排除以占有為前提或存在特殊目的之情形

前文提到，在德國(guó)法中，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”實(shí)際應(yīng)理解為“所有權(quán)讓與不破租賃”，其中“買(mǎi)賣(mài)”之解釋?xiě)?yīng)為原權(quán)利人將租賃物所有權(quán)讓與第三人。這種基于原權(quán)利人之權(quán)利而取得所有權(quán)的情形，符合繼受取得的原理。因此，有學(xué)者認(rèn)為，在租賃所有權(quán)繼受取得的情況下，應(yīng)適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則。[5]293至于引起所有權(quán)變動(dòng)的原因行為，在符合出租人意思自治的基礎(chǔ)上，其他因素在所不論。與其相對(duì)應(yīng)，是否所有權(quán)的原始取得不能適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則呢？這一問(wèn)題，在學(xué)界中存在不同觀點(diǎn)。有的學(xué)者認(rèn)為，出租人將租賃物所有權(quán)讓與第三人，“系指第三人依物權(quán)行為繼受租賃物之所有權(quán)，不包括原始取得之情形”[12]156。有的學(xué)者雖然不認(rèn)為“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的適用應(yīng)當(dāng)包括所有權(quán)的原始取得，但其將適用范圍劃分的原因解釋為“通過(guò)原始取得方式取得的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)具有優(yōu)先于租賃權(quán)的法律效力，因而買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則不適用于原始取得租賃物所有權(quán)的情形”[15]。還有部分學(xué)者認(rèn)為，當(dāng)?shù)谌嗽既〉米赓U物之所有權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)視其原始取得所有權(quán)是否以占有為前提而分別情形論之。如該租賃物所有權(quán)的原始取得以占有為前提，譬如通過(guò)善意取得或取得時(shí)效取得所有權(quán)，則不能適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則。反之，在租賃物所有權(quán)的原始取得非以占有作為前提條件，除去類(lèi)似于以公共利益為目的的征收、征用等法律有特別規(guī)定的情況，如“因不動(dòng)產(chǎn)所有人拋棄而取得、信賴登記、沒(méi)收、沒(méi)入”等，均屬“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的適用范圍。[5]295值得注意的是，并非全部類(lèi)型的所有權(quán)原始取得都不影響租賃合同的效力，仍然當(dāng)以是否占有租賃物作為前提。在《德國(guó)民法典》對(duì)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)定中，要求了承租人在租賃合同存續(xù)期間持續(xù)占有租賃物這一條件。我國(guó)《民法典》合同編第725條規(guī)定，租賃物在承租人依據(jù)租賃合同占有期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。由此看出，我國(guó)立法者也認(rèn)同德國(guó)法中將租賃物交付承租人并由其持續(xù)占有作為“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的構(gòu)成要件這一做法。在租賃合同存續(xù)期間租賃物所有權(quán)由第三人原始取得，若該原始取得以第三人對(duì)租賃物的占有作為前提，則必然與承租人對(duì)租賃物的占有產(chǎn)生沖突。因此，若租賃物所有權(quán)原始取得以占有為前提條件，則不能適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則。

綜上，我們認(rèn)為：第三人繼受取得租賃物所有權(quán)的，不應(yīng)當(dāng)影響租賃合同的效力；第三人原始取得租賃物所有權(quán)的，在其原始取得非以占有為前提條件下，除去以公共利益為目的等法律有特殊規(guī)定的情況，亦不得影響租賃合同的效力。

（二）應(yīng)區(qū)分動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的善意取得

善意取得作為所有權(quán)原始取得的一種形式，在第三人善意取得租賃物所有權(quán)的情況下是否影響租賃合同的效力？對(duì)此，有學(xué)者認(rèn)為，善意取得不應(yīng)屬于“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”適用范圍。[5]294我們認(rèn)為，善意取得能否適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則，應(yīng)以租賃物的物權(quán)公示方式為依據(jù)，分情況討論。

對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言，其以占有為物權(quán)公示方式，所有權(quán)人通過(guò)占有動(dòng)產(chǎn)達(dá)到其權(quán)利外觀。故動(dòng)產(chǎn)的善意取得以無(wú)處分權(quán)人取得動(dòng)產(chǎn)的占有為構(gòu)成要件。[10]193無(wú)處分權(quán)人的占有，既包括直接占有，亦包括間接占有。在“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的構(gòu)成要件中，承租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同存續(xù)期間，對(duì)租賃物持續(xù)占有。若以直接占有為前提，在租賃物為動(dòng)產(chǎn)的無(wú)權(quán)處分中，無(wú)處分權(quán)人對(duì)租賃物的“占有”與承租人對(duì)租賃物的占有狀態(tài)產(chǎn)生沖突。因此，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”并不適用于“新所有權(quán)人基于與并非所有權(quán)人的占有人之交易善意取得”的情形。[4]329若以間接占有為前提，雖然承租人對(duì)租賃物的持續(xù)占有并不違背無(wú)權(quán)處分中權(quán)利外觀的要求，但無(wú)處分權(quán)人應(yīng)為標(biāo)的物合法間接占有人，即無(wú)處分權(quán)人應(yīng)取得租賃合同中出租人的身份。綜上，在租賃物為動(dòng)產(chǎn)的情形下，第三人對(duì)該租賃物的善意取得，當(dāng)且僅當(dāng)無(wú)處分權(quán)人以出租人身份間接占有租賃物時(shí)，方有“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則之適用。并且，受讓人取得標(biāo)的物所有權(quán)的方式，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉物權(quán)編的解釋?zhuān)ㄒ唬返?7條的規(guī)定，應(yīng)為指示交付，而不包括現(xiàn)實(shí)交付、簡(jiǎn)易交付和占有改定等交付方式。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言，其物權(quán)公示方法為物權(quán)登記而非占有。由于登記具有比占有更為強(qiáng)大的公信力，因此買(mǎi)受人基于對(duì)物權(quán)登記公示的信賴而做出交易行為。不動(dòng)產(chǎn)善意取得中“善意”的認(rèn)定并不以無(wú)權(quán)處分人對(duì)標(biāo)的物的占有為權(quán)利外觀，即不動(dòng)產(chǎn)善意取得并不要求標(biāo)的物的事實(shí)占有狀態(tài)與登記公示的權(quán)利外觀相一致。在無(wú)權(quán)處分的情況下，對(duì)于受讓人在交易中應(yīng)有的謹(jǐn)慎注意義務(wù)，法律并沒(méi)有提出額外要求，受讓人不必對(duì)標(biāo)的物的事實(shí)占有狀態(tài)進(jìn)行調(diào)查，法院亦不得以此否定其主觀善意。因此，不動(dòng)產(chǎn)的善意取得并不以占有為構(gòu)成要件，也不與“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”中承租人對(duì)租賃物的占有產(chǎn)生沖突。因此，不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物的善意取得，并不影響訂立在先之租賃合同的效力。

四、以動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)為視角的類(lèi)型劃分

（一）所有權(quán)變動(dòng)在不同動(dòng)產(chǎn)交付方式中的辨析

承租人對(duì)動(dòng)產(chǎn)、特殊動(dòng)產(chǎn)以不同方式占有期間租賃物所有權(quán)變動(dòng)的，以及動(dòng)產(chǎn)交付方式的不同，能否適用《民法典》第725條“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)定，亦值得作類(lèi)型劃分討論。

《民法典》第725條規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。對(duì)于承租人占有租賃物的方式，民法典并未明示。以占有人是否直接占有其物為標(biāo)準(zhǔn)，占有可分為直接占有與間接占有。直接對(duì)物有事實(shí)上之管領(lǐng)力的，為直接占有；自己并不直接管控其物，對(duì)直接占有物之人基于特定法律關(guān)系具有占有返還請(qǐng)求權(quán)的，屬于間接占有。[18]546根據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”立法之目的，其所保護(hù)之利益乃承租人對(duì)租賃物的現(xiàn)實(shí)使用、支配，其公示之效果亦要求承租人對(duì)租賃物的現(xiàn)實(shí)占有，符合直接占有之規(guī)定。間接占有中，雖然承租人對(duì)租賃物缺乏直接之管領(lǐng)力，但不宜當(dāng)然否定其不符合規(guī)則中占有之要求。以轉(zhuǎn)租為例，雖然租賃物由次承租人直接占有，承租人僅為間接占有人，但其占有仍繼續(xù)存在。[12]185承租人對(duì)租賃物雖沒(méi)有直接管領(lǐng)力，但其占有并未中斷，對(duì)其利益保護(hù)依然存在必要性。因此，應(yīng)以客觀占有事實(shí)為準(zhǔn)，以主觀占有為輔，以承租人是否中止對(duì)租賃物的占有作為構(gòu)成要件：承租人中止占有，租賃之公示無(wú)以達(dá)成，不應(yīng)對(duì)承租人給予保護(hù)，包括占有輔助人占有、間接占有、占有被侵奪者，均可被認(rèn)定為占有不中止。[19]311因此，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”中承租人對(duì)租賃物的占有，不僅包括直接占有，也應(yīng)當(dāng)包括間接占有。

動(dòng)產(chǎn)交付，即動(dòng)產(chǎn)占有的移轉(zhuǎn)，其方式以是否現(xiàn)實(shí)地將物的占有由轉(zhuǎn)讓人移轉(zhuǎn)至受讓人，可分為現(xiàn)實(shí)交付與觀念交付。[20]253亦有觀點(diǎn)將交付分為直接交付與非典型交付，除物權(quán)受讓人成為直接占有人的交付外，其他交付均屬于非典型交付。[21]408我國(guó)《民法典》除規(guī)定動(dòng)產(chǎn)交付的一般情形外，亦規(guī)定了三種特殊的觀念交付方式，即第226 條動(dòng)產(chǎn)物權(quán)受讓人先行占有（或稱(chēng)“簡(jiǎn)易交付”）、第227 條動(dòng)產(chǎn)物權(quán)指示交付、第228條動(dòng)產(chǎn)物權(quán)占有改定。不同的動(dòng)產(chǎn)交付方式，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)的時(shí)間存在差別，應(yīng)分別討論與租賃權(quán)的對(duì)抗關(guān)系。同時(shí)，針對(duì)租賃物為動(dòng)產(chǎn)時(shí)承租人對(duì)其不同的占有狀態(tài)，分析動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)采現(xiàn)實(shí)交付還是觀念交付，以及何種方式的觀念交付符合第725條的規(guī)定，亦是所有權(quán)變動(dòng)類(lèi)型劃分所應(yīng)解決的關(guān)鍵問(wèn)題。

1.現(xiàn)實(shí)交付與簡(jiǎn)易交付應(yīng)以承租人間接占有標(biāo)的物為前提

首先，應(yīng)排除承租人直接占有標(biāo)的物狀態(tài)下轉(zhuǎn)讓人通過(guò)現(xiàn)實(shí)交付方式讓與動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)至受讓人的情形。原因在于，該動(dòng)產(chǎn)處于承租人直接占有中，轉(zhuǎn)讓人作為間接占有人對(duì)動(dòng)產(chǎn)缺乏直接的管領(lǐng)力，因此無(wú)法現(xiàn)實(shí)地將其交付至承租人占有。其次，在考察承租人非為直接占有標(biāo)的物的情況時(shí)，應(yīng)區(qū)分承租人是否構(gòu)成對(duì)租賃物的占有中止。若承租人主動(dòng)拋棄租賃物的占有，構(gòu)成占有中止，則不存在適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的情形。若承租人對(duì)租賃物占有并未中止，雖處于間接占有狀態(tài)，于標(biāo)的物交付受讓人時(shí)，始有“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”之適用。

當(dāng)標(biāo)的物處于承租人直接占有狀態(tài)下，簡(jiǎn)易交付的情形亦應(yīng)當(dāng)排除。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)受讓人先行占有動(dòng)產(chǎn)，后與所有權(quán)人達(dá)成轉(zhuǎn)移所有權(quán)的協(xié)議，在當(dāng)事人協(xié)議生效時(shí)產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力。[21]409由于租賃物所有權(quán)變動(dòng)時(shí)，該動(dòng)產(chǎn)處于承租人的直接占有中，顯然不存在動(dòng)產(chǎn)物權(quán)受讓人在先直接占有動(dòng)產(chǎn)的情形。若租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓人為間接占有人，承租人為直接占有人，則必然在受讓人與承租人間存在租賃關(guān)系。換言之，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)受讓人的身份當(dāng)為租賃合同中的出租人。此時(shí)，即使在承租人占有租賃物期間動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)的，亦不屬于《民法典》第725條所調(diào)整的范圍，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)受讓人與承租人作為租賃合同的當(dāng)事人，其關(guān)系當(dāng)為租賃合同所規(guī)定。當(dāng)標(biāo)的物非處于承租人直接占有狀態(tài)下，亦需要考察是否構(gòu)成占有中止。

2.指示交付下所有權(quán)變動(dòng)以出讓人是否為出租人界分

《民法典》第227 條規(guī)定指示交付制度，是指動(dòng)產(chǎn)若在讓與人轉(zhuǎn)讓所有權(quán)時(shí)處于第三人占有狀態(tài)中，讓與人將其對(duì)第三人的返還請(qǐng)求權(quán)讓與受讓人，以代替現(xiàn)實(shí)交付。[22]434讓與人轉(zhuǎn)讓的返還請(qǐng)權(quán)性質(zhì)在學(xué)理上存在不同見(jiàn)解，包括物權(quán)性質(zhì)返還請(qǐng)求權(quán)說(shuō)[21]410、債權(quán)性質(zhì)返還請(qǐng)求權(quán)說(shuō)[23]、兼具兩種性質(zhì)的返還請(qǐng)求權(quán)說(shuō)[24]。筆者贊同第三種觀點(diǎn)，即在第三人有權(quán)占有狀態(tài)下，讓與人通過(guò)返還請(qǐng)求權(quán)讓與方式讓與的是其對(duì)具有占有媒介關(guān)系的占有動(dòng)產(chǎn)第三人的債權(quán)性質(zhì)的返還請(qǐng)求權(quán)，而第三人對(duì)動(dòng)產(chǎn)屬于無(wú)權(quán)占有的，出讓人則可以將其基于所有權(quán)的返還請(qǐng)求權(quán)讓與受讓人。正如論者所言：“通過(guò)轉(zhuǎn)讓基于占有媒介關(guān)系的原物返還請(qǐng)求權(quán)，使出讓人無(wú)須占有媒介人的同意和協(xié)助，就能移轉(zhuǎn)動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)?！盵25]讓與人與受讓人達(dá)成針對(duì)第三人的返還請(qǐng)求權(quán)讓與的合意，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)自合意達(dá)成時(shí)轉(zhuǎn)移，但并不意味著已完成一般意義上的“交付行為”。事實(shí)上，經(jīng)過(guò)對(duì)“指示交付”的概念辨識(shí)與構(gòu)造解析，不應(yīng)認(rèn)定指示交付屬于交付行為，而應(yīng)作為《民法典》第224條“動(dòng)產(chǎn)交付”以外的無(wú)需交付的特殊情形，與占有改定一樣視為“代替交付”的物權(quán)變動(dòng)要素。[23]

置于“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”語(yǔ)境下，通過(guò)返還請(qǐng)求權(quán)讓與方式實(shí)現(xiàn)動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的是否屬于《民法典》第725條中表述的“所有權(quán)變動(dòng)”，應(yīng)以出讓人是否為出租人而分情況討論。首先，若出讓人與第三人締結(jié)租賃合同并在動(dòng)產(chǎn)交付第三人占有后，將動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)通過(guò)指示交付方式讓與受讓人的，租賃物的所有權(quán)自讓與動(dòng)產(chǎn)返還請(qǐng)求權(quán)的合意達(dá)成時(shí)轉(zhuǎn)移至受讓人，此時(shí)出讓人所轉(zhuǎn)讓的是基于租賃合同而享有的債權(quán)性質(zhì)的返還請(qǐng)求權(quán)。根據(jù)《民法典》第725條的規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的變動(dòng)不影響租賃合同的效力。受讓人自取得返還請(qǐng)求權(quán)時(shí)起代替出讓人成為出租人，受租賃合同約束。其次，若出讓人并非出租人，換言之，當(dāng)出租人非為動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人時(shí)，應(yīng)以出租人是否為有權(quán)占有動(dòng)產(chǎn)再作辨析。若出租人有權(quán)占有該動(dòng)產(chǎn)者，僅當(dāng)其自出讓人處取得允許出租之同意者，則租賃合同效力不受影響，始有適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”之情形；反之，受讓人得以債權(quán)的返還請(qǐng)求權(quán)取得動(dòng)產(chǎn)占有。若出租人為無(wú)權(quán)占有，則不存在適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的空間，受讓人可向第三人行使基于所有權(quán)而享有的返還原物請(qǐng)求權(quán)。

還需要額外明確區(qū)分的是，是否通知承租人返還原物請(qǐng)求權(quán)讓與事實(shí)的法律效力?！睹穹ǖ洹返?46條規(guī)定，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)，未通知債務(wù)人的，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。若出讓人與受讓人在達(dá)成讓與返還請(qǐng)求權(quán)合意后未通知占有媒介人，雖并不影響受讓人取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，但其只得向占有媒介人主張動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，而無(wú)權(quán)主張債權(quán)性質(zhì)的返還請(qǐng)求權(quán)。[26]因此，在通知承租人前，承租人依然可以向出讓人履行合同義務(wù)，在通知到達(dá)前向出讓人給付的租金應(yīng)視為義務(wù)已履行。反之，承租人應(yīng)向受讓人履行合同義務(wù)，并享有基于租賃合同的規(guī)定向受讓人行使抗辯權(quán)的權(quán)利。

3.占有改定下所有權(quán)變動(dòng)應(yīng)考察占有媒介關(guān)系的類(lèi)型

占有改定制度的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是受讓人在取得動(dòng)產(chǎn)物權(quán)后并不取得對(duì)動(dòng)產(chǎn)的直接占有，而是由其與出讓人達(dá)成協(xié)議，由受讓人取得間接占有以代替物的交付。[21]411占有改定的前提，是出讓人已經(jīng)對(duì)動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行直接占有或間接占有。[22]437若動(dòng)產(chǎn)處于出讓人直接占有，則無(wú)另行設(shè)立租賃關(guān)系并將動(dòng)產(chǎn)交付承租人占有之可能，故無(wú)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”之適用。若動(dòng)產(chǎn)為出讓人間接占有者，則頗有討論必要。當(dāng)占有媒介關(guān)系①所謂占有媒介關(guān)系，是為保護(hù)間接占有人與直接占有人的利益而由法律擬制出來(lái)的一種法律關(guān)系。在指示交付、占有改定制度中，通常以租賃、借用等法律關(guān)系存在。為租賃關(guān)系時(shí)，出讓人將動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)讓與受讓人，并約定成立租賃關(guān)系，由受讓人作為出租人間接占有動(dòng)產(chǎn)，出讓人則取得承租人身份。出讓人雖為間接占有標(biāo)的物，但在占有改定中可以向受讓人轉(zhuǎn)讓更上一級(jí)的間接占有，從而形成多層次的占有關(guān)系。此時(shí)，將形成一種類(lèi)似于轉(zhuǎn)租的法律關(guān)系：動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人與第三人訂立租賃合同并交付動(dòng)產(chǎn)于第三人占有，所有權(quán)人對(duì)動(dòng)產(chǎn)處于間接占有狀態(tài)；租賃合同存續(xù)期間，出讓人（動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人）以占有改定方式讓與動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的，受讓人于達(dá)成所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合意時(shí)取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，在此占有媒介關(guān)系中，受讓人為出租人，而出讓人取得承租人身份；第三人相對(duì)于受讓人，處于次承租人地位，雖前一租賃合同成立在先，但受讓人在占有改定取得所有權(quán)時(shí)已認(rèn)可該行為的效力。故此種情形下的占有改定所有權(quán)變動(dòng)亦不影響租賃合同的效力。由于占有媒介關(guān)系的存在，雖然占有改定使得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，但不應(yīng)直接適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則。應(yīng)考察由占有媒介關(guān)系而形成的“直接占有——間接占有——次間接占有”關(guān)系，適用《民法典》第716—719條關(guān)于轉(zhuǎn)租的規(guī)定。

（二）未登記特殊動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)不必然影響租賃合同效力

特殊動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓與受讓人，但未經(jīng)變更登記，其后租賃合同設(shè)立并交付標(biāo)的物于承租人的，特殊動(dòng)產(chǎn)受讓人得否對(duì)抗承租人？此時(shí)是否當(dāng)然適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則？從立法者觀點(diǎn)來(lái)看，《民法典》第225 條中所謂之善意第三人，就是指不知道也不應(yīng)當(dāng)知道物權(quán)發(fā)生了變動(dòng)的物權(quán)關(guān)系相對(duì)人。[22]433但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，“不登記不得對(duì)抗的善意第三人”范圍，在刨除狹義的一般債權(quán)人和特定物債權(quán)人等債權(quán)人后，應(yīng)將破產(chǎn)債權(quán)人、扣押債權(quán)人、參與分配債權(quán)人等包括在內(nèi)，而不應(yīng)限制動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記對(duì)抗規(guī)則僅保護(hù)物權(quán)人。[27]《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉物權(quán)編的解釋?zhuān)ㄒ唬返? 條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)等所有權(quán)，受讓人已經(jīng)支付合理價(jià)款并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張其為《民法典》第225條所稱(chēng)的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規(guī)定的除外。也就是說(shuō)，在法律另有規(guī)定的情況下，債權(quán)人亦可納入特殊動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記對(duì)抗規(guī)則保護(hù)的“善意第三人”范圍內(nèi)。此外，《民法典》第405條刪除了原《物權(quán)法》第190條“抵押權(quán)訂立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”的規(guī)定，其理由在于：“對(duì)于未登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，可以適用動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人的規(guī)則。”[22]784從法的解釋邏輯的一致性上來(lái)看，對(duì)于未經(jīng)登記的動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)與租賃權(quán)的優(yōu)先關(guān)系認(rèn)定，亦當(dāng)適用《民法典》第225 條關(guān)于特殊動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人的規(guī)則。租賃權(quán)與物權(quán)的效力順位取決于租賃物的交付與物權(quán)的登記何者在先。[28]也就是說(shuō)，特殊動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)未經(jīng)登記的，若其后租賃物交付承租人占有，當(dāng)屬《民法典》第725條規(guī)定以外的特殊情況，租賃合同效力不受影響，可以類(lèi)推適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則。

五、結(jié)論

《民法典》合同編第725條對(duì)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”予以規(guī)定，但仍應(yīng)從解釋論的角度出發(fā)，對(duì)其涵義和適用范圍作出界定，從而明確哪些類(lèi)型的所有權(quán)變動(dòng)不影響租賃合同的效力?！睹穹ǖ洹泛贤幍?25條中“租賃物在承租人依據(jù)租賃合同占有期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的”的規(guī)定，依然沿用之前原《合同法》第229條的“所有權(quán)變動(dòng)”這一表述，但所涵蓋范圍過(guò)大。前文論及，《魁北克民法典》及《歐洲示范民法典草案》中以“所有權(quán)轉(zhuǎn)移不破租賃”的方式進(jìn)行規(guī)定，較之于《德國(guó)民法典》“所有權(quán)讓與不破租賃”更合理、準(zhǔn)確。因此，應(yīng)借鑒“所有權(quán)轉(zhuǎn)移”的表達(dá)方式，對(duì)《民法典》合同編第725條“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的解釋與適用進(jìn)行修正。合同編第725 條中“所有權(quán)變動(dòng)”應(yīng)做限縮解釋?zhuān)溥m用范圍應(yīng)以“受讓人取得所有權(quán)”為宜。并且，“所有權(quán)變動(dòng)”應(yīng)以所有權(quán)轉(zhuǎn)移的完成為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，于租賃物交付承租人占有前，不動(dòng)產(chǎn)完成物權(quán)登記、動(dòng)產(chǎn)完成交付后方有是否影響租賃合同效力之討論。同時(shí)，應(yīng)對(duì)合同編第725 條中“所有權(quán)變動(dòng)”作類(lèi)型劃分，以此協(xié)調(diào)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則適用范圍的界分。其中，基于法律行為發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)應(yīng)適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則，非基于法律行為發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)中，因征收、征用、事實(shí)行為發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)不存在規(guī)則適用的空間，因繼承發(fā)生租賃物所有權(quán)變動(dòng)的不影響租賃合同的效力，因企業(yè)破產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)發(fā)生的租賃物所有權(quán)變動(dòng)亦屬于合同編第725條所規(guī)范之列。第三人原始取得租賃物所有權(quán)的亦存在不影響租賃合同效力的情形，但應(yīng)以第三人非占有標(biāo)的物為前提條件，且不屬于以保障公共利益為目的之所有權(quán)原始取得的類(lèi)型。租賃物為不動(dòng)產(chǎn)的善意取得所有權(quán)應(yīng)適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則；若租賃物為動(dòng)產(chǎn)，考慮到承租人與無(wú)處分權(quán)人對(duì)租賃物的占有存在沖突，故當(dāng)且僅當(dāng)作為出租人的無(wú)處分權(quán)人以指示交付的方式轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物所有權(quán)時(shí)方有對(duì)規(guī)則的適用。至于哪些動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)屬于“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的適用范圍，則應(yīng)以不同動(dòng)產(chǎn)交付方式區(qū)分。讓與人以現(xiàn)實(shí)交付與簡(jiǎn)易交付轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的，應(yīng)考察承租人是否直接占有標(biāo)的物。在指示交付情況下，應(yīng)考察出讓人是否為出租人，以及出租人是否為有權(quán)占有租賃物。至于占有改定情形，則應(yīng)討論出讓人是否直接占有標(biāo)的物，當(dāng)動(dòng)產(chǎn)處于出讓人間接占有時(shí)，應(yīng)適用合同編關(guān)于轉(zhuǎn)租的規(guī)定。此外，若承租人符合《民法典》第225 條中善意第三人的規(guī)定，則未登記特殊動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)亦不影響租賃合同的效力，應(yīng)類(lèi)推適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則。