中小房地產(chǎn)企業(yè)融資管理問題及對(duì)策探討

王 永

（海南陽光美基投資開發(fā)有限公司，海南 ?？?570106）

去年8月份出臺(tái)的限制房地產(chǎn)企業(yè)融資的“三條紅線”于今年起全面推行，這為房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立了新的融資規(guī)則，資源也進(jìn)一步向龍頭企業(yè)轉(zhuǎn)移，眾多中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難度進(jìn)一步加大。本文將結(jié)合中小房地產(chǎn)企業(yè)自身特點(diǎn)，對(duì)由于企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理缺失產(chǎn)生，導(dǎo)致出現(xiàn)不利于融資的常見問題進(jìn)行探討，并提出對(duì)應(yīng)的建議和對(duì)策，希望能夠?qū)χ行》康禺a(chǎn)企業(yè)有效地提高融資管理水平，合理調(diào)度使用融資資金，配合金融機(jī)構(gòu)貸后監(jiān)管等方面起到一定積極作用。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資特點(diǎn)及融資管理的必要性

1.中小房地產(chǎn)企業(yè)融資特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有很多，如內(nèi)部融資、外部融資，具體形式留存收益、金融機(jī)構(gòu)貸款、發(fā)行債券、IPO或私募股權(quán)融資等等。中小房地產(chǎn)企業(yè)受自身?xiàng)l件和政策限制，融資渠道狹窄、模式單一，以合作開發(fā)和銀行貸款方式為主。在實(shí)際業(yè)務(wù)中，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目自身位置、產(chǎn)品品質(zhì)等方面，相較大型房企有自己的一定優(yōu)勢(shì)。但因自身股東實(shí)力、企業(yè)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、管理粗放等特點(diǎn)，使得金融機(jī)構(gòu)或投資方對(duì)這類企業(yè)合作的意向性不強(qiáng)，或因企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理欠缺難以通過融資審批。

2.中小房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的必要性

（1）有助于項(xiàng)目品質(zhì)提升

中小房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)體量、市場(chǎng)份額等無法與龍頭企業(yè)相比，企業(yè)要生存，就必須在滿足消費(fèi)者對(duì)居住品質(zhì)和個(gè)性化不斷升級(jí)要求方面下功夫。但這需要大量的資金支持，融資可以讓企業(yè)獲得更多的資金，用于提升項(xiàng)目品質(zhì)。

（2）有利于企業(yè)的發(fā)展和壯大

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律下，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨被大型房地產(chǎn)企業(yè)吞并或退出市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，融資可以使得中小房地產(chǎn)不斷投資開拓新項(xiàng)目，提升市場(chǎng)占有率，使企業(yè)發(fā)展壯大。

（3）有助于健全企業(yè)內(nèi)部控制體系，提升融資管理水平

融資是一項(xiàng)涉及公司多個(gè)專業(yè)部門的參與系統(tǒng)性工作，對(duì)企業(yè)管理水平和經(jīng)辦人員的知識(shí)儲(chǔ)備、溝通能力等都有很高的要求。在銀行信貸收縮的情況下，融資難度加大也有助于倒逼中小房企在企業(yè)管理中必須建立和不斷完善內(nèi)部控制制度，努力提高管理業(yè)務(wù)水平，以適應(yīng)和滿足金融機(jī)構(gòu)的信貸審批要求。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀及存在的問題

1.部分企業(yè)或法定代表人信用狀態(tài)不良

中小房企普遍存在內(nèi)部管理粗放的問題，對(duì)企業(yè)信用建設(shè)工作重視程度不夠。公司大多因工商年檢、涉稅問題、經(jīng)濟(jì)糾紛、甚至拒不執(zhí)行法院判決而被列為失信被執(zhí)行人，對(duì)法定代表人在公司以外的消費(fèi)或經(jīng)營(yíng)狀況中缺乏完善的管理機(jī)制?，F(xiàn)實(shí)中，多因信用卡消費(fèi)貸款或其他貸款逾期而出現(xiàn)征信不良，被司法機(jī)關(guān)限制高消費(fèi)等，從而無法獲得金融機(jī)構(gòu)的信任，融資也就無從談起。

2.股東、管理層對(duì)融資管理工作重視程度不夠

首先，公司股東、管理層對(duì)整個(gè)公司和項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)起主導(dǎo)作用。但實(shí)際中，很多公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)行業(yè)融資政策收集和解讀、對(duì)金融機(jī)構(gòu)的貸款業(yè)務(wù)了解掌握的滯后和不足，導(dǎo)致融資失敗。如申請(qǐng)項(xiàng)目貸款時(shí)，金融機(jī)構(gòu)一般要求企業(yè)具備二級(jí)或以上的開發(fā)資質(zhì)，實(shí)繳的注冊(cè)資本占項(xiàng)目總投資的比例達(dá)到30%以上；?？诓粍?dòng)產(chǎn)登記中心不能辦理其他項(xiàng)目在建工程為本企業(yè)融資提供擔(dān)保的抵押登記手續(xù)；項(xiàng)目后期進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，有些地方的稅務(wù)局對(duì)委托貸款模式下產(chǎn)生的利息不予確認(rèn)，造成企業(yè)稅負(fù)大幅提高。

其次，很多中小企業(yè)融資由財(cái)務(wù)部門兼職辦理，一般未單獨(dú)設(shè)置專業(yè)融資部門或委托第三方代為辦理。而且在實(shí)務(wù)中，財(cái)務(wù)部門的人員業(yè)、財(cái)融合的程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，不能滿足融資業(yè)務(wù)對(duì)相關(guān)知識(shí)儲(chǔ)備和實(shí)際操作要求，而且融資過程中大量的溝通、解釋工作也使得財(cái)務(wù)人員顯得力不從心。

另外，日常財(cái)務(wù)管理混亂，財(cái)務(wù)人員未按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行賬務(wù)處理，賬務(wù)處理不及時(shí)，科目混亂，重要原始憑證缺失，分期開發(fā)建設(shè)的成本歸屬不清，導(dǎo)致會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告無法出具審計(jì)意見或出具否定意見。

3.項(xiàng)目定位不清、對(duì)銷售預(yù)期過于樂觀

企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目的定位和市場(chǎng)的需求把握不準(zhǔn)確，隨意性較大，未與專業(yè)的咨詢和設(shè)計(jì)單位進(jìn)行充分的溝通，導(dǎo)致項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案無法通過當(dāng)?shù)刈〗ú块T的規(guī)劃審批，無法取得項(xiàng)目開工所需的建設(shè)工程規(guī)劃許可和建設(shè)工程施工許可等證照。對(duì)銷售預(yù)期過于樂觀，盲目制定開發(fā)和銷售計(jì)劃，無法通過融資審批過程中進(jìn)行的現(xiàn)金流壓力測(cè)試等。

4.貸后管理工作缺失

未重視貸后管理的重要性，貸款資金和銷售回款的支配使用上隨意性較大，未按銀行貸后監(jiān)管的要求使用資金，造成不能按約定還本付息。又沒有相應(yīng)的替代方案，最后導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)提前收回貸款，出現(xiàn)資金鏈斷裂、企業(yè)征信不良等情況，從而無法再次向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)項(xiàng)目貸款。

三、加強(qiáng)融資管理的改善對(duì)策

1.誠(chéng)信是做人之根本，立業(yè)之基

隨著國(guó)家誠(chéng)信體系建設(shè)的不斷完善，通過征信機(jī)構(gòu)強(qiáng)大的征信數(shù)據(jù)庫(kù)，可以查詢工商登記、信貸記錄、納稅記錄、合同履約、民事司法判決、產(chǎn)品質(zhì)量、身份證明等多方面的信息，以綜合反映企業(yè)或個(gè)人的信用狀況。這些信息都將作為金融機(jī)構(gòu)或投資方進(jìn)行判斷和控制融資風(fēng)險(xiǎn)的重要決策依據(jù)。如果企業(yè)重視信用管理，遵守相關(guān)的法律法規(guī)，規(guī)范經(jīng)營(yíng)，可能會(huì)降低企業(yè)的部分收益或承擔(dān)部分責(zé)任，但一份良好的征信記錄也是企業(yè)一項(xiàng)寶貴的無形資產(chǎn)，將為項(xiàng)目融資開個(gè)好頭。

2.努力提高項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的管理能力

首先，金融機(jī)構(gòu)或投資者向項(xiàng)目貸款，并不單純 地對(duì)項(xiàng)目本身進(jìn)行評(píng)判，同時(shí)也是對(duì)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的考察。一個(gè)好的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)當(dāng)具備科學(xué)的管理理念、精湛的管理能力和良好的溝通能力，不斷提升融資管理決策水平。管理團(tuán)隊(duì)急需提高自身風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，實(shí)事求是地了解融資風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)公司經(jīng)營(yíng)的重要影響，轉(zhuǎn)變工作理念，將融資風(fēng)險(xiǎn)防控作為財(cái)務(wù)管理的重要一環(huán)，合理評(píng)估自身融資風(fēng)險(xiǎn)并制定改善建議付諸實(shí)施。

其次，規(guī)范財(cái)務(wù)管理制度。企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)制訂并不斷完善財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德教育。強(qiáng)化公司資金預(yù)算、結(jié)算管理，提高資金收支的計(jì)劃性、有效性，科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)核算科目，保證會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性、合理性。尤其對(duì)分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用要進(jìn)行合理、清晰分?jǐn)?，使成本更加?zhǔn)確。按時(shí)完成納稅申報(bào)和稅款繳納，避免出現(xiàn)偷稅、漏稅，同時(shí)做好涉稅問題的分析和籌劃，合理降低公司稅負(fù)。鞏固財(cái)務(wù)分析機(jī)制，把企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)變成預(yù)計(jì)未來的有用信息，為企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)提供真實(shí)、有效的決策支持。

3.合理制定開發(fā)和銷售計(jì)劃，避免出現(xiàn)貸款逾期

開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)遵照當(dāng)?shù)刈匀毁Y源規(guī)劃、住建等部門意見，結(jié)合項(xiàng)目自身情況，制定科學(xué)可行的開發(fā)建設(shè)和銷售、回款計(jì)劃，避免項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等方面與當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門的規(guī)定、規(guī)范沖突，導(dǎo)致項(xiàng)目無法取得施工所需的各種手續(xù)延誤工期，影響貸款審批。過于樂觀的市場(chǎng)預(yù)期、盲目自信制定較高銷售和回款計(jì)劃，基于金融單位謹(jǐn)慎、嚴(yán)格的審批程序，很有可能無法通過項(xiàng)目收益的壓力測(cè)試。即使通過了審批，在貸款發(fā)放后，項(xiàng)目實(shí)際達(dá)不到預(yù)期銷售和回款目標(biāo)，迫于資金壓力違規(guī)銷售，被政府相關(guān)單位處罰、停業(yè)整改，甚至吊銷商品房銷售許可等極端情況，造成項(xiàng)目資金短缺，從而形成貸款逾期。

4.建立規(guī)范科學(xué)的資金管理制度，積極配合金融單位進(jìn)行貸后監(jiān)管

一方面，中小房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的把控較為靈活，貸款資金一旦到位，即使在金融機(jī)構(gòu)貸后監(jiān)管嚴(yán)格的情況下，也極易出現(xiàn)企業(yè)變相使用貸款資金用于其他用途的情況。為了避免出現(xiàn)貸后資金外流不能用于建設(shè)項(xiàng)目，企業(yè)應(yīng)該按金融機(jī)構(gòu)貸后管理要求，建立規(guī)范的資金管理制度和崗位配置。對(duì)貸款資金進(jìn)行專項(xiàng)管理和使用，科學(xué)調(diào)度實(shí)時(shí)監(jiān)控，確保貸款資金用于項(xiàng)目建設(shè)。尤其是企業(yè)屬于集團(tuán)公司的情況，必須建立企業(yè)與集團(tuán)公司或其他公司之間的資金往來審批制度，其中應(yīng)包括在必要情況下，貸款企業(yè)與集團(tuán)公司之間的資金往來，必須征得金融機(jī)構(gòu)或出資方的書面同意后方可調(diào)度。

另一方面，貸款發(fā)放后，一般都需要借款企業(yè)定期向金融機(jī)構(gòu)或出資人報(bào)送含財(cái)務(wù)報(bào)表、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、銷售情況等經(jīng)營(yíng)情況，有些金融單位還會(huì)對(duì)企業(yè)的銀行賬戶、公司及項(xiàng)目證照進(jìn)行共管。為此，企業(yè)管理層應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)貸后內(nèi)部管理，規(guī)范企業(yè)對(duì)外再融資或?qū)ν馓峁?dān)保的審批手續(xù)，如實(shí)披露企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)情況。否則，一旦公司出現(xiàn)較大經(jīng)濟(jì)糾紛或項(xiàng)目開發(fā)、銷售出現(xiàn)不可控的狀況，金融機(jī)構(gòu)或出資人，極有可能會(huì)對(duì)貸款宣布提前到期。要求借款企業(yè)提前清償所欠其債務(wù)，甚至啟動(dòng)司法程序，處置抵押物，從而加劇項(xiàng)目停工、停產(chǎn)，使公司陷入困境。

四、結(jié)論

本文闡述了在現(xiàn)行調(diào)控和緊縮政策下，中小房地產(chǎn)企業(yè)因自身經(jīng)營(yíng)原因，在融資及貸后管理過程中容易出現(xiàn)各種的問題。從信用管理、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)及財(cái)務(wù)管理等方面分析了問題產(chǎn)生的原因，并從建立和加強(qiáng)企業(yè)信用體系管理、提升團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)管理意識(shí)和能力、規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理制度等方面提出了解決對(duì)策。