關于國有企業(yè)改革中土地資產(chǎn)處置的若干研究

湖北省聯(lián)投新城發(fā)展集團有限公司 石哲

伴隨我國城市化整體發(fā)展進程持續(xù)加速，土地資產(chǎn)作為我國經(jīng)濟發(fā)展當中關鍵要素，極具價值性。國企現(xiàn)階段已經(jīng)慢慢意識到企業(yè)升級轉型及參與到市場競爭當中土地資產(chǎn)所起到關鍵性作用，實行自有土地開發(fā)建設、改造棚戶區(qū)、安置房屋建設、出售土地等各種不同處置方式，確保土地價值得以提升，讓國有資產(chǎn)能夠實現(xiàn)保值增值。近幾年，通過對部分地區(qū)國企土地資產(chǎn)的處置情況分析發(fā)現(xiàn)，我國部分國企單位在處置土地資產(chǎn)層面成績頗豐，但各種潛在問題也逐步凸顯，因此，做好國企改革當中土地資產(chǎn)的處置綜合分析，積極構思若干處置對策，對國企改革當中土地資產(chǎn)整體處置工作高效實施，具有突出的現(xiàn)實意義和價值。

一、國企改革及土地資產(chǎn)處置

（一）國企改革

國企改革，其從屬黨中央對于國企重大的戰(zhàn)略發(fā)展方針當中的重要步驟，積極落實國企改革，對國有資本實現(xiàn)保值增值有著積極作用，可促使國有經(jīng)濟綜合競爭力得到有效增強，更能夠將國有資本整體功能持續(xù)放大[1]。

（二）土地資產(chǎn)處置

國企改革當中，依照著特定原則與方式來處置國企所有土地資產(chǎn)實際使用權，即為土地資產(chǎn)的處置。

二、常見問題分析

（一）土地資產(chǎn)層面缺乏強有效的管理

大部分國企均有著十分繁重生產(chǎn)經(jīng)營任務，精力大部分集中于生產(chǎn)經(jīng)營層面，不夠重視土地資產(chǎn)層面認識，集中表現(xiàn)為：并未系統(tǒng)化研究現(xiàn)有土地資產(chǎn)具體情況，土地處置缺少規(guī)劃，土地資產(chǎn)閑置過多，利用率較低，土地資產(chǎn)基本底數(shù)并不清楚，缺少精準性數(shù)據(jù)基礎，不夠明確了解土地資產(chǎn)的整體現(xiàn)狀。經(jīng)過現(xiàn)有調查資料可了解到，部分國企并未統(tǒng)計明確土地資產(chǎn)層面數(shù)據(jù)資料；還有部分國企對于土地資產(chǎn)實際權屬劃定模糊不清，部分老企業(yè)有著較長建廠歷史，且歷經(jīng)脫鉤劃轉，丟失較多土地資產(chǎn)資料，較難確定具體的權屬，以至于部分土地資產(chǎn)難以過戶、更名，難以變更土地資產(chǎn)的獲取方式各層面問題產(chǎn)生[2]。

（二）缺乏規(guī)范化處置程序

國企改革實踐過程落實土地資產(chǎn)相應處置工作期間，部分國企缺乏規(guī)范化處置土地資產(chǎn)層面程序，處置部分土地資產(chǎn)期間，并未嚴格依照相應規(guī)定履行各項決策程序，直接自行決定招拍掛，規(guī)范性嚴重匱乏，致使土地資產(chǎn)難以經(jīng)過市場發(fā)現(xiàn)其各項功能，較難最大化土地資產(chǎn)整體價值，對于國企改革實踐過程當中土地資產(chǎn)各項處置工作有效落實較為不利。

（三）國企的土地資產(chǎn)較低運營效率問題突出

某些國企雖手握土地資產(chǎn)相對較多，部分屬于市中心位置優(yōu)質的土地資產(chǎn)，但該部分土地資產(chǎn)多數(shù)均為出租、閑置及被動處置等，該部分國企并未積極主動實施土地資產(chǎn)開發(fā)盤活處理，整體上呈較低的運營狀態(tài)，以至于土地資產(chǎn)潛在的隱性流失層面的問題，土地資產(chǎn)真實價值并未得到有效發(fā)揮，不利于國企改革期間土地資源整體處置工作有序實施。

（四）處置土地資產(chǎn)層面缺乏完善的法律法規(guī)

國內現(xiàn)行部分法律法規(guī)，其針對國企土地資產(chǎn)的使用權實現(xiàn)有序流轉、開發(fā)盤活土地資產(chǎn)、公平參與到市場競爭環(huán)境當中均可起到重要作用[3]。但因缺少對國企土地資產(chǎn)用于公共服務及公共管理層面用地處置的相應市場價格明確規(guī)定，以至于國企改革實踐過程落實土地資產(chǎn)相應處置工作期間，部分用地單位會將該部分國企土地資產(chǎn)規(guī)劃成公共服務及公共管理層面用地，處置價值低于市場價值，嚴重損害到國企根本利益，對國企更好地實現(xiàn)升級轉型及歷史遺留相關問題的妥善處理產(chǎn)生阻礙，更會影響著國企改革實踐過程落實土地資產(chǎn)整體處置效果。

三、合理處置土地資產(chǎn)若干思考

（一）土地資產(chǎn)基礎性的管理工作務必落實到位

國企改革實踐過程，若想積極落實土地資產(chǎn)相應處置工作，則土地資產(chǎn)基礎性的管理工作就務必落實到位，將整體管理水準有效提升。對此，所需做出努力詳細如下：厘清國企改革過程土地資產(chǎn)層面的權責關系，對國企土地資產(chǎn)基本權益予以明確，相應土地資產(chǎn)文件當中需做出詳細說明；應與國企現(xiàn)有土地資產(chǎn)整體情況相結合，將各項配套制度妥善制定，確保國企改革實踐過程落實土地資產(chǎn)各項處置及管理工作均可實現(xiàn)有法可依、有章可循[4]；對國企整體土地資產(chǎn)實施深入調研工作，對每宗土地整體情況做到了然于心，將土地資產(chǎn)的臺賬有效建立?？啥嘞蛲恋貥I(yè)務方面的專家請教，便于對土地情況實施深入研究，與土地資產(chǎn)的臺賬相結合，將國企開發(fā)利用土地資產(chǎn)整體規(guī)劃確定下來，對有疑難雜癥存在的部分土地資產(chǎn)，建立起獨立工作小組，并與具體情況相結合，將土地資產(chǎn)實際權屬層面問題妥善處理好，以確保國企改革實踐過程土地資產(chǎn)各項處置工作得以有序落實。

（二）結合國企主業(yè)確保土地資產(chǎn)各項處置工作穩(wěn)步實施

國企務必要正確認識及了解土地資產(chǎn)這項生產(chǎn)要素所起到關鍵性作用，尤其是對于國企升級轉型、歷史遺留相關問題處理層面可起到積極作用。各地部分國企現(xiàn)階段均對自身主業(yè)予以有效明確[5]。對此，土地資產(chǎn)的處置盤活層面工作便需結合國企主業(yè)積極落實下去，促使國企升級轉型更好地實現(xiàn)。在國企改革實踐落實土地資產(chǎn)相應處置工作期間，務必對土地資產(chǎn)周圍控規(guī)和開發(fā)計劃予以全面調查、細致了解，以便于判斷其是否關系著國企自身主業(yè)，以談判的方式，尋找到最適宜項目的相應切入點，把它打造成為國企重要的發(fā)展平臺，不僅可實現(xiàn)國企改革實踐過程土地資產(chǎn)整體處置工作穩(wěn)步實施，還對國企主業(yè)高效發(fā)展起到一定積極影響。

（三）重視土地資產(chǎn)多種處置方式的科學運用

國企現(xiàn)階段對于自有土地資產(chǎn)的開發(fā)利用通常實行土地資產(chǎn)一級開發(fā)、安置房屋建設。改造棚戶區(qū)、出售土地等相應處置方式，國企需著重考慮到自身基本特點及土地資產(chǎn)潛在差異性情況，科學選定與國企自身主業(yè)發(fā)展相吻合，且對國企總體經(jīng)濟利益可起到良好提升作用的一種處置土地資產(chǎn)實施方式，便于更好地開發(fā)利用及處置土地資產(chǎn)，將土地資產(chǎn)整體價值有效提升。針對市中心位置自有的土地資產(chǎn)，國企需盡量實行土地資產(chǎn)的一級開發(fā)方式，如某地區(qū)市中心位置土地資產(chǎn)，其原有計劃是當成公共用地予以處置，但經(jīng)多次協(xié)商溝通后，決定將其更改成國企自行落實開發(fā)建設，以至于該部分土地資產(chǎn)整體價值提高達10倍以上，此項目完成開發(fā)建設過后，項目對外招商選定和國企自身主業(yè)可有協(xié)同化效應產(chǎn)生業(yè)態(tài)，將銀行相關大型的金融機構積極引入，所獲取土地資產(chǎn)整體處置效果較為理想化，對國企整體資本的運營及主業(yè)發(fā)展較為有利。那么，針對改造棚戶區(qū)土地資產(chǎn)的處置方式，務必要與國企總體情況相結合，將可行性的思路提出來，盡量確保員工可被安置于同塊土地上面，把其余土地騰空，并集中用于國企發(fā)展，將員工住房及國企發(fā)展層面問題協(xié)同化處理好，實現(xiàn)國企改革實踐過程土地資產(chǎn)高效化處置利用。

（四）重視法律法規(guī)持續(xù)完善化

其一，注重地方立法的逐步深化。地方的土地立法，其從屬國家土地資產(chǎn)立法最好補充，更屬于國家土地資產(chǎn)立法及地方土地資產(chǎn)立法基本接軌需求。對此，重視法律法規(guī)持續(xù)完善化，就務必要注重地方立法的逐步深化，并將其作為國企改革過程當中土地資產(chǎn)有效處置重點工作內容。以完善體系為基礎，有效融合各項法律法規(guī)，注重預防及處罰有效聯(lián)合，對政府及各個部門、國企等法律責任、權限均予以有效明確，將土地資產(chǎn)的處置原則性各項規(guī)定逐步轉化成具有可操作性的相應法律法規(guī)條文。對于國企改革過程當中土地資產(chǎn)相關處置層面法律法規(guī)不夠完善化的層面問題，妥善處理好，細化法律法規(guī)具體條文，確保地方立法下，可對土地資產(chǎn)的處置利用予以規(guī)范化。其二，對土地資產(chǎn)權利基本主體予以有效明確，以立法為基礎，明確國企改革過程當中土地資產(chǎn)權利人實際主體地位，對權利主體所享有權利基本類型、收益權、使用權、所有權等均予以有效明確，對權利主體各項責任均確定好。其三，將違法用地各項確認標準妥善制定出來，涉及責任主體、具體認定程序和各個要件、違法行為等，更好地規(guī)范國企改革過程當中土地資產(chǎn)各種處置利用行為，確保國企改革實踐過程土地資產(chǎn)整體處置工作得以高效化、標準化完成。

（五）重視具備較強執(zhí)行能力土地資產(chǎn)的管理隊伍有效建立

國企擁有著較多高價值性的土地資產(chǎn)，現(xiàn)階段已經(jīng)逐步成為較多矛盾點。那么，國企改革實踐過程，為確保土地資產(chǎn)總體處置工作能夠順利完成，則國企務必要重視具備較強執(zhí)行能力土地資產(chǎn)的管理隊伍有效建立，整個隊伍所需具備能力要求詳細如下：應當善于實施土地資產(chǎn)深入調查研究層面能力，不做深入調查研究，則無發(fā)言權，經(jīng)過深入的調查研究，才可從整體上客觀的了解及把握土地資產(chǎn)具體情況，整體情況可做到了然于心；整個隊伍人員均應當具備土地資產(chǎn)層面專家的素質和能力，因處置土地資產(chǎn)從屬是極具專業(yè)性的一項工作，專家們具備豐富的處置土地資產(chǎn)層面實踐經(jīng)驗，可以給工作人員與實際情況更為貼切合的理化建議或者意見等，對國企改革實踐過程土地資產(chǎn)高效化處置工作有序實施較為有利。整個隊伍成員集思廣益，具備較強的能力，能夠與調查情況、專家所提出建議或者意見相結合，將各項問題處理可行性、有效性思路提出，簡單的各種復雜性的問題，便于更好地處理問題；該隊伍成員均需具備較強溝通協(xié)調能力?？梢哉f，土地資產(chǎn)層面問題一般均極具錯綜復雜性，具體落實期間需積極溝通協(xié)調好專家及相關人員，對此，整個管理隊伍成員均應當掌握更多溝通技巧、相關專業(yè)知識等，并能夠熟練運用到具體工作當中，積極溝通協(xié)調及處理各種問題，確保國企改革實踐過程土地資產(chǎn)各項處置工作能夠順利實施。此外，管理隊伍成員應當注重對市場經(jīng)濟相關知識的深入學習及全面掌握，在土地開發(fā)期間應積極尋找更多的意向客戶，以公正、公平及公開性市場競爭方式，確?？蛻裟軌驅恋刭Y產(chǎn)的處置實行公開競價，最大化土地資產(chǎn)的整體價值。

四、結語

綜上所述，在國企改革實踐土地資產(chǎn)整體處置工作當中雖現(xiàn)存較多問題，但只要積極落實基礎性的管理工作、結合國企主業(yè)確保土地資產(chǎn)各項處置工作穩(wěn)步實施、重視土地資產(chǎn)多種處置方式的科學運用、法律法規(guī)持續(xù)完善化、土地資產(chǎn)的管理隊伍有效建立等，便能夠有效處理該部分問題，積極推進國企改革實踐過程土地資產(chǎn)高效處置利用。