論我國(guó)居住權(quán)制度的立法完善

云南師范大學(xué)法學(xué)與社會(huì)學(xué)學(xué)院 李曉敏

居住權(quán)制度是《民法典》物權(quán)編中新加入的內(nèi)容，即使對(duì)于居住權(quán)的設(shè)立與否一直存在爭(zhēng)議，《民法典》仍然順應(yīng)現(xiàn)實(shí)的需求將其納入體系之中。作為一項(xiàng)新制定的法律制度，本文將在《民法典》物權(quán)編內(nèi)容的基礎(chǔ)上，分析目前立法中存在的問(wèn)題，提出進(jìn)一步完善的建議。

一、居住權(quán)的概述

（一）居住權(quán)的特征

1.居住權(quán)具備物權(quán)的一般屬性

居住權(quán)屬于物權(quán)，具備物權(quán)的一般屬性，因此居住權(quán)人享有支配權(quán)，可以占有和使用該房屋，支配權(quán)不受干涉。

居住權(quán)的主體是特定的自然人，隨著自然人的死亡，居住權(quán)也就消失。同時(shí)，通過(guò)協(xié)議建立的居住權(quán)通常是需要設(shè)立時(shí)限的，因此從這些角度來(lái)說(shuō)，居住權(quán)是具有時(shí)間期限的。

3.與租賃權(quán)的比較

居住權(quán)與租賃權(quán)在根本上是不一樣的。雖然同樣是對(duì)于他人財(cái)產(chǎn)的使用，但是在租賃過(guò)程中產(chǎn)生的居住關(guān)系屬于債權(quán)，承租人的權(quán)利僅限于用益而無(wú)法直接支配。而在物權(quán)編中規(guī)定的居住權(quán)則具有獨(dú)立性和直接支配性，能以自己意思無(wú)需借助他人的行為對(duì)房屋直接進(jìn)行管領(lǐng)、實(shí)現(xiàn)權(quán)利內(nèi)容。

（二）居住權(quán)的現(xiàn)實(shí)意義

1.居住權(quán)制度具有幫助弱勢(shì)群體實(shí)現(xiàn)房屋居住的制度功能

在一個(gè)家庭中，家庭成員的互相維護(hù)和幫扶關(guān)系（如對(duì)家庭中老人的贍養(yǎng)關(guān)系、對(duì)小孩的撫養(yǎng)關(guān)系），不僅體現(xiàn)了家庭成員中對(duì)弱勢(shì)群體的關(guān)懷和愛(ài)護(hù)，從社會(huì)層面來(lái)說(shuō)也是對(duì)社會(huì)扶助職能的實(shí)現(xiàn)。我國(guó)現(xiàn)在的婚姻家庭法律制度對(duì)上述特定人群設(shè)立了相關(guān)權(quán)利予以保護(hù)，但關(guān)于居住問(wèn)題，立法對(duì)上述特定人群的生活居住權(quán)利保障并沒(méi)有提供有效的法律依據(jù)。故此，在《民法典》中規(guī)定居住權(quán)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

首先，居住權(quán)制度有助于解決離婚糾紛中弱勢(shì)一方的生活居住問(wèn)題。離婚婦女在離婚糾紛中所形成的住房困難問(wèn)題，不僅存在于中國(guó)，同時(shí)也是世界范圍內(nèi)離婚婦女所面臨的問(wèn)題。然而，由于缺乏法律規(guī)定的依據(jù)，法院對(duì)這些女性的保障只能止于賦予其債權(quán)權(quán)利，抑或開(kāi)出居住權(quán)的空頭支票（實(shí)則沒(méi)有物權(quán)效力），這些都不利于保障當(dāng)事人的權(quán)益。因此，居住權(quán)制度的設(shè)立是保障離婚女性居住權(quán)利、滿足其生活居住需求的有效途徑。

其次，房屋所有權(quán)人通過(guò)法律方式賦予特定人居住的權(quán)利，不僅能保障特定人之權(quán)利，而且能夠切實(shí)有效地實(shí)現(xiàn)和承擔(dān)自己供養(yǎng)或者撫養(yǎng)的義務(wù)。

2.居住權(quán)制度有利于落實(shí)國(guó)家住房保障制度政策

高校朋輩團(tuán)體輔導(dǎo)的效果機(jī)制：基于團(tuán)體成員的視角…………………………………………楊曉嵐，張 月（114）

對(duì)于弱勢(shì)群體的住房保障一直以來(lái)是我國(guó)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，而居住權(quán)制度一定程度上契合了國(guó)家住房保障制度政策的內(nèi)在目的和價(jià)值需求。黨的第十九屆全國(guó)人民代表大會(huì)對(duì)住房制度提出了明確的要求，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居[1]?！?/p>

居住權(quán)制度作為對(duì)住房的新型利用方式，無(wú)疑為國(guó)家對(duì)住房交易市場(chǎng)的宏觀調(diào)控提供了新的解決思路。

二、居住權(quán)立法上存在的問(wèn)題

（一）法定居住權(quán)的設(shè)立無(wú)法律依據(jù)

《民法典》第三百六十七條和第三百七十一條均對(duì)居住權(quán)的設(shè)立方式作出規(guī)定。首先，從第三百六十七條規(guī)定中，我們得出設(shè)立居住權(quán)需要通過(guò)訂立合同這一途徑。同時(shí)，第三百七十一條規(guī)定了居住權(quán)可通過(guò)遺囑方式來(lái)設(shè)立。由此可知，居住權(quán)可以通過(guò)合同方式設(shè)立和遺囑方式設(shè)立。換言之，無(wú)論是合同方式設(shè)立還是遺囑方式設(shè)立，均為房屋所有人通過(guò)主觀意思設(shè)立，即意定方式設(shè)立，而不包括法定設(shè)立?；诖?，我們不妨進(jìn)一步思考，關(guān)于居住權(quán)的設(shè)立，是否有必要通過(guò)法定的方式設(shè)立，筆者認(rèn)為，僅通過(guò)這兩個(gè)設(shè)立方式（合同方式和遺囑方式）對(duì)居住權(quán)的設(shè)立范疇并不周延，法律未規(guī)定法定居住權(quán)，有可能導(dǎo)致弱勢(shì)群體的權(quán)利得不到有效保障[2]。

（二）居住權(quán)的交易存在障礙

《民法典》第三百六十八條和第三百六十九條對(duì)居住權(quán)的無(wú)償性和出租均做了以當(dāng)事人約定為例外的原則性規(guī)定，即通過(guò)當(dāng)事人的約定就可以突破居住權(quán)的無(wú)償性原則，可以將其房屋予以出租。但是對(duì)于居住權(quán)之轉(zhuǎn)讓和繼承，《民法典》則采用了嚴(yán)格的限定，在轉(zhuǎn)讓、繼承與出租之間采取了斷句方式，即居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓和繼承并不適用以當(dāng)事人約定為例外之規(guī)定，此項(xiàng)規(guī)定可能存在一定問(wèn)題，造成居住權(quán)權(quán)的交易障礙。

（三）居住權(quán)滅失的認(rèn)定沒(méi)有法律依據(jù)

其一，關(guān)于居住權(quán)滅失方式的規(guī)定不夠明確具體?！睹穹ǖ洹返谌倨呤畻l規(guī)定，居住權(quán)滅失的事由有兩項(xiàng)，分別為“居住權(quán)期間屆滿”和“居住權(quán)人死亡”兩種情形，這似乎無(wú)法涵蓋居住權(quán)滅失的所有情形，舉例而言，如若出現(xiàn)房屋滅失或者被征收的情形，居住權(quán)將很難保留下來(lái)[3]。

此外，居住權(quán)滅失還存在其他情形，如居住權(quán)的標(biāo)的房屋發(fā)生毀損而無(wú)法滿足居住需求時(shí)，該居住權(quán)是否會(huì)消滅。又或者居住權(quán)人不行使居住權(quán)達(dá)到一定期限，能不能成為居住權(quán)滅失之事由等。居住權(quán)雖然屬于物權(quán)，但其在性質(zhì)上又呈現(xiàn)出一定的特殊性，可能存在與一般物權(quán)不同的滅失方式。因此，對(duì)于上述可能出現(xiàn)的情形都應(yīng)該具體予以探討，并在居住權(quán)制度立法中予以完善。

其二，房屋所有權(quán)人無(wú)法有效保障自己的權(quán)利。對(duì)于具有人役權(quán)性質(zhì)的居住權(quán)，房屋所有權(quán)人往往是以好意饋贈(zèng)的方式對(duì)特定弱勢(shì)一方賦予居住權(quán)?；诖?，與房屋租賃合同不同，房屋所有權(quán)人基于情感等因素，其在設(shè)立居住權(quán)時(shí)可能不會(huì)對(duì)居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行詳盡明確的合同約定。同一標(biāo)的物下的居住權(quán)和所有權(quán)存在密切的關(guān)聯(lián)，如果居住權(quán)人濫用居住權(quán)利，可能會(huì)對(duì)房屋所有權(quán)人產(chǎn)生不利影響。在此種情形下，如果居住權(quán)人濫用居住權(quán)利，損害了房屋所有權(quán)人的正當(dāng)權(quán)益，法律能否支持房屋所有權(quán)人采取有效的救濟(jì)措施呢？對(duì)此，我國(guó)的居住權(quán)制度沒(méi)有相關(guān)的明確規(guī)定。

三、完善居住權(quán)的立法建議

（一）在設(shè)立方式上增加依法律規(guī)定設(shè)立居住權(quán)

法定居住權(quán)，即依據(jù)法律直接規(guī)定設(shè)立居住權(quán)。通常而言，未成年子女以及父母可以成為法定居住權(quán)的主體[4]。

人役權(quán)性質(zhì)居住權(quán)設(shè)立的目的在于保護(hù)弱勢(shì)群體，實(shí)現(xiàn)社會(huì)扶助功能，其對(duì)象為社會(huì)的弱勢(shì)群體[5]，如果將法定居住權(quán)的對(duì)象單純理解為特定身份關(guān)系的人，而不考慮該特定人是否存在對(duì)住房的需求，那么該制度會(huì)呈現(xiàn)出一定程度的局限性，甚至可能與居住權(quán)制度設(shè)立初衷相背離?；诖?，法定居住權(quán)基于實(shí)現(xiàn)社會(huì)扶助職能的價(jià)值，有其存在的必要性，但對(duì)法定居住權(quán)適用情形的規(guī)定不應(yīng)過(guò)于寬泛，應(yīng)著眼于實(shí)現(xiàn)法定居住權(quán)的實(shí)質(zhì)正義。因此，筆者認(rèn)為，可以在設(shè)立方式上增加依法律規(guī)定設(shè)立居住權(quán)，并對(duì)該規(guī)定作出嚴(yán)格限制。即依法律規(guī)定設(shè)立居住權(quán)時(shí)，不僅要滿足以法律規(guī)定設(shè)立居住權(quán)的適用對(duì)象，同時(shí)應(yīng)滿足法定適用情形。

（二）對(duì)居住權(quán)的滅失方式予以明確規(guī)定

由于居住權(quán)的滅失方式與物權(quán)不完全相同，因此我國(guó)的居住權(quán)制度可以借鑒物權(quán)的一般滅失規(guī)定[6]，并單獨(dú)對(duì)居住權(quán)的滅失方式予以明確規(guī)定。

1.居住權(quán)的一般滅失方式

關(guān)于居住權(quán)的一般滅失方式，可以參照《民法典》物權(quán)編的規(guī)定，有下列情形之一可導(dǎo)致居住權(quán)消滅[7]：（1）房屋滅失。這是由于權(quán)利客體的原因?qū)е碌木幼?quán)消滅[8]。（2）權(quán)利混同。當(dāng)房屋所有人和居住權(quán)人的資格合為一體時(shí)，居住權(quán)消滅；（3）拋棄權(quán)利。居住權(quán)人可以拋棄居住權(quán)而使居住權(quán)消滅。（4）濫用居住權(quán)。如果居住權(quán)人不經(jīng)房屋所有權(quán)人同意，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或用途，可能會(huì)導(dǎo)致居住權(quán)的消滅。（5）居住權(quán)的設(shè)定期限屆滿。（6）居住權(quán)人死亡。

2.明確居住權(quán)人濫用權(quán)利的情形

與物權(quán)的一般滅失方式有所不同，居住權(quán)和所有權(quán)可以共存于同一房屋標(biāo)的物之上，二者之間的關(guān)系息息相關(guān)，因此對(duì)于房屋所有人和房屋居住權(quán)人之間存在沖突矛盾的潛在可能性，法律應(yīng)明確規(guī)定予以調(diào)整，以保障當(dāng)事人的正當(dāng)權(quán)利。因此，對(duì)于居住權(quán)人可能損害房屋所有權(quán)人合法權(quán)利的問(wèn)題，可以明確居住權(quán)人濫用權(quán)利的情形，為居住權(quán)人列舉權(quán)利濫用的“負(fù)面清單”，有利于保障房屋所有權(quán)人的正當(dāng)權(quán)利，協(xié)調(diào)居住權(quán)人和房屋所有權(quán)人的利益均衡。

關(guān)于居住權(quán)人濫用權(quán)利的具體情形，可以做如下具體規(guī)定，居住權(quán)人出現(xiàn)下列情形之一的，為濫用權(quán)利之情形：（1）未經(jīng)許可，擅自出租、出借、抵押房屋的；（2）因居住權(quán)人的過(guò)錯(cuò)使房屋造成重大毀損的；（3）未經(jīng)許可，將房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的；（4）其他濫用權(quán)利的行為[9]。

濫用居住權(quán)利可以成為當(dāng)事人解除合同導(dǎo)致居住權(quán)滅失的決定性因素，但是居住權(quán)人因?yàn)E用權(quán)利而喪失居住權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由法院判決裁量。

四、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)《民法典》規(guī)定居住權(quán)制度是我國(guó)物權(quán)制度的一大進(jìn)步，但該規(guī)定仍有進(jìn)步的空間。希望在不久的將來(lái)，我國(guó)能夠不斷解決更多居住權(quán)制度相關(guān)的問(wèn)題，在司法實(shí)踐的過(guò)程中不斷完善，保證社會(huì)制度更加穩(wěn)固、人民生活更加安定。