租賃住房市場的發(fā)展分析

文／徐靜 渾源縣住房事務(wù)中心 山西大同 037400

引言：

2022 年政府工作報(bào)告指出“加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)”。住建部印發(fā)《關(guān)于加快保障性租賃住房的意見》，指出大力發(fā)展租賃住房市場是解決城鎮(zhèn)居民住房問題的有效措施。2022 年5 月，央行發(fā)布的報(bào)告顯示，我國城鎮(zhèn)居民住房自有率高達(dá)96%，而發(fā)達(dá)國家為60%左右，如美國為64.2%，日本為61.9%。住房自有率過高，反映出租賃住房市場的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于住房銷售市場，我國城鎮(zhèn)居民購房意愿居高不下，住房銷售市場發(fā)展過熱，在很大程度上制約著人口流動(dòng)，對吸納與留住新興人才產(chǎn)生負(fù)面影響。伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的進(jìn)一步深化，如何緩解新市民住房問題、留住勞動(dòng)力、推動(dòng)房地產(chǎn)領(lǐng)域高質(zhì)量發(fā)展已經(jīng)成為亟需思考與解決的問題。

1、租賃住房市場發(fā)展現(xiàn)狀

從“兩會(huì)”上熱烈討論，到寫入“十四五”規(guī)劃，保障性租賃住房成為年度熱議話題，為解決城鎮(zhèn)居民住房問題，推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展，國家及地方政府高度重視租賃住房保障，但租賃住房市場的發(fā)展依然機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。綜合而言，租賃住房市場的發(fā)展現(xiàn)狀具體體現(xiàn)在以下四大方面：

1.1 租房成交量持續(xù)增長，租金水平平穩(wěn)理性

受到非預(yù)見性因素的影響，住房租賃市場季節(jié)性周期被打破，住房租賃需求有所減弱，但整體市場表現(xiàn)較為溫和。租賃住房需求為剛性需求，在解除非預(yù)見性因素抑制的情況下，租賃住房需求會(huì)得到釋放，租賃住房市場發(fā)展也會(huì)表現(xiàn)出更強(qiáng)的任性。據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《2022 年上半年全國租賃報(bào)告》顯示，2022 年上半年全國百城租賃成交環(huán)比下降8.4%，同比基本持平。2022 年5 月份，全國百城租賃成交量環(huán)比增加約20%，6 月租房成交量環(huán)比增加60%。全國百城中，5 月份有89 個(gè)城市租房成交量不斷增加，6 月份有95 個(gè)城市租房成交量不斷攀升，其中超過60 個(gè)城市租房成交量環(huán)比增長超過10%，表明全國租賃住房市場穩(wěn)中走高。同時(shí)，報(bào)告中顯示，各類租房機(jī)構(gòu)的租金趨向平穩(wěn)理性，市場波動(dòng)幅度較小。2022 年上半年全國百城租金水平為34.6 元m2/，環(huán)比下跌5.0%，同比下跌4.8%。全國重點(diǎn)十城租金同比去年僅有小幅度波動(dòng)，例如上海成交租金同比上漲3.6%，成都同比上漲2.8%，進(jìn)一步表明我國租賃住房市場的發(fā)展較為穩(wěn)定[1]。

1.2 產(chǎn)業(yè)鏈日趨完善，資源整合成為核心競爭

在我國租賃住房市場中，市場細(xì)化、產(chǎn)業(yè)鏈日趨完善是其發(fā)展趨勢之一，尤其是在公寓租賃市場中，公寓擁有者或租賃機(jī)構(gòu)難以包攬全部業(yè)務(wù)，并且隨著互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、智能家居企業(yè)的迅速壯大，租房租賃行業(yè)上下游之間的聯(lián)系愈發(fā)緊密，產(chǎn)業(yè)鏈條逐漸完整，意味著將有更多資源進(jìn)入租賃住房市場，資源整合能力較強(qiáng)的租賃住房企業(yè)將獲得發(fā)展先機(jī)。在產(chǎn)業(yè)鏈條逐步完善的環(huán)境下，租賃住房機(jī)構(gòu)的經(jīng)營模式也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，由傳統(tǒng)的封閉單一逐步轉(zhuǎn)化為開放復(fù)合，業(yè)務(wù)布局更加廣闊，租賃住房市場中的競爭也從原本的經(jīng)驗(yàn)、資金轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y源整合能力。在行業(yè)上下游的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)商利用國有土地，在獲取相關(guān)使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、建設(shè)權(quán)的前提下與智能設(shè)備、智能家居行業(yè)合作，通過金融公司或商業(yè)銀行解決融資問題，在保障性租賃房屋建設(shè)上更加注重多元化功能、智能化居住體驗(yàn)、優(yōu)質(zhì)的居住與生態(tài)環(huán)境，項(xiàng)目開發(fā)完成后由自然人房東、房企、酒店管理公司等為產(chǎn)權(quán)擁有方，在技術(shù)賦能下為居民提供租賃住房相關(guān)信息，在保障租房者合法權(quán)益的基礎(chǔ)上為其提供一系列租房服務(wù)。

1.3 住房租賃需求釋放，迎來市場發(fā)展新契機(jī)

國家第七次人口普查結(jié)果顯示，截至2020 年人戶分離人口為49276 萬人，其中市轄區(qū)內(nèi)人戶分離人口為11694 萬人，流動(dòng)人口為37582 萬人，跨省流動(dòng)人口為12484 萬人。與2010 年人口普查統(tǒng)計(jì)情況相比，人戶分離人口增長88.52%，市轄區(qū)內(nèi)人戶分離人口增長192.66%，流動(dòng)人口增長69.73%。表明我國人口流動(dòng)趨勢愈發(fā)明顯，人口流動(dòng)規(guī)模顯著擴(kuò)大。根據(jù)《中國流動(dòng)人口報(bào)告》給出的測算方式，以流動(dòng)人口及高校畢業(yè)生數(shù)量為基數(shù)，我國流動(dòng)人口中租房比例約為67.3%，2022 年應(yīng)屆畢業(yè)生數(shù)量為1076 萬人，測算出租房需求群體規(guī)模約為26368.686 萬人。與此同時(shí)，截至2020年底全國人口規(guī)模為141178 萬人，全國租房人數(shù)占常住人口約20%，可測算出全國租房需求人口規(guī)模為28235.6 萬人。數(shù)據(jù)表明我國租賃住房市場需求得到釋放。不僅如此，受到生活觀念、社會(huì)環(huán)境等因素的影響，當(dāng)代租客對生活安全感、品質(zhì)感、私密性、獨(dú)立性等的需求不斷增長，傾向于租住整套房源，也對租賃住房內(nèi)的空間布局、智能家居等提出較高要求，在需求釋放、個(gè)性化需求攀升的情況下，租賃住房市場迎來了新的發(fā)展契機(jī)[2]。

1.4 政企銀合作深化，租賃住房市場競爭加劇

租賃住房市場內(nèi)經(jīng)營主體戰(zhàn)略目標(biāo)及經(jīng)營模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，積極與政企銀達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，且在政策的支持下，眾多國企、房企進(jìn)軍租賃住房市場，與傳統(tǒng)租賃機(jī)構(gòu)共同建設(shè)保障性租賃住房。例如安歆集團(tuán)與政府、銀行合作，攜手揚(yáng)州經(jīng)開集團(tuán)、建行揚(yáng)州分行、江蘇建信住房在揚(yáng)州經(jīng)開合作區(qū)開發(fā)“CBB 建融家園·安歆青年社區(qū)”；萬科品牌與政府合作在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)建設(shè)企業(yè)宿舍；窩趣集團(tuán)與經(jīng)開控股合作共同打造桂林經(jīng)開區(qū)窩趣輕社區(qū)人才公域，與廣州城投合作開發(fā)市場化租賃住房城品—窩趣公寓。雖然政企銀戰(zhàn)略合作可以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、收益共享，但在政府相關(guān)部門大力扶持租賃住房市場的條件下，市場熱度明顯增加，市場競爭也進(jìn)入白熱化態(tài)勢，眾多企業(yè)跨行業(yè)進(jìn)軍住房租賃市場。例如2021 年5 月，格力電器以2 億元成立新公司，經(jīng)營范圍便包含租賃住房；2020 年，華為獲得青浦朱家角鎮(zhèn)三宗租賃住房用地，用以建設(shè)解決員工住房問題的人才公寓；中通快遞于2021 年8 月成立上海通寓置業(yè)有限公司，宣布跨界房地產(chǎn)。

2、租賃住房市場發(fā)展面臨的問題

在國家政策方針的支持下，租賃住房市場發(fā)展空間進(jìn)一步增大，圍繞發(fā)展保租房這一核心目標(biāo)，租賃住房行業(yè)也在積極探索新的經(jīng)營模式、發(fā)展方式，但因經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，長期以來租賃住房市場發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于住房銷售市場，導(dǎo)致租賃住房市場發(fā)展中依然存在諸多不可忽視的問題。

2.1 租賃住房供給總量不足

目前租賃住房市場發(fā)展面臨的最主要問題之一便是租賃住房有效供給不足、供給結(jié)構(gòu)不合理?，F(xiàn)階段在我國租賃住房市場中，租賃房源中有相當(dāng)一部分為個(gè)人房東，所供應(yīng)的租賃住房普遍存在配套設(shè)施老舊、品質(zhì)差、服務(wù)少等問題。隨著時(shí)代的進(jìn)步與社會(huì)的發(fā)展，“機(jī)構(gòu)化”大有取代“個(gè)人化”的趨勢，2011 年前后，租賃住房企業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)，瞄準(zhǔn)租賃市場短板及租賃住房剛需推出長租住房，但各項(xiàng)稅費(fèi)在租金收入中的占比較高，加之較為傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，租賃住房企業(yè)需要在獲得房屋托管委托的前提下對房屋進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化裝修，再借助傳統(tǒng)營銷模式或線上推廣以尋求租客，為租客提供租后服務(wù)，短時(shí)間內(nèi)難以獲得資金回報(bào)，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)、機(jī)構(gòu)投資者很少愿意投資租賃住房。除此之外，受到各類因素的影響，租賃用地供應(yīng)力度略微縮水，租賃土地供應(yīng)減少，意味著用以建設(shè)保障性租房的土地資源匱乏，再加上租賃住房市場競爭加劇、產(chǎn)業(yè)集中度明顯增強(qiáng)，導(dǎo)致住房租賃企業(yè)的供給熱情明顯降低[3]。

2.2 租賃住房供給主體不成熟

在成熟的租賃住房市場中，機(jī)構(gòu)出租者在供給主體中的占比應(yīng)高于35%以上。但根據(jù)房天下研究院發(fā)布的《2021 年中國房屋租賃市場分析報(bào)告》顯示，我國租賃市場中機(jī)構(gòu)出租者占比約為2%，遠(yuǎn)低于成熟的租賃住房市場。與此同時(shí)，我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，隨著“租售并舉”政策的出臺(tái)以及租賃住房需求的釋放，租賃住房市場被激活，競爭日益激烈，品牌運(yùn)營商背景也趨向復(fù)雜。我國租賃住房市場內(nèi)主要供給主體為房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介、酒店及創(chuàng)業(yè)公司，在大多數(shù)品牌放緩市場擴(kuò)張速度的背景下，魔方公寓、安歆公寓、蛋殼公寓等頭部品牌房源規(guī)模不斷上漲，因租賃住房回報(bào)周期長、盈利模式較為單一，對于供給主體資金鏈及運(yùn)營能力提出較高要求，實(shí)力相對薄弱、資金不夠充裕的供給主體逐漸被市場淘汰，租賃住房市場內(nèi)馬太效應(yīng)愈發(fā)明顯，容易導(dǎo)致市場秩序紊亂，加之長期以來“重售輕租”理念的引導(dǎo)，使得政府相關(guān)部門對租賃房屋市場的監(jiān)管不到位，很容易出現(xiàn)侵犯租房者合法權(quán)益的問題，降低租房者的滿意度，也給租房者帶來較大的不安全感，不利于我國租賃住房市場的穩(wěn)定發(fā)展。

2.3 租售比嚴(yán)重失衡

租售比，即每平方米建筑面積月租金與每平方米建筑面積房價(jià)之間的比值，是衡量某一地區(qū)房地產(chǎn)運(yùn)行狀況的重要指標(biāo)之一，國際標(biāo)準(zhǔn)通常為1:200 或1:300。租售比越高，表明該地區(qū)房地產(chǎn)投資潛力越大，租金回報(bào)率越高。根據(jù)房價(jià)行情平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，2021 年重點(diǎn)50 城房價(jià)為20699 元/m2，同比上漲1.36%；月租金水平為33.64元/m2，同比上漲0.24%。一線城市租售比為1:654，二線城市租售比為1:599，三四線城市平均租售比為1:616。從整體上來看，我國一二三線城市租售比都遠(yuǎn)低于國際平均水平并大幅度偏離合理區(qū)間。從租金回報(bào)率角度來看，國際標(biāo)準(zhǔn)以3.5%為租金回報(bào)率的分界線，租金回報(bào)率高于3.5%表明住房有價(jià)值購買并出租。2021 年，全國重點(diǎn)50 城租金回報(bào)率為1.95%，租售比嚴(yán)重失衡，表明住房產(chǎn)權(quán)持有者或租賃住房中介經(jīng)營者利潤空間狹窄，部分租賃住房供給主體在經(jīng)營租房項(xiàng)目時(shí)會(huì)出現(xiàn)諸多問題。

3、租賃住房市場發(fā)展的有效措施

大力發(fā)展租賃住房市場是解決住房問題、促進(jìn)人口流動(dòng)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)水平提升的有效途徑，因此需要立足實(shí)際、放眼未來，從租賃住房市場發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，聚焦發(fā)展中存在的問題，并通過多措并舉以突破租賃住房市場發(fā)展的現(xiàn)實(shí)困境。

3.1 優(yōu)化住房租賃用地供應(yīng)

優(yōu)化住房租賃用地供應(yīng)是從源頭上解決租賃住房市場發(fā)展中有效供給不足問題的途徑。對于此，首先需要促進(jìn)住房租賃土地供應(yīng)多元化，應(yīng)當(dāng)調(diào)查研究租賃住房市場發(fā)展現(xiàn)狀，了解不同區(qū)域內(nèi)租賃住房需求結(jié)構(gòu)，包含所需的住房面積、戶型結(jié)構(gòu)、整租或合租、租賃住房所處地理位置及其與城中心的距離、服務(wù)內(nèi)容等，根據(jù)需求特征采用不同的住房租賃供應(yīng)政策，推廣最高限價(jià)時(shí)轉(zhuǎn)競自持用于租賃的商品住房拍賣方式，擴(kuò)大集中式租賃住房供給。同時(shí)引導(dǎo)正規(guī)經(jīng)營機(jī)構(gòu)將成套住宅改為租賃住房，在住房租賃平臺(tái)備案登記后進(jìn)行租賃，并將使用效率較低的商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U住房，以此盤活住房租賃供應(yīng)存量；其次，暢通租賃住房審批通道，精簡審批流程。房產(chǎn)管理、資源管理、土地管理等相關(guān)部門聯(lián)合行動(dòng)，協(xié)同配合，實(shí)行一體化審批保證住房租賃供應(yīng)及時(shí)，在完善審批制度的同時(shí)實(shí)現(xiàn)信息互聯(lián)互通、資源共建共享，保證各個(gè)審批環(huán)節(jié)無縫銜接，并支持在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等修建員工宿舍、藍(lán)領(lǐng)公寓等，以此增加租賃住房供應(yīng)；最后，針對不同類型的租賃住房要完善管理辦法，針對商業(yè)住房、工業(yè)用房等改建為的租賃住房要規(guī)定其相關(guān)保障措施、改建程序、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等，以此提高租賃住房供應(yīng)質(zhì)量[4]。

3.2 積極培育供給主體

為引領(lǐng)租賃住房市場良性競爭，促進(jìn)租賃住房市場逐漸成熟，需要積極培育租賃住房供給主體。首先要制定與培育供給主體相適應(yīng)的減稅降費(fèi)政策，結(jié)合供給主體培育的長遠(yuǎn)要求減輕租賃住房企業(yè)的稅負(fù)，拓寬其利潤空間，例如針對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍租賃住房市場的，其前期的房屋改建及裝修、家具家電添置、物業(yè)服務(wù)人員薪資等費(fèi)用，在按照規(guī)定扣除的基礎(chǔ)上，可以從本年度應(yīng)納稅所得額中按照50%的比例加計(jì)扣除。實(shí)行減稅降費(fèi)政策后，租賃住房企業(yè)的供給熱情會(huì)明顯提升。其次，租賃住房項(xiàng)目經(jīng)營需要大量的資金投入，而融資難、融資貴是制約項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵因素之一。因此需要?jiǎng)?chuàng)新租賃住房金融產(chǎn)品，例如房地產(chǎn)投投資信托基金面向市場上合格投資者發(fā)型信托基金，能夠在一定程度上緩解租賃住房企業(yè)經(jīng)營過程中的資金壓力。最后要引導(dǎo)租賃住房金融市場健康發(fā)展，積極構(gòu)建集房屋租賃、社區(qū)服務(wù)、金融服務(wù)于一體的金融支持體系，并規(guī)范租賃住房企業(yè)對資金的使用，指導(dǎo)其制定資金使用計(jì)劃，切實(shí)改善租賃住房居住環(huán)境、條件等[5]。

3.3 實(shí)現(xiàn)租售比平衡

針對租賃住房市場發(fā)展中存在的租售比嚴(yán)重失衡問題，需要找準(zhǔn)該問題的成因。租售比較低，表明人們購房意愿遠(yuǎn)高于租房意愿，主要原因在于租賃住房質(zhì)量參差不齊、不穩(wěn)定，租房與購房不同權(quán)。現(xiàn)階段租金水平平穩(wěn)理性，因此租金收入比并非影響人們租房意愿的主要因素，可以針對租售比失衡問題的成因出臺(tái)相應(yīng)政策法規(guī)，例如整治租賃住房市場亂象，以穩(wěn)租約為核心維護(hù)租賃交易雙方合法權(quán)益，增強(qiáng)租房者對租賃住房市場的信心；再如推進(jìn)租購?fù)瑱?quán)，在公共服務(wù)資源容量充足的前提下確保租房者與購房者享受同等權(quán)益，可以激發(fā)人們的租房意愿，進(jìn)一步釋放租賃住房需求。除此之外，租賃住房企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極提高住房品質(zhì)，把握好不同群體的租住需求。現(xiàn)階段租賃住房市場中有七成租房者為八五后，半數(shù)以上租房者為九零后，其消費(fèi)能力強(qiáng)，追求個(gè)性，對生活質(zhì)量有著較高要求，從租賃住房產(chǎn)品類別分布（如下表1 所示）可以看出，租賃社區(qū)、宿舍型公寓需求潛力旺盛，租賃住房企業(yè)可以拓展相關(guān)業(yè)務(wù)，滿足租房者個(gè)性化與多元化需求，以此維護(hù)租賃住房市場供需平衡，為租賃住房市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展蓄勢賦能。

表1 各類租賃住房詳細(xì)劃分情況

結(jié)語：

國家政策扶持及租賃住房需求釋放激活了租賃住房市場，租賃住房成交量穩(wěn)步攀升、租金水平趨向合理、產(chǎn)業(yè)鏈條日益完善、市場競爭加劇，在租賃住房市場向好發(fā)展的背后也存在租賃住房供給不足、供給主體不成熟、租售比嚴(yán)重失衡的問題。為此需要通過宏觀政策調(diào)控以有效擴(kuò)大供給、提高租賃住房質(zhì)量，同時(shí)要積極培育供給主體，促進(jìn)租賃住房企業(yè)合法、合規(guī)經(jīng)營并引領(lǐng)其良性競爭，此外要通過增強(qiáng)租房者信心、激發(fā)租房意愿以及改善住房條件等方式實(shí)現(xiàn)租售比平衡，以此促進(jìn)我國租賃住房市場穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。