論房產(chǎn)測(cè)繪過程中有效的質(zhì)量控制

新疆潤(rùn)新測(cè)繪有限責(zé)任公司 鄭相雷

對(duì)于房屋測(cè)繪的工作必須足夠的重視，嚴(yán)格把控房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量，對(duì)于從事房產(chǎn)測(cè)繪的人員及單位要嚴(yán)格審查，加強(qiáng)監(jiān)管力度，促進(jìn)整個(gè)房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)持續(xù)良性發(fā)展，從而維持我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的良好形象，并促進(jìn)其進(jìn)一步發(fā)展。

一、房產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容

房產(chǎn)測(cè)繪屬于眾多測(cè)繪工程中的一種，對(duì)測(cè)繪人員的專業(yè)能力要求較高。其基本內(nèi)容眾多，主要包括調(diào)查房產(chǎn)、繪制房產(chǎn)圖、房產(chǎn)平面控制測(cè)量、計(jì)算房產(chǎn)面積、測(cè)量房產(chǎn)要素、變更測(cè)量、檢查驗(yàn)收成果資料等。在測(cè)量時(shí)要遵照相關(guān)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，充分利用相關(guān)設(shè)備，選用適當(dāng)?shù)臏y(cè)繪方法來測(cè)定房屋的地理位置、土地面積、房屋數(shù)量、房屋使用情況等，最終采用表格、文檔、數(shù)據(jù)分析、圖紙繪制等形式來具體表現(xiàn)測(cè)量結(jié)果。

房產(chǎn)測(cè)繪是測(cè)繪工程專業(yè)中一個(gè)很具有特點(diǎn)的測(cè)繪學(xué)分支，它測(cè)定的特定對(duì)象和范圍是房屋與房屋相關(guān)土地，也就說，房產(chǎn)測(cè)繪就是運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪手段來測(cè)定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的測(cè)繪學(xué)科。

二、房產(chǎn)測(cè)繪對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的意義及作用

隨著我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的良好發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，市場(chǎng)保持較好前景。作為房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，房產(chǎn)測(cè)繪決定著房屋建筑的質(zhì)量，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)有著巨大的影響，所以其技術(shù)與質(zhì)量也不能止步不前，應(yīng)伴隨整個(gè)行業(yè)的發(fā)展而不斷更新進(jìn)步。

當(dāng)下我國(guó)正在持續(xù)推進(jìn)城市化進(jìn)程，對(duì)于房屋需求量較大，也就進(jìn)一步擴(kuò)大了行業(yè)規(guī)模，推動(dòng)了行業(yè)進(jìn)步發(fā)展，但同時(shí)對(duì)于房屋的質(zhì)量要求也會(huì)逐漸提高，這也拔高了房產(chǎn)測(cè)繪的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的要求也隨之提高[1]。

（一）增加房地產(chǎn)行業(yè)的信息服務(wù)質(zhì)量

房產(chǎn)測(cè)繪不僅僅是為房屋建筑打基礎(chǔ)，對(duì)于房產(chǎn)交易等服務(wù)類型行業(yè)也發(fā)揮著十分重要的作用，因?yàn)榉课萁灰讜r(shí)所看到的戶型圖等圖紙都是基于房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)進(jìn)行加工得到的，這些圖紙對(duì)于賣家而言，可以使其更好地了解房屋信息，從而做到有的放矢，對(duì)于買家而言，看到圖紙就基本了解了房屋戶型，從而為交易提供了一層保障。

（二）提高房地產(chǎn)行業(yè)的交易水平

在當(dāng)今的網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，信息紛繁，房地產(chǎn)行業(yè)各種各樣的信息也越來越復(fù)雜，單單房產(chǎn)信息就可能使買家頭昏腦漲，而房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)可以使得房屋信息更加簡(jiǎn)明，將各種各樣的信息清晰明了地匯總到圖紙或圖表上，為房地產(chǎn)交易提供真實(shí)可靠的依據(jù)，從而建立一個(gè)良好安全的交易平臺(tái)，大大提高交易水平[2]。

三、房產(chǎn)測(cè)繪過程中影響質(zhì)量控制的因素

（一）較低的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻

目前我國(guó)整體大環(huán)境趨勢(shì)良好，各行各業(yè)均蓬勃發(fā)展，房產(chǎn)測(cè)繪也不例外，行業(yè)發(fā)展速度不斷加快，行業(yè)門檻卻不斷降低。目前我國(guó)房屋測(cè)繪行業(yè)并沒有制訂出一套從業(yè)人員審核標(biāo)準(zhǔn)，這就導(dǎo)致當(dāng)下的房產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)人員并未具備足夠的專業(yè)能力，而且由于缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)中存在大量不良競(jìng)爭(zhēng)的情況，影響了整個(gè)市場(chǎng)的穩(wěn)定，如果測(cè)繪價(jià)格波動(dòng)過大，無法保證穩(wěn)定的盈利能力，就可能會(huì)造成真正專業(yè)技術(shù)合格的人才流失，最終影響房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量。如果不能制定一套行之有效的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格把控測(cè)繪人員的審查，整個(gè)房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)甚至房地產(chǎn)行業(yè)的后續(xù)發(fā)展都將受到影響。

（二）房產(chǎn)測(cè)繪單位資質(zhì)良莠不齊

對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪單位而言，并不是取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照就可以正式營(yíng)業(yè)，更重要的是要擁有良好的營(yíng)業(yè)資質(zhì)及能力，這樣才能保證房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果的質(zhì)量。因?yàn)檎麄€(gè)房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)從業(yè)人員的準(zhǔn)入要求不高，所以相關(guān)企業(yè)的房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)及能力參差不齊，總體而言比較混亂，這也制約著行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。此外，目前行業(yè)內(nèi)部的企業(yè)管理制度也不夠健全，對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這也是導(dǎo)致房產(chǎn)測(cè)繪單位水平良莠不齊的一大因素。

（三）房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)制不夠完善

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房產(chǎn)測(cè)繪的專業(yè)性以及技術(shù)性要求也越來越高。目前房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)還不夠完善，其發(fā)展形勢(shì)跟不上建筑形勢(shì)的變化，同時(shí)也達(dá)不到設(shè)計(jì)人員的要求，因而很多問題解決不了。在實(shí)際操作中只能按照國(guó)家在房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范中的相關(guān)規(guī)定解決問題，從而給測(cè)繪質(zhì)量造成了很大的影響。

四、房產(chǎn)測(cè)繪過程的質(zhì)量控制

（一）認(rèn)真收集調(diào)查房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目資料

在開始具體的測(cè)繪前，首先對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目的空間位置進(jìn)行復(fù)核，收集勘察區(qū)已有的控制成果、項(xiàng)目基本資料、各建筑物的規(guī)劃批復(fù)和驗(yàn)收資料。各建筑物的設(shè)計(jì)文件（包括設(shè)計(jì)圖紙的電子文件）和各建筑物的預(yù)測(cè)文件，施工項(xiàng)目成果及控制資料補(bǔ)充概述，檢查項(xiàng)目基本施工文件是否齊全有效、周邊財(cái)產(chǎn)是否清晰。物業(yè)調(diào)查應(yīng)以房屋調(diào)查為主，房屋調(diào)查內(nèi)容應(yīng)包括房屋位置、用人單位、用途、層數(shù)、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、竣工年份、用途、墻體位置等。還包括產(chǎn)權(quán)糾紛等基本產(chǎn)權(quán)信息來源，以及居住權(quán)邊界示意圖。

（二）編制房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目技術(shù)設(shè)計(jì)書

根據(jù)房地產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目數(shù)據(jù)的收集和調(diào)查，認(rèn)真編制房地產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目施工文件，制定測(cè)繪精度，選擇測(cè)繪儀器。

（三）房產(chǎn)測(cè)繪外業(yè)測(cè)繪中的質(zhì)量控制

1.準(zhǔn)備外業(yè)底圖

建筑物的設(shè)計(jì)通常被認(rèn)為是基本的增加。注冊(cè)前必須整理電子設(shè)計(jì)，而且基礎(chǔ)階段的境界必須完全明確。只有紙的設(shè)計(jì)圖的項(xiàng)目，可以作為下圖使用副本，沒有設(shè)計(jì)圖的項(xiàng)目，可以在現(xiàn)場(chǎng)制作下圖?，F(xiàn)場(chǎng)的基本平面圖表示一側(cè)的墻壁，基本平面圖必須是A4或A3形式。如占地面積很大，是個(gè)復(fù)雜的項(xiàng)目，圖形可以適當(dāng)增加。

2.外業(yè)實(shí)測(cè)

應(yīng)測(cè)量每層以上各層的表面和表面線，以測(cè)量建筑物的邊緣。地下總尺寸可通過設(shè)計(jì)內(nèi)部尺寸和外部壁厚來實(shí)現(xiàn)。不能在現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量的信息（壁厚）和子區(qū)域內(nèi)的信息（無間隙等）可存儲(chǔ)在設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)中，并指示數(shù)據(jù)源。外部書桌通常用紅筆簽名，筆跡清晰，筆頭朝北，筆頭朝西，靠墻。內(nèi)部尺寸應(yīng)記錄，外部尺寸應(yīng)記錄在外部?jī)x表中。壁厚以厘米為單位測(cè)量，在墻上畫一個(gè)圓圈，并以墻線存儲(chǔ)。為避免過度累積誤差，壁厚以米為單位進(jìn)行測(cè)量?？蛇m當(dāng)測(cè)量?jī)?nèi)部和外部長(zhǎng)度，并可顯示縱向頭部。添加適當(dāng)?shù)奈淖终f明，如“所有群集均已關(guān)閉”“地板上的破窗”“室外樓梯組件”“空間”等。每個(gè)草稿必須記錄在測(cè)量裝置、記錄器和設(shè)計(jì)者上，應(yīng)準(zhǔn)確、詳細(xì)地測(cè)量現(xiàn)場(chǎng)地圖，并根據(jù)事實(shí)進(jìn)行記錄[3]。

（四）房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積計(jì)算過程中的質(zhì)量控制

房地產(chǎn)計(jì)量的質(zhì)量和計(jì)量結(jié)果的準(zhǔn)確性直接關(guān)系到業(yè)主的合法權(quán)益，因此，房地產(chǎn)計(jì)量責(zé)任重大。為了保證測(cè)繪質(zhì)量和測(cè)繪成果，必須對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪及其成果進(jìn)行分析。真實(shí)測(cè)量的原則為技術(shù)工作、性能研究和繪畫是客觀的。房地產(chǎn)計(jì)量涉及設(shè)計(jì)、合同，合同根據(jù)法院判決等法律文件確認(rèn)相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)要素和權(quán)利，嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)產(chǎn)計(jì)量和計(jì)量程序，現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)完成后及時(shí)進(jìn)行內(nèi)部調(diào)整和圖形處理，厚壁分析的精度是否滿足要求，不僅取決于各樓層和各數(shù)據(jù)的精度，還取決于地面圖的信息和標(biāo)識(shí)以及建筑物內(nèi)外的現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，而且還關(guān)系到整個(gè)建筑的準(zhǔn)確性。因此，應(yīng)根據(jù)半視覺精度原則詳細(xì)討論實(shí)際平面度。

五、有效的質(zhì)量控制措施

（一）強(qiáng)化房產(chǎn)測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)

各級(jí)政府和有關(guān)監(jiān)督管理部門高度重視測(cè)繪工作；嚴(yán)格管理和監(jiān)督，懲治違法測(cè)繪單位，更好地維護(hù)測(cè)繪財(cái)產(chǎn)秩序。提高房地產(chǎn)測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)所有測(cè)繪單位進(jìn)行資質(zhì)調(diào)查，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)后方可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。完善現(xiàn)行法律法規(guī)，使其更加合法、規(guī)范，提升測(cè)繪技術(shù)水平和測(cè)繪質(zhì)量，使測(cè)繪成果更加準(zhǔn)確、高效。

（二）提高測(cè)繪人員的技術(shù)水平

在房地產(chǎn)測(cè)量和測(cè)繪領(lǐng)域，我們只有確保測(cè)量和測(cè)繪技術(shù)的有效性和標(biāo)準(zhǔn)化，才能進(jìn)一步提高房地產(chǎn)測(cè)量和測(cè)繪的質(zhì)量。鑒于技術(shù)優(yōu)勢(shì)未得到充分發(fā)揮，主管管理單位應(yīng)從源頭出發(fā)，定期對(duì)員工進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，為了提高他們的專業(yè)技術(shù)和素質(zhì)，房地產(chǎn)測(cè)量師和測(cè)繪人員應(yīng)該跟上時(shí)代步伐，積極學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)的測(cè)量制圖知識(shí)和技能，在野外數(shù)據(jù)采集和野外圖形處理中充分發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)，取得準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)、理想的測(cè)繪成果，為保護(hù)土地所有者的合法權(quán)益提供充分地依據(jù)。

（三）加強(qiáng)檢查過程的質(zhì)量控制力度

為了確保房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果的整體質(zhì)量，主管行政當(dāng)局應(yīng)在不同級(jí)別審查相關(guān)調(diào)查結(jié)果。一般來說，接受二次檢查和一次驗(yàn)收的質(zhì)量控制，包括對(duì)房地產(chǎn)測(cè)量和繪圖的廣泛檢查，這是一項(xiàng)控制任務(wù)。第二次檢查是由測(cè)量和繪圖單位與專職檢查員共同對(duì)測(cè)量和繪圖數(shù)據(jù)進(jìn)行廣泛評(píng)估，主要是基于第一次檢查。測(cè)量和測(cè)繪領(lǐng)域的質(zhì)量控制完成后，由測(cè)量和測(cè)繪房地產(chǎn)單位的主管部門進(jìn)行相關(guān)采集，更好地確保房地產(chǎn)測(cè)量和測(cè)繪結(jié)果的質(zhì)量，保障業(yè)主的切身利益。

無論質(zhì)量控制在哪一級(jí)進(jìn)行，都應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和行政規(guī)定獨(dú)立進(jìn)行，顯著提高房地產(chǎn)測(cè)量和繪圖的質(zhì)量，確保測(cè)量和繪圖結(jié)果的有效性和準(zhǔn)確性。此外，在檢查期間，主管人員還應(yīng)編制各級(jí)檢查報(bào)告，在緊急情況下，主管人員應(yīng)根據(jù)報(bào)告進(jìn)行必要的更改。同時(shí)，檢查員還應(yīng)進(jìn)行自我監(jiān)督和同行審查，并采用最有效的檢查方法和建模程序，對(duì)商品房進(jìn)行科學(xué)有序的審查，避免錯(cuò)誤，這將對(duì)房地產(chǎn)測(cè)量和繪圖的發(fā)展產(chǎn)生重大影響。

六、結(jié)語

隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，社會(huì)對(duì)地理測(cè)量和房地產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量要求越來越高，為確保地理測(cè)量和測(cè)繪市場(chǎng)的公平和正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，應(yīng)建立健全物業(yè)管理制度，提高測(cè)地線資質(zhì)；提高相關(guān)人員的測(cè)量技術(shù)水平，有效控制地理測(cè)量和房地產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量，促進(jìn)地理測(cè)量和房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展。