房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理與風(fēng)險防范措施分析

翟 晨

（深圳 錦峰集團(tuán)有限公司，廣東 深圳 518000）

一、前言

良好的稅務(wù)管理有助于篩選合理的稅務(wù)籌劃方案，規(guī)范涉稅業(yè)務(wù)經(jīng)營，嚴(yán)格管理發(fā)票憑證，并要求企業(yè)不斷優(yōu)化會計核算制度，統(tǒng)一管理發(fā)票、賬目、報表和稅，有效推動房地產(chǎn)企業(yè)實施管理會計理念。房地產(chǎn)企業(yè)作為重點稅源，涉及增值稅、土地增值稅、所得稅等多個稅種。房地產(chǎn)企業(yè)需要遵守預(yù)繳制度，否則容易存在預(yù)繳稅金超過涉稅業(yè)務(wù)應(yīng)繳稅額的風(fēng)險。隨著涉稅類型的增加，房地產(chǎn)企業(yè)必須嚴(yán)加管理防控稅務(wù)風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險分析

1.土地獲取環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險

首先，房地產(chǎn)企業(yè)采用先拿地后成立項目公司的開發(fā)模式，單獨成立項目公司其股權(quán)結(jié)構(gòu)不滿足國家稅法規(guī)定，導(dǎo)致拿地成本無法進(jìn)行土地增值稅稅前扣除，進(jìn)而引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險，而且位于不同地區(qū)的土地發(fā)票抬頭并不相同，所以土地增值稅抵扣存在風(fēng)險[1]。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在拿地之前與當(dāng)?shù)卣屯恋厥褂脵?quán)、拆遷費用、保障房建設(shè)等要進(jìn)行商議，商議結(jié)果直接影響后續(xù)清算土地增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須謹(jǐn)慎仔細(xì)地與當(dāng)?shù)卣逃懀駝t增加土地增值稅清算風(fēng)險。最后，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)拿地的是總公司、分公司還是新成立的項目公司，其納稅人身份都與土地增值稅繳納息息相關(guān)，拿地主體確立不當(dāng)則可能無法充分享受土地增值稅優(yōu)惠政策，導(dǎo)致稅務(wù)管理風(fēng)險和成本增加。

2.項目開發(fā)環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)環(huán)節(jié)設(shè)計項目立項、規(guī)劃統(tǒng)籌、設(shè)計、管理等多個流程，這些流程與納稅密切相關(guān)，項目財務(wù)組織需要在立項階段預(yù)測應(yīng)繳納的稅款，根據(jù)項目所在地區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)給出的要求，聯(lián)合相關(guān)部門制定最優(yōu)的稅務(wù)籌劃方案，最大限度地減少稅務(wù)壓力。而房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)環(huán)節(jié)對各類住宅數(shù)量規(guī)劃不合理、人員安排不當(dāng)則易誘發(fā)增值稅風(fēng)險、所得稅風(fēng)險。

3.銷售環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)最容易出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險的主要是銷售方案的選擇方面。比如，企業(yè)項目的附加資產(chǎn)車位是獨立銷售、捆綁銷售還是贈送，若各種銷售方式對應(yīng)的銷售合同、發(fā)票制定不合理，則會產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險[2]。而且銷售環(huán)節(jié)還存在住宅定價考慮不充分引起的土地增值稅風(fēng)險；土地增值稅的綜合稅負(fù)低于預(yù)征率項目，但是房地產(chǎn)企業(yè)并未及時與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，預(yù)征率沒有降低，使得企業(yè)多繳稅金。

4.竣工支付環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)增值稅業(yè)務(wù)履行納稅義務(wù)的時間通常都是根據(jù)合同規(guī)定的交付時間、實際交付時間以及開票時間三者早晚進(jìn)行確定。在竣工支付環(huán)節(jié)納稅義務(wù)形成后，若房地產(chǎn)企業(yè)獲取的發(fā)票未能及時進(jìn)行銷項稅抵扣，而房地產(chǎn)企業(yè)也并未在最后交樓期限內(nèi)足額獲取進(jìn)項稅發(fā)票，則后期出現(xiàn)大額留抵，進(jìn)項稅抵扣出現(xiàn)問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理存在的問題

1.稅務(wù)風(fēng)險管理機(jī)制不完善

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理工作一般情況下是由財務(wù)部門負(fù)責(zé)，企業(yè)在財務(wù)部門設(shè)立稅務(wù)會計崗位，專職負(fù)責(zé)處理稅務(wù)問題。就現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理實際情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險管理機(jī)制不完善，稅務(wù)風(fēng)險控制和防范力度不足。首先，房地產(chǎn)企業(yè)缺少獨立的稅務(wù)風(fēng)險管理組織，稅務(wù)會計人員更多的是處理涉稅資料分析、稅務(wù)籌劃、稅金計算等工作，缺少足夠的精力應(yīng)對稅務(wù)風(fēng)險，而且其他財務(wù)人員分別負(fù)責(zé)企業(yè)不同的財務(wù)工作，能夠分給防范稅務(wù)風(fēng)險的時間少之又少，因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險難以被及時發(fā)現(xiàn)。其次，稅務(wù)風(fēng)險評估和監(jiān)督機(jī)制不完善。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在施工合同簽訂過程中，未能從稅務(wù)角度評估合同風(fēng)險，若增值稅率變化引起施工成本增加，導(dǎo)致合同在履行階段出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險，增加企業(yè)的稅務(wù)管理成本支出。

2.稅務(wù)溝通不到位

在稅務(wù)管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部溝通效率以及與外部溝通情況直接影響稅務(wù)籌劃和稅務(wù)風(fēng)險管控。但是房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)溝通效率提升較慢，內(nèi)部各個部門尤其是分處于不同地區(qū)的項目與稅務(wù)部門的溝通欠缺，導(dǎo)致稅務(wù)部門難以及時掌握各項涉稅資料，在稅務(wù)籌劃方案制定以及稅務(wù)風(fēng)險識別和應(yīng)對方面滯后，影響企業(yè)的稅務(wù)管理效果[3]。國家針對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策變化速度較快，企業(yè)的稅務(wù)人員與稅務(wù)機(jī)關(guān)專管員的溝通不及時，則無法在第一時間掌握政策最新的變化，從而難以充分享受稅收優(yōu)惠政策，導(dǎo)致企業(yè)多繳稅金，增加稅負(fù)。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理與風(fēng)險防范的措施

1.優(yōu)化稅務(wù)籌劃

稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理中的重要內(nèi)容，以下主要從房地產(chǎn)企業(yè)項目的前期準(zhǔn)備階段、開發(fā)階段以及銷售階段討論稅務(wù)籌劃。

項目準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃。首先，合理選擇項目組織形式，一般情況下房地產(chǎn)企業(yè)成立項目分公司進(jìn)行項目管理和開發(fā)。項目組織形式?jīng)Q定納稅方式，如母公司子公司、總公司分公司兩種形式的納稅方式不一致，且各具優(yōu)勢。對母公司子公司形式，子公司獨立納稅，且其稅務(wù)風(fēng)險不會轉(zhuǎn)移至母公司，后續(xù)項目轉(zhuǎn)讓程序簡單；總公司分公司形式則是合并繳稅，承擔(dān)相同的稅務(wù)風(fēng)險，若是分公司準(zhǔn)備階段出現(xiàn)虧損可以抵消總公司得到的利潤，但是稅務(wù)機(jī)關(guān)對分公司的稅務(wù)監(jiān)管相對松弛。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自身需求合理選擇項目組織形式。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在確定開發(fā)方式時有三種選擇，一是自主開發(fā)；二是合作開發(fā)；三是代建。根據(jù)稅務(wù)法規(guī)內(nèi)容規(guī)定，不同的開發(fā)方式對應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策不一致。比如，代建方式和合作開發(fā)方式能夠免征土地增值稅，企業(yè)可以減少稅務(wù)成本。房地產(chǎn)企業(yè)可以提前預(yù)測不同開發(fā)方式對應(yīng)的稅負(fù)，從三種方式中選擇稅負(fù)最低的一種。

房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)階段。此階段項目成本費用核算以及可扣除項目較多，且覆蓋范圍廣，稅務(wù)籌劃重要性突出。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)會計人員需要及時分析稅務(wù)法規(guī)和會計核算之間的區(qū)別，在確認(rèn)成本費用、劃分成本對象、成本核算、收入結(jié)轉(zhuǎn)等方面嚴(yán)格按照規(guī)定完成。稅務(wù)會計人員要準(zhǔn)確劃分經(jīng)營活動中可以完全扣除的費用、稅前限額扣除、稅前不得扣除三類費用，避免虛增可扣除費用，減少企業(yè)被稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查的風(fēng)險[4]。此外，在精確會計核算的基礎(chǔ)上使用稅收優(yōu)惠政策。比如，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的普通類型住宅在其增值率不超過20%的前提下，可以享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策，但是必須做好會計核算，如果將增值率處于20%上下的所有項目一起核算，則無法同時享受免征政策。

房地產(chǎn)企業(yè)項目的銷售階段。企業(yè)涉稅種類有增值稅、土地增值稅、所得稅、印花稅等多個稅種，在銷售階段，企業(yè)稅務(wù)人員必須深入了解針對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策法律，做好稅務(wù)籌劃。首先，籌劃項目售價。項目售價對土地增值稅、所得稅的應(yīng)稅額度影響頗深，通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅使用超率累進(jìn)稅率進(jìn)行計算，需要全面考慮臨界點銷售價格對稅金的影響，企業(yè)要合理確認(rèn)各項收入費用劃分的范圍，以達(dá)到減少稅負(fù)的目的。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以設(shè)立銷售公司負(fù)責(zé)銷售房產(chǎn)，成立公司的費用可以進(jìn)行稅前扣除，設(shè)立銷售公司的模式減少了企業(yè)的銷售收入，進(jìn)而影響對應(yīng)的稅率。最后，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行延期納稅。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅義務(wù)形成是確認(rèn)收入和房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移之后，所以房地產(chǎn)企業(yè)在實際經(jīng)營過程中，沒有獲取的資金暫不確認(rèn)，而客戶分期購買的房產(chǎn)則按照合同分次確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)成本，合理延緩納稅時間，減輕企業(yè)的稅負(fù)。

2.健全稅務(wù)風(fēng)險管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全稅務(wù)風(fēng)險管理體系，從稅務(wù)風(fēng)險管理流程、稅務(wù)風(fēng)險管理工具、稅務(wù)溝通方面完善風(fēng)險管理體系。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)信息登記、稅務(wù)資料保管存儲、稅務(wù)核算、稅務(wù)申報以及稅務(wù)監(jiān)管都需要由專業(yè)人員負(fù)責(zé)，嚴(yán)格管理涉稅信息，不允許無關(guān)人員查看、稅務(wù)核算需要注意稅法和會計核算規(guī)定的區(qū)別、定期匯總納稅申報數(shù)據(jù)并對其進(jìn)行審核。其次，應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)管理稅務(wù)風(fēng)險，基于大數(shù)據(jù)技術(shù)搭建稅務(wù)風(fēng)險分析識別和評估系統(tǒng)，利用系統(tǒng)對采集的涉稅數(shù)據(jù)進(jìn)行深入分析和處理，基于歷史數(shù)據(jù)評估稅務(wù)風(fēng)險，快速分析稅務(wù)風(fēng)險類型、影響范圍，從而制定風(fēng)險應(yīng)對措施。最后，加強(qiáng)稅務(wù)部門與其他部門的溝通聯(lián)系以及與外部稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，通過內(nèi)部信息共享平臺實現(xiàn)實時無障礙信息溝通，涉稅資料能夠快速傳遞至稅務(wù)部門。同時，在金稅三期系統(tǒng)整合背景下，稅務(wù)機(jī)關(guān)對企業(yè)實施更全面的監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，從而掌握稅務(wù)管理缺陷和稅務(wù)風(fēng)險，進(jìn)而采取應(yīng)對措施。

五、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理以及稅務(wù)風(fēng)險防范是一項范圍廣泛、復(fù)雜性強(qiáng)的持久性工作，有效的稅務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)提升市場競爭力的重要手段之一。房地產(chǎn)企業(yè)需要持續(xù)優(yōu)化稅務(wù)管理措施，健全稅務(wù)風(fēng)險防控體系，應(yīng)對國家稅制改革產(chǎn)生的稅務(wù)風(fēng)險，優(yōu)化企業(yè)的稅務(wù)管理和稅務(wù)風(fēng)險防范水平，在合理繳稅的同時減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)以及風(fēng)險壓力，加快促進(jìn)提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。