黃奇帆：未來十年房地產(chǎn)的六大變化

編者按：黃奇帆，現(xiàn)為清華大學(xué)兼職教授、清華產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型顧問委員會主席。曾任重慶市市長，中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長。2020年12月18日，《2020中國品牌人物500強(qiáng)》發(fā)布，黃奇帆位列第56名。本文摘自黃奇帆在世界華人不動產(chǎn)學(xué)會暨房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展國際研討會上的發(fā)言。在發(fā)言中，黃奇帆就中國未來十年房地產(chǎn)的變化作出六大判斷，觀點(diǎn)鮮明，邏輯有力，很有戰(zhàn)略縱深感。

01

房地產(chǎn)規(guī)模未來十年

逐步從17億下降到10億平方米

我們回顧一下中國房地產(chǎn)這二十年的總量是怎么增長的。

在1998年和1999年的時候，中國房地產(chǎn)一年新建房的交易銷售量剛剛達(dá)到1億平方米。隨后從1998年到2008年這十年里漲了6倍。2007年的銷售量本來已經(jīng)到了大約7億平方米。2008年全球金融危機(jī)發(fā)生，中國房產(chǎn)交易量也下降到6億平方米。2012年前后，房地產(chǎn)交易量翻了一番，從6億增長到12億平方米。2012年到2018年，又增加了5億平方米達(dá)17億平方米。

那么，今后的十幾年會怎么走？是保持17億平方米十多年，還是每五年、十年繼續(xù)翻番？

我的判斷是今后十幾年，中國每年的新房交易量不僅不會總量增長翻番，相反還會每年小比例地有所萎縮。十幾年以后，每年新房銷售交易量可能下降到10億平方米以內(nèi)，大體上減少40%的總量。

過去二十年中國房地產(chǎn)交易總量之所以能翻四番，有四個原因：

一是城市化。過去二十年里，中國城市常住人口城市化率上升了近26個百分點(diǎn)，城市化過程中城市人口擴(kuò)張，不僅是農(nóng)民工進(jìn)城市，還包括小城市的人向中城市、大城市、超大城市遷徙。城市規(guī)模的擴(kuò)大帶動了房地產(chǎn)業(yè)的增長。

二是舊城拆遷改造。在城市擴(kuò)大的同時，為了交通道路建設(shè)、商務(wù)集聚區(qū)建設(shè)而拆除一些工廠區(qū)、住宅區(qū)，以及各種因規(guī)劃功能布局調(diào)整而進(jìn)行的城市改造，也能產(chǎn)生較大的新房建設(shè)銷售交易量。

三是住房質(zhì)量。80年代后，農(nóng)村是磚瓦房，城市開始建造鋼筋混凝土住房。磚瓦房一般十五年到二十年要重建。最初造的鋼筋混凝土住房，由于水泥質(zhì)量差、鋼筋質(zhì)量差、建筑結(jié)構(gòu)差，到了三十年基本上也要拆了重建。

四是人均住房面積增加。1990年中國人均住房面積只有6平方米;到2000年，城市人均住房面積也僅十幾平方米，現(xiàn)在城市人均住房面積已達(dá)到50平方米。以前人均住房面積偏小，也會產(chǎn)生改善性的購房需求。

以上四方面因素，在今后十幾年會逐漸淡出。

一是城市化率增長放慢，已接近拐點(diǎn)。在未來十幾年將從現(xiàn)在的60%大致增長到70%，總之，城市化率的上升面臨天花板，城市人口增速放緩，還要每年增長幾個百分點(diǎn)是不可能的，城市化的人口紅利會逐步淡出。

二是舊城改造總量減少。經(jīng)過二十年的城市改造，舊城改造大拆大建的狀況會逐步淡出，總量會大規(guī)模減少。

三是住房質(zhì)量提高。2012年，住建部下發(fā)了一個關(guān)于住宅和寫字樓等各種商品性房屋的建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，把原來中國住宅商品房三十年左右的安全標(biāo)準(zhǔn)提升到了至少七十年，甚至一百年。也就是說，老城市的折舊改造量會大量減少。

四是人均住房面積基本平衡不會再大幅增加。當(dāng)前，我國人均住房面積已經(jīng)達(dá)到50平方米，困難家庭住房結(jié)構(gòu)性改善的要求逐漸降到較低水平。盡管還會有，但只是局部結(jié)構(gòu)性的，不是總體性的人均住房不夠。

從以上四個趨勢看，今后十幾年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢不會大幅增長翻番，而是逐漸萎縮，十幾年后每年的竣工銷售量下降到10億平方米以下。

02

未來十年房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域在哪？

中心城市+都市圈+城市群

從現(xiàn)在開始，往后的十幾年，房地產(chǎn)不會出現(xiàn)像過去十幾年那樣?xùn)|西南北中全面發(fā)熱的狀態(tài)，但是房地產(chǎn)還會有熱點(diǎn)。這個建設(shè)量、生產(chǎn)量主要體現(xiàn)在三個地方。

第一個是中心城市。所謂中心城市，指除了省會城市之外一些別的區(qū)域性的中心城市。比如，山東省除濟(jì)南外，也有區(qū)域中心城市青島;廣東省除了廣州之外還有同等級中心城市深圳。

第二個就是大都市圈。超級大城市輻射會形成城市圈，城市圈里的那些中小城市會成為房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)。

第三個是城市群。城市群里的大中型城市往往也會是今后十幾年房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。

大家可以關(guān)注現(xiàn)在近10個人口跨入1000萬的超級大城市，他們都有十幾年以后人口增長500萬以上的可能。只要人口增長了，城市住宅房地產(chǎn)就會跟上去。

如果已經(jīng)是2000萬人口以上的超級大城市，這個超級大城市自身的核心圈已經(jīng)碰天花板了，它的發(fā)展將集中表現(xiàn)在大都市圈，大都市圈的輻射范圍一般會有1.5萬～2萬平方公里。

03

未來十年房價判斷：房價平均

增長率將低于等于GDP的增長率（5%）

今后十幾年，房價趨于穩(wěn)定，既不會大漲，也不會大跌，房價的平均增長率將低于等于GDP的增長率。

全國城市新開發(fā)房屋的平均交易價格1998年是每平方米2000元，2018年全國平均上漲到了8800元，大抵上翻了兩番。如果當(dāng)?shù)乇犬?dāng)?shù)?，那么不管是東部，還是西部，都翻了三番以上。比如，成都2000年主城房價均價1000多元，2017年到了10000元以上，翻了三番多。

過去十幾年，中國的房價跟房地產(chǎn)的開發(fā)量、生產(chǎn)量是相同的趨勢，都是五年翻一番、十年翻兩番、十七八年翻三番的狀態(tài)。

支持這個狀態(tài)的原因是什么呢？大體上有三條：

第一個原因，就是供求關(guān)系。過去二十年，中國房地產(chǎn)是供不應(yīng)求的，人均住房面積從10平方米往20、30、40平方米增長的過程是短缺經(jīng)濟(jì)下補(bǔ)短板的過程，強(qiáng)烈的改善需求規(guī)模支撐它越造越多。在越造越多的過程中還供不應(yīng)求，就造成房價不斷上漲。

第二個原因，房價上升當(dāng)然和貨幣有關(guān)，通貨膨脹是貨幣現(xiàn)象。中國的M2（編者注：即廣義貨幣，反映現(xiàn)實(shí)和潛在購買力，M2增速較快，則投資和中間市場活躍）從2004年、2005年開始，差不多有十幾年左右呈現(xiàn)一年百分之十幾的增長率，有若干年份甚至達(dá)到百分之二十幾。

我國的M2在2019年6月份到了190多萬億，而在2004年的時候，M2只有20多萬億。也就是說，十幾年M2漲了8倍！

其中房地產(chǎn)吸收了一大部分資金，房地產(chǎn)成了M2超出增長的一個吸收器，使得整個社會商品的物價指數(shù)增長平穩(wěn)，但也導(dǎo)致了房價出現(xiàn)每三年、每五年翻一番的現(xiàn)象。所以這些年房價上升，也是通貨膨脹的現(xiàn)象。

第三個原因，一個國家房地產(chǎn)的價格也會受外部影響、受匯率影響、受國際購買力影響，當(dāng)然也會受國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊。中國經(jīng)濟(jì)增長的過程，會吸引外資投資或購買中國的房地產(chǎn)。

根據(jù)這個預(yù)測未來，在房地產(chǎn)供求關(guān)系方面，我們已經(jīng)進(jìn)入到盡管局部還會供不應(yīng)求，但總體來看，供不應(yīng)求的時代結(jié)束了，進(jìn)入到總量過剩的階段。所以，供不應(yīng)求造成房價上升、推動房價上升的動力下降了。

這兩年國家去杠桿、穩(wěn)金融，已經(jīng)做到了讓M2的增長率大體上等于GDP的增長率+物價指數(shù)。可以預(yù)判，今后十幾年，M2增長率基本上與GDP增長率+物價指數(shù)保持均衡的增長。而中國的GDP今后十幾年平均增長率大體在5%左右。

房地產(chǎn)價格的增長大體上不會超過M2的增長率，也不會超過GDP的增長率，一般會小于老百姓家庭收入的增長率。

總之，中國的城市化還在發(fā)展過程中，城市化率還有10%的增長空間。城市群、大都市圈、國家中心城市、超級大城市還在發(fā)展中。中國土地價格，不存在大幅下跌的可能性。但也不會再產(chǎn)生五年翻一番、十年翻兩番三番的那種歷史性現(xiàn)象。今后十幾年，房價會趨于平穩(wěn)，既不大跌，也不大漲。

04 未來十年，房地產(chǎn)商有三大特征

中國房地產(chǎn)行業(yè)有一個現(xiàn)象就是房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量是世界之最。根據(jù)2018年的統(tǒng)計(jì)，在工商局注冊登記的房地產(chǎn)開發(fā)商一共9.7萬個，中國5億多的城市戶籍人口加3億左右外來的農(nóng)民工形成的8億多城市常住人口，有9萬多個房地產(chǎn)企業(yè)。

中國房地產(chǎn)商有三大特征：

第一，房地產(chǎn)企業(yè)雜、散、小。大到上萬億規(guī)模，小到幾百萬規(guī)模。

第二，層層疊疊。一個大房地產(chǎn)公司在某個省注冊以后，要到各個省去開發(fā)，它會在二、三十個省各注冊一個省級開發(fā)公司。五大開發(fā)商不管是萬科還是萬達(dá)，幾乎都有幾百個子公司。

第三，空殼公司多。9萬多個房產(chǎn)企業(yè)中，規(guī)模排在前15%的公司，去年的開發(fā)量在17億平方米里占了85%。這意味著剩下的近8萬個企業(yè)中存在大量的空殼公司?？諝す驹诓痪皻獾臅r候是空殼，一到狂熱的時候亂集資、亂炒地、亂發(fā)展。這種現(xiàn)象是過去十幾年粗放型發(fā)展的一個結(jié)果。

今后十幾年，基于房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型要求和開發(fā)總量降低的趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然會有一個大幅度減量萎縮的過程。會減掉多少？我認(rèn)為，至少會減掉三分之二，十幾年后中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法人數(shù)不會超過3萬個。

房地產(chǎn)的調(diào)整發(fā)展，會從四個軌道上縮小。

第一個，房產(chǎn)企業(yè)收縮。超大型的房產(chǎn)商會把自己二級、三級、四級的房地產(chǎn)公司收縮，可能會把房地產(chǎn)的投資集中到省會城市、大都市圈、城市群，特別是人口從1000萬人向2000萬人發(fā)展的超級大城市，不會再在全國鋪天蓋地鋪攤子搞行政性的分布，會在層次上收縮，子公司總量上會萎縮。

第二個，工商年檢注銷。過去由于入市的時候門檻很低，入市不久即成空殼公司，工商年檢的時候，又不退市注銷，這是我們以前工商登記的一種狀態(tài)。今后，年檢通不過的就注銷。

第三個，房產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)行。相當(dāng)一部分房地產(chǎn)商在市場規(guī)?？s小、一些城市房地產(chǎn)業(yè)務(wù)衰退的情況下，會主動轉(zhuǎn)行。

第四個，收購兼并。這四方面將使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量大幅下降。

05

負(fù)債率之變：未來十年開發(fā)商

負(fù)債率將下降到50%以下

中國房地產(chǎn)開發(fā)商高負(fù)債率也居高不下，銷售規(guī)模前10位的開發(fā)商負(fù)債率在81%。

中國房地產(chǎn)開發(fā)模式就是一個大規(guī)?；ā⒋笠?guī)模貸款的開發(fā)模式，凈資本極低，像貿(mào)易公司、流通公司一樣在周轉(zhuǎn)。在土地批租、開發(fā)建設(shè)、銷售預(yù)售三個環(huán)節(jié)都是高負(fù)債運(yùn)行。

首先是買地的錢，基本不靠自有資金，而是靠貸款融資。買地的錢，銀行信托后面堆著，10個億的地價拍賣成20個億，后面跟著的是銀行的錢，所以開發(fā)商能把“地王”炒上去，不受自己有沒有錢的束縛，敢把地價炒得翻一番。地價炒得越高，開發(fā)商原有的儲備地價值也越高，資產(chǎn)信用就更高，所以開發(fā)商對地價炒高，有恃無恐。

開發(fā)貸可以來自于銀行、來自于信托，當(dāng)然也可以來自于企業(yè)發(fā)債，債券還是一個債務(wù)。一些信用差的小房產(chǎn)商，借不到銀行、信托的錢，也發(fā)不了債，就會亂集資、借高利貸、搞售后回租。所謂售后回租，就是房產(chǎn)商把房子賣了回租，租賃出租費(fèi)每年15%，相當(dāng)于高息攬儲，實(shí)際上是房產(chǎn)商借高利貸搞開發(fā)。

再次是利用房地產(chǎn)掌盤優(yōu)勢套取客戶的無息資金。比如，房屋預(yù)售，房子剛打地基就收定金，樓盤還沒封頂就賣預(yù)售房;施工過程讓施工方帶資墊資施工，形成施工欠款，整個開發(fā)過程就是一個透支欠款的過程。

正是以上運(yùn)轉(zhuǎn)透支的模式，形成了中國開發(fā)商80%多的負(fù)債率，開發(fā)商往往還把它當(dāng)作自己財(cái)務(wù)運(yùn)行能力強(qiáng)的一種表現(xiàn)。

透支欠賬中，銀行貸款是正常利息，信托一般比銀行利息高一倍，亂集資的話17%～18%的利息，在這種情況下，房產(chǎn)商要怎么平衡資金鏈上的利息呢？

賣樓花（房屋預(yù)售許可證）、拿定金、預(yù)售是不付利息的;還有一種就是讓別人給你施工，讓施工單位招投標(biāo)的時候必須帶資施工，不給利息。一個房產(chǎn)商可能負(fù)債里面有30%甚至40%的錢是無息債務(wù)。這種運(yùn)行，在房地產(chǎn)行業(yè)形勢好的時候不會出現(xiàn)問題，房產(chǎn)商會賺很多的錢。但是一旦逆周期發(fā)生，資金回籠不到位，資金鏈斷了，高利息的負(fù)債會使房地產(chǎn)商出現(xiàn)極大的問題。

在今后的十幾年，新時代的房地產(chǎn)格局下，房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債情況會發(fā)生根本的轉(zhuǎn)變。

一是土地批租債務(wù)。買地的錢來源會得到管控，國家十五年前就有制度，房產(chǎn)商買土地，土地批租的錢必須是自有資本，但是這十幾年幾乎都沒有監(jiān)管到位。只要管控到位，土地批租的高負(fù)債率就會減少。

二是預(yù)售規(guī)范。房產(chǎn)生產(chǎn)到房屋結(jié)構(gòu)封頂、樓盤開始精裝修時才能開始預(yù)售，而不是剛打了一根樁就開始賣樓花，這樣就會讓無息的資金、預(yù)售款、按揭貸款來買房的現(xiàn)象減少，房產(chǎn)商的債務(wù)率也會降低，透支的現(xiàn)象可以大大減少，對施工單位長期墊資的現(xiàn)象也會管制到位。

三是經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)開發(fā)從100%銷售型開發(fā)轉(zhuǎn)型為銷售部分長租持有出租的模式時，也會使資產(chǎn)負(fù)債率降低。

如果租賃型的企業(yè)不用資本的方式解決租賃，而是用長期貸款的高利息的方式來租賃，這邊租賃的費(fèi)用還不夠還利息，資金鏈一斷就會導(dǎo)致破產(chǎn)。

如果租賃的資產(chǎn)采用了資本的形式，長期出租，租金又以REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）的方式參與直接融資，屬于一種資本形態(tài)的運(yùn)轉(zhuǎn)，并且區(qū)別于商業(yè)銀行貸款。

由此可見，中國房地產(chǎn)的經(jīng)營模式、高債務(wù)模式必然在今后十幾年得到徹底的改變，負(fù)債率一定會從80%降到50%以下，在40%～50%之間。

06

土地供應(yīng)模式：城市和農(nóng)村的

建設(shè)性用地資源調(diào)度占補(bǔ)平衡

我們過去供應(yīng)土地東西南北中是逆向供應(yīng)的，越是中小城市土地供應(yīng)越寬松，但這些城市實(shí)際上的擴(kuò)張需求又很低。在這個意義上講，土地供應(yīng)的政策就出現(xiàn)了越是大城市、人口越多、建設(shè)量越大的地方土地供應(yīng)就越緊。

土地如果供不應(yīng)求，地價就會上升，一般樓面價是這個地方商品房價格的三分之一，如果樓面地價每平方米1萬元，這個房子造好后的一般價格必定是每平方米三四萬。所以要降低房價、控制房價，很重要的措施是要控制地價、降低地價，就要在高房價的地區(qū)增加城市土地的供應(yīng)。

今后十幾年按照房地產(chǎn)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型的發(fā)展要求，在城市土地價位上會根據(jù)“產(chǎn)業(yè)跟著規(guī)劃走、人口跟著產(chǎn)業(yè)走、土地跟著人口和產(chǎn)業(yè)走”的原則來供應(yīng)土地。

這樣走的過程，我們可以用一個形容詞叫做“爬行盯住”。

走一步看一步，人口不是一步到位的，土地也不是一步到位的，但是土地可以預(yù)支一些，人口到了1000萬給多少，人口到了2000萬給多少，就是“爬行盯住”的過程。不再是中小城市寬松供地，大型城市緊俏供地的逆向調(diào)控，這樣就不會出現(xiàn)西部一些小地方只有兩三百萬人，但是給了五六百平方公里城市空間的情況。

在這個意義上，中西部中等小城市土地要給，也應(yīng)該鼓勵支持，但不能鼓勵泡沫，不能鼓勵成空心化的結(jié)果。

反過來，上面說的三種熱點(diǎn)地區(qū)，當(dāng)然要給予積極的鼓勵。有的城市現(xiàn)在接近2000萬人，城市建成區(qū)面積才1000多平方公里，所以地價就會特別高。

我相信今后十幾年，中國城市會實(shí)現(xiàn)按規(guī)劃、按人口、按產(chǎn)業(yè)需要精準(zhǔn)地供應(yīng)土地，從而避免城市因土地短缺而造成的地價畸高，束縛產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

全世界的城市化過程都是農(nóng)業(yè)耕地增加的過程，而中國這40年農(nóng)村的耕地不斷減少，許多中國經(jīng)濟(jì)專家或者行政管理人員都會認(rèn)為城市化過程不可阻擋地會讓耕地減少，所以城市化必須非常節(jié)約用地——這也是土地地價不斷漲高的一個原因。

為什么世界各國兩百年城市化過程沒有出現(xiàn)農(nóng)村耕地減少，反而增加了呢？那是因?yàn)槿魏稳嗽谵r(nóng)村一般除了耕地以外，都會占用建設(shè)性用地，農(nóng)村每人一般會占用250～300平方米左右。因?yàn)槌鞘惺歉邩谴髲B，各方面比較集約節(jié)約，所以城市的人口人均建設(shè)性用地、城市化用地是100平方米，這個不管是歐洲、美國、中國，都一樣。

在這樣的情況下，如果有1億人進(jìn)城，農(nóng)村的建設(shè)性用地理論上可以減少250億～300億平方米，而城市里面需要擴(kuò)大100億平方米。在這樣的過程中，一進(jìn)一出扣抵后就會多出1萬多平方公里的耕地。

從這個角度看，城市化過程應(yīng)該是一個農(nóng)村的耕地、整個國家的耕地增加的過程。

為什么中國這40年沒出現(xiàn)這個狀態(tài)呢？因?yàn)槲覀兊霓r(nóng)民是兩頭占地的，進(jìn)城總要在工廠里工作，最終總要占地，人均100平方米是剛性的，所以有3億多農(nóng)民工在城里當(dāng)然就增加了3萬平方公里的城市化用地。

但是農(nóng)民進(jìn)了城以后，在農(nóng)村當(dāng)?shù)卣加玫慕ㄔO(shè)性用地，人均300平方米土地并不退出，城里占100平方米，農(nóng)村占300平方米，兩頭都占，這樣就出現(xiàn)了中國城市化進(jìn)程耕地只減不增的特殊現(xiàn)象。

中國的耕地大體上是世界可耕地的9%，我們的人口是世界人口的20%，人均耕地是全球人均耕地的40%，我們的土地供應(yīng)是不夠的。所以城市化發(fā)展中，耕地不能再減少，這個底線要守住。

這里面很重要的就是城市和農(nóng)村的建設(shè)性用地資源調(diào)度占補(bǔ)平衡，如果城市征了1億畝，農(nóng)村的建設(shè)用地減少占用1億畝，形成城鄉(xiāng)之間建設(shè)用地增減掛鉤、占補(bǔ)平衡，建設(shè)用地總量不變，總的耕地總量不變。

以上是六個主要趨勢性的判斷。