《民法典》用益物權(quán)體系的創(chuàng)新與完善

劉海峰

(天津仁愛學(xué)院,天津 301636)

《中華人民共和國(guó)民法典》(以下簡(jiǎn)稱《民法典》)的出臺(tái)，具有重要的里程碑意義，結(jié)束了我國(guó)民事法律制度單行法的時(shí)代，開啟了我國(guó)的法典時(shí)代?！睹穹ǖ洹繁至宋覈?guó)固有文化，吸收了普通民法規(guī)則，回應(yīng)了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的法律需求，加強(qiáng)了私權(quán)保障，一定程度上擴(kuò)大了私法自治，完善了交易規(guī)則，同時(shí)，彰顯了時(shí)代特色，回應(yīng)了信息保護(hù)和生態(tài)保護(hù)的要求。[1]《民法典》物權(quán)編對(duì)《物權(quán)法》、《民法通則》和《擔(dān)保法》進(jìn)行了諸多方面的增刪和改進(jìn)，很大程度上完善了物權(quán)制度，同時(shí)，也保留了原有法律的一些空白和不足，給未來留下了巨大的發(fā)展空間。

從《物權(quán)法》我國(guó)確立了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)以及地役權(quán)為基本內(nèi)容的用益物權(quán)體系，可以說我國(guó)用益物權(quán)的體系逐步完善，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展起到了重要促進(jìn)所用。經(jīng)過十幾年的飛速發(fā)展，現(xiàn)有用益物權(quán)體系在很大程度上已經(jīng)不能適應(yīng)社會(huì)實(shí)踐的發(fā)展，到如今第一部法典《民法典》的頒布，正是適應(yīng)了時(shí)代和形勢(shì)的變化，居住權(quán)的加入，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地等規(guī)定，正體現(xiàn)了我國(guó)《民法典》用益物權(quán)體系巨大的發(fā)展和創(chuàng)新。但是，當(dāng)前用益物權(quán)體系在多方面也顯現(xiàn)出了一定的局限性和不足，筆者就《民法典》用益物權(quán)體系方面的重大變化進(jìn)行重點(diǎn)討論。

一、《民法典》動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)體系的保留與構(gòu)建

(一)動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)體系的保留

關(guān)于動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)早在2007年的《物權(quán)法》就已經(jīng)確立，但直到《民法典》動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)并未真正的解決。究其原因，動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)是一個(gè)復(fù)雜的問題。要解決動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)的問題，我們必須搞清楚什么是用益物權(quán)，搞清楚我國(guó)《民法典》用益物權(quán)的內(nèi)涵和外延。相比于德國(guó)《民法典》，我國(guó)的用益物權(quán)范圍大大的縮小，不僅如此，還出現(xiàn)了內(nèi)涵和外延嚴(yán)重不一致的問題，如《物權(quán)法》總則以及《民法典》總則編中都規(guī)定，用益物權(quán)可在動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立，但用益物權(quán)分類中卻未規(guī)定動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)。我國(guó)關(guān)于用益物權(quán)的內(nèi)涵和外延與其他歐陸國(guó)家存在較大差異，我國(guó)的用益物權(quán)主要限于不動(dòng)產(chǎn)，包括建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)(土地經(jīng)營(yíng)權(quán)目前有爭(zhēng)議)、地役權(quán)和居住權(quán)。其他歐陸國(guó)家用益物權(quán)則不限于不動(dòng)產(chǎn)，還包括動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利和集合物等。分析原因可知，我國(guó)沒有像大陸法系國(guó)家一樣區(qū)分用益權(quán)、使用權(quán)和居住權(quán)，而是統(tǒng)一為用益物權(quán)。

動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)設(shè)定的問題，關(guān)系到《民法典》用益物權(quán)的內(nèi)涵和外延一致性問題，必須審慎對(duì)待。按傳統(tǒng)民法理論，我國(guó)所設(shè)定的地役權(quán)、居住權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)都屬于役權(quán)，役權(quán)又包括人役權(quán)和地役權(quán)。按照傳統(tǒng)役權(quán)自身規(guī)則：役權(quán)不適用于任何自己的物，役權(quán)不得表現(xiàn)為要求作為，不能對(duì)役權(quán)行使役權(quán)。[2]基于此，世界各國(guó)對(duì)于役權(quán)都進(jìn)行了各自主觀和客觀上的繼受，誠(chéng)然，我國(guó)《民法典》中用益物權(quán)體系更是根據(jù)本國(guó)國(guó)情進(jìn)行了主觀選擇，雖然現(xiàn)有用益物權(quán)主要局限在不動(dòng)產(chǎn)，但是我國(guó)《民法典》物權(quán)編對(duì)物權(quán)的產(chǎn)生進(jìn)行規(guī)定時(shí)，規(guī)定物權(quán)可以直接根據(jù)合同產(chǎn)生，登記僅作為對(duì)抗要件，因此，在動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)其實(shí)是不存在任何理論障礙的，因而也并不違背物權(quán)法定原則。[3]《民法典》第三百二十三條給動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)未來的發(fā)展留下空間。

我國(guó)《民法典》用益物權(quán)體系，相比其他大陸法系國(guó)家用益物權(quán)體系，采取了一個(gè)比較開放的態(tài)度，如《民法典》第三百二十四條和第三百二十五條規(guī)定，組織和個(gè)人可以在國(guó)家或集體所有土地和自然資源上設(shè)立用益物權(quán)，但設(shè)立條件和程序《民法典》規(guī)定并不全面，以及此等設(shè)立的用益物權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓和繼承都未明確。

(二)動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)體系的構(gòu)建

我國(guó)用益物權(quán)體系關(guān)于用益物權(quán)客體基本限于不動(dòng)產(chǎn)，但是縱觀世界各國(guó)用益物權(quán)立法及發(fā)展歷史可以得知，用益物權(quán)客體從來沒有被限定在不動(dòng)產(chǎn)上，2007年，《物權(quán)法》的出臺(tái)，也體現(xiàn)了對(duì)這一點(diǎn)的認(rèn)可?！段餀?quán)法》第一百一十七條規(guī)定，用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益的權(quán)利，體現(xiàn)了廣大學(xué)者對(duì)設(shè)置動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)必要性的認(rèn)可，同時(shí)也顯示了《物權(quán)法》堅(jiān)持的物權(quán)法定原則緩和。隨著社會(huì)發(fā)展，所有權(quán)與使用權(quán)分離的情形越來越普遍，特別是當(dāng)前高額動(dòng)產(chǎn)的普遍化，如船舶、汽車、飛行器、大型設(shè)備、藝術(shù)珍品、航天材料等等，以及集合物日趨增多，而目前我國(guó)對(duì)于此類權(quán)利的保障主要通過債法、融資租賃等制度進(jìn)行調(diào)整，其對(duì)權(quán)利人權(quán)利的保護(hù)弊端日益顯露，動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)制度剛好可以彌補(bǔ)這些缺陷。這些應(yīng)該也是《民法典》之所以繼續(xù)保留《物權(quán)法》動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)并繼承物權(quán)法定原則緩和原則的理由，《民法典》明確規(guī)定動(dòng)產(chǎn)上可以設(shè)定用益物權(quán)，動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)的設(shè)定符合物權(quán)法定原則。

對(duì)于動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)的設(shè)定也必須符合物權(quán)法定原則，按照傳統(tǒng)民法理論需按法律規(guī)定的方式設(shè)定，但我國(guó)《民法典》并沒有明確規(guī)定動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)設(shè)定的方式，僅規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)設(shè)定的方式，筆者認(rèn)為，動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)的設(shè)定可以參照不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)設(shè)定的合意+登記公示的方式，采用合意+交付公示方式設(shè)定。但動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)采取何種公示方法，尚需根據(jù)我國(guó)傳統(tǒng)民法理論及《民法典》相關(guān)規(guī)定進(jìn)行討論。《民法典》第二百二十四條規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定除外，按一般理論動(dòng)產(chǎn)的公示方法是占有(轉(zhuǎn)移占有)，但《民法典》對(duì)占有的公示效力進(jìn)行了一定程度的否定，如《民法典》第四百零三條，強(qiáng)調(diào)了登記對(duì)抗。因此，占有在動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)上的公示效力就弱化了很多。除此之外，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以交付為公示方法外，登記也是動(dòng)產(chǎn)公示方法之一，如船舶、汽車、飛行器等。據(jù)此，我們可以折中占有和動(dòng)產(chǎn)的登記制度，以滿足動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)公示的效力。此外，在占有和登記公示之外，可以輔以如刻印、粘貼標(biāo)記等方式對(duì)動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)進(jìn)行公示，以滿足動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)的公示要求，同時(shí)用以解決動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)與其他權(quán)利(如動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán))的沖突問題。

此外，設(shè)立動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)必須結(jié)合我國(guó)當(dāng)前國(guó)情和立法現(xiàn)狀，對(duì)動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)適用范圍進(jìn)行一定限制，首先可以在我國(guó)已經(jīng)實(shí)行登記管理制度的船舶、汽車、飛行器上適用，同時(shí)，對(duì)于大型設(shè)備、藝術(shù)珍品等高額單體動(dòng)產(chǎn)允許設(shè)立動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)，除此之外，對(duì)于典型的商業(yè)集合物，如生產(chǎn)設(shè)備以及商演道具等，應(yīng)承認(rèn)其動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)。

二、《民法典》土地經(jīng)營(yíng)權(quán)制度的創(chuàng)新與完善

(一)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)制度的創(chuàng)新

我國(guó)《民法典》提出了三權(quán)分置，基本繼承了2018年修訂的《農(nóng)村土地承包法》，在傳統(tǒng)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)上分離出了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，《農(nóng)村土地承包法》第九條規(guī)定，承包方承包土地后，享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，可以自己經(jīng)營(yíng)，也可以保留土地承包權(quán)，流轉(zhuǎn)其承包地的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，由他人經(jīng)營(yíng)?！睹穹ǖ洹窞榱吮P活農(nóng)地價(jià)值，保護(hù)農(nóng)民利益，將土地權(quán)利三權(quán)分置，增加了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)相關(guān)規(guī)定。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)在合同約定的期限內(nèi)占有農(nóng)村土地，自主開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)并取得收益，并且土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。承包地的三權(quán)分置，特別是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)置，可以說，是我國(guó)長(zhǎng)期以來，為保障農(nóng)民的社會(huì)保障功能，以及流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地是實(shí)現(xiàn)其交換價(jià)值，維護(hù)農(nóng)民利益一直努力探索的結(jié)果，也是一項(xiàng)重要成果，《民法典》第三百三十九條至第三百四十一條詳細(xì)地規(guī)定了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的內(nèi)容以及土地經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)等形式問題，同時(shí)也規(guī)定了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)自流轉(zhuǎn)合同生效時(shí)設(shè)立，并且當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記，未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人，但是《民法典》模糊處理了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)，給《民法典》實(shí)踐留下了適用空間。

《物權(quán)法》早已明確土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是用益物權(quán)，其流轉(zhuǎn)受到法律限制，而土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作為一項(xiàng)土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利，如允許自由流通入市，將為實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的高效利用創(chuàng)造條件。2018年修改的《農(nóng)村土地承包法》詳細(xì)規(guī)定土地經(jīng)營(yíng)權(quán)可以進(jìn)行流轉(zhuǎn)，但對(duì)于其性質(zhì)并未明確，到《民法典》物權(quán)編第三百三十九條，規(guī)定土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以自主決定依法流轉(zhuǎn)。雖仍未明確土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)，但《民法典》將《農(nóng)村土地承包法》中的承包人，改為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人，以及刪除了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中的備案要求等等，體現(xiàn)了從債權(quán)向物權(quán)保護(hù)的傾向性?！睹穹ǖ洹返谌偎氖粭l規(guī)定“流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，自流轉(zhuǎn)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?！备鶕?jù)此規(guī)定，流轉(zhuǎn)期限5年以上的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)屬于用益物權(quán)，流轉(zhuǎn)期限不滿5年的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)則未進(jìn)行規(guī)定，應(yīng)該不具有物權(quán)的效力，同樣的問題，《民法典》對(duì)于四荒土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)也并未明確。從修改后的《農(nóng)村土地承包法》到最終的《民法典》土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)一直處于含糊狀態(tài)，這將對(duì)分配集體、農(nóng)戶以及經(jīng)營(yíng)權(quán)人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系產(chǎn)生一定的不利影響。

(二)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)制度的破解與完善

首先，對(duì)于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)性質(zhì)的爭(zhēng)議主要有兩個(gè)方面：一是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是物權(quán)還是債權(quán)，二是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的關(guān)系及性質(zhì)定位問題。如果定性為物權(quán)，權(quán)利人的權(quán)利預(yù)期更清晰，在權(quán)利處分時(shí)則通常不需要承包經(jīng)營(yíng)權(quán)利人同意，在被征收時(shí)，也是作為物權(quán)獨(dú)立的征收補(bǔ)償，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以獲得更有利的保障，也可能會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)權(quán)人所獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過土地所有權(quán)人和承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人，對(duì)農(nóng)戶來說不公平，利益受損；如果定性為債權(quán)，權(quán)利人處分權(quán)利的禁止則比物權(quán)的禁止更有效，且《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，經(jīng)承包方書面同意，并向本集體經(jīng)濟(jì)組織備案，受讓方可以再流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，此規(guī)定傾向于將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)定性為債權(quán)。但很顯然債權(quán)化對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)立的初衷，以及對(duì)于權(quán)力的期限、保護(hù)以及對(duì)抗第三人的效力，很顯然不利于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的入市、流轉(zhuǎn)和融資。《民法典》的三權(quán)分置，一定程度上體現(xiàn)了對(duì)《農(nóng)村土地承包法》的修正，承認(rèn)在原有用益物權(quán)受限制和禁錮較多的情況下，疊加了另外一項(xiàng)用益權(quán)利，[4]目的是為了解除禁錮，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)權(quán)的處分自由。經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定，顯然已經(jīng)擺脫了承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的身份，高圣平教授認(rèn)為，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是承包方處分權(quán)利的行為，一經(jīng)處分，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)即全盤轉(zhuǎn)讓，并不存在保存農(nóng)戶承包權(quán)而獨(dú)立轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)的可能，[5]很顯然，農(nóng)村土地承擔(dān)著很重要的社會(huì)保障功能，此種觀點(diǎn)沒有處理好承包權(quán)人與經(jīng)營(yíng)權(quán)人之間的利益關(guān)系。

其次，對(duì)于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)性質(zhì)的分析，是解決土地經(jīng)營(yíng)權(quán)理論基礎(chǔ)和理論障礙的關(guān)鍵問題。最具代表性的有三種學(xué)說:一是主張土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是新型物權(quán)，將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)分解為土地承包權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，很顯然此學(xué)說存在一定不足，即如何界定土地承包權(quán)，且我國(guó)現(xiàn)有立法對(duì)土地承包權(quán)并沒有清晰界定，其并不是一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)。二是主張土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是在現(xiàn)有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)基礎(chǔ)上，為他人設(shè)定的一項(xiàng)次級(jí)用益物權(quán)，設(shè)定土地經(jīng)營(yíng)權(quán)后的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)其性質(zhì)并不發(fā)生變化，只是其直接經(jīng)營(yíng)土地的權(quán)利受到了約束和限制，此種觀點(diǎn)認(rèn)為因循傳統(tǒng)民法理論路徑，將設(shè)定用益物權(quán)的所有權(quán)主體類推到用益物權(quán)，太過牽強(qiáng)且存在重大瑕疵。[6]三是認(rèn)為土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是基于集體土地所有權(quán)而設(shè)定的用益物權(quán)，更為符合傳統(tǒng)民法理論，而且也符合我國(guó)當(dāng)前推動(dòng)土地利用逐步市場(chǎng)化的現(xiàn)實(shí)需求。但此種觀點(diǎn)無法解決的一個(gè)重要問題就是如何處理土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的關(guān)系，以及管理人之間的利益。筆者支持第二種學(xué)說，這在法律實(shí)踐中已得到認(rèn)可，也符合我國(guó)的土地國(guó)有前提，特別是我國(guó)長(zhǎng)期以來土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人享有土地權(quán)利的歷史現(xiàn)實(shí)，也不會(huì)損害到土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)主體特別是農(nóng)民的土地權(quán)益，而且可以合理的解決兩個(gè)權(quán)利人之間的相關(guān)利益分配問題。[7]

再次，對(duì)于關(guān)于登記與未登記的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)性質(zhì)不明確問題，可以根據(jù)現(xiàn)有物權(quán)對(duì)抗效力條款，即《民法典》第四百零三條規(guī)定進(jìn)行適用，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)自合同生效時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人。筆者認(rèn)為，對(duì)于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)，不能簡(jiǎn)單的以5年為界限進(jìn)行區(qū)分，這將導(dǎo)致相同權(quán)利不同性質(zhì)的矛盾沖突。

此外，對(duì)于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)繼承問題，《民法典》適用中也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行明確，作為財(cái)產(chǎn)性權(quán)利，無論其為債權(quán)抑或物權(quán)，都應(yīng)當(dāng)是可以繼承的，而且《民法典》繼承《物權(quán)法》規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以繼承，則作為其主要內(nèi)容的經(jīng)營(yíng)權(quán)理所應(yīng)當(dāng)是可以繼承的，建議在《民法典》適用中予以明確。

三、《民法典》居住權(quán)制度的創(chuàng)設(shè)與構(gòu)建

(一)居住權(quán)制度的發(fā)展與創(chuàng)新

居住權(quán)作為典型的人役權(quán)，主要是對(duì)住宅居住方面進(jìn)行設(shè)定，通常是無償設(shè)立、不可轉(zhuǎn)讓和繼承，甚至不可出租。《民法典》居住權(quán)的加入，結(jié)束了我國(guó)用益物權(quán)體系只有地役權(quán)沒有人役權(quán)的歷史，也結(jié)束了只有土地用益物權(quán)而沒有建筑物用益物權(quán)的歷史，極大地豐富了我國(guó)用益物權(quán)體系，形成了中國(guó)特色居住權(quán)制度。此外，我國(guó)居住權(quán)的設(shè)置，致力于實(shí)現(xiàn)居者有其屋，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。比如，解決公租房和老年人以房養(yǎng)老問題，解決非繼承人的居住問題，解決離婚后無住房一方、長(zhǎng)期非婚同居者以及政府和事業(yè)單位工作人員在公有住房上的居住等問題。但從《民法典》第十四章的規(guī)定來看，僅僅6條的規(guī)定，對(duì)于復(fù)雜的居住權(quán)制度來說還是比較單薄。

首先，我國(guó)當(dāng)前的居住權(quán)采用了以居住為內(nèi)容的居住權(quán)，對(duì)于投資性居住權(quán)仍采用比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。從居住權(quán)的理論起源來看，羅馬法上的居住權(quán)是包括居住和出租(收益)兩項(xiàng)內(nèi)容的，但當(dāng)前我國(guó)《民法典》規(guī)定居住權(quán)以占有和居住為內(nèi)容，很顯然未明確居住權(quán)的收益內(nèi)容，僅規(guī)定了屬于人役權(quán)的社會(huì)性居住權(quán)，而沒有規(guī)定投資性居住權(quán)。涉及收益部分只是在《民法典》第三百六十九條規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

其次，《民法典》對(duì)于居住權(quán)的設(shè)定，我國(guó)目前僅規(guī)定了意定方式和遺囑方式，對(duì)于法定居住權(quán)則并未規(guī)定，而且對(duì)于居住權(quán)的主體，《民法典》并沒有明確，是居住權(quán)人本人，是否包括居住權(quán)人家屬以及共同生活成員，都未明確，仍需進(jìn)一步解釋?！睹穹ǖ洹返谌倭藯l規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。采用的是登記生效主義，但是對(duì)于采取遺囑方式設(shè)立，則未進(jìn)行明確規(guī)定，僅第三百七十一條規(guī)定以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。關(guān)于遺囑居住權(quán)權(quán)利屬性可以參照適用，但是遺囑方式設(shè)立居住權(quán)是否需要登記，未予明確。

此外，關(guān)于居住權(quán)的繼承權(quán)還沒有相應(yīng)細(xì)化的規(guī)定,首先是居住權(quán)的繼承問題，《民法典》已經(jīng)明確居住權(quán)不可繼承,但是《民法典》對(duì)于當(dāng)事人進(jìn)行特別約定有償取得的居住權(quán)是否可以繼承問題未涉及，同時(shí)《民法典》對(duì)投資性居住權(quán)雖未明確認(rèn)可，但允許當(dāng)事人進(jìn)行特別約定，那對(duì)于此種投資性居住權(quán)是否可以繼承也是一個(gè)值得討論的問題。而且，關(guān)于居住權(quán)的主體與繼承法之間并未進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，對(duì)于居住權(quán)消滅也缺少具體規(guī)定。

(二)居住權(quán)制度的構(gòu)建與完善

首先，我國(guó)《民法典》增加居住權(quán)相關(guān)規(guī)定適應(yīng)了我國(guó)當(dāng)前社會(huì)需要。但是，《民法典》居住權(quán)設(shè)定條件過窄，不利于居住權(quán)的制度發(fā)揮最大效用?！睹穹ǖ洹返谌倭藯l不排除投資性居住權(quán)，投資性居住權(quán)可以解決社會(huì)生活中很多棘手的問題，如實(shí)踐中以建設(shè)用地使用權(quán)出資合作建房問題，實(shí)踐中自然人、法人、非法人組織的住房租賃權(quán)問題，以及高房?jī)r(jià)背景下租房人的住房問題等等，都可以通過投資性居住權(quán)予以妥善解決。因此，建議在現(xiàn)有框架下，進(jìn)一步擴(kuò)大解釋居住權(quán)制度，特別是對(duì)于投資性居住權(quán)應(yīng)進(jìn)一步明確，制定具體細(xì)則完善居住權(quán)制度體系。

其次，關(guān)于居住權(quán)的登記問題，《民法典》采用在合同方式的基礎(chǔ)上登記生效，不登記則僅發(fā)生債權(quán)上的效力。對(duì)于遺囑方式設(shè)立居住權(quán)，可參照居住權(quán)相關(guān)規(guī)定，但是對(duì)于遺囑居住權(quán)的設(shè)立，不應(yīng)當(dāng)采用登記生效要件，建議采用登記對(duì)抗主義，自遺囑生效時(shí)居住權(quán)設(shè)立，不以辦理登記為生效要件，畢竟繼承的發(fā)生屬于非法律行為，沿用我國(guó)相關(guān)法律宜采用登記對(duì)抗主義。

再次，對(duì)于法定居住權(quán)，我國(guó)《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問題的若干具體意見》第十四條規(guī)定：婚姻存續(xù)期間居住的房屋屬于一方所有，另一方以離婚后無房居住為由，要求暫住的，經(jīng)查實(shí)可據(jù)情予以支持，但一般不超過兩年?！蹲罡呷嗣穹ㄔ?關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋>》中對(duì)共同生活家庭成員的居住權(quán)問題也進(jìn)行了支持，這些規(guī)定都屬于法定居住權(quán)，不應(yīng)當(dāng)通過合同方式設(shè)定，《民法典》在未來的發(fā)展中，應(yīng)當(dāng)增加法定居住權(quán)相關(guān)規(guī)定。

最后，關(guān)于居住權(quán)與繼承編的銜接問題，除增加法定居住權(quán)之外，《民法典》在司法適用中還需進(jìn)一步明確意定居住權(quán)主體范圍，同時(shí)進(jìn)一步明確法定居住權(quán)主體，特別是與被繼承人有特定身份關(guān)系人享有居住權(quán)的問題，如被繼承人的父母對(duì)被繼承人盡了撫養(yǎng)教育義務(wù)的人，盡了贍養(yǎng)義務(wù)的被繼承人的兒媳、女婿或及子女等，應(yīng)明確其對(duì)被繼承房屋享有法定居住權(quán)。[8]此外，進(jìn)一步明確居住權(quán)消滅情形，應(yīng)當(dāng)增加法定居住權(quán)的消滅情形，如離婚配偶再婚，共同生活人購(gòu)房等。

四、《民法典》建設(shè)用地使用權(quán)制度的發(fā)展與完善

(一)建設(shè)用地使用權(quán)制度的發(fā)展

從《物權(quán)法》到《民法典》，我國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)制度也進(jìn)行了實(shí)質(zhì)的改革和創(chuàng)新。首先，確立了集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的相關(guān)規(guī)則。其次，對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地準(zhǔn)入制度，打破了長(zhǎng)久以來集體土地必須先征收為國(guó)有再進(jìn)行出讓入市的模式。《民法典》第三百六十一條規(guī)定集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理的法律規(guī)定辦理，結(jié)合《土地管理法》第六十三條規(guī)定，經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用。允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以直接進(jìn)入市場(chǎng)的創(chuàng)新模式，徹底改變了我國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)只能國(guó)家出讓或者國(guó)家征收集體所有土地進(jìn)行出讓的二維模式，真正的將集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)平等原則落到實(shí)處，豐富了我國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)的供應(yīng)模式，同時(shí)保證了集體土地所有權(quán)人利益的實(shí)現(xiàn)。

《民法典》在集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市創(chuàng)新的同時(shí)，在建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題上則顯得十分謹(jǐn)慎。2007年的《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期，但《物權(quán)法》一直未明確，續(xù)期、繳費(fèi)、標(biāo)準(zhǔn)等具體問題。《民法典》似乎也進(jìn)行了回避，其第三百五十九條規(guī)定續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。至此，《民法典》同樣留下兩大疑惑：一是商業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)到期后如何處理，二是住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后，如何續(xù)期、繳費(fèi)的問題?！睹穹ǖ洹返谌傥迨艞l規(guī)定除最大程度上顯示了國(guó)家對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久保護(hù)的意愿，更多的是體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)待住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期繳費(fèi)問題的審慎態(tài)度，這是一個(gè)需要行政、管理、財(cái)政以及稅收、法律等各個(gè)部門綜合研究并解決的問題。[9]

(二)建設(shè)用地使用權(quán)制度的審慎與完善

要解決建設(shè)用地使用權(quán)到期后處理和繳費(fèi)的問題，根本上涉及到土地所有權(quán)以及土地上利益分配的問題。目前主要是國(guó)家征收集體及農(nóng)戶土地，并給予安置補(bǔ)償，然后收取出讓金，出讓給建設(shè)者。在此過程中土地利益主要由國(guó)家通過收取征收和出讓的差價(jià)取得。建設(shè)用地到期續(xù)期和繳費(fèi)模式的改變，將改變當(dāng)前土地紅利分配的模式，若將國(guó)家享有的利益轉(zhuǎn)由建設(shè)用地使用權(quán)人享有，則必然導(dǎo)致土地紅利落入少數(shù)人腰包，造成利益不平等甚至地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的問題。所以，筆者建議，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持當(dāng)前的土地利益分配方式，但是，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)讓出部分土地利益給農(nóng)民，如《民法典》中規(guī)定，允許集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，以保證其權(quán)利人的利益。此外，還要同時(shí)兼顧城鎮(zhèn)居民利益，建議未來對(duì)續(xù)期、繳費(fèi)不能簡(jiǎn)單按照土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)繳納，要考慮住房的性質(zhì)、目的以及權(quán)利人住房的數(shù)量等等，以免給權(quán)利人造成較重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。