論房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)

李大偉

（牡丹江林區(qū)廣播電視大學(xué) 黑龍江牡丹江 157009）

緒論

承租人優(yōu)先購買權(quán)是世界各國(guó)普遍確立的一項(xiàng)民法制度。中國(guó)也于1999年正式建立了這一法律體系。我國(guó)《合同法》確認(rèn)了承租人的優(yōu)先購買權(quán)。所謂承租人優(yōu)先購買權(quán)是指承租人在房屋租賃關(guān)系存續(xù)期間，依法享有的，在出租人將租賃房屋出售給第三人時(shí)，得以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。[1]

法律根本上來時(shí)是要維護(hù)社會(huì)的公平與正義，促進(jìn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)健康發(fā)展，每一個(gè)具體的法律制度都是為了保護(hù)權(quán)利主體的利益。在市場(chǎng)交易中，出租人與承租人訂立合同，承租人往往是經(jīng)濟(jì)弱勢(shì)群體，而法律追求的目標(biāo)就是公平、正義?！熬幼槿松拘枰飪r(jià)高昂，購買不易，承租人多屬經(jīng)濟(jì)上的弱者，實(shí)有特別保護(hù)之必要?！盵2]

案件評(píng)析及問題的提出

在本章的這一部分，我們主要介紹一個(gè)代表性案例，提出法律實(shí)踐中的問題并提出相應(yīng)的解決方案。

案情介紹

潘某訴貝某承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛案

上訴人（原告）：潘某

被上訴人（被告）：貝某

上訴人潘孟瑾為與被上訴人貝某承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛一案，不服嘉興市秀洲區(qū)人民法院（2010）嘉秀民初字第1245號(hào)民事判決，向二審浙江省嘉興市中級(jí)人民法院提起上訴。

案件于2010年12月24日由二審法院聆訊，然后由合議庭依法聆訊。

被上訴人房東貝某將自有房屋一套出租給上訴人潘某，雙方協(xié)商一致后簽訂了房屋租賃合同，潘某按約交納押金5000元并按時(shí)支付租金。

2010年4月初，貝某為出賣此案訴爭(zhēng)房屋，與中介公司人員陸某、買主劉某及其丈夫一起到該房屋去看房，由承租人即潘某讓他們進(jìn)屋，在看房及談?wù)撨^程中，潘某一直在場(chǎng)，并知道貝某出賣該房的價(jià)款約為94-95萬元左右。在此過程中，潘某并未表示要求優(yōu)先購買該房屋。2010年4月23日，杭州永正房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司受貝某委托對(duì)該房屋進(jìn)行了評(píng)估，確定當(dāng)時(shí)的價(jià)值786800元，但不包括裝修。2010年4月28日，貝某與劉某簽訂了《房屋買賣合同》，約定貝某將本案訴爭(zhēng)房屋以938000元（包括裝修）轉(zhuǎn)讓給劉某。合同簽訂后，劉先生按合同支付了房屋，貝也于同年五月將房屋移交給劉先生。因?yàn)樽馄谶€沒到，潘某還在租房。2010年7月13日，潘某、貝某及劉某為房屋退騰之事發(fā)生爭(zhēng)議，并由嘉興市秀洲區(qū)嘉北街道人民調(diào)解委員會(huì)進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解失敗是因?yàn)槿揭庖姴煌?。因該房屋的租期?010年8月18日已到期，但潘某未搬走，劉某于2010年9月8日向秀洲區(qū)法院起訴要求潘某搬離該房屋。經(jīng)過調(diào)解，劉和潘達(dá)成了協(xié)議，并由劉攀交還了5000元押金。2010年9月29日，潘某以貝某侵害其承租人的優(yōu)先購買權(quán)為由向原審法院提起一審訴訟，要求貝某賠償其損失210400元并歸還押金5000元。

貝某在一審中辯稱，潘某租賃房屋是事實(shí)，但潘某在貝某出售房屋時(shí)一直未提出享有優(yōu)先購買權(quán)，故請(qǐng)求駁回潘某的訴訟請(qǐng)求。

法院裁判及理由

一審法院裁判及理由

原審法院審理認(rèn)為，潘某、貝某的合法權(quán)益受法律保護(hù)。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體適用法律的解釋》第二十一條，出租人未在合理期限內(nèi)通知承租人或者有其他侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)行為的，承租人請(qǐng)求出租人人民法院承擔(dān)賠償責(zé)任，應(yīng)當(dāng)予以支持。本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時(shí)的賠償請(qǐng)求權(quán)。

結(jié)合本案，潘某所主張其優(yōu)先購買權(quán)受侵害的情形是，貝某未將出租房屋出賣的信息告知潘某，致使潘某無法在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)。

該案的證據(jù)表明，潘某完全掌握了房屋的出售和裴某的售價(jià)等信息，也就是說，從查看房屋的過程中，潘先生知道潘先生將房屋賣給了劉某，而知道裴先生賣掉這套房子的價(jià)格大約是94萬至95萬元。實(shí)際上，貝某通知潘某通過事實(shí)行為出售了所租房屋，但潘某并未告訴貝某要求購買房屋。在經(jīng)過評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后貝某才與劉某簽訂了房屋買賣合同，且實(shí)際交易的價(jià)格為938000元與當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)基本相符。

潘某冒用劉某的名義委托評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的2010年9月26日該房屋的價(jià)值，來向貝某主張二者價(jià)差的損失。事實(shí)上，這并不構(gòu)成任何損失。因此，潘某索賠21.04萬元不予支持。劉某已將押金5000元?dú)w還給潘某，潘某要求撤回該請(qǐng)求，予以準(zhǔn)許。

據(jù)此，一審法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百二十八條的規(guī)定，裁定駁回潘某的訴訟請(qǐng)求。

上訴人潘某意見

判決宣告后，潘某不服，向二審提起上訴稱：

第一、原審判決認(rèn)定證據(jù)錯(cuò)誤。

本案中，證人劉某、陸某和貝某有利害關(guān)系。證人劉某是買主，盧某是中間人。因此，原判決以兩名證人的證言作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)，違反了法律規(guī)定。而陸、劉的證詞相互矛盾。其一，劉某作為買主，其證詞中明確在看房過程中未談到房屋價(jià)格，陸某卻說看房時(shí)貝某告訴潘某房屋價(jià)款為95萬元，還說“潘某還和貝某說賣掉房屋的價(jià)格蠻好的”，而且，未看房之前就定下房屋價(jià)格明顯不合常理。

根據(jù)原判決，潘某提供的浙江合城房地產(chǎn)估價(jià)有限公司估價(jià)報(bào)告有誤，應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行鑒定。本估價(jià)報(bào)告由潘某委托鶴城公司對(duì)涉案房屋進(jìn)行估價(jià)，由潘某提供的《房地產(chǎn)估價(jià)委托協(xié)議》證明，并非劉某名下的房屋。潘某委托禾城公司評(píng)估并出具評(píng)估報(bào)告并不違反法律規(guī)定，故原審認(rèn)定評(píng)估報(bào)告程序違法顯然是錯(cuò)誤的。

第二、原審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。

原審判決認(rèn)定貝某已經(jīng)履行通知義務(wù)是錯(cuò)誤的。

其原因是原判決的“立案證據(jù)”是證人的證言，是虛假的，不能作為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)。《房屋買賣合同》簽訂日為2010年4月28日，房屋價(jià)格是根據(jù)2010年4月23日的評(píng)估價(jià)格786800元確定的，因此，原審認(rèn)定在看房日2010年4月4日就已經(jīng)確定價(jià)格，并就該價(jià)格征詢過潘某的意見是錯(cuò)誤的。

原來檢查發(fā)現(xiàn)潘放棄優(yōu)先購買權(quán)是錯(cuò)誤的。根據(jù)《調(diào)解情況說明》，潘某在得知房屋出賣后即提出了優(yōu)先購買權(quán)問題，表明潘某從未明示不要求購買涉案房屋，更沒有放棄優(yōu)先購買權(quán)。貝某的行為侵害了潘某的優(yōu)先購買權(quán)，致使潘某喪失了以“同等條件”購買房屋的權(quán)利，潘某起訴時(shí)房屋的市場(chǎng)價(jià)與交易價(jià)格的差價(jià)，應(yīng)當(dāng)作為潘某的損失。

綜上所述，原判決認(rèn)定證據(jù)錯(cuò)誤，造成事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。請(qǐng)二審法院查明事實(shí)，依法變更判決。

被上訴人貝某意見

貝某在二審中堅(jiān)持一審答辯意見，認(rèn)為其從未侵害過潘某的優(yōu)先購買權(quán)，潘某在賣房前已知曉房屋即將出售的事實(shí)。

二審法院裁判及理由

二審法院經(jīng)審理認(rèn)定的事實(shí)與原審法院認(rèn)定的事實(shí)一致。

據(jù)二審法院說，《最高人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體適用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定，出租人出售租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者其他侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的行為，承租人要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持這條規(guī)定賦予承租人在其優(yōu)先購買權(quán)受到侵害的情況下，有權(quán)就有關(guān)損失向出租人主張的權(quán)利。而在案并無證據(jù)表明：一、潘某因其未能購買系爭(zhēng)房屋立即轉(zhuǎn)而購買其他房屋；二、潘某在此后的時(shí)間里購買了其他房屋；三、自從房子出售以來，房?jī)r(jià)一直在上漲。同時(shí)，眾所周知，本地區(qū)現(xiàn)階段的房產(chǎn)價(jià)格除受市場(chǎng)調(diào)節(jié)存在上下起伏的可能之外，還受買賣雙方對(duì)房產(chǎn)行情的預(yù)期、判斷等各種因素之影響。并且，房屋評(píng)估的價(jià)格并非房屋實(shí)際成交的價(jià)格，且評(píng)估價(jià)格與貝某出賣房屋的總價(jià)基本相符，所以上訴人潘某據(jù)此主張損失沒有依據(jù)。因此，潘石屹要求支持的前提條件不存在，法院也不會(huì)支持。

至于潘某的優(yōu)先購買權(quán)是否為被上訴人所侵害，于此案處理已無影響，二審法院在此不再展開與審查。綜上所述，第一審判決實(shí)體處理得當(dāng)，案件應(yīng)予保留。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，駁回上訴，維持原判。

案件評(píng)析及問題的提出

本案是房屋承租人認(rèn)為房屋所有人向第三人出售房屋時(shí)不履行告知義務(wù)，侵犯其對(duì)房屋的優(yōu)先購買權(quán)，請(qǐng)求法院賠償損失。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要在于房屋所有人是否向承租人履行了通知義務(wù)，以及如何計(jì)算因侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)造成的損失。

房屋所有人的通知義務(wù)。在承租人的優(yōu)先購買權(quán)受到侵害的情況下，最常見的是出租人不履行通知義務(wù)。在租賃合同有效期內(nèi)，出租人決定將租賃房屋出售，并與第三人簽訂銷售合同。依照法律規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人，由承租人決定是否行使優(yōu)先購買權(quán)；應(yīng)當(dāng)指出，出租人的這一義務(wù)并非一次性的。承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的存在就是為了解決城市住房緊缺，保障相對(duì)弱勢(shì)的承租人不會(huì)無房可住，不會(huì)流落街頭，從而達(dá)到為政府分壓的目的。

本案中，承租人在陪同房屋所有人、買方以及中介一同查看房屋狀態(tài)，且已得知房東即將出賣房屋，卻在之后要求房東賠償其損失，是無中生有濫用自己的權(quán)利。

損害賠償數(shù)額的計(jì)算。本案中，房屋所有人并沒有侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)，也就無需對(duì)承租人進(jìn)行賠償，但現(xiàn)實(shí)中對(duì)侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)如何計(jì)算損失及賠償數(shù)額是一個(gè)值得探討的問題。根據(jù)侵權(quán)責(zé)任法，侵權(quán)責(zé)任的主要方式有：制止侵權(quán)、排除障礙、消除危險(xiǎn)、歸還財(cái)產(chǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失、道歉、消除影響、恢復(fù)名譽(yù)。在承租人優(yōu)先購買權(quán)受侵害的實(shí)踐中，我們討論的最多的就是賠償損失。要成立一個(gè)侵權(quán)行為的損害賠償請(qǐng)求權(quán)，必須具有以下四大要件：即過錯(cuò)、違法性、因果關(guān)系和損害結(jié)果，此四者缺一不可。

間接損失也可以稱為附隨損失，即承租人的優(yōu)先購買權(quán)受到侵害，承租人不能享受優(yōu)先購買權(quán)實(shí)現(xiàn)所帶來的利益，而必須支付其他額外費(fèi)用。

首先，是指租賃合同終止后，承租人為實(shí)現(xiàn)其居住利益而另行尋找租賃房屋所支付的額外費(fèi)用。但需要注意的是，由于“買賣不破租賃”的規(guī)定，該房屋歸權(quán)的轉(zhuǎn)讓并不必然導(dǎo)致承租人無法繼續(xù)租賃房屋，只有新房屋所有權(quán)人基于法律的禁止性規(guī)定或無法與承租人達(dá)成繼續(xù)租賃合同的合意時(shí)，才能導(dǎo)致承租人無法繼續(xù)租賃房屋，喪失居住利益。

買房的額外費(fèi)用指承租人因喪失優(yōu)先購買權(quán)而單獨(dú)購買購買其他房屋支付的代理費(fèi)等額外費(fèi)用。就司法實(shí)踐而言，因?yàn)槌凶馊藢?duì)出租房屋有相當(dāng)程度的了解，因此，承租人和出租人如果簽訂了房屋買賣合同，交易成本較低。再次，還包括：搬遷費(fèi)用，即承租人在搬家過程中雇請(qǐng)搬家公司等所產(chǎn)生的損失;訴訟費(fèi)用，即承租人為行使損害賠償請(qǐng)求權(quán)而向法院提起訴訟所花費(fèi)的各種有關(guān)費(fèi)用，如鑒定費(fèi)用、調(diào)查費(fèi)用等。