房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策分析

◎穆曉煦

融資流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)一般是指單個(gè)資本投資者可能在債務(wù)融資實(shí)施過程中出現(xiàn)因債券資本收益率下降和對(duì)借款實(shí)際利率產(chǎn)生的相對(duì)不確定性增加而必須承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的流動(dòng)性額外波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。它由兩個(gè)層次組成。一是公司可能喪失償付能力的風(fēng)險(xiǎn)，二是借款可能喪失公司股東利益的風(fēng)險(xiǎn)。隨著貨幣政策的逐步調(diào)整和國家房地產(chǎn)管理政策的不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)信貸政策逐日加強(qiáng)，主要城市房地產(chǎn)交易量持續(xù)下降，投資者持有觀望氣氛濃厚。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)銷售下滑，企業(yè)資金增速放緩。當(dāng)前融資環(huán)境正在發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)較大，房地產(chǎn)企業(yè)在資金回收和融資能力方面面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。企業(yè)急需解決資金周轉(zhuǎn)問題。因此，業(yè)界有必要詳細(xì)分析我國房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并提出有效的解決方案。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)分析

1.融資渠道狹窄，受政策影響大。

我國房地產(chǎn)公司的融資途徑較窄，主要可以通過銀行開發(fā)貸款、上市公司的股票募集、建筑公司的應(yīng)付款、應(yīng)付票據(jù)、預(yù)收售樓款及其他金融手段等。在國家實(shí)行房地產(chǎn)“三條紅線”的監(jiān)管政策以來，房企融資渠道無法滿足現(xiàn)有政策的矛盾更加突出，很多過去的融資手段都已無法實(shí)現(xiàn)。再加上現(xiàn)階段我國大部分地方政府實(shí)行房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管政策，更加使得房地產(chǎn)公司前期開發(fā)階段的可用預(yù)售資金無法滿足開發(fā)需要，如何解決開發(fā)期間產(chǎn)生的現(xiàn)金流問題是各房地產(chǎn)企業(yè)十分關(guān)注的問題。缺乏充足、公平和可靠的融資也進(jìn)一步加劇了私營房地產(chǎn)公司的融資環(huán)境。當(dāng)前，在國家宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)”字，部分融資渠道關(guān)閉，融資的風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力已然加大。

2.銀行貸款多數(shù)為短期性質(zhì)，缺乏長期穩(wěn)定的資金來源。

由于資產(chǎn)負(fù)債到期率和結(jié)構(gòu)性比率的要求，商業(yè)銀行發(fā)放的貸款大部分是短期和中期貸款。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營周期長。從商業(yè)銀行的角度來看，盲目應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款需求，導(dǎo)致“短存長貸”的現(xiàn)象。房地產(chǎn)公司的土地抵押貸款資產(chǎn)性質(zhì)多為在建房地產(chǎn)，不易處置變現(xiàn)，銀行信貸資金流向不完全穩(wěn)定，房地產(chǎn)對(duì)于公司日常經(jīng)營活動(dòng)存在了較大風(fēng)險(xiǎn)不確定性，必然導(dǎo)致銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于上述原因，房地產(chǎn)公司無法從銀行獲得足夠的長期、穩(wěn)定的融資。

3.中小房地產(chǎn)企業(yè)非正規(guī)融資渠道占據(jù)主導(dǎo)地位。

中小的房地產(chǎn)企業(yè)貸款的企業(yè)信用主體評(píng)級(jí)水平低、抵押貸款資產(chǎn)數(shù)量短缺、融資管理成本高，使房地產(chǎn)中小企業(yè)也難以迅速從各商業(yè)銀行手里獲得足夠資金來支持。因此，中小房企的融資大多轉(zhuǎn)向民間借貸，如親友貸款、員工內(nèi)部融資、黑市金融等非正規(guī)金融工具。非正式資金渠道是企業(yè)資金的主要來源。這些渠道具有高風(fēng)險(xiǎn)和相對(duì)較高的資金成本。當(dāng)商品房無法出售，開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)效率低下時(shí)，很容易出現(xiàn)資不抵債的情況。非正規(guī)渠道的大面積爆發(fā)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的正常交易流程遭到嚴(yán)重的破壞，例如，在鄂爾多斯等房價(jià)泡沫過快堆積的地區(qū)，房地產(chǎn)市場似乎處于“衰退”的邊緣。隨著民間金融風(fēng)險(xiǎn)的不斷發(fā)展，鄂爾多斯市房價(jià)全面下跌，暴露出一批空置房屋和寫字樓，甚至引發(fā)了以白酒抵債和換取房產(chǎn)的現(xiàn)象。

4.疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

2019年末新冠疫情對(duì)房地產(chǎn)的影響難以預(yù)測，一方面疫情后客戶的心理預(yù)期也有所降低，部分開發(fā)商計(jì)劃加大對(duì)這些項(xiàng)目的宣傳力度。另一方面，也有開發(fā)商意在搶占疫情后“大魚吃小魚”的良機(jī)和合作開發(fā)。此外，疫情后外資也在加大力度收購部分國內(nèi)資產(chǎn)，但是否收購疫區(qū)土地應(yīng)綜合考慮開發(fā)商自身的現(xiàn)金流情況和戰(zhàn)略問題。疫情也促使開發(fā)商和一些潛在購房者考慮返回一線城市。受疫情影響，開發(fā)商獲取土地、銷售、建設(shè)都受到了不同程度的影響，目前銷售流動(dòng)性的狀態(tài)可能會(huì)暫時(shí)持續(xù)。所有這些壓力最終都會(huì)傳遞。短期內(nèi)，房企可能面臨資金爆倉的風(fēng)險(xiǎn)，數(shù)千億美元巨額還款的開發(fā)商也面臨著更大的壓力。如何在疫情期間充分利用各種融資工具，拓寬融資渠道，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定，成為疫情時(shí)代開發(fā)者的頭等大事。

二、解決房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)是選擇合理的融資方式和途徑，了解整個(gè)財(cái)務(wù)過程運(yùn)行中風(fēng)險(xiǎn)信息的各種來源情況和行為特征，準(zhǔn)確的預(yù)測財(cái)務(wù)報(bào)表和準(zhǔn)確衡量各類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施及時(shí)適當(dāng)全面的控制管理決策和有效防范，是有效完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防控管理有效機(jī)制，并持續(xù)減少投資損失。它為范圍最小的公司帶來最大的利潤?？紤]到當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題，化解企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)從以下幾個(gè)方面考慮。

1.充分利用現(xiàn)有可利用融資渠道。

在我國融資渠道受到國家的宏觀調(diào)控，受國家政策的影響比較大。并且我國地大物博，每個(gè)地區(qū)都有自己獨(dú)特的文化，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的融資應(yīng)該因地制宜，根據(jù)不同地區(qū)的發(fā)展情況采用合適的融資渠道，不應(yīng)片面的采用一條或兩條渠道，積極發(fā)揮現(xiàn)有融資渠道，多渠道并行，緊密的結(jié)合于直接企業(yè)融資主體與社會(huì)間接融資，形成更加理性的公司結(jié)構(gòu)，針對(duì)不同的融資渠道也要有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。

（1）提高企業(yè)在銀行的信用等級(jí)。

銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資的主要手段，占整體融資目標(biāo)的70%以上。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴性比較高，但是銀行對(duì)房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行貸款的要求也在逐步的提高，例如企業(yè)是否達(dá)到全國100 強(qiáng)，企業(yè)內(nèi)部是否運(yùn)行良好。企業(yè)要與銀行等金融機(jī)構(gòu)建立良好的長期合作關(guān)系，努力提高企業(yè)信用等級(jí)，這是一個(gè)漫長而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪^程。人無信而不立，以誠信為本，企業(yè)才能長久立足。企業(yè)要把誠信意識(shí)作為一種企業(yè)文化進(jìn)行宣傳，與業(yè)務(wù)緊密結(jié)合，從企業(yè)層面、業(yè)務(wù)層面和個(gè)人層面建立誠信意識(shí)。同時(shí)要加強(qiáng)與百強(qiáng)企業(yè)合作，提升企業(yè)知名度和形象。積極參與政府支持項(xiàng)目，獲得政府信任，爭取進(jìn)入銀行授信貸款范疇，為企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展鋪路。

（2）尋求良好合作伙伴，建立企業(yè)聯(lián)盟共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

所謂企業(yè)聯(lián)盟，是指企業(yè)與企業(yè)進(jìn)行合作，兼顧戰(zhàn)略目標(biāo)，自主交換互補(bǔ)資源，逐步實(shí)現(xiàn)目標(biāo)產(chǎn)品的目標(biāo)，最終獲得長期市場，具有一定的競爭優(yōu)勢和形式，能夠保持可持續(xù)發(fā)展的正式關(guān)系。聯(lián)盟的意義在于共享利潤，為各公司降低風(fēng)險(xiǎn)，降低投入成本。在過去的市場化經(jīng)營中，伙伴關(guān)系變得越來越頻繁。原因之一是企業(yè)所需的資金量在增加，投資風(fēng)險(xiǎn)也在增加。公司的權(quán)力是有限的，如果一個(gè)領(lǐng)域的勘探失敗，損失會(huì)比較大，如果幾個(gè)公司在不同的領(lǐng)域聯(lián)手或單獨(dú)勘探，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低?；蛘卟幌抻谠O(shè)計(jì)公司與房地產(chǎn)公司、建筑公司與房地產(chǎn)公司等房地產(chǎn)公司的合作，可以減少初期資金投入，增加資金的流動(dòng)性和收益。企業(yè)融資難的程度與自身實(shí)力絕對(duì)相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)可以提升團(tuán)隊(duì)規(guī)模和實(shí)力，提升核心競爭力。國資背景企業(yè)可以和有實(shí)力的民營企業(yè)進(jìn)行合作，在合作中共贏，實(shí)現(xiàn)降低融資風(fēng)險(xiǎn)并取得企業(yè)良性發(fā)展的目的。

（3）深入挖掘現(xiàn)有市場的可用融資模式。

受調(diào)控及政策影響，很多過去可用的融資模式目前已經(jīng)大大受限。集團(tuán)化企業(yè)應(yīng)統(tǒng)籌資金，抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，從現(xiàn)有市場融資中尋求可用的融資模式，如公司債、資產(chǎn)證券化等融資模式，充分發(fā)揮其融資效用，但前提是要合規(guī)，不與國家現(xiàn)有金融政策相違背。

（4）充分發(fā)揮房地產(chǎn)信托融資方式的作用，與國際接軌。

可靠金融產(chǎn)品的創(chuàng)新管理方式將在未來為房地產(chǎn)金融領(lǐng)域注入新的活力。 一位負(fù)責(zé)人表示：“房地產(chǎn)投資信托（REIT）將發(fā)揮主導(dǎo)作用”。一般來說，REITs 公司有下列兩種較常見的業(yè)務(wù)運(yùn)營管理模式。首先，特殊類目的公司（SPV）需向個(gè)人投資者單獨(dú)簽發(fā)收益證明，將募集的資金投資于寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。產(chǎn)生的流量用于償還投資者的本金和利息。目標(biāo)公司被分成更多的股，出售給特定投資者并獲得定期未分配股息。這一點(diǎn)實(shí)際上將使機(jī)構(gòu)投資者成為又一種類似政府債券投資者的證券投資的方式。嚴(yán)格的宏觀政策使得房地產(chǎn)開發(fā)商極度依賴銀行信貸，增加了房地產(chǎn)公司通過非銀行金融渠道籌集資金的需求，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)也得到了發(fā)展。但我國房地產(chǎn)信托公司缺乏監(jiān)控、管理、運(yùn)營、委托融資等經(jīng)驗(yàn)，難以在風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)管理中發(fā)揮有效作用。另外，在我國，真正意義上的信托投資機(jī)構(gòu)少之又少，大多數(shù)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)信托金融方面運(yùn)作不佳。因此，要建立和發(fā)展一批適用于房地產(chǎn)融資的信托投資機(jī)構(gòu)，從而開拓房地產(chǎn)的融資渠道。

當(dāng)初大學(xué)畢業(yè)參加省里公務(wù)員考試，在填報(bào)崗位時(shí)，我的目光至少在銅鼓這個(gè)地方停留了十幾分鐘。我也不知道為什么，對(duì)一個(gè)地名特別的城市，我總會(huì)有某種先天的迷戀，比如銅鼓，這個(gè)一看就讓人聯(lián)想到樂器的小城。

（5）培育房地產(chǎn)金融二級(jí)市場，推動(dòng)住房抵押貸款證券化。

抵押貸款證券化（MBS），經(jīng)投資者擔(dān)?；蜚y行增信批準(zhǔn)后，以證券形式公開出售債券給投資者，換取現(xiàn)金，籌集資金，將抵押風(fēng)險(xiǎn)分散給市場上的眾多投資者。通過將目前我國房地產(chǎn)市場的抵押貸款證券化，可以提供資本市場上投資風(fēng)險(xiǎn)低、現(xiàn)金收入穩(wěn)定的新投融資方式，從儲(chǔ)蓄到投資。抵押與貸款證券化項(xiàng)目是指一個(gè)涉及抵押銀行、專項(xiàng)信托機(jī)構(gòu)、信用擔(dān)保評(píng)級(jí)咨詢機(jī)構(gòu)、證券公司、資產(chǎn)管理公司銀行、機(jī)構(gòu)投資者協(xié)會(huì)和所有個(gè)人投資者協(xié)會(huì)的金融系統(tǒng)工程，需要眾多參與者的協(xié)調(diào)配合，同時(shí)需要一個(gè)政策環(huán)境和法律體系。因此，抵押貸款證券化的實(shí)施將有助于促進(jìn)我國資本市場的發(fā)展。二級(jí)市場（私人抵押市場）系統(tǒng)的高效運(yùn)行，不僅有效為一級(jí)房地產(chǎn)市場系統(tǒng)（開發(fā)貸款市場）交易提供穩(wěn)定了相對(duì)穩(wěn)定充裕的市場資金來源，同時(shí)它也更加顯著的提高住房了房地產(chǎn)抵押資產(chǎn)的市場安全性水平和投資流動(dòng)性，從而大幅分散市場了整體風(fēng)險(xiǎn)，有效地實(shí)現(xiàn)市場化了交易風(fēng)險(xiǎn)分散管理。同時(shí)，該方式提供了在全球股市投資中一種備受人們推崇的中長期的投資工具。

2.提升自身管理能力，提高資金利用率。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立準(zhǔn)確、高效的成本管理制度，有嚴(yán)格的成本預(yù)算和結(jié)算審批制度，所有費(fèi)用必須遵循經(jīng)濟(jì)效益的原則，避免浪費(fèi)和浪費(fèi)。做好內(nèi)控管理、現(xiàn)金流量預(yù)測、資金計(jì)劃管理有助于提高資金的利用率，將資金管理精細(xì)化，從而實(shí)現(xiàn)節(jié)約資金成本的作用。同時(shí)要加快資金回流，以往購房資金返還需要客戶信息、銀行預(yù)審、公證人公證、房產(chǎn)銷售中心買賣合同登記、審批等多個(gè)環(huán)節(jié)。企業(yè)可參考當(dāng)前市場情況，適當(dāng)給予30%以上首付或一次性付款等優(yōu)惠折扣，并采取多種激勵(lì)措施，促進(jìn)和加快和提高資金回籠以及企業(yè)的資本流動(dòng)率。此外，企業(yè)需要遏制過度開發(fā)并嚴(yán)格控制開支。

3.獲取政府支持。

土地及項(xiàng)目獲取方面的支持。政府的支持對(duì)企業(yè)來說是很重要的，如果一個(gè)企業(yè)得到了政府的支持，那么它在購買土地的過程中首先會(huì)比其他企業(yè)有明顯的優(yōu)勢，贏得政府的青睞。首先，現(xiàn)在各地方政府都十分關(guān)注民生問題，一個(gè)好的項(xiàng)目和公司的實(shí)力在民生方面是非常重要的。房地產(chǎn)公司可以以多元化方式與政府達(dá)成合作，從而在土地和項(xiàng)目獲取方面得到政府的支持，可以采用代建等模式開發(fā)建設(shè)保障性住房，或采取與部隊(duì)、學(xué)校合作等手段進(jìn)行差異化競爭，同時(shí)也要參與到慈善事業(yè)在日常生活中，從而達(dá)到引起政府的注意、引起社會(huì)的關(guān)注的目的。其次，為了緩解資金緊張的問題，企業(yè)可以向政府提出土地出讓金分期分批支付的方式，以時(shí)間換空間，降低資金風(fēng)險(xiǎn)。

4.抓住房地產(chǎn)市場回暖機(jī)遇。

2022年初，房地產(chǎn)行業(yè)有回暖的跡象。雖然疫情的影響在短時(shí)間內(nèi)暫時(shí)無法完全消除，但國家政策所傳遞的信號(hào)表明，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)還是應(yīng)穩(wěn)中有進(jìn)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)融資對(duì)政策的依賴性較強(qiáng)，大型房企應(yīng)抓住市場回暖機(jī)遇，多渠道開展融資模式的探索，利用好金融政策的寬松期進(jìn)行融資。

5.理性融資，合理確定融資規(guī)模，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

企業(yè)的成長需要一個(gè)過程，一味追求不斷擴(kuò)張是非常冒險(xiǎn)的。國家“房住不炒”的理念是未來房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的主基調(diào)，房企也應(yīng)理性融資，合理確定融資規(guī)模，分析企業(yè)短期和中長期的償債能力，在物業(yè)服務(wù)、社區(qū)化管理、業(yè)主服務(wù)等方面謀求多元化發(fā)展。同時(shí)，融資的貸款利率是有限制的，金融機(jī)構(gòu)也會(huì)評(píng)估企業(yè)資金流的健康發(fā)展趨勢從而對(duì)融資規(guī)模和利率進(jìn)行審批，在正常情況下，兩次融資之間應(yīng)至少相隔3年。在沒有重大承銷的情況下，再融資金額不得超過首次公開發(fā)行的規(guī)模。合理與理性的控制房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的一個(gè)重要措施。

結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的融資是根據(jù)資金需求、企業(yè)情況、融資難度、融資成本確定的，合理的融資方式和融資規(guī)模是根據(jù)企業(yè)的能力確定的，同時(shí)有助于優(yōu)化結(jié)構(gòu)。通過選擇合適的融資方式，房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得充足的資金支持，提高償付能力和發(fā)展?jié)摿?，提高?guī)模和盈利能力，最大限度地發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，提高市場競爭力，從而加快公司發(fā)展。面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的拐點(diǎn)和房企面臨的大規(guī)模重組，除了降低資金和運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)外，房企也需要發(fā)展。降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不僅僅是一種方法，它需要針對(duì)項(xiàng)目本身的不同風(fēng)險(xiǎn)水平進(jìn)行“調(diào)整”。房地產(chǎn)公司更需要建立一套適合公司實(shí)際情況的完善的融資體系。發(fā)行債券是先決條件，但也應(yīng)采取其他方式與融資并行，分散風(fēng)險(xiǎn)，從而不僅加快自身發(fā)展，更促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，保持公司的市場競爭力，為公司的發(fā)展注入活力。