濟南市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展研究

王國力， 楊士瑩, 陶拓抒

(1.遼寧師范大學 地理科學學院，遼寧 大連 116029；2.東北財經(jīng)大學 投資工程管理學院，遼寧 大連 116025)

近年來，我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場的熱度居高不下.房地產(chǎn)業(yè)作為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展調控起到了重要作用.同時，區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展也對地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)有著十分重要的影響.因此，實現(xiàn)兩者的協(xié)調發(fā)展成為政府、學術界關注的熱點.

對于區(qū)域經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)的研究，前人已經(jīng)得出了許多有價值的結論.黃忠華等[1]研究了1997—2006年全國及區(qū)域層面房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的影響；劉園、何卓航[2]對房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟各項指標的影響進行分析，探究房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的關系；陳基純[3]于2011年以國內房地產(chǎn)發(fā)展四大熱點城市——北京、上海、廣州和深圳為例，對房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟耦合協(xié)調發(fā)展狀況進行實證研究，后又與陳忠暖[4]以中國35個大中城市為例進行了同樣的實證研究，結果表明2011年中國大中城市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)尚未達到良性共振狀態(tài)；張媛媛[5]分析了房地產(chǎn)市場和土地價格對商品房價格的影響機制并進行了實證檢驗；王來福等[6]建立VAR模型，通過脈沖響應函數(shù)與方差分解的方法，研究了GDP與居民可支配收入變化沖擊對房地產(chǎn)價格的動態(tài)影響.

除此之外，國外學者也非常重視房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展的關系.Aoki等[7]主要研究了住宅價格、國家經(jīng)濟政策以及房屋消費三者之間的相互影響關系；Dynan等[8]通過金融創(chuàng)新對消費者支出、住房投資和商業(yè)固定投資的影響來解釋其對經(jīng)濟波動的降低效果；Wo[9]介紹了基于投影尋蹤的房地產(chǎn)投資模型.

關于房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展的研究，主要采用耦合度協(xié)調度模型，理論比較成熟.本文以濟南市為研究對象，對濟南市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展的時序性變化進行研究，有利于促進濟南市房地產(chǎn)業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在推動區(qū)域內經(jīng)濟快速發(fā)展過程中的積極作用.

1 研究方法與指標體系

1.1 指標體系

根據(jù)指標選取的科學性與全面性等原則，構建房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)評價指標體系(見表1).指標數(shù)據(jù)來源于《濟南統(tǒng)計年鑒2001—2019》.

表1 房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展評價指標體系

1.2 研究方法

1.2.1 灰色關聯(lián)分析

灰色關聯(lián)分析法是一種多因素統(tǒng)計分析方法，用以描述因素間關系的強弱、大小和次序.其模型建立的一般步驟如下：

(1)確定參考數(shù)據(jù)列，即一個理想的比較標準，記作

X′0=(X′0(1),X′0(2),…，X′0(m)).

(1)

(2)對指標數(shù)據(jù)進行無量綱化

(2)

本文采用均值化法進行計算:

其中,i=0,1,…,n,k=1,2,…,m.

(3)逐步計算絕對差值

|X0(k)-Xi(k)|.

其中，k=1,2,…,m,i=0,1,…,n，n為被評價對象個數(shù).

(4)根據(jù)步驟(3)結果，確定mini=1mink=1|X0(k)-Xi(k)|與maxi=1maxk=1|X0(k)-Xi(k)|.

(5)計算關聯(lián)系數(shù)

(3)

其中,k=1, 2,…,m.ρ為分辨系數(shù)，在(0,1)內取值，一般情況下取0.1～0.5為宜，且當ρ≤0.546 3時，分辨率最好.

1.2.2 熵權法

熵權法不受主觀因素的影響，是一種比較客觀的賦權方法.其計算步驟如下：

(1)指標的歸一化處理

正向指標：

(4)

負向指標：

(5)

其中,i=1,…,n,j=1,…,m.

為了方便起見，歸一化后的數(shù)據(jù)x′ij仍記為xij.

(2)計算第j項指標下第i個樣本值占該指標的比重

(6)

(3)計算第j項指標的熵值

(7)

其中,i=1,…,n,j=1,…,m.

(4)計算各指標的熵權

(8)

1.2.3 耦合協(xié)調度模型

濟南市房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)用f(x)表示：

(9)

濟南市區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)用g(y)表示：

(10)

其中，xi(i=1,…,n)表示濟南市房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)指標的標準化值，指標權重為αi,yj(j=1,…,m)表示濟南市區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)的標準化值，指標權重為βj.

因此，房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的耦合度C為

(11)

其中，C的值介于0～1之間.當C趨向 0 時，系統(tǒng)向無序發(fā)展；C趨向 1 時，系統(tǒng)將趨向新的有序結構.

耦合度C只能反映兩個系統(tǒng)的耦合作用強度，為了進一步研究兩個系統(tǒng)的協(xié)調狀態(tài)，引入耦合協(xié)調度模型：

(12)

T=αf(x)+βg(y).

(13)

其中，D為耦合協(xié)調度,C為耦合度,T為房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的綜合評價指數(shù)，反映兩者的整體效益或水平,α，β為待定參數(shù).

2 研究結果與分析

2.1 濟南市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟關聯(lián)強度測定與分析

(1)以房地產(chǎn)各項指標為參考數(shù)列，結果如表2所示.

表2 2000—2018年房地產(chǎn)業(yè)各項指標作為參考數(shù)列計算的關聯(lián)度

總體來看，濟南市區(qū)域經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)較強，且房屋竣工面積與濟南市區(qū)域經(jīng)濟關聯(lián)度最大，可見在區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)中，房地產(chǎn)市場供給的影響最大.

其次，與經(jīng)濟實力、經(jīng)濟活力關聯(lián)度最大的均為房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模，原因在于房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴大有利于吸引投資、增加就業(yè)，同時房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是一個動態(tài)變化的過程，因此其產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴大能夠不斷為區(qū)域經(jīng)濟注入新的活力，拉動地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展.與經(jīng)濟結構關聯(lián)度最大的為就業(yè)效應，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，良好的就業(yè)效應有利于區(qū)域經(jīng)濟結構的調整優(yōu)化.

(2)以區(qū)域經(jīng)濟各項指標為參考數(shù)列，結果如表3所示.

表3 2000—2018年以區(qū)域經(jīng)濟各項指標作為參考數(shù)列計算的關聯(lián)度

總體看，濟南市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟關聯(lián)度較強，約0.7左右，城鄉(xiāng)居民人均儲蓄年末余額與房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)最大.經(jīng)濟發(fā)展使人們收入增多，儲蓄增加，相應地促進了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展.

同時，與濟南房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、就業(yè)效應關聯(lián)度最大的均為經(jīng)濟實力.一個地區(qū)的經(jīng)濟實力代表其經(jīng)濟發(fā)展的總體現(xiàn)狀，而房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟體系中處于基礎性、支柱產(chǎn)業(yè)的地位.因此，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)存在和發(fā)展的基礎，制約或帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展.

2.2 濟南市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟耦合協(xié)調的時序性分析

2.2.1 耦合協(xié)調度計算

運用熵權法計算各指標權重(如表4)，然后計算耦合協(xié)調度(表5).

表4 各指標權重

表5 濟南市2000—2018年房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟耦合協(xié)調度計算結果

2.2.2 結果分析

(1)房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)發(fā)展水平分析(見圖1)

圖1 濟南市房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)f(x)發(fā)展水平Fig.1 Level of development of f(x) in real estate industry in Jinan city

2000—2018年，濟南市房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)發(fā)展變化幅度較大.2000—2004年其發(fā)展水平穩(wěn)步提高；2005年小幅回落，這是由于國家出臺營業(yè)稅、房地產(chǎn)稅征收等政策，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定影響；2006—2016年是濟南市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速的10 a，這段時間濟南市經(jīng)濟發(fā)展較快，成為各種商業(yè)投資特別是房地產(chǎn)投資的基礎；2017年濟南市房地產(chǎn)發(fā)展水平又有所回落，這是由于濟南市于2016年9月份重啟了限購政策，房屋竣工面積與施工面積有所下降；2018年濟南市房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過一些宏觀政策的合理調控后，發(fā)展水平回調并恢復上漲趨勢.

(2)經(jīng)濟發(fā)展水平分析(見圖2)

圖2 濟南市經(jīng)濟系統(tǒng)g(y)發(fā)展水平Fig.2 Development level of g(y) economic system in Jinan city

2000—2018年濟南市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平整體發(fā)展比較平穩(wěn)，雖然部分年份出現(xiàn)下落，但總體呈上升趨勢，同房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相比具有一定穩(wěn)定性.2000—2007年，濟南市經(jīng)濟運行質量較好；2008年、2009年由于全球性金融危機的爆發(fā)，經(jīng)濟發(fā)展水平下降；2010年逐漸擺脫了金融危機的影響恢復穩(wěn)定；2010—2018年濟南市政府出臺一系列政策文件，如濟南市億萬產(chǎn)業(yè)振興計劃等，加強經(jīng)濟發(fā)展.

(3)耦合協(xié)調度分析

由圖3可知，2000-2018年期間，濟南市房地產(chǎn)系統(tǒng)與區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)的耦合協(xié)調度水平總體呈現(xiàn)上升趨勢.2000-2005年耦合協(xié)調度波動上升，此時兩者發(fā)展尚不成熟，隨后耦合協(xié)調度不斷增長，個別年份雖略有下降，但一直維持在 0.5以上.可見濟南市房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)與區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)的關系不斷改善，協(xié)調發(fā)展水平穩(wěn)步提升.

圖3 濟南市房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)與區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)耦合協(xié)調度DFig.3 Degree of coupling coordination between real estate system and regional economic system in Jinan city

依據(jù)表6所示的評價標準，判斷2000—2018年濟南市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的耦合協(xié)調發(fā)展過程(如表7所示).

表6 房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟耦合協(xié)調度評價標準

表7 濟南市2000—2018年房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的耦合協(xié)調過程

整體來看，2000—2018年濟南市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟耦合程度是一個從中度耦合慢慢發(fā)展到高度耦合,最終轉化為極度耦合的過程.說明隨著時間的變化，房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟整體趨勢向著良好方向發(fā)展，耦合程度不斷加深.兩者的耦合協(xié)調程度由輕度失調、瀕臨失調到勉強協(xié)調、初級協(xié)調、中級協(xié)調，最終到良好協(xié)調.同時，其耦合協(xié)調類型涵蓋了10種類型中的6種.

2000年濟南市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟已經(jīng)到達中度耦合階段，且持續(xù)至2005年.其中，2000年、2001年為輕度失調-勉強耦合協(xié)調型,2002—2005年屬于瀕臨失調-調和協(xié)調型.這一階段房地產(chǎn)發(fā)展水平較低，主要依靠區(qū)域經(jīng)濟拉動發(fā)展.

2006—2015年濟南市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟一直處于高度耦合階段.其中，2006—2009年為勉強協(xié)調-初級耦合協(xié)調型,2010年、2011年步入初級協(xié)調-中級耦合協(xié)調型,2012—2015年為中級協(xié)調-良好耦合協(xié)調型.這段時間濟南市區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)與房地產(chǎn)系統(tǒng)都進入了快速發(fā)展的時段，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭比較迅猛，滯后于區(qū)域經(jīng)濟的狀態(tài)得到一定改善，且房地產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展水平逐漸有超過區(qū)域經(jīng)濟的苗頭.

2016年以后，濟南市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟進入極度耦合階段.2016—2018年期間，濟南市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)耦合協(xié)調類型發(fā)展達到良好協(xié)調-優(yōu)質耦合協(xié)調型.這一時期濟南市房地產(chǎn)業(yè)過熱的現(xiàn)象得到有效控制，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展迎來了新動力.

2.2.3 濟南市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展的原因探尋

從上述分析可看出，濟南市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟已形成穩(wěn)定的耦合系統(tǒng)，耦合協(xié)調水平不斷提升.因此，其發(fā)展過程具有借鑒意義，故下文將進行原因探尋.

截止到2011年，濟南市房地產(chǎn)系統(tǒng)與區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)完成了從中度耦合到高度耦合的轉變，但兩者協(xié)調程度在2010年才步入初級協(xié)調階段，耦合協(xié)調類型轉變?yōu)橹屑夞詈蠀f(xié)調型僅僅2 a時間.主要是因為2008年金融危機，濟南市的經(jīng)濟發(fā)展受到波及，房地產(chǎn)市場也陷入低谷.

隨著金融危機的影響逐漸消退，濟南市經(jīng)濟發(fā)展恢復穩(wěn)健增長，房地產(chǎn)市場也進入大熱時期.2012年濟南市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)成功跨入中級協(xié)調階段，協(xié)調類型轉變?yōu)榱己民詈蠀f(xié)調型.

此后，房地產(chǎn)市場過熱帶來一系列問題，如投資規(guī)模過大、商品房結構不合理等.2015年11月，中央財經(jīng)領導小組提出“在適度擴大總需求的同時，著力加強供給側結構性改革”的思想并部署了4項措施，其中，第三條提到“化解房地產(chǎn)庫存”，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調整營銷策略，適當降低商品住房價格.2016年以來，濟南市積極貫徹落實中央、省政府調控政策，作出一系列調整：

(1)優(yōu)化居住用地供應.提高土地供應的門檻，從土地供應的角度間接控制住房施工面積，起到化解庫存的作用.

(2)引導企業(yè)理性競價.提高土地出讓預售條件控制土地出讓價格，將溢價率與辦理預售許可的時間掛鉤.設定居住用地出讓最高限價，報價超過最高限價時，按基礎設施或公益設施建設進行出讓.這一措施主要針對房地產(chǎn)市場中存在的投機現(xiàn)象.

(3)限購政策.習總書記在十九大報告中說：“房子是用來住的，不是用來炒的.”基于此，濟南市對第二套住房設置限制要求，如提高首付比例、縮短商業(yè)按揭貸款最長年限等，推動需求主力回歸中間階層.同時，規(guī)定限購區(qū)域內購買的住房須取得不動產(chǎn)權證滿2 a后方可上市交易，有效抑制了房價高值區(qū)域的炒作行為.

(4)加強房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為查處，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供健康良好的市場環(huán)境.

3 結論與展望

本文得出以下結論：

(1)房屋竣工面積和城鄉(xiāng)居民人均儲蓄年末余額分別是影響濟南市經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最主要因素.

(2)2000—2018年期間，濟南市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展狀態(tài)大致分為3個階段:由中度耦合狀態(tài)下的勉強耦合協(xié)調、調和協(xié)調到高度耦合狀態(tài)下的初級、中級、良好耦合協(xié)調，再到極度耦合狀態(tài)下的優(yōu)質耦合協(xié)調.總體上不斷優(yōu)化.

(3)濟南市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)的協(xié)調發(fā)展過程離不開國家相關政策的宏觀調控和濟南市政府的積極落實.濟南市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的優(yōu)質協(xié)調證明了我國供給側結構性改革政策的優(yōu)越性，濟南市政府針對房地產(chǎn)業(yè)“去庫存”要求所實施的一系列措施取得了有效成績.

濟南市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展符合協(xié)調發(fā)展的一般規(guī)律，國家與政府的宏觀調控具有顯著的效果.可以預見，未來繼續(xù)做好相關工作，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，促進區(qū)域經(jīng)濟穩(wěn)步增長，濟南市房地產(chǎn)系統(tǒng)與區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)必定能實現(xiàn)從優(yōu)質耦合協(xié)調到極度耦合協(xié)調的跨越.